Дело № А32-62546/2023

04 июня 2024 года

город Краснодар

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Мигулиной Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Божко Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

1. ООО «Модуль - Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1, (г. Краснодар, ИНН 

<

***>)

2. ООО «Анит» (г. Краснодар, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Стройподрядчик-Юг» (ИНН 

<

***>, г. Краснодар), ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ИНН 

<

***>, г. Москва); Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае (ИНН 

<

***>, г. Краснодар), 

о признании незаконным отказа от 04.05.2023, об обязании произвести государственную регистрацию перехода права,

при участии: 

от заявителей: от конкурсного управляющего ФИО1 –ФИО2 (доверенность от 03.11.2023,) от ООО «Анит» - не явился, извещен, 

от заинтересованного лица - ФИО3 (доверенность №59 от 21.12.2023),

от третьих лиц - не явились, извещены 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Модуль - Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ООО «Анит» обратились в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением, в котором просили признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Седина, д. 131, по заявлению ООО «Модуль - Инвест» от 04.05.2023; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Седина, д. 131 за ООО «Модуль - Инвест». 

К  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Стройподрядчик-Юг», ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ", Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае. 

Представитель конкурсного управляющего ФИО1 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, пояснил суду, что ООО «Стройподрядчик-Юг» является банкротом с 07.09.2016 г., в связи с чем считается выбывшим из состава участников простого товарищества. Указал, что ООО «Модуль - Инвест» также является банкротом, однако соглашение, представленное на регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, было заключено в целях реализации прав дольщиков на строительство объекта и возможности принятия решений ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303035:41, который был разделен на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 23:43:0303035:580 и 23:43:0303035:581. На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0303035:581 расположен недостроенный 25-ти этажный многоквартирный дом (литер №1), который должен быть достроен в интересах участников долевого строительства; на земельном участке с кадастровыми номерами 23:43:0303035:580 находится литер №2 на уровне фундамента, который в силу требований градостроительного законодательства не может быть достроен, и указанный земельный участок передан в аренду в целях выплаты компенсаций, а также дальнейшей эксплуатации литера №1 после того, как тот будет достроен и введен в эксплуатацию.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю возражает против удовлетворения требований, полагает, что заявитель не представил правоустанавливающий документ в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303035:580,  на регистрацию должно быть подано соглашение всех участников первоначального товарищества. 

Представитель заявителя указал, что ООО «Анит» исполнило соглашение в части передачи земельного участка и включено в дело о банкротстве ООО «Модуль - Инвест» в в части требования об исполнении обязательств ООО «Модуль - Инвест» по передаче квартир.

От третьего лица ООО «Стройподрядчик-Юг» поступил отзыв, в котором общество  поддержало возражения Управления Росреестра.

В судебном заседании 18.04.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 24.04.2024 до 15-20. Сведения о перерыве размещены в Картотеке арбитражных дел. После перерыва судебное заседание было продолжено. 

От заявителей поступило ходатайство об отказе от заявленных требований в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Седина, д. 131, по заявлению  ООО «Модуль - Инвест» от 04.05.2023, и прекращении производства по делу в указанной части.

Указанное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав представленные в дело документы и оценив их в совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующие обстоятельства.

02.04.2009 между ЗАО «Первый кондитерский комбинат «Анит» (в последующем ООО «Анит»), ООО «Производственно-строительный компанией «Модуль» (в последующем ООО «Стройподрячик-ЮГ) и ООО «Модуль-Инвест» был заключен договор простого товарищества № 2/09.

 Предметом договора является совместная деятельность товарищей, направленная на соединение вкладов (средств, усилий, имущества, навыков, знаний и т.д) и действия без образования юридического лица для строительства объекта капитального строительства «Реконструкция квартала №196 в центральной части г. Краснодар (литер 1 и 2), расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Митрофана Седина, 131.

Вкладом ПСК «Модуль» (в последующем ООО «Стройподрячик-ЮГ) является подготовка и представление проектно-сметной документации, а также всех оригиналов необходимых документов от имени «Анит» в соответствующие службы и органы местного самоуправления, получения ТУ, разрешений и согласований на все внутри- и внеплощадочные сетей за счет собственных средств, финансирование указанных мероприятий; выполнение подготовительных и строительно-монтажных работ «объекта» в соответствии с проектно-сметной документацией до заключения настоящего договора.

