АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7660/2021

г. Краснодар

22 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации города ФИО1 а (ИНН 

<

***>,                               ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления имущественных отношений администрации города ФИО1 а, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022 по делу № А63-7660/2021, установил следующее.

Администрация города ФИО1 а (далее – администрация) обратилась в суд к ООО «Севкавстройбизнес» (далее – общество) с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 площадью застройки 410,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> р-н между магазином «Пеликан» и КЦ «Кавказ», путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации города ФИО1 а (далее – управление).

Решением от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением от 23.08.2022, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что общество реализовало право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, объект недвижимости строительством не закончен, на момент обращения администрации с иском срок действия договора аренды истек.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней общество просит отменить решение и постановление. По мнению заявителя, суды не учли, что изъятие объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 в порядке, предусмотренном положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), невозможно, так как изымаемый объект недвижимого имущества был возведен и поставлен на кадастровый учет еще до введения в действие положений указанной статьи. Суды установили, что согласно информации из ЕГРН на земельных  участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 договоры долевого участия граждан не зарегистрированы. Однако указанная информация опровергается представленными обществом в материалы дела доказательствами, в частности выписками из ЕГРН.                           На момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельный участок под ним имел кадастровый номер 26:32:030404:35 и в силу закона поступил в общую долевую собственность всех собственников помещений. Впоследствии данный земельный участок разделен на несколько и в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в отношении всех образованных земельных участков за собственниками помещений многоквартирного дома сохранилось право общедолевой собственности, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45, на котором располагается спорный объект незавершенного строительства.. Суды безосновательно не приняли доводы о том, что изымаемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 не является отдельно стоящим строением, а является неотъемлемой частью существующего объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома, что подтверждается кадастровыми паспортами на МКД. Объект незавершенного строительства является пятым подъездом существующего дома, введенного в эксплуатацию более двенадцати лет назад, находящийся на едином неделимом фундаменте, который является общедомовым имуществом МКД (поэтапное строительство МКД предусмотрено проектом строительства). В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на несостоятельность представленных в ней доводов, а также на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В отзыве на жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что за обществом на праве собственности зарегистрирован объект, незавершенный строительством, с кадастровым номером 26:32:030301:221, площадь застройки 410,4 кв. м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: 

<

...>                             р-н между магазином «Пеликан» и КЦ «Кавказ», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2021 № КУВИ-002/2021-30759484.

На основании постановления администрации г. ФИО1 а от 27.02.2012                          № 108 земельный участок под спорным объектом с кадастровым номером 26:32:030404:47 предоставлен обществу в аренду по договору аренды от 01.04.2013 № 2342-У, сроком на три года, с видом разрешенного использования «для строительства трех многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями», из категории земель – земли населенных пунктов.

Договор аренды земельного участка от 01.04.2013 № 2342-У прекратил действие 01.04.2016, в связи с чем администрация направила обществу уведомление о передаче земельного участка до 20.02.2021 в состояние, пригодное для использования в соответствии с целями и условиями его представления.

Ввиду того, что договор аренды прекратил свое действие, администрация потребовала возвратить земельный участок, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Неисполнение обществом требований, указанных в претензии, послужило основанием для обращения администрации в суд с иском. 

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015. 

Таким образом, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющие свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса). 

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Суды обоснованно исходили из того, что в рамках дела № А63-10814/2019 установлено, что 04.07.2006 администрация и общество заключили договор № 1556-У аренды земельного участка общей площадью 8982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035, расположенного по адресу: Ставропольский кр., 

<

...> для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями.

Общество возвело два многоквартирных дома и ввело их в эксплуатацию.

Земельный участок общей площадью 8982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035 разделен на пять земельных участков (26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49).

Оконченные строительством многоквартирные дома расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49. На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45 и 26:32:030404:47 расположены не завершенные строительством объекты, а на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 общество строительство не начало.

На основании постановления администрации от 27.02.2012 № 108 (в редакции постановления от 29.03.2013 № 458) обществу предоставлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 (предыдущий кадастровый номер 26:32:030404:0035) для строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

Управление (арендодатель) и общество (арендатор) 01.04.2013 заключили договоры аренды названных участков № 2342-У, № 2343-У, № 2344-У, которые зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013.

Договоры аренды от 01.04.2013 № 2342-У, 2343-У, 2344-У заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016.

Постановлением администрации от 18.04.2014 № 331 отменены постановления от 27.02.2012 № 108 и от 29.03.2013 № 458.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 09.09.2014 по делу № А63-7281/2014 по требованию общества постановление от 18.04.2014 № 331 признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением суда от 08.05.2015 по делу                                         № А63-11562/2014 признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждению градостроительных планов земельных участков (далее – градостроительный план, ГПЗУ) в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс; суд обязал администрацию выдать обществу градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенных под завершение строительства в соответствии с проектом «Многоквартирный жилой дом по проспекту ФИО1 а с офисными помещениями в районе магазина “Пеликан” и КЦ ”Кавказ” (г. ФИО1, Ставропольский край)», по ранее выданному ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8982 кв. м, утвержденному постановлением администрации от 26.11.2007 № 1545.

Общество как собственник не завершенного строительством объекта «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями», находящегося на спорных земельных участках, обратилось в администрацию с заявлениями от 07.09.2018 № 33, от 14.09.2018 № 34, от 20.05.2019 № 30, от 19.06.2019 № 32 и без номера, в которых просило утвердить схему объединения участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 в один земельный участок для завершения строительства данного объекта.

Администрация приняла решение об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, отказы оформлены письмами от 30.05.2019, от 05.07.2019, и обоснованы тем, что на участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен не завершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом с офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18% (секция 5); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства (незавершенного строительства) отсутствуют.

Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 по результатам публичных торгов предоставлен в аренду ФИО2 на основании договора аренды от 16.10.2019, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.11.2019; запись в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 № 2344-У в отношении участка с кадастровым номером 26:32:030404:45 погашена.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 образованы из первоначально предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, после ввода в эксплуатацию построенных многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), переданных участникам долевого строительства, с исключением площади под названными домами.

Согласно выпискам из ЕГРН от 02.12.2019 спорные участки правом общей долевой собственности не обременены.

Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:47 от 01.04.2013 № 2344-У прекратил действие 01.04.2016, в связи с чем в адрес общества направлено уведомление о передаче земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срокдо 20.02.2021. Таким образом, общество после 01.03.2015 (дата начала действия статьи 239.1 Гражданского кодекса) продолжало фактически пользоваться земельным участком с кадастровым номером 26:32:030404:47 и на протяжении шести лет так и не окончило строительство спорного объекта.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018 указал, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015. Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

С учетом приведенной правовой позиции суд кассационной инстанции полагает, что общество после 01.03.2015 в течение шести лет так и не окончило строительство спорного объекта, поэтому у администрации возникло право на предъявление требования к обществу в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Ссылка подателя жалобы на то, что администрация утратила право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:47, поскольку на него возникло право собственности у собственников многоквартирных домов, оконченных строительством, несостоятельна. 

Как установлено выше, под завершенными строительством многоквартирными домами сформированы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49. 

Суд кассационной инстанции учитывает, что у общества отсутствовали объективные препятствия в продолжении строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:47. Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект.

Совокупное толкование приведенных норм права и установленных в рамках спора обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, поэтому уполномоченный орган правомерно обратился в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

Даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды после 01.03.2015 их отношения регулируются новым договором.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, суды исходили из того, что, заключив договор аренды земельного участка, собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для завершения строительства объектов, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено, правомерно удовлетворили требования администрации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 28.07.2022 № А63-7647/2021.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют доводы апелляционной жалобы и не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы Кодекса.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022 по делу № А63-7660/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление судебных актов, принятых определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    Е.Л. Коржинек

Судьи                                                                                                                   О.Л. Рассказов

                                                                                                                              А.В. Садовников