АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-15347/2020

18 октября 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2021 года, полный текст решения изготовлен 18 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «7 Марта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о  взыскании задолженности и неустойки, 

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности.

от ответчика: ФИО4 по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «7 Марта» (далее – ООО «7 Марта», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании арендной платы, расходов на содержание и коммунальные услуги по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2019 № 01/11/2019-03 за ноябрь 2019 года и за период с февраля по сентябрь 2020 года в сумме 251 688 руб. 42 коп., пеней в сумме 37 242 руб. 19 коп., начисленных с 06.04.2020 по 30.11.2020, пеней, начисленных с 07.04.2020 по день погашения задолженности исходя из 0, 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на обстоятельства ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по внесению платежей по договору аренды.

Ответчик с иском не согласен, указал на факт оплаты задолженности,  а также на необоснованное предъявление истцом требований в переменной части арендной платы без учета доли площади занимаемых арендатором помещений к общей площади таковых, принадлежащих арендодателю. Кроме того, ответчик не согласен с предъявлением к нему требований о внесении арендной платы за сентябрь 2020 года, ссылаясь на достижение сторонами соглашения о расторжении договора аренды с 31.08.2020 и освобождения арендатором помещения 01.09.2020. Подробно доводы ответчика изложены в письменном отзыве на иск от 16.01.2021 (л.д. 89-91 т.1).

Истец заявлением от 21.06.2021 уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2019 № 01/11/2019-03 в сумме 251 688 руб. 42 коп., пеней в сумме 82 859 руб. 01 коп., начисленных с 01.07.2020 по 21.06.2021, пеней, начисленных с 22.06.2021 по день фактической оплаты долга из расчета 0, 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Заявлением от 27.07.2021 истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2019 № 01/11/2019-03 в сумме 246 719 руб. 03 коп., пеней в сумме 82 859 руб. 01 коп., начисленных с 01.07.2020 по 21.06.2021, пеней, начисленных с 22.06.2021 по день фактической оплаты долга из расчета 0, 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования от 27.07.2021 приняты к производству, определением от 27.07.2021 судебное разбирательство отложено на 09.09.2021.

Определением от 09.09.2021 судебное разбирательство по делу вновь было отложено на 11.10.2021, в связи с болезнью судьи.

В судебное заседание 11.10.2021 обеспечили явку представители обеих сторон, которые на своих позициях в споре настаивают.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды № 01/11/2019-03 от 01.11.2019 (далее - Договор), по которому ООО "7 Марта" (арендодатель) передает ИП ФИО2 (арендатор) часть помещения № 1 площадью 39,5 кв.м., помещение № 7 площадью 11,3 кв.м., итого общей площадью 50,8 кв.м., в том числе торговой - 39,5 кв.м., находящиеся в нежилом помещении (Литер А2) №№ 1-10, назначение - нежилые помещения общей площадью 264 кв.м. на первом этаже в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 11:05:0105013:163.

Истец претензией от 19.10.2020 потребовал от ответчика оплатить задолженность по договору в размере 251 688, 42 руб. за период аренды с ноября 2019 по август 2020 года и пени за просрочку платежей по состоянию на 19.10.2020 в размере 26 671,16 руб.

Отказ ответчика в удовлетворении требований по претензии послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.1. Договора арендатор обязался вносить арендную плату не позднее 10-го числа текущего месяца.

В силу пункта 3.2. Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части, постоянная часть составляет 49 100 рублей в месяц, а переменная - включает в себя возмещение расходов с оплатой электрической и тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения, эксплуатационных услуг (включая содержание и ремонт нежилого помещения), услуг по охране помещения, сумма которых определяется ежемесячно и подтверждается актом оказанных услуг, подписанных обеими сторонами; сумма расходов, связанных с оплатой электроэнергии, водоснабжения и водоотведения определяется на оснований показаний приборов учета пропорционально занимаемой арендатором площади; сумма расходов, связанных с оплатой тепловой энергии, эксплуатационных расходов, услуг по охране помещений также оплачивается пропорционально занимаемой арендатором площади; переменная часть арендной платы вносится арендатором в течение 5 календарных дней со дня выставления арендодателем счета.

