Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-7116/2022

01 февраля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года.Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей  Волковой М.О., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» ФИО2

на решение от 27.10.2022

по делу № А04-4474/2022

Арбитражного суда Амурской области

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора аренды

третьи лица: прокуратура Амурской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>), муниципальное казенное предприятие «Теплоком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Белогорского муниципального округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (далее – истец, МКУ КУМИ БМО, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток» (далее – ответчик, ООО «Гидросток»), в котором просит:

- взыскать арендную плату по договору аренды земельного участка от 15.07.2021 № 8/21 за период с 15.07.2021 по 31.12.2021 в размере 12 231 руб. 99 коп.;

- взыскать пени за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды от 15.07.2021 № 8/21 за период с 16.11.2021 по 31.03.2022 в размере 1 663 руб. 55 коп.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 8/21 от 15.07.2021, государственная собственность на который не разграничена;

- обязать ООО «Гидросток» возвратить МКУ КУМИ БМО из земель категории «земли населённых пунктов» земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение: Амурская область, Белогорский район, с. Возжаевка, д. гарнизон, площадью - 27253,00 кв. м.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением арендатором земельного участка условий договора аренды в части внесения арендной платы в установленные сроки.

Определением суда от 16.08.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление конкурсного управляющего ООО «Гидросток» ФИО2 (далее – конкурсный управляющий ООО «Гидросток» ФИО2) о признании недействительным договора аренды от 15.07.2021 № 8/21, заключенного между сторонами; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: прокуратура Амурской области, муниципальное казенное предприятие «Теплоком», администрация Белогорского муниципального округа.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 27.10.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Гидросток» ФИО2 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска МКУ КУМИ БМО, удовлетворении встречного искового заявления ООО «Гидросток».

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что договор аренды от 15.07.2021 № 8/21, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой на основании статей 10, 170, 168 ГК РФ.

Ответчиком установлено, что земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Гидросток», огорожен по всему периметру и на нем находится здание котельной с резервуарами для хранения мазута.

В ходе анализа картотеки арбитражных дел (№ А04-2938/2021) установлено, что указанная котельная находится на праве оперативного управления в МКП «Теплоком» на основании договора оперативного управления недвижимым имуществом от 01.08.2019 № 01-08-2019 заключенного между администрацией Возжаевского сельсовета и МКП «Теплоком».

Таким образом, Комитет передал ООО «Гидросток» имущество (земельный участок), которое занято и используется другой организацией - МКП «Теплоком». Передача на праве аренды недвижимого имущества, используемого МКП «Теплоком» является незаконной.

Указывает на то, что стороны спора пришли к соглашению в оценке обстоятельств дела в той части, что здание котельной МКП «Теплоком» находится на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 (аудиозапись судебного заседания от 24.10.2022), в связи с чем, суд первой инстанции должен принять факт нахождения здания котельной на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7, как обстоятельство, не требующее дальнейшего доказывания.

Кроме того, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание условия договора оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019 от 01.08.2019, заключенного между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет и МКП «Теплоком». В соответствии с Приложением № 1 указанного договора, в состав здания котельной входит оборудование - разведочно-эксплуатационная скважина на воду № 3551, условный номер земельного участка 28:09:010957:7. Таким образом, условия указанного договора также подтверждают факт нахождения здания котельной на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7.

Полагает, что суд первой инстанции, при наличии указанных выше доказательств необоснованно руководствовался выпиской из ЕГРН от 09.09.2022 в отношении здания котельной с кадастровым номером 28:09:000000:1461, где отражено, что объект недвижимости располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 28:09:000000:3259.

Более подробно доводы позиция заявителя изложена в апелляционной жалобе от 25.11.2022 № 349/2.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12 часов 40 минут 24.01.2023, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

23.01.2023 от Комитета поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, согласно которым истец просит решение суда оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте, явку своих представителей не обеспечили, что в силу частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Амурской области проверена Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.02.2018 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено концессионное соглашение в отношении объектов водоснабжения водоотведения, находящихся в собственности муниципального образования Возжаевский сельсовет.

В соответствии с пунктом 15 Приложения № 1 указанного Концессионного соглашения, объектом соглашения, в том числе, являются сети водоснабжения и водоотведения, расположенные в с. Возжаевка Военный городок № 1.

Постановлением администрации Белогорского муниципального округа № 689 от 02.07.2021 в соответствии с разделом IV Концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения водоотведения от 07.02.2018 № 2, предоставлен ООО «Гидросток» в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7 для размещения объектов, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, сроком до 06.02.2022.

