Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-238360/22-191-1573

г. Москва

02 октября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023года

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТОР" (141014, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, МЫТИЩИ ГОРОД, ВЕРЫ ВОЛОШИНОЙ УЛИЦА, ДОМ 33, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: 

<

***>)

к ответчику Закрытому акционерному обществу "АВ-Инвест" (115054, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2005, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРОДСКОЙ СУПЕРМАРКЕТ"

о взыскании 1 648 484,77 долларов США

встречный иск Закрытого акционерного общества "АВ-Инвест" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТОР" о признании дополнительного соглашения № 6 к досрочному договору аренды № 0910/2012 от 09.10.2012г. заключенным и признании взаимных прав и обязанностей сторон установленных на условиях указанного договора аренды в редакции дополнительного соглашения  № 6.

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТОР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "АВ-Инвест", с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения заявленных требований, о взыскании задолженности в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, установленному долгосрочным договором аренды №0910/2012 от 09.10.2012, неустойки за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 185 004 долларов США 51 цент, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойки за просрочку доплаты обеспечительного платежа в размере 20 502 долларов США в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойки на сумму задолженности по арендной плате в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, со дня принятия судом решения по настоящему делу (25.09.2023) по день фактического исполнения обязательства, штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 85 806 долларов США 98 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРОДСКОЙ СУПЕРМАРКЕТ".

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

Между ООО «ЮАССтрой» (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) 09.10.2012г. был заключен долгосрочный договор аренды № 0910/2012 (далее то тексту - Договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 978,3 кв.м. ((по БТИ) - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36), кадастровый номер: 50:20:0020402:1794, расположенное на 1 этаже Торгового центра по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 50-50-20/043/2012-176) (далее по тексту - Помещение).

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 18.10.2012г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 1.8. приложения № 1 к Договору аренды, срок аренды помещений установлен на 10 лет, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке.

К Договору аренды заключены и зарегистрированы в ЕГРН дополнительные соглашения №1 от 17.06.2013г., №2 от 01.11.2014г., №3 от 02.03.2015г., №4 от 03.10.2017г.

На основании постановления Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 07.06.2012г. №548 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.06.2012г. №RU50511105-594 право собственности на здание, назначение: нежилое, 4-х этажное (подземных этажей: -1), общая площадь 7 568,6 кв.м., инв. № 46:241:002:000218540:0001, лит А., адрес (местонахождения): 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0020402:1614 (далее -Торговый центр) 27.07.2012г. было зарегистрировано за ООО «ЮАССтрой».

В результате реорганизации ООО «ЮАССтрой» в форме выделения на основании передаточного акта № 1 от 17 мая 2018 г. ООО «ЮАССтрой» передало на баланс выделяемому юридическому лицу ООО «ВЕСТОР» (Истец) Торговый центр, обремененный ипотекой в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора об ипотеке №013U4Z001 от 13.06.2013г. Торговый центр передан с обременением арендой входящих в его состав помещений, в том числе: Долгосрочный договор аренды от 09.10.2012г. №0910/2012 (п. 2.1. передаточного акта).

Право собственности Истца на здание зарегистрировано в ЕГРН 01.08.2019г. № 50:20:0020402:1614-50/001/2019-41.

В связи со сменой собственника арендованного имущества по правилам ст. 617 ГК РФ произошла замена стороны договора ООО «ЮАССтрой» - на истца.

Согласно п. 4.1 Договора аренды, арендатор (Ответчик) обязуется, начиная с даты начала аренды и в течение всего срока аренды, своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю (Истцу) арендную плату, состоящую из Постоянной части арендной платы, Платы с оборота и Переменной части арендной платы.

В соответствии с п. 4.6 Договора аренды все авансовые платежи производятся арендатором (Ответчиком) в сроки, указанные в договоре, независимо от того, выставлен ли арендодателем счет.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора аренды, постоянная часть арендной платы рассчитывается по ставке, указанной в п. 2.1 приложения № 1 к Договору аренды. Перечисление постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно, авансом, не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно, начиная с третьего года аренды, по окончании каждого операционного года, увеличивать ставку Постоянной части Арендной платы на величину, указанную в п. 2.2. Приложения №1 к Договору аренды.

В соответствии с пп. 4.1.1. Договора аренды, пп. 2.2. п. 2 приложения №1 к Договору аренды, индексируемая величина ежегодного увеличения ставки Постоянной части арендной платы составляет 3% от Постоянной части арендной платы, установленной на момент ее изменения, начиная с третьего года аренды.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора аренды в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору, в том числе по оплате любых платежей, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ежемесячной Постоянной части арендной платы за количество календарных месяцев, указанное в п. 2.5 приложения № 1 к Договору аренды.

В соответствии с п. 5.1.4 Договора аренды в случае, если в установленном договором порядке ставка Постоянной части арендной платы будет пересмотрена в сторону увеличения в соответствии с п.п. 4.1.1, 4.1.2 договора, размер обеспечительного платежа также увеличивается пропорционально произошедшему увеличению ставки Постоянной части арендной платы.

Руководствуясь п.2 ст. 450.1 ГК РФ, п. 11.2.4 и п. 11.3 Договора аренды Истцом в адрес Ответчика было направлено Уведомление об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора аренды исх.№ 26-ВР-09/22/Исх от 27 сентября 2022 года в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате.

В соответствии с вышеуказанным Уведомлением Истец считает Договор аренды досрочно расторгнутым 12 октября 2022 года. 

14 октября 2022 года между Истцом и Ответчиком был подписан Акт приема-сдачи Помещения, в соответствии с которым Ответчик передал, а Истец принял Помещение.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, задолженность по оплате арендных платежей за период с августа 2021 по сентябрь 2022 по состоянию на 13.07.2023 г. составляет 617 864,20 долларов США.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по Договору аренды, Истец 20 февраля 2021 года обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании задолженности за период с августа 2020 года по февраль 2021 года.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-35453/21-6-248 от 01 февраля 2022 года, вступившим в законную силу, с Ответчика в пользу Истца было взыскано: задолженность в размере 324 689 долларов США 17 центов в рублевом эквиваленте по курсу, установленному договором аренды; неустойка в размере 144 695 долларов США 96 центов в рублевом эквиваленте по курсу, установленному договором аренды, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 117 722 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 4.7 договора, в случае просрочки арендатором любых платежей, причитающихся в пользу арендодателя, последний вправе потребовать от арендатора, на основании письменной претензии, уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет Арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленный договором срок, истец произвел расчет неустойки за просрочку оплаты Постоянной части арендной платы за период с 22.07.2021 по 13.07.2023, за исключением периода с 01.04.2022 по 01.10.2022, в размере 185 004 долларов США 51 цент в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США.

В части неисполнения Арендатором обязанности по доплате Обеспечительного платежа, руководствуясь п. 5.1.4. Договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора, на основании письменной претензии, оплаты пени в размере 1 % (один процент) от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет Арендодателя.

В соответствии с расчетом истца, неустойка за просрочку доплаты обеспечительного платежа за период с 22.07.2021 по 14.10.2022, за исключением периода с 01.04.2022 по 01.10.2022,  составила 20 502 долларов США в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, также истцом заявлены требования о взыскании неустойки на сумму задолженности по арендной плате в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 11.6. Договора аренды, вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, представленных Арендодателю в соответствии с Договором или законодательством Российской Федерации, в случае расторжения Договора на основании одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора, Арендатор обязан не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты получения от Арендодателя уведомления об отказе от исполнения Договора выплатить Арендодателю штраф в размере, указанном в п.4.1. Приложения №1 к Договору.

Истцом заявлены требования о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 85 806 долларов США 98 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США.

Ответчик исковые требования оспорил, в представленном отзыве, ссылается на заключение между сторонами Дополнительного соглашения № 6 к Договору аренды, в соответствии с которым ответчик вносил арендую плату. Также указывает, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия. Ссылается на несоразмерность предъявленной ко взысканию неустойки.

Кроме того, ответчиком предъявлен встречный иск о признании дополнительного соглашения № 6 к досрочному договору аренды № 0910/2012 от 09.10.2012г. заключенным и признании взаимных прав и обязанностей сторон установленных на условиях указанного договора аренды в редакции дополнительного соглашения  № 6.

Встречный иск мотивирован тем, что в связи с экономической невозможностью продолжения договорных отношений на установленных условиях, в соответствии с требованиями раздела 14 договора аренды, 5 июля 2019 года арендатор направил в адрес арендодателя письменное уведомление, скрепленное печатью, заказной почтой с описью вложения, о расторжении договора аренды на основании пункта 11.9 договора. Указанное уведомление было получено арендодателем 12 июля 2019 года, в связи с чем договор аренды был прекращен с 12 июля 2020 года. Однако, стороны продолжили свои взаимоотношения в связи с использованием помещения и установлению новых условий аренды. 

Истец по встречному иску указывает, что 10.04.2020 в письме № 59/4 Арендатор указал на намерение сохранить отношения с Арендодателем на новых взаимовыгодных условиях, для чего предложил изменить размер постоянной части арендной платы и порядок ее индексации. В частности, Арендатор предложил установить постоянную часть арендной платы в размере 7% от ежемесячного розничного товарооборота супермаркета, но не менее 2 200 000 руб., а также индексацию с 01.04.2021 не чаще 1 раза в 12 месяцев в соответствии с индексом потребительских цен, но не более, чем на 5%.

В ответном письме от 17.04.2020 № 7-ВР-04/20/исх Арендодатель подтвердил свою заинтересованность в стабильном и долгосрочном партнерстве с арендатором. Поскольку условия аренды после досрочного прекращения договора аренды в соответствии с вышеуказанным уведомлением арендатора (с 12.07.2020г.) требовали нового определения, арендодатель предложил установить такие условия с 01.08.2020г., обозначив приемлемую для него редакцию Договора аренды в части установления постоянной части арендной платы, а также порядка ее индексации. В частности, Арендодатель предложил установить постоянную часть арендной платы в размере 2 400 000 руб., а индексацию в размере 5 % без привязки к индексу потребительских цен. Во всем остальном арендодатель предложил руководствоваться условиями прекращенного договора аренды («Остальные условия договора остаются неизменными»).

В письме от 22.04.2020 № 65/4 Арендатор выдвинул некоторые поправки к предложению Арендодателя от 17.04.2020 и при условии их согласования во взаимоприемлемой редакции согласился с предложением ответчика по встречному иску оставить остальные условия, изложенные в договоре аренды, неизменными.

07.08.2020 Арендатором по электронной почте в адрес Арендодателя во исполнение устных договоренностей сторон направлен проект Дополнительного соглашения № 6 к Договору аренды. Согласно п. 1 указанного проекта ставка постоянной части арендной платы с 01.08.2020 по 31.07.2021 составляет 2 200 000 руб., а в период с 01.08.2021 с учетом индексации действующей ставки.

21.09.2020 Арендодатель направил Арендатору Дополнительное соглашение № 6 в новой редакции.

10.11.2020 Арендатор направил комментарии к последнему проекту Дополнительного соглашения № 6, полученному от Арендодателя 21.09.2020, указывая на необходимость оформления «ранее достигнутых договоренностей».

17.11.2020 Арендодателем вновь направлен проект Дополнительного соглашения №6.

30.11.2020 Арендодатель направил «финальную редакцию» Дополнительного соглашения № 6 к Долгосрочному договору аренды № 0910/2012 от 09 октября 2012г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в ЕГРН 01.11.2012г. за № 50-50-20/065/2012115.

Согласно условиям дополнительного соглашения №6 в редакции оферты ответчика по встречному иску (от 30.11.2020): ставка постоянной части арендной платы за все арендуемое помещение в месяц в период с 01.08.2020г. по 31.07.2021г. включительно составляет 2 200 000 (Два миллиона двести тысяч) рублей, кроме того НДС; Начиная с 01.08.2021г. и далее - с учетом индексации действующей ставки Постоянной части Арендной Платы в порядке п. 4.1.1. Договора, которой сторонами не производилось; Стороны, руководствуясь п.2 ст. 425 ГК РФ, пришли к соглашению распространить действие условий настоящего дополнительного соглашения № 6 на отношения Сторон с 01 августа 2020 года.

Кроме того, ссылается на то, что Арендодатель направлял арендатору счета и счета-фактуры на суммы, установленные согласно условиям Дополнительного соглашения № 6.

Таким образом истец по встречному иску указывает, что все документы, направляемые арендодателем - ответчиком по встречному иску в адрес арендатора или пописанные между ними, содержали четкое и недвусмысленное указание на то, что стороны признавали, что размер арендной платы за аренду помещений в период начиная с августа 2020 года вплоть до окончания использования помещений и его возврата арендодателю составлял 2 200 000 руб. (без учета НДС). 