Ориентировочная стоимость вклада ПСК «Модуль» эквивалента стоимости 1750 кв.м. продаваемых площадей.

Вкладом ООО «Модуль-Инвест» является финансирование строительства с привлечением инвестиций физических и юридических лиц; строительство объекта с привлечением технического заказчика, генподрядных и подрядных организаций и слада в эксплуатацию завершенного строительством объекта; организация ТСЖ в строящемся объекте, которое примет его на баланс для его последующей эксплуатации.

Ориентировочная стоимость вклада ООО «Модуль-Инвест» эквивалентна стоимости 8 467 кв.м. продаваемых площадей.

Вкладом ООО «Анит» в совместную деятельность простого товарищества является предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303035:41, площадью 6 611 кв.м. под строительство Объекта.

Согласно п. 1.2.1. договора простого товарищества №2/09 от 02.04.2009 стоимость вклада ООО «Анит» эквивалентна стоимости 3000 кв.м продаваемых площадей.

Срок сдачи дома в эксплуатацию – 03.10.2018. 

Во исполнение условий Договора товарищество ООО «Анит» предоставило земельный участок под строительство, что подтверждается Договором аренды земельного участка №21/09 от 21.04.2009.

Во исполнение Договора простого товарищества от 02.04.2009 между ООО «Анит» и ООО «Модуль-Инвест» были заключены договоры участия в долевом строительстве №2/180 от 31.12.2011, №2/1 в/п от 31.12.2011 на общую площадь 1 763,1 кв.м.

29.03.2012 к Договору простого товарищества было заключено дополнительное соглашения, согласно которому ООО «Анит» передало под строительство Объекта земельный участок (в аренду), что подтверждается договором аренды 21/09, чем частично исполнил свои обязательства; была увеличена ориентировочная стоимость вклада ООО «Анит» до 3263,1 кв. м.

Пунктом 4 Дополнительного соглашения от 29.03.2012 к договору простого товарищества №2/09 от 02.04.2009 года товарищи осуществили зачет стоимости долевого участия в счет стоимости переданной части земельного участка ООО «Анит», т.е. указанные выше площади (1763,1) являются частичным исполнением обязательства ООО «Модуль-Инвест» по оплате передаваемого земельного участка.

На основании пункта 5 Соглашения ООО «Анит» получил право требования ещё 1500 кв.м продаваемых площадей в Литере 2 ЖК «Анит сити».

Согласно п. 6 стороны соглашения договорились что ООО «Анит» обязуется передать в собственность ООО «Модуль-Инвест» земельный участок.

Таким образом, после подписания данного соглашения у ООО «Анит» перед ООО «Модуль-Инвест» возникли обязательства по передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303035:41, площадью 6611 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом, ООО «Стройподрядчик-ЮГ» было подписантом данного соглашения, наряду с двумя другими товарищами, однако соглашение не касалось возникновения, изменения либо прекращения прав или обязанностей ООО «Стройподрядчик-ЮГ» в качестве третьего товарища, в том числе в части прав на земельный участок.

07.03.2015 ООО «Модуль-Инвест» заключил Договор участия в долевом строительстве № 4/228 от 07.03.2015 г. на 1509,29 кв. м. жилых помещений в Литере 2, в связи с чем ООО «Модуль-Инвест» полностью выполнило своё обязательство в отношении ООО «Анит» по Договору простого товарищества №2/09 от 02.04.2009 г.

Решение

м Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2016 по делу № А32-12121/2010 ООО «Стройподрядчик-ЮГ» (г. Краснодар, пос. Пашковский, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2020 по делу №А32-18411/2016 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим ООО «Модуль-Инвест» утвержден ФИО1 (далее – конкурсный управляющий).

На основании пункта 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Из пункта 1 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии пунктом 1 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом).

При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов (пункт 2 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая указанные нормы, договор простого товарищества прекратил своё действие на основании ст. 1050 ГК РФ, в связи с банкротством одного из товарищей Договора. ООО «Строподрядчик-Юг» выбыл из Договора простого товарищества 07.09.2016 и Договор на основании статьи ст. 1050 ГК РФ прекратил своё действие.

Вместе с тем, остались неисполненными обязательства ООО «Анит» перед ООО «Модуль-Инвест» по передаче земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303035:41.  

На основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.02.2022 по делу №2а-19032022 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:41 был разделен на два земельных участка, которым в последующем были присвоены кадастровые номера 23:43:0303035:580 и 23:43:0303035:581. 

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0303035:581 расположен недостроенный 25-ти этажный многоквартирный дом (литер №1), который должен быть достроен в интересах участников долевого строительства; на земельном участке с кадастровыми номерами 23:43:0303035:580 находится литер №2 на уровне фундамента, который в силу требований градостроительного законодательства не может быть достроен, и указанный земельный участок должен быть передан Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в аренду дальнейшей эксплуатации литера №1 после того, как тот будет достроен и введен в эксплуатацию.

В связи с банкротством ООО «Модуль-Инвест» на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу №А32-18411/2026 Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства в Краснодарском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) переданы права застройщика (право аренды) ООО «Модуль-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на земельный участок общей площадью 4 548 кв.м., кадастровый номер 23:43:0303035:581, разрешенное использование: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства: «Реконструкция квартала № 196 в центральной части г. Краснодара. Литер 1», расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара, 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, площадью застройки – 1189,55 кв.м., степень готовности – 73,41 %.

В связи с необходимостью завершить легализацию передачи земельного участка путем  его передачи от ООО «Анит» обществу с ограниченной ответственность «Модуль-Инвест» последние 03.05.2023 заключили дополнительное соглашение №2 к договору простого товарищества №2/09 (о совместной деятельности) от 02.04.2009.

 В п. 2 дополнительного соглашения №2 установлена обязанность ООО «Анит» передать в собственность ООО «Модуль-Инвест» в срок до 03.07.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, площадью 2063 кв.м. в целях необходимости своевременно завершения строительства ввода в эксплуатацию литер 1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае в связи с прекращением действия договора простого товарищества прекратились предусмотренные договором обязательства сторон, связанные с осуществлением строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома.

Суд принимает во внимание, что cо стороны ООО «Модуль-Инвест» были исполнены обязательства в части передачи права требования квартир ООО «Анит» в ЖК «Анит-Сити» в полном объеме, что подтверждается Договорами долевого участия №2/180 от 31.12.2011., 2/1/в/п от 31.12.2011 и №4/228 от 07.03.2015. Часть требований по данным Договорам переуступлены третьим лицам (добросовестным покупателям) и включены в дело о банкротстве ООО «Модуль - Инвест» в качестве требований в части исполнения обязательств ООО «Модуль - Инвест» по передаче квартир, в виду чего реституция невозможна.

Согласно п.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Обязательства по договору, в котором не предусмотрено условие согласно п.3 ст. 425 ГК РФ, действуют до момента их исполнения.

Встречное обязательство ООО «Анит» по передаче земельного участка на данный момент не исполнено; до прекращения договора о совместной деятельности с учетом дополнительного соглашения от 29.03.2012 осталось не оформленным юридически право ООО «Модуль-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580.

В соответствии со ст. 153, 154 ГК РФ, сделки в частности соглашение о передаче прав, это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Действительной может быть признана лишь сделка, в которой волеизъявление лиц, физических или юридических, соответствует их действительной воле.

На основании ст. 164 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения их прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные право в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация перехода права производится на основании заявления сторон договора.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так, сторонами в Соглашении № Л2-ЗМ о передаче земельного участка от 03.05.2023 и Дополнительном соглашении от 31.05.2023 к нему выражена воля на передачу прав на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, расположенный по адресу г. Краснодар, центральный округ, ул. им. Седина, 131.

Таким образом, указанное право подлежит государственной регистрации за ООО «Модуль-Инвест» в связи с необходимостью соблюдения прав и интересов граждан – участников долевого строительства, которым в последующим должны перейти права, в том числе и на указанный земельный участок. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

Р Е Ш И Л:

Принять отказ заявителей от части требований о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права на земельный участок. Производство по делу в указанной части прекратить на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303035:580, расположенный по адресу г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Седина, д.131 за ООО «Модуль-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                    Мигулина Д.А.