15.07.2021 между МКУ КУМИ БМО и ООО «Гидросток» заключен договор аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа (далее – договор аренды), по условиям которого (пункт 1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение Амурская область Белогорский район с. Возжаевка площадью 27 253 кв.м., предоставленного под наружные сети водоснабжения, согласно Выписки из ЕГРН, а также в соответствии с актом приема-передачи прилагаемого к настоящему договору и являющимся его Приложением № 1 в состоянии, соответствующем условиям договора. Участок должен использоваться под наружные сети водоснабжения.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора, арендодатель не отвечает за недостатки участка, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендаторы или должны быть обнаружены арендатором во время их осмотра, или при заключении договора или передаче участка в аренду.

Имущество арендатором осмотрено, недостатков, препятствующих использованию по назначению, не имеет и при осмотре не обнаружено, пригодно для использования по назначению в соответствии с условиями настоящего договора аренды.

Согласно пункту 2.1. договора, участок сдается в аренду на период с 15.07.2021 о 06.02.2022.

В силу пунктов 3.1, 3.2. договора, за аренду участка, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, арендатор обязуется вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитывается в соответствии с решением Думы Белогорского муниципального округа от 25.12.2020 № 10/125 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Белогорского муниципального округа», что устанавливается в размере 26 478 руб. 66 коп.

Арендная плата вносится арендатором в равных долях: - за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года в сумме 13 239 руб. 33 коп.; - за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года в сумме 13 239 руб. 33 коп.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 19.07.2021 за № 28:09:010957:7-28/030/2021-3.

Земельный участок передан арендодателем, а арендатором принят по акту приема-передачи от 15.07.2021.

29.03.2022 Комитет направил претензию исх. № 01-27-1058 в адрес ООО «Гидросток», в соответствии с которой просило в течение 30 дней с момента получения уплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 12 231 руб. 99 коп.; пени в размере 1 639 руб. 09 коп. уплатить арендную плату за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.

Претензия получена ООО «Гидросток» 25.05.2022, что подтверждается представленным уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

Поскольку в добровольном порядке требования истца удовлетворены не были, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.

Кроме того, из материалов дела следует, что 28.02.2022 между Белогорским муниципальным округом, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено соглашение о прекращении концессионного соглашения № 2 в отношении объектов водоснабжения, находящихся в собственности Белогорского муниципального округа от 07.02.2018, в соответствии с которым ООО «Гидросток» возвращены наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610.

01.07.2022 указанные наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610 переданы по договору № 14/22 о закреплении недвижимого муниципального имущества на праве оперативного управления МКП «Теплоком».

Судом также установлено, что 01.08.2019 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет и МКП «Теплоком» заключен договор оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019, по условиям которого предприятию передано имущество, в том числе, здание котельной 1977 года постройки, кадастровый номер 28:09:000000:1461, наружные сети теплоснабжения протяженность 12 340 метров, кадастровый номер 28:09:000000:2098.

Из Приложения № 1 к указанному договору оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019 от 01.08.2019 следует, что в состав оборудования вышеуказанной котельной входит, в том числе, разведочно-эксплуатационная скважина на воду № 3551, условный номер земельного участка 28:09:010957:7.

Из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2612 является наружными сетями теплоснабжения протяженностью 3 869 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель МКП «Теплоком» с 08.07.2021 на праве оперативного управления.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2610 является наружными сетями водоснабжения протяженностью 5 287 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель с 04.07.2022 МКП «Теплоком» на праве оперативного управления.

Из выписки из ЕГРН от 09.09.2022 в отношении здания котельной с кадастровым номером 28:09:000000:1461 следует, что данный объект недвижимости располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 28:09:000000:3259, правообладателем является МКП «Теплоком» на праве оперативного управления.

В свою очередь ООО «Гидросток», полагая, что договор аренды, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой, обратилось в суд со встречным иском.

Судом первой инстанции первоначальные исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Гидросток» отказано, что послужило основанием для обращения конкурсного управляющего ООО «Гидросток» ФИО2 в суд апелляционной инстанции с жалобой.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу подпункта 23 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение.

Исходя из приведенных норм закона, ответчик несет обязанность по оплате пользования земельными участками, занятыми объектами, которые переданы ему в рамках концессионного соглашения, в порядке, установленном законом.

Из материалов дела следует, что 07.02.2018 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено концессионное соглашение в отношении объектов водоснабжения, водоотведения, находящихся в собственности муниципального образования Возжаевский сельсовет. В соответствии с п. 15 Приложения № 1 указанного Концессионного соглашения, объектом соглашения, в том числе, являются сети водоснабжения и водоотведения, расположенные в с. Возжаевка Военный городок № 1.

Пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» предусмотрено, что концедент обязан передать в установленный концессионным соглашением срок концессионеру объект концессионного соглашения и (или) иное передаваемое концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущество.

Как установлено в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 21.07.2005№ 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах на срок, который устанавливается концессионным соглашением в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах и не может превышать срок действия концессионного соглашения. Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если иные сроки не установлены конкурсной документацией или в предусмотренном статьей 38 настоящего Федерального закона случае концессионным соглашением.

Пунктом 30 концессионного соглашения от 07.02.2018 установлена обязанность концедента заключить с концессионером договор аренды земельного участка, на котором располагается объект соглашения, указанный в пункте 2 и который необходим для осуществления концессионером производственной деятельности по настоящему Соглашению не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания настоящего соглашения.

Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка (пункт 32 концессионного соглашения).

Как установлено судом первой инстанции, администрация Возжаевского сельсовета не заключила с ООО «Гидросток» договор аренды земельного участка (участков) на котором (которых) располагается объект концессионного соглашения.

Ввиду этого постановлением администрации Белогорского муниципального округа № 689 от 02.07.2021 в соответствии с разделом IV концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения водоотведения от 07.02.2018 № 2, предоставлен ООО «Гидросток» в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7 для размещения объектов, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, сроком до 06.02.2022.

Между МКУ КУМИ БМО и ООО «Гидросток» 15.07.2021 заключен договор аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа (далее – договор аренды), по условиям которого (п. 1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение Амурская область Белогорский район с. Возжаевка площадью 27 253 кв.м., предоставленного под наружные сети водоснабжения, согласно Выписки из ЕГРН, а также в соответствии с актом приема-передачи прилагаемого к настоящему договору и являющимся его Приложением № 1 в состоянии, соответствующем условиям договора. Участок должен использоваться под наружные сети водоснабжения.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства договор аренды заключен с ООО «Гидросток» уполномоченным органом, процедура соблюдена. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Судом установлено, из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2612 является наружными сетями теплоснабжения протяженностью 3 869 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель МКП «Теплоком» с 08.07.2021 на праве оперативного управления.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2610 является наружными сетями водоснабжения протяженностью 5 287 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель с 04.07.2022 МКП «Теплоком» на праве оперативного управления. До 28.02.2022 указанные наружные сети водоснабжения по условиям вышеуказанного концессионного соглашения были переданы ООО «Гидросток», что лицами, участвующими в деле, не оспаривается и подтверждается, в том числе, соглашением о прекращении концессионного соглашения № 2 от 28.02.2022 в отношении объектов водоснабжения, находящихся в собственности Белогорского муниципального округа от 07.02.2018, в соответствии с которым ООО «Гидросток» возвращены Белогорскому муниципальному округу наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка заключен в соответствии с частью 1 статьи 11 Закона № 115-ФЗ, земельный участок предоставлен в аренду в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, на срок, который устанавливается концессионным соглашением.

Заявляя о недействительности договора аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021, заключенного между сторонами, ООО «Гидросток» в лице конкурсного управляющего указывает на нахождение на земельном участке с кадастровым номером 28:09:020597:7 объектов недвижимости, переданных на праве оперативного управления МКП «Теплоком».

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд, арбитражный суд или третейский суд на основании пункта 2 вышеуказанной статьи с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 разъяснено, что злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность предъявления иска о признании сделки недействительной по мотиву злоупотребления ее сторонами своими правами, что следует также из пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, причиняющего вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. При этом с учетом положений статьи 166 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ обязательным признаком сделки для целей квалификации ее как ничтожной в соответствии с частью 1 статьи 10 ГК РФ является направленность такой сделки на нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд.

Основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу. С целью квалификации спорной сделки как недействительной суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении упомянутой сделки.

Из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 1004/14 следует, что лицо, обосновывающее исковые требования нормами статей 10, 168 ГК РФ, должно доказать экономический смысл в злоупотреблении, то есть недобросовестную, направленную в ущерб другим очевидную выгоду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 93 Постановления № 25, о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 5 пункта 9 Постановления № 27, любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное. Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце.

В свою очередь в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка не влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений, что в силу статьи 153 ГК РФ должно быть присуще любой сделке. Для признания сделки недействительной в силу ее мнимости судом должны быть установлены: 1) субъективный элемент - подлинная воля обеих сторон при совершении сделки не была направлена возникновение правовых последствий, и 2) объективный - отсутствие правового эффекта от совершенной сделки, т.е. сделка, как юридический факт не повлекла возникновении, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Для признания сделки мнимой суд должен установить факт того, что подлинная воля обеих сторон при совершении сделки не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. То есть, наличие умысла лишь одной из сторон сделки на совершение мнимой сделки не влечет ее ничтожность на основании положений ст. 170 ГК РФ, если у ответчика было намерение осуществлять обычную хозяйственную деятельность, в связи с чем он вступал в договорные отношения с истцом. При этих обстоятельствах заявление о мнимости сделки недопустимо.

Судами первой инстанций установлено, что заключение спорной сделки произведено в во исполнение действующего на тот период между сторонами концессионного соглашения. Доказательств, что стороны преследовали иные цели при ее заключении ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В свою очередь согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Соответственно, учитывая, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11 отмечено, что арендная плата, это форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом, тогда как в результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользуется предоставленным ему имуществом и в силу статьи 167 ГК РФ он обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Вместе с тем доводы ООО «Гидросток» о наличии на спорном земельном участке здания котельной с оборудованием, перечисленным в договоре оперативного управления, так как из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612, правомерно признаны судом несостоятельными.

Ссылки ООО «Гидросток» на договор оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019 от 01.08.2019, заключенный между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет и МКП «Теплоком», Приложение № 1 к указанному договору, суд находит несостоятельными.

Так, в соответствии с указанным Приложением № 1, в состав оборудования котельной, переданной МКП «Теплоком» входит, в том числе, разведочно-эксплуатационная скважина на воду № 3551, условный номер земельного участка 28:09:010957:7.

При этом из выписки из ЕГРН от 09.09.2022 в отношении здания котельной с кадастровым номером 28:09:000000:1461 следует, что данный объект недвижимости располагается в границах другого земельного участка с кадастровым номером 28:09:000000:3259.

Из представленной ООО «Гидросток» в материалы дела схемы из публичной кадастровой карты не представляется возможным с достоверностью установить, какие именно объекты расположены на спорном земельном участке, а также протяженность наружной сети водоснабжения. 

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Ответчик, ссылаясь в обоснование заявленных требований на наличие расположенных на спорном земельном участке котельной, данное обстоятельство документально не подтвердило. В свою очередь, вопреки доводам истца, обстоятельства наличия на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010597:7 наружных сетей теплоснабжения, предоставленных на праве оперативного управления МКП «Теплоком», не влекут признания оспариваемого договора недействительным.

При таких обстоятельствах, дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и, руководствуясь при этом названными нормами материального и процессуального права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО «Гидросток» требований ввиду недоказанности последним совокупности необходимых условий для признания договора аренды земельного участка от 15.07.2021 № 8/21 недействительным.

Более того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п.70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Более того, в любом случае, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.03.2012г. № 13898/11 по делу № А41-18028/10, недействительность договора аренды не влияет на правомерность взыскания платы за пользование имуществом. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.11.2011г. № 9256/11 по делу № А73-10207/2010 указано, что если истец фактически пользовался предоставленным ему в результате исполнения ничтожной сделки помещением, он обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Суд правомерно указал, что спорный земельный участок принят арендатором ООО «Гидросток» по акту приема-передачи. В течение срока действия указанного договора от арендатора в адрес арендодателя не поступало претензий о невозможности использования земельного участка под наружные сети водоснабжения, о наличии на земельном участке имущества, принадлежащего третьим лицам. В силу норм действующего законодательства МКУ КУМИ БМО не имело возможности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с ООО «Гидросток» и МКП «Теплоком».

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречного иска ООО «Гидросток».

При этом, материалами дела подтверждено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что в период с 15.07.2021 по 31.12.2021 ответчиком не осуществлена оплата арендных платежей в размере 12 231 руб. 99 коп.

По расчету истца задолженность по арендной плате составляет 12 231 руб. 99 коп. Правильность расчета задолженности ответчиком не оспорена.

Доказательств внесения платы за использование арендованного имущества, в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

На основании изложенного, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 12 231 руб. 99 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом пени, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы в общем размере 1 663 руб. 55 коп. по договору аренды от 15.07.2021 № 8/21 за период с 16.11.2021 по 31.03.2022.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В пункте 5.1. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно справочному расчету истца, размер пени составляет 1 663 руб. 55 коп. за период с 16.11.2021 по 31.03.2022.

Факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей судом установлен.

Судом расчет, представленный МКУ КУМИ БМО, проверен и признан арифметически правильным, ООО «Гидросток» расчет не оспорен. О несоразмерности неустойки ответчиком по первоначальному иску не заявлено.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров Федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Как указано в пункте 3 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», федеральными законами обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен, в том числе по спорам об изменении и о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно материалам дела, претензия от 29.03.2022 № 01-27-1058 направлена Комитетом в адрес ООО «Гидросток» с требованием о возвращении земельного участка и оплате образовавшейся задолженности по арендной плате и пени. Претензия получена ООО «Гидросток» 25.05.2022, требования оставлены без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки (статья 619 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора соответствует характеру нарушенных ответчиком обязательств.

В этой связи, учитывая соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка в отношении требования о досрочном расторжении договора, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Агентства в указанной части.

С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Обстоятельств, которые в суде апелляционной инстанции могли повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, не установлено.

В этой связи решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 27.10.2022 по делу № А04-4474/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

А.И. Воронцов

 

Судьи

М.О. Волкова

 

И.В. Иноземцев