Истец по встречному иску указывает, что тот размер арендной платы, который был установлен в Дополнительном соглашении № 6 уплачивался в порядке, установленном в Дополнительном соглашении № 6, в связи с чем истец обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании дополнительного соглашения № 6 к досрочному договору аренды № 0910/2012 от 09.10.2012г. заключенным и признании взаимных прав и обязанностей сторон установленных на условиях указанного договора аренды в редакции дополнительного соглашения  № 6.

Определением от 31.05.2023 встречный иск принят к производству.

Истец в отзыве на встречный иск указывает, что все доводы Истца по встречному исковому заявлению были предметом рассмотрения в рамках дела № А40-35453/2021, оспаривает заключение Дополнительного соглашения № 6, указывает на отсутствие соглашения о снижении арендной платы, оспаривает доводы о расторжении договора аренды на основании уведомления от 5 июля 2019 года. Кроме того, отклоняя доводы ответчика о недобросовестности, указал, что счета выставлялись уже на оплаченные ответчиком суммы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в первоначальном иске, встречный иск оспорил. 

Представитель ответчика оспорил первоначальный иск, поддержал требования, изложенные во встречном иске. 

Представитель третьего лица оспорил иск, поддержал позицию ответчика. 

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание исков, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды № 0910/2012 от 09.10.2012г., по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование  нежилое помещение общей площадью 978,3 кв.м. ((по БТИ) - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36), кадастровый номер: 50:20:0020402:1794, расположенное на 1  этаже Торгового центра по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 50-50-20/043/2012-176).

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 18.10.2012г., подписанным сторонами.

14 октября 2022 года между Истцом и Ответчиком был подписан Акт приема-сдачи Помещения, в соответствии с которым Ответчик передал, а Истец принял Помещение.

По существу спор между сторонами сводится к обстоятельствам установления размера арендных платежей по договору.

Суд принимает во внимание, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-35453/21-6-248 от 01 февраля 2022 года, вступившим в законную силу, установлено, что «из представленной в материалы дела переписки сторон не усматривается согласие  истца на заключение дополнительного соглашения № 6 к договору № 0910/2012 от 09.10.2012г. на условиях ответчика, в связи с чем данные ответы акцептом не являются.

Дополнительное соглашение № 6 к договору подписанное сторонами в установленном порядке в материалах дела отсутствует и сторонами не представлено.

Более того, при переписке истец ссылается, что направление предложения о заключении дополнительных соглашений № 5, № 6 к договору не являются офертой и подлежат дальнейшему обсуждению с адресатом настоящего сообщения. Без заключения договора/соглашения, оформленного на бумажном носителе, данное предложение/сообщение юридической силы не имеет. По результатам рассмотрения настоящего предложения/сообщения у отправителя не возникает обязанности заключить договор/соглашение, в том числе заключить договор/соглашение в будущем.

Подписание сторонами актов оказанных услуг по аренде помещений, а также действия ответчика по оплате указанных в них сумм не свидетельствуют о достижении сторонами соглашения об уменьшении размера арендной платы за пользование имуществом, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.10 договора аренды такое соглашение должно совершаться в письменной форме. 

Основания изменения договора, включая последствия несогласия с изменением одной из сторон, регулируются нормами главы 29 ГК РФ, и предусматривают для лица, полагающие свои права нарушенными, надлежащие способы защиты.

Однако с иском об изменении условий договора ответчик не обращался.

Доказательств того, что арендодатель своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено, в связи с чем доводы ответчика о наличии у ЗАО "АВ-ИНВЕСТ" обязанности по уплате задолженности по арендной плате представленных ему во временное пользование нежилых помещений, рассчитанной с применением ставки арендной платы 2 640 000 руб. являются необоснованными».

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Дополнительное соглашение № 6 к договору подписанное сторонами в установленном порядке в материалах дела отсутствует и сторонами не представлено.

Вопреки позиции ответчика, поскольку конклюдентные действия, как действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений, в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ оформляются в виде одного подписанного документа или путем обмена документами, суд с учетом установленных обстоятельств полагает, что подписание сторонами актов оказанных услуг по аренде помещений, а также действия ответчика по оплате указанных в них сумм не свидетельствуют о достижении сторонами соглашения об уменьшении размера арендной платы за пользование имуществом. При этом, суд принимает во внимание доводы истца о том, что счета изготавливались бухгалтером уже после произведенных ответчиком оплат, тогда как выставление счетов для оплаты арендной платы не требуется.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.10 договора аренды соглашение об уменьшении размера арендной платы должно совершаться в письменной форме, чего сторонами сделано не было.