Передача помещений ответчику в аренду подтверждается подписанием акта приема-передачи от 01.11.2019.

Согласно уточненным исковым требованиям от 27.07.2021 и представленным к ним расчетам переменной части арендной платы, по мнению истца у ответчика за период аренды возникла следующая задолженность:

- за февраль 2020 года (переменная часть) - 10 253,76 рублей,

-  за март 2020 года (переменная часть) - 12 068, 71 рублей,

- за апрель 2020 года: постоянная часть - 24 550 рублей, переменная часть - 4 718,69 рублей,

- за май 2020 года: постоянная часть  - 24 550 рублей, переменная часть -  3 964,59 руб.

- за июнь 2020 года: постоянная часть - остаток долга 13 000 рублей, 

- за июль 2020 года: постоянная часть - 49100 рублей, переменная часть - 4 711, 89 рублей,

- за август 2020 года: постоянная часть - 49 100 рублей, переменная часть - 3 718,91 руб.

-  за сентябрь 2020 года: постоянная часть - 49 100 рублей.

С учетом имеющихся у ответчика переплат  по переменной части арендной платы в ноябре 2019 года в сумме 528,77 руб., в декабре 2019 года - в сумме 528,76 руб., в январе 2020 года - в сумме 531,22 руб., в июне 2020 года - в сумме 528,77 руб., по сведениям истца, сумма долга по Договору составила 246 719 руб. 03 коп.

Ответчик, кроме прочего, приводит доводы о неправомерном предъявлении к нему требований о внесении арендной платы за сентябрь 2020 года, указывая на расторжение Договора с 31.08.2020, и необоснованном уклонении истца от подписания соглашения о расторжении Договора.

Согласно пункту 7.1. Договора он действует с 01.11.2019 в течение 364 дней, то есть до конца октября 2020 года.

Ответчиком в материалы дела представлена копия соглашения от 19.07.2020 года о расторжении Договора с 31.08.2020, а также акта возврата помещения от 31.08.2020, подписанные в одностороннем порядке арендатором (л.д. 95-95 оборот т.1). Указанные документы были направлены в адрес арендодателя 25.08.2020 (л.д. 93 т.1), о чем свидетельствует опись вложения к почтовому отправлению 16700149007281 (л.д. 93 т.1).

  В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно  пункту 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней.

При этом, согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений с интернет-сервиса АО "Почта Россия" по вышеуказанному почтовому отправлению имела место неудачная попытка вручения 26.08.2020, а также вторичная неудачная попытка такого вручения адресату - 29.09.2020.

Таким образом, арендодатель считается получившим корреспонденцию от арендатора в таком случае только в конце сентября 2020 года.

Вместе с тем, в данном случае, поскольку Договор аренды был заключен на определенный срок, указанные обстоятельства не имеют юридического значения. Такой Договор до окончания срока аренды может быть расторгнут сторонами только взаимному соглашению либо на основании решения суда (ст.ст. 450.1, 452, 610 ГК РФ). Право на односторонний отказ арендатора от исполнения Договора его условиями не предусмотрен.  

Обстоятельства ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы имели место в период введения Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 N 16 на территории Республики Коми режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики,  в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

В указанный Перечень включен вид деятельности с кодом ОКВЭД 47.7. - торговля розничная товарами в специализированных магазинах, который  включает в себя ОКВЭД 47.78.3 (торговля розничная сувенирами, изделиями народных художественных промыслов).

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом экономической деятельности ответчика является торговля розничная сувенирами, изделиями народных художественных промыслов.

Таким образом, ответчик является лицом (арендатором недвижимого имущества), на которого распространяются меры поддержки  в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 4 статьи 19 Федерального закона РФ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем доказательств обращения ответчика к истцу за изменением условий Договора не представлено. При этом истцом предоставлена арендатору льгота по оплате постоянной части арендной платы за апрель и май 2020 года в виде уменьшения на указанный период аренды размера таковой на 50%, то есть до 24 550 рублей за каждый из указанных месяцев.

В силу изложенного, оснований считать Договор прекратившим свое действие 31.08.2020 оснований не имеется.

