АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-7923/2019

г. Томск

25 февраля 2020 года

решение изготовлено в полном объеме

17 февраля 2020 года объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Н.В. Панкратовой, при ведении протокола секретарем ФИО1, с использованием аудиозаписи,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению жилищного кооператива «Университетский» (634034 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дэфанс» (634061 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в сумме  136 469,19 рублей, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дэфанс» к жилищному кооперативу «Университетский» о признании недействительным договора аренды части имущества собственников помещений многоквартирного дома (части фасада здания) по адресу: 

<

...>, заключенного между ТСЖ «Университетское» и ООО «Дэфанс» 01.08.2016 г., как не соответствующего п. 1 ст. 246 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и применении последствий недействительности сделки - взыскании  с ЖК «Университетский» в пользу ООО «Дэфанс» сумму оплаченных ООО «Дэфанс» в качестве арендных платежей денежных средств по договору аренды части имущества собственников помещений многоквартирного дома (части фасада здания) по адресу: 

<

...>, от 01.08.2016 г. в размере 276 000, 00 руб. 

при участии в заседании:

от жилищного кооператива «Университетский» – ФИО2, доверенность от 01.08.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Дэфанс» – не явился (извещен);

У С Т А Н О В И Л:

Жилищный кооператив «Университетский» (далее – ЖК «Университетский», истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дэфанс» (далее- ООО «Дэфанс», ответчик о взыскании задолженности в сумме 136 469,19 рублей.

Определением арбитражного суда от 21.01.2020 к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Дэфанс» о признании договора от 01.06.2016 недействительным.

Ответчик по основному иску (истец по встречному), уведомленный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направил.

Руководствуясь ст.156 АПК РФ, судом дело рассмотрено в отсутствие ответчика, уведомленного надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, указав, что вентиляционное оборудование ответчика размещено на общем имуществе многоквартирного дома (далее – МКД), обслуживаемого истцом; за период с 03.08.2018 по 03.06.2019 образовалась задолженность по договору в размере 132 000 руб., на которую начислены проценты в размере 4 469,19 руб. В отношении встречного иска возражал.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ТСЖ «Университетское» (Арендодатель) и ООО «Дэфанс» (Арендатор) заключен договор аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома  от 01.08.2016, согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества площадью 6 кв.м., представляющего собой часть южного фасада здания (часть наружной стены здания) многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, для установки и эксплуатации вентиляционного оборудования.

Арендная плата составляет  12 000 руб. в месяц, которая уплачивается ежемесячно не позднее чем через 2 рабочих дня после истечения оплачиваемого месяца (п. 3.1. , 3.3. договора).

С 2016 года ООО «Дэфанс» пользовалось общим имуществом МКД, что ответчиком не оспаривается.

По расчету истца задолженность ООО «Дэфанс» по договору от 01.08.2016 за период с 03.08.2018 по 19.06.2019 составила 132 000 руб.

Претензия, полученная ответчиком 20.06.2019, оставлена без оплаты, что послужило основанием для обращения ЖК «Университетский» с иском в арбитражный суд. 

В ходе рассмотрения дела ООО «Дэфанс» представило встречное исковое заявление о признании договора от 01.06.2016 недействительным, как не соответствующего положениям п. 1 ст. 246 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей  71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, 29.09.2016 ТСЖ «Университетское» реорганизовано в форме преобразования  в ЖК «Университетский».

На момент подписания спорного договора (01.08.2016), деятельность истца регулировалась положениями раздела VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 135 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (часть 1 статьи 147 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Уставом ТСЖ «Университетское» (п. 9.12) предусмотрено, что председатель правления действует без доверенности от имени Товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством не требуют обязательного одобрения правления Товарищества или общего собрания членов Товарищества.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (пункты 1, 3 статьи 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.

Разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статья 291 ГК РФ, часть 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 3 пункта 2 статьи 152 ЖК РФ товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ).

В указанных обстоятельствах полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как установленный законом способ реализации полномочий всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В данном случае отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не является препятствием для совершения сделки по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. Реализацию соответствующих полномочий осуществляет в данном случае товарищество собственником жилья в порядке, установленном законодательством и уставом товарищества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2014 N 1683-О, содержащееся в пункте 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ правовое регулирование обусловлено природой товарищества собственников жилья как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления многоквартирным домом, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положении порядок предоставления общего имущества в пользование.

Таким образом, позиция ООО «Дэфанс» о несоответствии договора аренды от 01.08.2016 требованиям ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 1 ст. 246 ГК РФ является ошибочной.

Относительно требования ООО «Дэфанс» о признании недействительным вышеуказанного договора и применении последствий недействительности сделки в виде возврата внесенных арендных платежей в сумме 276 000 руб., суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.08.2016 заключен ответчиком по собственной воле и в своем интересе, при этом ООО «Дэфанс» было свободно в определении условий договора и следовало им, несмотря на отсутствие в п. 1.4. реквизитов протокола общего собрания собственников и приложения № 2 к договору – самого протокола общего собрания собственников, на что указывает размещение оборудование на фасаде здания, частичная оплата по договору на протяжении двух лет.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

По мнению арбитражного суда, заявление ООО «Дэфанс» о недействительности сделки является прямым следствием его нежелания оплачивать размещение оборудования с использованием общего имущества собственников МКД. Между тем, односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по формальным мотивам нельзя признать допустимым. Гражданские правоотношения основаны на принципах возмездности и эквивалентности, равенства участников гражданского оборота, недопустимости неосновательного обогащения. Безвозмездная передача товаров (работ, услуг) противоречит статье 575 ГК РФ. 

Ссылки ООО «Дэфанс» на сложившуюся, по его мнению, иную судебную практику, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку судебные акты приняты по иным фактическим обстоятельствам и не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела. 

На основании изложенного, поскольку безвозмездное пользование ООО «Дэфанс» общим имуществом в МКД противоречит принципу неприкосновенности собственности, принципу свободы договора и природе публичного договора, статье 35 Конституции Российской Федерации, статье 426 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о необоснованности иска ООО «Дэфанс» о признании договора от 01.08.2016 недействительным.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт использования ответчиком общего имущества МКД для размещения оборудования связи подтвержден материалами дела - платежными поручениями, подтверждающими внесение арендной платы в 2016-2018г.  (л.д. 64-77), письмом ООО «Дэфанс» с предложением снизить размер арендной платы (л.д. 97) и по существу не оспаривается.

Таким образом, отсутствие акта приема-передачи при фактическом использовании ответчиком имущества, не является основанием для освобождения его от исполнения своих обязательств по договору.

Поскольку ООО «Дэфанс» не исполнило обязательства по оплате в рамках договора от 01.08.2016, доказательства оплаты задолженности в заявленной истцом сумме в материалы дела не представлены, требование ЖК «Университетский» о взыскании задолженности в сумме 132 000 руб. заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также предъявлено требование о взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства в размере 4 496, 19 руб. за период с 03.08.2018 по 11.06.2019. 

Проверив расчет заявленных процентов, суд считает его верным, а заявленное требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы ЖК «Университетский» по оплате государственной пошлины в размере 5 094  руб. подлежат возмещению за счет ООО «Дэфанс».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дэфанс» в пользу жилищного кооператива «Университетский» 132 000 руб. задолженности,  4 469,19 руб. процентов, 5 094 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а всего 141 563,19 руб. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                   Н. В. Панкратова