С учетом установленных судом при рассмотрении дела №А40-35453/21-6-248 обстоятельств, суд признает доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств заключения в установленном законом порядке в установленной форме Дополнительного соглашения №6, а также согласования арендодателем снижения арендной платы в материалы дела не представлено.

В части рассмотрения первоначальных исковых требований о взыскании задолженности в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, установленному долгосрочным договором аренды №0910/2012 от 09.10.2012 судом установлено, что расчет задолженности произведен в соответствии со согласованным сторонами в договоре в редакции дополнительных соглашений к нему размером арендной платы.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.   

Доводы ответчика о необоснованном завышении размера арендной платы, несоответствия установленного договором размера арендной платы, тяжелой экономической ситуации подлежат отклонению, с учетом положений статей 421, 450, 452 ГК РФ, учитывая принцип свободы заключения договора и отсутствие доказательств понуждения к заключению договора на спорных условиях, а также с учетом наличия установленных законом способов внесения изменений в договор и расторжения договора.

Ответчиком доказательств оплаты не представлено, в связи с чем требования о взыскании задолженности в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом по первоначальному иску заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 185 004   долларов США 51 цент, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойки за просрочку доплаты обеспечительного платежа в размере 20 502 долларов США в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойку на сумму задолженности по арендной плате в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, со дня принятия судом решения по настоящему делу (25.09.2023) по день фактического исполнения обязательства, штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 85 806 долларов США 98 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что пунктом 1.8. Приложения № 1 к Договору аренды предусмотрено, что Срок аренды арендуемого помещения - 10 лет. Акт передачи в аренду помещения был подписан Истцом и Ответчиком 18.10.2012 г., то есть последний день аренды - 18.10.2022 г. Во исполнение своей обязанности по освобождению арендованного помещения в связи с прекращением срока действия Договора аренды, установленной пунктами 9.2, 12.2. Договора, Ответчик 26.09.2022 г. направил в адрес Истца уведомление № АВ-а 471/1 о возврате помещения в связи с окончанием срока действия Договора аренды.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств следует, что договор аренды был прекращен в связи с направлением истцом в адрес ответчика Уведомления об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора аренды исх.№ 26-ВР-09/22/Исх от 27 сентября 2022 года в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, в соответствии с  п.2 ст. 450.1 ГК РФ, п. 11.2.4 и п. 11.3 Договора аренды.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), при этом договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Как следует из разъяснений, данных в п. 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Учитывая длительность нарушения обязательств по оплате арендных платежей со стороны ответчика, действия истца выраженные в направлении уведомления об отказе от договора аренды в одностороннем порядке не могут быть признаны злоупотреблением правом.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Учитывая значительный размер неустойки, установленный договором, суд признает заявленные ко взысканию штрафные санкции несоразмерными последствиям нарушенного обязательства.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения предусмотренных договором платежей  в установленный срок, заявленное истцом требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично, с учетом снижения в порядке ст.333 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 185 004   долларов США 51 цент, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойка за просрочку доплаты обеспечительного платежа в размере 20 502 долларов США в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойка на сумму задолженности по арендной плате в размере 617 864 доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, со дня принятия судом решения по настоящему делу (25.09.2023) по день фактического исполнения обязательства, штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 85 806 долларов США 98 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США. В остальной части иска по неустойке судом отказано.

Таким образом, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина распределена в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества "АВ-Инвест" (115054, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2005, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТОР" (141014, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, МЫТИЩИ ГОРОД, ВЕРЫ ВОЛОШИНОЙ УЛИЦА, ДОМ 33, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 617 864 (шестьсот семнадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, установленному долгосрочным договором аренды №0910/2012 от 09.10.2012, неустойку за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 185 004 (сто восемьдесят пять тысяч четыре)  долларов США 51 цент, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойку за просрочку доплаты обеспечительного платежа в размере 20 502 (двадцать тысяч пятьсот два) долларов США в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, неустойку на сумму задолженности по арендной плате в размере 617 864 (шестьсот семнадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) доллара США 20 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, со дня принятия судом решения по настоящему делу (25.09.2023) по день фактического исполнения обязательства, штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 85 806 (восемьдесят пять тысяч восемьсот шесть) долларов США 98 центов, в рублях по курсу 33 рубля за 1 доллар США, а также расходы по госпошлине в размере 200 000 (двести тысяч) руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "АВ-Инвест"  отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                         Е.И. Волкова