   При этом, с учетом положений той же статьи 19 Закона N 98-ФЗ (пункт 1) арендатору предоставлена мера поддержки в виде отсрочки внесения им арендных платежей. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены постановлением Правительства Российской Федерации. Требования от 03.04.2020 N 439.  

Пунктом 2 Требований установлено, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

В силу пункта 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на условиях, предусматривающих, что задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подпункт а)). 

При этом на платежи арендаторов по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя указанные льготы не распространяются.

Истцом представлены в материалы дела доказательства несения им коммунальных, эксплуатационных расходов, оплате услуг по охране помещений во взаимоотношениях с АО "Коми энергосбытовая компания", ПАО "Т Плюс", ОАО "Сыктывкарский водоканал", ТСН "ТСЖ "45.ком" и ООО "ЧОО "ГК Дельта-Коми". По ходатайству ответчика судом были истребованы у указанных организаций доказательства наличия с истцом договорных отношений, документов, подтверждающих начисление и выставление истцу счетов на оплату оказанных услуг, поставленных коммунальных ресурсов. Ответчик по существу указанные доказательства не оспорил. 

Доводы ответчика о неверном расчете сумм возмещения услуг по охране объектов отклонены судом, поскольку ООО "ЧОО "ГК Дельта-Коми" представило сведения об оказании услуг охраны помещений ООО "7 Марта" по адресу: 

<

...>, и их стоимость (4 515 руб. в месяц). Согласно представленной в материалы дела копии Дополнительного соглашения от 10.08.2020 к договору № 59-пцо от 01.12.2017 между ООО ЧОП "Группа компаний Дельта-Коми" и ООО "7 Марта"  исполнитель прекращает охрану объекта заказчика по адресу: 

<

...> с 10.08.2020. При этом за август 2020 года исполнитель выставил собственнику по указанному объекту счет на сумму 1 452,50 руб. (по 10.08.2020), тогда как истец в расчетах с истцом предъявляет к оплате сумму, с учетом меньшей стоимости услуг охраны за указанный период.

Ответчик ссылается на обстоятельства необоснованного начисления истцом переменной части арендной платы без учета доли занимаемой арендатором площади.

Истец пояснил, что фактически принадлежащее ему помещение занимали в спорный период три арендатора, и весь размер коммунальных и эксплуатационных расходов он разделил между ними исходя из занимаемой ими площади согласно имеющейся между ними устной договоренности. Ответчик указанные обстоятельства не подтверждает.

При этом указанный расчет не соответствует буквальному содержанию пункта 3.2. Договора, согласно которому переменная часть арендной платы определяется пропорционально занимаемой арендатором площади. Доказательств согласования арендатором иного порядка расчета не  представлено.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности 11 АА № 499472 от 18.10.2007 принадлежащее истцу помещение 

<

...> имеет общую площадь 264 кв.м. (л.д. 148 т. 2). 

Площадь арендуемого ответчиком помещения составляет 50,8 кв.м. Таким образом, переменная часть арендной платы должна рассчитываться с учетом его доли на возмещение расходов арендодателя (коммунальные и эксплуатационные расходы, услуги по охране объекта) - 19,24%. 

Из представленных же истцом расчетов переменной части следует, что арендодатель выделяет долю таковых, приходящуюся на ответчика, исходя из общей площади помещений собственника, равной 185,9 кв.м. (суммировав площадь сданных в аренду трем различным арендаторам помещений), что не соответствует условиям Договора (пункту 3.2.).

Таким образом, суд признает представленные истцом расчеты  переменной части неверными в части примененного арендодателем принципа распределения на арендатора издержек на содержание арендуемого им помещения. 

С учетом изложенного суд произвел перерасчет переменной части арендной платы, которая составляет: за ноябрь 2019 года - 5 028,88 рублей,  за декабрь 2019 года - 6 793,86 рублей, за январь 2020 года - 7 417,54 руб., за февраль 2020 года - 7 220, 36 рублей, за март 2020 года - 8 498,38 рублей, за апрель 2020 года - 3322,74 рубля, за май 2020 года - 2 791,73 рубля, за июнь 2020 года - 3105,01 руб., за июль 2020 года - 3317,96 руб., за август 2020 года - 2 618,73 руб. За сентябрь 2020 года истец не выставил ответчику счет на переменную часть арендной платы (не включил его в сумму долга по делу).

