ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-11706/2015

г.Воронеж

29 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2018 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

                 Поротикова А.И.,

судей

                              Кораблевой Г.Н.,

 

                ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,  

 

при участии:                     

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: ФИО3, представитель по доверенности № 8920/0701-14 ОТ 14.12.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»: ФИО4, генеральный директор, на основании приказа № 13-осн от 18.12.2017; ФИО5, представитель по доверенности от 20.04.2018; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11706/2015 (судья  Захарова В.А.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов, и встречному иску  общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании недействительными уведомлений об изменении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет  по  управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - истец, КУМИ г. Курска) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее - ООО «Соловьиная роща», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.02.2005 №2895 за период: октябрь – ноябрь 2015 года в сумме 2 219 506 руб. 20 коп. и неустойки в виде пени за период с 11.11.2015 по 17.12.2015 в сумме 466 096 руб. 30 коп.  

Впоследствии Комитетом были поданы иски о взыскании с ООО «Соловьиная роща» задолженности по арендной плате по указанному договору и неустойки за другие периоды, в том числе:

- в общей сумме 9 812 396 руб.78 коп. за период с декабря 2015 по июль 2016 и пени в общей сумме 10 140 550 руб.71 коп. за период с 11.02.2015 по 11.08.2016 (дело №А35-9543/2016);

- за период август-октябрь 2016 в размере 3 830 128 руб. 11 коп., пени за период август-октябрь 2016 в размере 1 174 572 руб. 62 коп. (дело №А35-5390/2017);

- в сумме 5 523 669 руб. 73 коп. за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года и 2 425 485 руб. 67 коп. пени за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года. (дело №А35-5391/2017);

- за март 2017 в сумме 1 211 430 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6332 руб. 21 коп. (дело №№А35-6828/2017).

В свою очередь, ООО «Соловьиная роща» обратилось с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о внесении изменений в договор аренды №2895 от 15.02.2005 муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в части размера аренды (дело №А35-11356/2016).

Определением от 05.09.2017 перечисленные выше дела объединены в одно производство с присвоением номера №А35-11706/2015, в связи с чем требования ООО «Соловьиная роща» к Комитету о внесении изменений в договор № 2895 от 15.02.2005 аренды нежилых помещений являются встречными требованиями.

В ходе рассмотрения дела КУМИ г. Курска уточнил заявленные по первоначальному иску требования, просил взыскать с ООО «Соловьиная роща» задолженность по арендной плате по договору от 15.02.2005 №2895 за период с октября 2015 года по март 2017 года в сумме 22 597 131 руб. 31 коп., неустойку в виде пени за период с 11.11.2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года. 

ООО «Соловьиная роща» также уточнило заявленные требования, просит:

- признать недействительными уведомления об изменении арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от   20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие   основанием   для повышения в одностороннем порядке арендной платы;

- применить   последствия   недействительности   уведомлений об изменении арендной платы, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки арендной платы:

1. по объекту по ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв.м.:

- за период с 01.12.2013 по 31.01.2015- 2 775 511 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2015 по 31.01.2016 - 3 039 198 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2016 по 31.01.2017- 3 396 999 руб. 85 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2017 по 16.03.2017- 2 699 690 руб. 41 коп. в год с учетом НДС;

2. по объекту по ул. Ленина, 72,площадью 2617,9 кв.м.:

- за период с 17.02.2015 по 16.02.2016 - 7 903 107 руб. 44 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2016 по 16.02.2017 - 8 837 505 руб. 13 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2017 по 20.03.2017 - 7 115 841 руб. 19 коп. в год с учетом НДС.

Кроме того, ООО «Соловьиная роща» просит взыскать с Комитета в пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также взыскать судебные расходы по оплате услуг по оказанию квалифицированной юридической помощи в подготовке документов в сумме 126 000 руб. 00 коп. 

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11706/2015 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска задолженность в сумме 14 608 145 руб. 91 коп., неустойку в сумме 3 498 586 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2207 руб. 87 коп. В остальной части иска отказано.

Встречные требования Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» удовлетворены частично: суд признал  недействительными уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 25.12.2015 №8092/07.01-14, от 25.12.2015 №8100/07.01-14, от 19.12.2016 №7464/07.01-14, от 19.12.2016 №7465/07.01-14, применив арендную плату, определенную по результатам судебной экспертизы. В остальной части встречного иска отказано.  

С Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» также взыскано 20 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы, 6000 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины, 11 428 руб. в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг. В удовлетворении остальной части во взыскании судебных расходов отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать.

С апелляционной жалобой на данное решение обратилось также ООО «Соловьиная роща», полагая решение суда незаконным и необоснованным, просило решение суда изменить, в иске - отказать в полном объеме, встречные требования - удовлетворить.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в материалы дела поступило ходатайство об отказе от иска в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой или апелляционной инстанций до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или в части.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.     

Рассмотрев заявление истца об отказе от иска в сумме 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, принимая во внимание, что оно не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, подано в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить указанное заявление, принять отказ от иска в заявленной части.   

В связи с тем, что отказ истца от иска в сумме 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами принят Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом, решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11706/2015 в указанной части следует отменить, производство по делу в данной части - прекратить.

В судебном заседании апелляционного суда 22.06.2018 представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поддержал доводы своей апелляционной жалобы (с учетом поступившего отказа от иска), полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил изменить решение суда,  исковые требования - удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать. В отношении доводов жалобы ООО «Соловьиная роща» возражал.   

Представители ООО «Соловьиная роща» поддержали доводы своей апелляционной жалобы, считая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просили изменить решение суда, в иске - отказать в полном объеме, встречные требования - удовлетворить. В отношении доводов жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражали по основаниям, изложенным в соответствующих возражениях. 

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в остальной части и удовлетворения апелляционных жалоб. Суд при этом исходит из следующего.     

15 февраля 2005 года на основании договора №2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (арендатору) в аренду на срок до 13 февраля 2020 помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 3740,10 кв.м., для использования под гостиницу.

Помещение в удовлетворительном состоянии было передано арендатору по актам приема-передачи от 15 февраля 2005. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В течение срока действия арендного обязательства в условия договора о предмете и арендной плате неоднократно вносились изменения. 

Так, на основании решения Арбитражного суда Курской области от 18.12.2013 по делу № А35-6233/2013 сторонами заключено дополнительное соглашение от 14 февраля 2014,  которым в аренду передавались помещения  общей площадью 999,2 кв.м и 2617,9 кв.м, расположенные по адресу 

<

...>, лит. А. 

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета. 

Уведомлениям № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016 арендодатель уведомлял арендатора об увеличении размера арендной платы в связи с повышением рыночной стоимости, определенным на основании отчетов об оценке рыночной стоимости помещений №0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014; № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015; №04/11/16-67 и №04/11-68 от 04.11.2016. 

Воспользовавшись правом, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», арендатор в 2015 году обратился за выкупом арендованных помещений. 

Преддоговорные споры, возникшие между сторонами при заключении договоров купли-продажи помещений площадью 999,2 кв.м и помещений площадью 2617,9 кв.м, были разрешены арбитражным судом в рамках дел № А35-6028/2015 и №А35-10350/2015  соответственно.  В связи со вступлением в силу судебных актов по указанным делам, в марте 2017 года арендное обязательство было прекращено в порядке статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Считая, что арендатор ненадлежащим образом вносил арендные платежи, комитет, соблюдая претензионный порядок, обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате с октября 2015 года по март 2017 года в общей сумме 22 957 131 руб. 31 коп., неустойки за период с 11 ноября 2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года. 

 

Общество заявило встречные требования, полагая, что отчеты независимых оценщиков, послужившие основанием для одностороннего увеличения арендной платы, составлены с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. 

При рассмотрении первоначальных и встречных исковых требований апелляционный суд вслед за судом области исходит из следующего. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (п. 1 ч. 9 ст. 17.1. Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции»). 

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. 

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. 

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета. 

Факт получения арендатором данных уведомлений подтверждается материалами дела и последним не оспаривается. 

 

Возражая против предъявленного ко взысканию размера арендной платы, общество сослалось на несоответствие размера арендной платы, заявленного арендодателем в одностороннем порядке, рыночной стоимости. Общество оспорило отчеты об оценке рыночной стоимости помещений, на основании которых установлена рыночная стоимость, ввиду их несоответствия законодательству об оценочной деятельности. 

В качестве подтверждения несоответствия отчета №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014, подписанного от имени оценщика общества с ограниченной ответственностью  «Международный независимый центр оценки» ФИО6, общество представило объяснительную последнего, в которой оценщик указывает, что он никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске никогда не бывал. Отчет об оценке №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014 не выполнял. Сообщает, что такие случаи со стороны ООО «МНЦО» уже были в 2015 году. Кроме того, Обществом представлено письмо Управления МВД РФ по Адмиралтейскому району г. Санкт-Петербурга № 70/2434 от 17.02.2017, в котором указано, что при выходе по юридическому адресу нахождения ООО «Международный независимый центр оценки», выявлено, что эта организация там не находится, и никогда не находилась. Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», членом которого являлся ФИО6, также сообщило, что данный оценщик не подписывал отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы объектов, выполненных по заказу Комитета.

В отношении отчета об оценке № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015 оценщика ФИО7, представлен акт внеплановой проверки №19/2016 от 29.06.2016, составленный специалистом Департамента контроля «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», по результатам которой выявлены грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности №135-Ф3 и федеральных стандартов оценки при составлении отчета. Решением дисциплинарного комитета НП «СРОО «ЭС» № 12/2 от 21.07.2016    к оценщику ФИО7 применены меры дисциплинарного действия в виде предупреждения, представлены документы о лишении ФИО7 права заниматься оценочной деятельностью.   

Для подтверждения несоответствия выполненных оценщиком ФИО8 отчетов №04/11/16-67 от 04.11.2016, №04/11/16-68 от 04.11.2016 требованиям законодательства представлен акт проверки Дисциплинарного комитета НП «СРОО «Экспертный совет» №8/5 от 27.04.2017, в результате которой выявлено, что в отчетах нарушены требования п.5 ФСО №3 в части отсутствия существенной информации, не представлен анализ наиболее эффективного использования, который должен проводиться с учетом условий договора аренды, невозможно подтвердить корректность учета в оценке всех существенных ценообразующих факторов, а также корректность выполнения или невыполнения требований п.21 ФСО №7. В отношении эксперта ФИО8 применена мера дисциплинарного воздействия в виде предупреждения.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом ФИО9 в заключении эксперта №86/03-17 от 31.03.2017 сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 999,2 кв. м.,  составляет: 

   в период с 01.12.2013 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 2 775 511 руб. 29 коп. с НДС, 2 352 128 руб. 21 коп. без учета НДС,

   в период с 01.02.2015 по 31.01.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3 039 198 руб. 29 коп. с НДС, 2 575 591 руб. 77 коп. без учета НДС,

   в период с 01.02.2016 по 31.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 3 396 999 руб. 85 коп. с НДС, 2 878 813 руб. 44 коп. без учета НДС,

   в  период с 01.02.2017 по 31.01.2018 по  состоянию на 04.11.2016, - 2 699 690 руб. 41 коп. с НДС, 2 287 873 руб. 23 коп. без учета НДС; 

площадью 2617,9 кв.м (дополнительное соглашение от 14.02.2014 к договору аренды №2895 от 15.02.2005): 

   в период с 17.02.2015 по 16.01.2016 по состоянию на 27.10.2014, - 7 903 107 руб. 44 коп. с НДС, 6 697 548 руб. 68 коп. без учета НДС,

   в  период с 17.02.2016 по 16.01.2017 по состоянию на  14.12.2015, - 8 837 505 руб. 13 коп. с НДС, 7 489 411 руб. 13 коп. без учета НДС,

   в период с 17.02.2017 по 16.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 7 115 841 руб. 19 коп. с НДС, 6 030 373 руб. 89 коп. без учета НДС.

Заключение эксперта №86/03-17 от 31.03.2017 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в том числе Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года, к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Оценив преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подхода, эксперт определил рыночную стоимость арендной платы спорных объектов различными методами в рамках сравнительного и доходного подходов, проанализировал рынок как торгово-офисной недвижимости г. Курска, объектов гостиничного бизнеса, так и производственно-складской недвижимости; определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости арендной платы за спорные объекты, произвел подбор объектов - аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам,  обоснование выбора аналогов торгово-офисного назначения. Имеющееся в заключении обоснование отказа от применения затратного подхода соответствует требованиям ФСО № 1.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток; приведены расчеты, обоснование корректировок или отказа от их применении, пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. 

Выводы, изложенные в заключении эксперта №86/03-17 от 31.03.2017, подтверждены экспертом в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела. Эксперт пояснил, что плата за пользование земельным участком не входит в рассчитываемую арендную плату, однако, в тексте заключения на ст. 74 заключения допущена опечатка, а именно, ошибочно указано, что земельный участок учтен в стоимости арендной платы. Кроме того, допущенная опечатка в площади объекта на стр. 90- 91 заключения не влияет на определение размера арендной платы. Основанием для применения корректировки на размер площади является то, что оцениваемый объект содержит значительную часть вспомогательных помещений, которые не участвуют в создании дохода, поэтому не включаются в стоимость аренды.

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд области пришел к выводу, что при определении размера арендной платы по настоящему спору следует руководствоваться заключением эксперта №86/03-17 от 31.03.2017, составленным по итогам судебной экспертизы.

Суд отклонил представленную Комитетом рецензию от 29.05.2017 на заключение эксперта №86/03-17, поскольку составление рецензии на заключение судебной эксперты не предусмотрено действующим процессуальным законодательством, а изложенные в ней выводы опровергаются пояснениями судебного эксперта, данными в судебных заседаниях. 

Исходя из результатов судебной экспертизы, размер арендной платы за предъявленный Комитетом период: с октября 2015 по март 2017 года определен судом в общей сумме  14 608 145 руб. 91 коп., в том числе, 

- по объекту, расположенному по адресу: 

<

...>, площадью 999,2 кв. м., за период с октября 2015 по 16.03.2017 - 4 026 403 руб. 29 коп., 

- по объекту расположенному по адресу: 

<

...>, площадью 2617,9  кв. м., за период с октября 2015 по 20.03.2017 года -  10 581 742 руб. 62 коп. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы в одностороннем порядке не связан с принятием нормативных актов либо наступлением иных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, а потому увеличение арендной платы является изменением условия договора о цене и не может считаться исполнением согласованного сторонами порядка определения цены.  

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  указано, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам за спорный период в размере, не превышающем рыночные ставки, установленные в заключении эксперта №86/03-17. 

Возражения общества о том, что взыскиваемая задолженность образовалась по вине кредитора, который неправомерно препятствовал обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений, тем самым, продлив действие договора аренды, обоснованно отклонено судом области, указавшим на то, что законность действий Комитета ранее являлась предметом судебной проверки по делу №А35-4420/2016, в рамках которого судом установлено отсутствие со стороны Комитета нарушений антимонопольного законодательства при заключении  договоров купли-продажи арендованных помещений.

 

Доводы общества тем самым направлены на опровержение выводов, содержащихся в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.08.2017 по делу №А35-4420/2016, что недопустимо по смыслу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Из смысла части 4.1 статьи 4 Закона №159-ФЗ следует, что оспаривание субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, приостанавливает течение сроков, предусмотренных Закона №159-ФЗ до дня вступления в законную силу решения суда.

Наличие между сторонами преддоговорного спора не свидетельствует о незаконности бездействия комитета при реализации им властно-распорядительных полномочий. 

Согласно пункту 3.2.15 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Курск» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» течение срока подписания и направления в адрес комитета договора купли-продажи муниципального имущества приостанавливается в случае оспаривания заявителем достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, время рассмотрения преддоговорного спора в суде, инициатором которого являлся арендатор, не может расцениваться в качестве просрочки исполнения обязательств со стороны комитета, поскольку срок заключения между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества до дня вступления в законную силу судебного акта должен быть приостановлен. 

Рассмотрение арбитражным судом преддоговорного спора по имеющимся у сторон разногласиям относительно условий договора не может свидетельствовать о противоправности в действиях ответчика и их направленности на уклонение от заключения договора купли-продажи, а также наличии прямой причинно-следственной связь между действиями уполномоченного органа и возникшими у арендатора убытками (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 №302-ЭС16-348).

Апелляционный суд отклоняет довод общества о том, что в период, предшествовавший спорному, оно допустило переплату арендных платежей, которую суду следовало зачесть в счет спорного периода. 

По смыслу 410, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000г. №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», арендатор в случае доказанности факта неосновательного обогащения арендодателя вследствие внесения арендой платы в большем, нежели установлено договором, размере, вправе требовать возврата недолжно уплаченного или заявить о зачете встречного требования в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Обращение к одному из способов восстановления нарушенного права относится в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации на усмотрение правообладателя. В силу присущего арбитражному судопроизводству принципа диспозитивности только сторона определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Поскольку встречного требования о зачете излишне уплаченного ответчик не заявлял, у арбитражного суда не имелось полномочий производить такой зачет самостоятельно. 

В соответствии с пунктом 6.2. договора при неуплате арендатором арендной платы в указанные в договоре сроки начисляется неустойка в виде пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Частично удовлетворяя требования Комитета о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 6.2 договора на случай просрочки внесения арендной платы в указанные договором сроки, суд, применив положения статей 330 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь разъяснениями пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по заявлению ответчика обоснованно снизил размер взыскиваемой неустойки.  

Как установлено судом, в рассматриваемом случае предусмотренная договором неустойка в размере одного процента за каждый день просрочки фактически составляет 365 % процентов годовых, тогда как в период нарушения исполнения обществом обязательства ставка рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России) варьировалась от 7,5 % до 11 % годовых. 

Учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, предусмотренный договором, который в десятки раз превышает ставки Банка России, отсутствие документального подтверждения наступления для Комитета негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательства, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота, суд области по праву счел, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и уменьшил ее размер до 0,1 %, что 3 498 586 руб. 56 коп. 

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется. 

 

При изложенных обстоятельствах в их совокупности суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 2 207 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части отказа во взыскании 4 124 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу в указанных частях подлежит прекращению. В остальной части обжалуемое решение суда следует оставить без изменения. 

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции верно разрешен вопрос о взыскании госпошлины за рассмотрение настоящего дела, а также иных судебных расходов.

Судебная коллегия принимает во внимание, что взысканная с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в доход федерального бюджета государственная пошлина подлежит уменьшению, с учетом отказа истца от иска в части.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Производство по делу №А35-11706/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 2 207 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части отказа во взыскании 4 124 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами прекратить.           

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11706/2015 в указанных частях, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в доход федерального бюджета 31 руб. 33 коп. государственной пошлины  отменить. 

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11706/2015 оставить без изменения.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

                                                                                        

председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

судьи

 

Г.Н. Кораблева

 

ФИО1