﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-62799/2020

Дело № А57-23564/2019

г. Казань

07 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 03.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен – 07.07.2020.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Гарифуллиной Л.Р.

при участии представителей:

администрации муниципального образования «Город Саратов» – Покрышевской М.С., доверенность,

Комитета по управлению имуществом города Саратова – Покрышевской М.С., доверенность,

прокуратуры Саратовской области – Кольцова Н.Н., удостоверение,

в отсутствие:

иных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу закрытого акционерного общества «СТРОЙ-ДОМ» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 

по делу № А57-23564/2019 

по иску администрации муниципального образования «Город Саратов», к закрытому акционерному обществу «СТРОЙ-ДОМ», третьи лица, Прокуратура Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «СТРОЙ-ДОМ» (далее – общество) о расторжении договора от 26.07.2006 № 480 аренды земельного участка площадью 3444 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050310:14, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, б/н, с видом разрешенного использования «для строительства административно-развлекательного комплекса», заключенный на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020, иск удовлетворен.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Прокуратура Саратовской области в отзыве считает кассационную жалобу подлежащей отклонению судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14.07.2006 № 1281-р в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136, Законом Саратовской области от 21.05.2004 «О земле», постановлением Правительства Саратовской области от 05.10.2004 № 216-П, на основании постановления администрации города Саратова от 11.10.2004 № 224 А-47 обществу сроком на 15 лет предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:05 03 10:0014, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, площадью 3444 кв. м. для строительства административно-развлекательного комплекса, в границах, указанных в прилагаемом к настоящему распоряжению кадастровом плане земельного участка от 12.07.2006 № 48/06-6933, заключен договор аренды земельного участка от 26.07.2006 № 480.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – реестр) от 26.02.2020 № ЮЭ9965-20-15692039 в настоящее время организационно-правовая форма арендатора закрытое акционерное общество «СТРОЙ-ДОМ».

04.07.2018 при осмотре территории, с применением фотосьемки, комитетом установлено, что спорный земельный участок огорожен, на не расположено свайное поле, произрастает древесная и кустарниковая растительность. Строительные работы на момент осмотра не осуществлялись.

14.05.2019 администрация направила ЗАО «СТРОЙ-ДОМ» предупреждение № 13.04/10779 о возможном досрочном расторжении договора от 26.07.2006 № 480 аренды земельного участка, предложено представить документы, подтверждающие освоение земельного участка, кадастровый номер 64:48:05 03 10:0014.

16.07.2019 в связи с непредставлением документов об освоении земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 03 10:0014 администрация уведомила ЗАО «СТРОЙ-ДОМ» об отказе от договора аренды земельного участка от 26.07.2006 № 480, указав на обращение в суд, в случае отказа арендатора в добровольном расторжении договора.

В связи с неполучением от арендатора ответа, администрация, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, непогашенную задолженность по арендным платежам, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды двух инстанций, удовлетворяя иск, исходили из доказанности длительного факта неосвоения земельного участка.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в целях строительства отдельно стоящего объекта. 

Подпунктом 4.1.2 пункта 4 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы. 

Вместе с тем, в силу Закона, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. 

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе документ о визуальном осмотре земельного участка и прилагаемые к ним фототаблицы, приняв во внимание пояснения общества, суды признали недоказанным завершение на спорном объекте работ по строительству фундамента в полном объеме, поскольку фактически на участке имеется свайное поле, являющееся частью фундамента, в связи с чем, спорный объект не относится к недвижимому имуществу.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. 

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Заключив договор аренды земельного участка в 2006 году, общество приняло на себя обязанности арендатора, в том числе, по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, однако допустило существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество в течении столь длительного времени, только приступило к строительству заявленного объекта на земельном участке, не завершив фундаментные работы и в разумный срок объект не возведен.

Установленный законом трехлетний срок, предусмотренный положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек. 

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание прекращения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель.

Исходя из выше установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 10 лет) и о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчиком не приведено. 

Кроме того, удовлетворяя требования, основанием для расторжения договора аренды земельного участка администрация указала на то, что обществом в неоднократно не исполнялась обязанность по оплате арендных платежей, что подтверждается представленным расчетом задолженности, который обществом не оспорен.

Судами установлено, что задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени. Надлежащих доказательств обратного не представлено.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Введение в отношении ответчика 21.05.2020 по делу № А57-22691/2019 процедуры наблюдения не может служить основанием для отмены принятых судебных актов.

В кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы судов.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не указано. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.12.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 по делу № А57-23564/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   С.Ю. Муравьев

Судьи                                                                          А.Ф. Фатхутдинова

                                                                                     Ф.В. Хайруллина