В материалы дела представлены платежные документы по внесению арендных платежей. Порядок учета таковых при формировании суммы долга изложен истцом в уточнениях исковых требований от 27.07.2021. Как пояснил истец, обеспечительный платеж ответчиком по Договору не вносился (пункт 3.5. Договора). Ответчик доказательств внесения платежей в большем размере в материалы дела не представил.

С учетом произведенного судом перерасчета размер обоснованно предъявленной к оплате задолженности ответчика перед истцом составляет 212 664 руб. 71 коп., из которых 196 400 рублей долг по постоянной части арендной платы (за апрель 2020 года - 24 550 руб., за май 2020 года - 24 550 руб., за июнь 2020 года - 13 000 руб., с июля по сентября 2020 147 300 руб. (49100 х 3 мес.) и 16 264 руб. 71 коп. долг по переменной части арендной платы с учетом переплаты (за март 2020 года - остаток долга 6 046, 79 руб. с учетом произведенных ответчиком ранее переплат; за апрель 2020 года - 3 322,74 руб., за май 2020 года - 2 791,73 руб., за июнь 2020 года - переплата 1833,24 руб., за июль 2020 года - 3317,96 руб., за август 2020 года - 2618,73 руб.).

Истцом, кроме требований о взыскании задолженности предъявлена ко взысканию  сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы с требованием о начислении ее до дня фактической оплаты задолженности.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2. Договора в случае нарушения срока внесения арендной платы, и иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца неустойка по Договору составила  82 859 руб. 01 коп., начисленная за период просрочки оплаты с 01.07.2020 по 21.06.2021 (л.д. 5 т.3).

Судом проверен расчет пени, признан неверным, поскольку не учитывает предоставленные меры поддержки арендаторам в период распространения новой коронавирусной инфекции. С учетом пункта 3 Требований срок исполнения обязанности ответчика оплатить постоянную часть арендной платы за 2020 год перенесена на срок не ранее 01.01.2021, в силу чего таковую за апрель 2020 года (50% - 24 550 руб.) ответчик должен внести не ранее 01.01.2021, за май 2020 года (50% - 24 550 руб.) - не ранее 01.02.2021, за июнь 2020 года (остаток 13 000 руб.) - не ранее 01.03.2021, за июль 2020 года (50% от арендной платы) - не ранее 01.04.2021, за июль 2020 года (вторая половина арендной платы) - не ранее 01.05.2021, за август 2020 года (первая половина арендной платы (50%) - не ранее 01.06.2021, за август 2020 года (вторая половина арендной платы) - не ранее 01.07.2021, за сентябрь 2020 года (первая половина арендной платы) - не ранее 01.08.2021, за сентябрь 2020 года (вторая половина арендной платы) - не ранее  01.09.2021.

При этом переменную часть арендной платы арендатор обязан был оплачивать в установленные Договором сроки без каких-либо отсрочек.

С учетом изложенного, а также положений с. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации о переносе срока исполнения обязательства на первый рабочий день, в случае если он приходится на нерабочий день, суд произвел перерасчет  неустойки. 

Размер таковой за период просрочки внесения арендной платы в ее постоянной части по состоянию на 11.10.2021 (день оглашения резолютивной части судебного решения) составил 32 740 руб. 25 коп. (за период с 12.01.2021 по 11.10.2021),  в переменной части - 7 1 96 руб. 07 коп. (за период просрочки с 01.07.2020 по 11.10.2021), а всего 39 936 руб. 32 коп.

Согласно изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснениям по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

В силу изложенного требования истца о взыскании пени за просрочку оплаты задолженности по день фактического ее погашения подлежит удовлетворению судом.  

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению судом частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «7 Марта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 212 664 руб. 71 коп. задолженности, 39 936 руб. 32 коп. пени, пени, начисленные на сумму долга (212 664 руб. 71 коп.), начиная с 12.10.2021 по день фактической оплаты долга, исходя из 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, а также 7 352 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «7 Марта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 99 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 292 от 21.06.2021.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина