АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-870/2021

21 июня 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 года, полный текст решения изготовлен 21 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело индивидуального  предпринимателя  ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному  предпринимателю  ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки,  

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности 

установил:

Индивидуальный  предприниматель  ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному  предпринимателю  ФИО3 (далее - ИП ФИО3, ответчик, арендатор) о взыскании задолженности в размере 260 855 руб. 18 коп. за период с 20.08.2020 по 18.01.2021 и неустойки в размере 26 823 руб. 95 коп. по договору аренды нежилых помещений №4/2020 от 01.08.2020.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства с учетом положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв на иск не представил.

В судебное заседание обеспечил явку представитель истца, который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 4/2020 от 01.08.2020, согласно которому арендатору были переданы в аренду следующие помещения в жилом здании по адресу: 

<

...>: 

- нежилое помещение 32 кв.м., условный номер 11-11-01/078/2010-577 Литер А, первый этаж, часть помещения № 2,

- нежилое помещение 50 кв.м условный номе 11-11-01/078/2010-578 Литер А, на первом этаже, часть помещения № 12.

Схема расположения арендуемых помещений определена в приложении № 1 к договору с нанесением их границ на копии кадастровых паспортов помещений с условными номерами: № 11-11-01/078/2010-577 (имеет общую площадь 516 кв.м.) и 11-11-01/078/2010-578 (имеет общую площадь 231,2 кв.м.), которые согласно свидетельствам о государственной регистрации принадлежат на праве собственности истцу.

Передача помещений в аренду ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2020.

Согласно пункту 1.5. договора помещения предоставляются арендатору для размещения розничной торговли продуктами питания, безалкогольных напитков и оказания услуг общественного питания.

В силу пункта 6.1. договора срок действия договора определен с 01.08.2020 по 01.07.2021 года.

Истец указал на возникновение на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей и возмещению затрат на электроэнергию по указанному договору. Направленные истцом в адрес ответчика претензии от 29.10.2020 и от 15.11.2020 остались без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

  Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора размер постоянной части арендной платы определяется из расчета 1500 руб. за 1 кв.м. и 11 450 руб. за содержание каждого помещения (уборка помещения, уборка территории, охрана объекта, вывоз ТБО), а всего 145 900 руб. в месяц (НДС не облагается). Согласно этому же пункту договора за первый месяц аренды арендатору предоставляется скидка в размере 20% от арендной платы - 29 180 руб.

Согласно пункту 3.1.2. договора постоянная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно в виде предоплаты за следующий месяц, не позднее 20 числа текущего месяца.

Истец представил пояснения к расчету задолженности по арендной плате (л.д. 46), в котором указал, что с учетом устной договоренности с арендатором он уменьшил размер арендуемой площади по одному из помещений с 50 кв.м. до 45 кв.м., а также снял оплату 11 450 руб. за уборку, охрану и вывоз ТБО из такового. Таким образом, с учетом предоставленной скидки в размере 20% за первый месяц аренды  и отработанных арендатором в таковом лишь 21 день (с 11 по 31 августа 2020 года), размер постоянной части арендной платы за август составил 61 482 руб., за сентябрь и октябрь 2020 года - по 113 450 рублей, итого за указанные три месяца - 288 382 руб.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом в материалы дела представлены копии четырех платежных поручений, согласно которым ответчик оплатил истцу денежную сумму в общем размере 90 000 руб.,  том числе в размере 25 000 рублей (п/п № 780 от 09.09.2020), в размере 35 000 руб. (п/п № 786 от 14.09.2020), в размере 20 000 руб. (п/п № 813 от 05.10.2020) и в размере 10 000 (п/п № 855 от 26.10.2020).

Таким образом, размер задолженности по арендной плате в ее постоянной части составил 198 382 руб. (288382 - 90000). Доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено, в силу чего исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению судом.

В силу пункта 3.1.3. договора переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату электроснабжения и теплоснабжения. При этом величина потребления электроэнергии определяется ежемесячно в соответствии с показаниями счетчиков.

Согласно пункту 2.3.4. договора аренды арендатор обязался 20 числа каждого месяца передавать показания данных приборов учета электроэнергии, при этом арендодатель имеет право один раз в месяц совместно с представителем арендатора осуществлять проверки приборов учета.

Пунктом 2.1.2. договора на арендодателя возложена обязанность содержать в исправном состоянии инженерные системы, сети и коммуникации, приборы учета электрической и тепловой энергии, горячей и холодной воды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно расчета истца (л.д. 47) задолженность ответчика в части возмещения затрат по электроэнергии (переменной части арендной платы) определена им не показаниям прибора учета, а расчетным путем, по мощности оборудования, установленного арендатором в занимаемых помещениях (по 31 236, 59 руб. за сентябрь и октябрь 2020 года, итого 62473,18 руб. долга).

Как пояснил представитель истца, фактически индивидуальный прибор учета электроэнергии в арендуемых помещениях, переданных ответчику, в целях определения объема потребляемой последним электроэнергии установлен не был; была устная договоренность между сторонами договора о том, что электросчетчик (ПУ) будет установлен именно арендатором, однако он не исполнил свои обязательства.

Вместе с тем с учетом отсутствия в договоре условий, подтверждающих сказанное представителем истца, а также в отсутствие подтверждения указанных обстоятельств со стороны ответчика, суд не принимает данные доводы истца.

Поскольку именно арендодатель является собственником помещений в здании, в отсутствие в договоре условий об обратном, именно она нем лежит обязанность по обеспечению исполнения условий договора о расчетах с арендатором исходя из показания прибора учета электроэнергии и установки последнего.

Кроме того, суд признает расчеты истца по затратам на электроэнергию исходя из мощности оборудования ответчика также неподтвержденными надлежащими доказательствами, поскольку перечень такого оборудования составлен арендодателем в одностороннем порядке и не подтвержден со стороны ответчика. Также суд принимает во внимание, что согласно ведомостям энергопотребления истцу акционерным обществом "Коми энергосбытовая компания" выставлено в отношении точки поставки - 

<

...> за сентябрь 2020 года - в целом 92 720,22 руб., а за октябрь 2020 года -  54 747,54 руб. Занимаемая арендатором площадь фактически составляет всего 78 кв.м. (как следует из пояснений истца) из общей площади принадлежащих истцу помещений в указанном здании в размере 747,2 кв.м. (516+231,2) или примерно 1/10 часть всех помещений. При этом к оплате истец предъявляет ответчику затраты на электроэнергию за сентябрь 2020 года - порядка 1/3, а за октябрь 2020 года - больше половины от месячного объема поставленной электроэнергии. 

В силу изложенного суд признает требования истца в части взыскания переменной части арендной платы необоснованными и неподлежащими удовлетворению судом.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочки внесения арендной платы (постоянной и переменной) в общем размере 26 823 руб. 95 коп. за период просрочки оплаты с 20.08.2020 по 18.01.2021.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1. договора аренды определено, что в случае нарушения сроков внесения платежей по договору арендатор оплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

С учетом необоснованности предъявления исковых требований по переменной части арендной платы судом произведен перерасчет неустойки на сумму задолженности по постоянной части арендной платы.

Кроме того, суд признает неправомерным начисление истцом неустойки на предоплату в силу следующего.

Так, согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что внесение арендной платы авансом (до окончания расчётного периода использования имуществом) приводит к существенному ухудшению положения арендатора, такое условие должно быть предусмотрено в договоре прямо и недвусмысленно.

Вместе с тем в договоре аренды прямо не предусмотрено соответствующее право арендодателя начислять неустойку на авансовый платеж.

Суд произвел расчет суммы пени за просрочку внесения арендных платежей, с учетом завершения спорных периодов аренды, размер такой неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.09.2020 по 18.01.2021 составляет 19 414 руб. 53 коп.

В силу изложенного требования истца в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального  предпринимателя  ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального  предпринимателя  ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 198 382 руб. задолженности, 19 414 руб. 53 коп. неустойки и 6 628 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина