﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6640/2020

г. Краснодар

24 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент Инвестиции Развитие» (ИНН 2365008122, ОГРН 1072365000971) – Клепиковой И.В. и Серкуш А.А. (доверенность от 31.05.2021), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОРГН 1102308008330) и третьего лица – администрации муниципального образования город Туапсе, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Менеджмент Инвестиции Развитие» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу № А32-6640/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Менеджмент Инвестиции Развитие» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным решение территориального управления от 17.10.2019 № 23-МК09/18068 об отказе в предоставлении в собственность общества за плату в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 площадью 6 087 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Богдана Хмельницкого, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для строительства надворных зданий и сооружений; 

– обязать территориальное управление в месячный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить обществу в собственность за плату в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730, площадью 6 087 кв. м.

Заявление основано на положениях статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) разъяснениях, приведенных в постановлении Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Требования  мотивированы незаконностью отказа территориального управления в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 в собственность обществу как арендатору данного участка и собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования город Туапсе (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что 09.04.2019 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 01-09/4205 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 площадью 6 087 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Б. Хмельницкого. Участок из земель населенных пунктов, состоящий из двух контуров, с видом разрешенного использования – для строительства надворных зданий и сооружений, предоставлен арендатору сроком на 49 лет. На указанном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости (склад, душевая, мастерская, кузнечный цех). Общество 10.09.2019 обратилось в территориальное управление с заявлением о предоставлении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Уполномоченный орган письмом от 17.10.2019 № 23-МК-09/18068 отказал заявителю в предоставлении в собственность земельного участка, в связи с тем, что он расположен в зоне рекреационного назначения, в санитарно-защитной зоне автодороги М27, а также в санитарно-защитной зоне железной дороги. Полагая, что решение территориального управления, выраженное в письме от 17.10.2019 № 23-МК09/18068, не соответствует действующему законодательству, нарушает его права (интересы) в сфере осуществления экономической деятельности, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 65, 198, 200, 201 Кодекса, статей 1, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20, 56 Земельного кодекса. Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера следует, что согласно Правилам землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок расположен в зоне «Т» (зона транспортной инфраструктуры). В результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 установлено, что он замкнут вокруг автодороги (виадук), проезд на участок осуществляется под виадуком по улице Богдана Хмельницкого. При этом в границе второго контура обследуемого земельного участка расположены проезды для обслуживания виадука и в том числе частично асфальтированная площадка для пожарного разворота, также расположены подпорные стены, препятствующие движению верхнего почвенного слоя (территории зеленых насаждений). Часть территории отведена под зеленые насаждения. Из представленных фотоматериалов также видно, что большую часть земельного участка составляют проезды и открытые площадки. В акте обследования от 18.10.2018, проведенного территориальным управлением, отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 расположен под автомобильным мостом. Из публичной реестровой карты и заключения кадастрового инженера усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 представляет собой два несоприкасающихся контура, расположенных в составе транспортной развязки, под сооружением транспортной инфраструктуры, фактически примыкая к автомобильному мосту и образуя земельный массив, выполняющий функцию опоры моста. Таким образом, материалы дела подтверждают, что испрашиваемый обществом участок представляет собой фактически неотделимую часть объекта транспортной инфраструктуры, обеспечивая размещение подпорных стен и земляного укрепления автомобильного моста. Спорный земельный участок расположен, в том числе, непосредственно под автомобильным мостом, на нем расположены опоры моста и проезды для обслуживания виадука, подпорные стены, препятствующие движению верхнего почвенного слоя. Исходя из установленных обстоятельств, испрашиваемый земельный участок не может выступать объектом приватизации. Также обществом не обоснована площадь испрашиваемого в собственность земельного участка (6 087 кв. м), с учетом того, что площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости, расположенных на данном участке, составляет 503,9 кв. м. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера о том, что площадь 6 087 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 необходима для эксплуатации объектов недвижимости, не принято судами. Данное заключение не содержит расчетов площади, необходимой для эксплуатации каждого объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке. Из копий материалов кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 следует, что он образован на основании распоряжения территориального управления от 27.03.2018 № 190-р. Эти распоряжением утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:3, в том числе, участка площадью 6 087 кв. м, состоящего из двух контуров. При этом из указанного документа не усматривается, что формирование двухконтурного земельного участка производилось уполномоченным органом исходя из состава и площади расположенных на участке объектов и для целей размещения и эксплуатации таких объектов. Наличие договора аренды от 19.04.2019 № 01-09/4205 не освобождает заявителя, в случае намерения реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого зданиями, сооружениями, на обоснование площади участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости. Довод общества о том, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не требуется представление документов, обосновывающих площадь выкупаемых (приобретаемых в аренду) земельных участков, судом апелляционной инстанции отклонен. В данном случае обществом заявлено о приобретении земельного участка не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а на основании статьи 39.20 Земельного кодекса. При этом материалы дела подтверждают, что принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости расположены только на одном из двух контуров, образующих земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:3. Довод общества о том, что судом первой инстанции не был поставлен вопрос о назначении экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов, не принят апелляционным судом со ссылкой на положения статей 9 и 65 Кодекса. Судебная практика исходит из того, что такая обязанность (с выбором соответствующих средств доказывания) возложена на лицо, обратившееся с соответствующим заявлением. Учитывая, что собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости вправе претендовать на земельный участок, непосредственно занимаемый этими объектами, а заявитель не обосновал площадь земельного участка, минимально необходимую для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, совокупность критериев для признания оспариваемого решения незаконным отсутствует. При этом общество не лишено возможности в установленном порядке обратиться в уполномоченный орган с заявлением об образовании земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, с целью его последующей приватизации.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:3. Исходный участок был закреплен за федеральным государственным унитарным дорожным эксплуатационным предприятием № 110 на праве постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт от 12.10.1984). При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не требуется представление документов, обосновывающих площадь приобретаемых в собственность земельных участков. Судебные инстанции также не учли, что общество приобрело объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса (производственной базы), что также свидетельствует об обоснованности предоставления испрашиваемой заявителем площади земельного участка. Однако судами не исследовался и не оценивался договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.07.2010 № 4, не применялся подлежащий применению пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также судами не учтено, что действующим законодательством не установлен запрет на приватизацию земельных участков в зоне рекреационного назначения.

От иных лиц, участвующих  в деле, отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Территориальное управление и администрация, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.04.2019 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 01-09/4205 аренды земельного участка площадью 6 087 кв. м с кадастровым номером 23:51:0202007:1730, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Богдана Хмельницкого. Участок из земель населенных пунктов, состоящий из двух контуров, с видом разрешенного использования – для строительства надворных зданий и сооружений, предоставлен арендатору сроком на 49 лет. 

На указанном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости: склад с кадастровым номером 23:51:0102006:5142 (площадью 131,1 кв. м); душевая с кадастровым номером 23:51:0202007:349 (площадью 42,7 кв. м), мастерская (площадью 275,3 кв. м), кузнечный цех с кадастровым номером 23:51:0102006:5166 (площадью 54,8 кв. м).

Общество 10.09.2019 обратилось в территориальное управление с заявлением о предоставлении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Территориальное управление письмом от 17.10.2019 № 23-МК-09/18068 отказало заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, в связи с тем, что он расположен в зоне рекреационного назначения, в санитарно-защитной зоне автодороги М27, а также в санитарно-защитной зоне железной дороги.

Полагая, что отказ территориального управления, выраженный в письме от 17.10.2019 № 23-МК-09/18068, не соответствует действующему законодательству, нарушает его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления от 24.03.2005 № 11).

Основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). 

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 № 11).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

В обоснование доводов о соответствии площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, общество представило заключение кадастрового инженера от 18.08.2020. 

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о законности оспариваемого обществом решения территориального управления об отказе в предоставлении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730. Материалами дела подтверждается, что спорный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, он замкнут вокруг автодороги (виадук), проезд на земельный участок осуществляется под виадуком по улице Богдана Хмельницкого. В границе второго контура земельного участка объекты недвижимости отсутствуют, на нем расположены проезды для обслуживания виадука и, в том числе, частично асфальтированная площадка для пожарного разворота, а также подпорные стены, препятствующие движению верхнего почвенного слоя (территории зеленых насаждений). Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 расположен под автомобильным мостом, часть его отведена под зеленые насаждения, часть составляют проезды и открытые площадки. Участок представляет собой два несоприкасающихся контура, расположенных в составе транспортной развязки, под сооружением транспортной инфраструктуры, фактически примыкая к автомобильному мосту и образуя земельный массив, выполняющий функцию опоры моста. Установив, что испрашиваемый участок фактически представляет собой неотделимую часть объекта транспортной инфраструктуры (автомобильного моста), на котором расположены опоры моста и проезды для обслуживания виадука, подпорные стены, препятствующие движению верхнего почвенного слоя, суды первой и апелляционной инстанций признали, что он не может выступать объектом приватизации. Кроме того, обществом не обоснована площадь испрашиваемого в собственность земельного участка (6 087 кв. м), с учетом того, что площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости, расположенных на данном участке, составляет 503,9 кв. м. Заключение кадастрового инженера от 18.08.2020, на которое ссылается общество, таким доказательством не является. Данное заключение не содержит расчетов площади, необходимой для эксплуатации каждого объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке. Материалы дела не подтверждают, что формирование земельного участка производилось исходя из состава и площади объектов, расположенных на участке, и для целей размещения и эксплуатации таких объектов.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества не принимаются. Податель жалобы, ссылаясь на то, что имело место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, при котором не требуется представление документов, обосновывающих площадь выкупаемого земельного участка, не учитывает, что спор разрешен судами исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом. Поданное в арбитражный суд заявление о незаконности решения уполномоченного органа было мотивировано положениями статьи 552 Гражданского кодекса, статьей 35 и 39.20 Земельного кодекса. В подтверждение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, общество в суд первой инстанции представило заключение кадастрового инженера от 18.08.2020. При этом государственный акт обществом к заявлению не приобщался. Податель жалобы, ссылаясь на приобретение объектов недвижимого имущества у лица, за которым земельный участок закреплялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не требует предоставления документов, обосновывающих площадь выкупаемого земельного участка, не учитывает разъяснения, изложенные в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением недвижимости, может оформить свое право на него путем заключения договора аренды или приобрести в собственность. При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, определяются исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. 

Материалы дела также не подтверждают, что испрашиваемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 используется для эксплуатации единого имущественного комплекса (производственной базы). Из договора купли-продажи от 30.07.2010 № 4, на который ссылается в жалобе заявитель, данное обстоятельство не следует (обществу отчуждались объекты недвижимости, входившие в состав производственной базы). При этом в договоре аренды от 09.04.2019 № 01-09/4205, заключенном сторонами, отсутствуют какие-либо ссылки на предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202007:1730 для целей эксплуатации производственной базы. Заключение кадастрового инженера от 18.08.2020 данное обстоятельство также не подтверждает. Кроме того, доводов о том, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты производственной базы (как единого имущественного комплекса) общество в суде первой инстанции не заявляло. В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано следующее. Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить достаточным основанием для отмены решения и (или) апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 08.06.2021 № 272).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу № А32-6640/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

                                                                                                                             А.И. Мещерин