Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95770/2024

15 августа 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.   

рассмотрев в судебном заседании 

исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

к 

товариществу собственников жилья «Сосновый бор» 

об устранении препятствий в пользовании, о взыскании упущенной выгоды,

встречное исковое заявление

товарищества собственников жилья «Сосновый бор» 

к 

индивидуальному предпринимателю ФИО1 

о признании права отсутствующим, об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, о признании права собственности

третье лицо:

-публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице филиала «Северо-Запад»

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 11.08.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Сосновый бор» (далее - Товарищество), в котором просил:

-обязать Товарищество не чинить препятствий Предпринимателю в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, лит.А, пом.43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482;

-взыскать с Товарищества упущенную выгоду в размере 261.360,00 рублей в пользу Предпринимателя.

Определением суда от 04.11.2024 заявление принято к производству.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о производстве по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице филиала «Северо-Запад».

В свою очередь Товарищество заявило встречное исковое заявление, в котором просило:

-признать право собственности Предпринимателя отсутствующим и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о таком праве собственности на пом.43-Н, признать пом.43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482) общим имуществом собственников помещений МКД (Санкт-Петербург, Новосельковская, д. 23). 

В силу части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В ходе судебного разбирательства, было удовлетворено ходатайство Товарищества об истребовании в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу копий регистрационного дела по помещениям 43Н и 19Н, а также об истребовании в Проектно-инвентаризационного бюро Северное департамента кадастровой деятельности сведений о помещениях, принадлежащих Товариществу, являющихся местами общего пользования и/или общим имуществом собственников помещений МКД (ул. Новосельковская, 23).

Полученные документы были приобщены в материалы дела.

В материалы дела приобщен ответ на запрос суда, предоставленные Проектно-инвентаризационным бюро Северное департамента кадастровой деятельности.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, введен в эксплуатацию в 2005 году.

Предпринимателем 01.08.2025 был заключен договор 3/ДС-43-Н об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома, результатам которого Предпринимателю было передано Помещение 19-Н, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Помещение 19-Н, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>, находится в собственности Предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 

Как усматривается из выписки: право собственности зарегистрировано 28.12.2010 78-78-38/076/2010-170; основание государственной регистрации права собственности явились: Акт приема-передачи, 28.02.2006, Договор №3/ДС-43-Н, 01.08.2005.

Возражая против заявленных Предпринимателем требований, Товарищество указывало на то, что при вводе жилого дома в эксплуатацию в 2001-2005г., спорное помещение 43-Н, площадью 6,90 к.в.м., имело назначение «учрежденческое» и не подлежало отчуждению.

По мнению Товарищества, исходя из документов технической инвентаризации и рабочего проекта очевидно, что спорное помещение 43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482, дата присвоения кадастрового номера 14.09.2012) отвечает требованиям, указанным в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является автономным нежилым помещением и относится к общему имуществу дома и используется в целях, связанных с эксплуатацией дома. Расположено на 1 этаже, не имеет отдельного входа, окон, имеет отверстие в полу для проводки кабелей телефонизации, радиофикации и системы приема телевидения.

Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (24.08.2005г.) возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, тогда как право собственности ИП ФИО1 зарегистрировано 28.12.2010г.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

 В соответствии с пунктом 2 указанного Постановления при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

 Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищного кодекса Российской Федерации помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

 В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. №64 разъяснено, что право общедолевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Доказательств того, что спорное нежилое помещение запроектировано в качестве офисного либо иного назначения, не направленного на обеспечение технической эксплуатации данного жилого дома, в материалах дела не содержится.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищный кодекс Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010г. №13391/09 правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Материалами дела подтверждается, что спорное нежилое помещение изначально отнесено к местам общего пользования, и не имеет отдельного входа, не связанного с подъездами многоквартирного жилого дома (вход в данное помещение расположен из подъезда). Данное помещение используется собственниками жилого дома.

Как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, зарегистрированное регистрирующим органом право на объект недвижимого имущества, вне зависимости от оснований государственной регистрации, не оспоренное в судебном порядке, является основанием правообладателя для распоряжения этим помещением в полном объеме, предусмотренном Гражданским кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: 

 - признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; 

 - признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

 - признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права;

 - присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; 

 - взыскания неустойки; 

 - компенсации морального вреда; 

 - прекращения или изменения правоотношения;

 - неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; 

 - иными способами, предусмотренными законом.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может выбрать способ защиты, направленный на восстановление нарушенных прав.

Согласно пункту 52 указанного выше Постановления Пленума, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой способ защиты возможен лишь тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права. 

Товарищество полагает, что существование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости за Предпринимателем нарушает права собственников общего имущества жилого дома.

Иск о признании зарегистрированного права собственности Предпринимателя отсутствующим заявлен с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления №10/22.

 Вместе с тем, право собственности Предпринимателя подтверждается заключенным и исполненным договор 3/ДС-43-Н об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома.

 В материалы дела филиалом ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу (исх. №/03603/25 от 26.03.2025) представлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов с кадастровыми номерами 78:34:0004234:3482 и 78:34:0004234:3452; приложены копии документов реестрового дела, договор и уведомление.

Согласно данным из архива ГБУ «ГУИОН» о технологических помещениях, учтённых при первичной инвентаризации 2001 и 2005 годов (вх. ГБУ «ГУИОН» 12.03.2025 №02-2806/25-0-0) сведения о помещениях, принадлежащих ТСЖ «Сосновый бор», в архиве ГБУ «ГУИОН» отсутствуют.

 ГБУ «ГУИОН» в ответе на запрос по делу (вх. ГБУ «ГУИОН» от 07.07.2025 №02-2806/25-1-0) сообщает, что в его компетенцию входит только составление учётно-технической документации на основе фактической инвентаризации объектов недвижимости, но не регистрация прав собственности и не ведение кадастрового учёта. В архиве учреждения нет сведений об имущественно-правовом статусе, собственниках и регистрации права собственности на запрашиваемые помещения (19-Н, 43-Н, 44-Н и часть 9 лестничной клетки 6-ЛК по адресу: Санкт-Петербург, Новосельковская улица, дом 23, литера А). Указано, что единственным официальным источником информации об объектах недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН есть сведения о некоторых из запрашиваемых помещений, например:

- помещение 43-Н (кадастровый номер 78:34:0004234:3482, сведения о регистрации права собственности от 2010 года);

- помещение 44-Н (кадастровый номер 78:34:0004234:3483);

- помещение 19-Н (кадастровый номер 78:34:0004234:3452);

- лестничная клетка 6-ЛК (кадастровый номер 78:34:0004234:3489).

Документы, полученные из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, подтверждают право собственности Предпринимателя.

Как указано в пункте 2 статьи 1 Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает требование товарищества не подлежащим удовлетворению, тогда как требования Предпринимателя обоснованы и подлежат удовлетворению 

Тот факт, что Предприниматель ограничен в доступе в Помещения, не оспаривается Товариществом, подтверждается Актом об отсутствии доступа в помещение, косвенно подтверждается договором аренды, заключенным с третьим лицом.

 Руководствуясь положениями статей 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, Предприниматель, как сособственник спорного нежилого помещения, имеет право пользования спорным имуществом, вместе с тем, товарищество препятствует ему в реализации данного права и не предоставляет ключи от помещения.  

Пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) предусматривает, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно пункту 47 Постановлению №10/22, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Предпринимателем заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в сумме 261.360,00 рублей за 36 месяцев, за последние три года.

 Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенная выгода — это неполученная прибыль, которую физическое или юридическое лицо могло бы извлечь в рамках гражданского оборота, но не извлекло из-за ущемления его прав. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Размер упущенной прибыли равняется предполагаемой выручке от реализации неполученного товара. В данном случае от сдачи нежилого помещения в аренду.

Заявляя требования, Предприниматель исходил из средней стоимости аренды схожих нежилых помещений, которая составляет 1.100,00 рублей за метр квадратный в месяц, таким образом, стоимость 6,6 м2 в месяц аренды составляет 7.260,00 рублей.

Возражая против заявленных требования о взыскании упущенной выгоды, товарищество заявляло о том, что Предприниматель не доказал возможность получения им доходов в действительности. Указанный довод не может быть принят судом, так как возможность коммерческого использования спорного помещения подтверждено фактом предоставления помещения третьему лицу.

Товарищество указывало на то, что согласно условиям договора аренды заключенного с ПАО «Ростелеком» арендная плата оплата составляет 4.620,00 рублей ежемесячно.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения размера арендной платы не заявило.  

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, принимая во внимание данные о размере арендной платы, предоставленные предпринимателем исходя сведений изложенных в общедоступных независимых интернетсайтах (Авито (https://www.avito.ru/) и Циан (https://spb.cian.ru/), учитывая тот факт, что ходатайство о проведении судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства заявлено не было, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Встречные исковые требования Товарищества не подлежат удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Р Е Ш И Л:

обязать товарищество собственников жилья «Сосновый бор» не чинить препятствий индивидуальному предпринимателю ФИО1 в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482;

Взыскать с товарищества собственников жилья «Сосновый бор» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 упущенную выгоду в размере 261.360,00 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме в сумме 14.360,00 рублей   

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.