АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А83-772/2023

г. Калуга

19» июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 19.06.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при участии в заседании

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

не явились, извещены надлежащим образом;

 

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Новофедоровского сельского поселения Сакского района Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024 по делу № А83-772/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Проминвест и К» (далее – ООО «Проминвест и К», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Новофедоровского сельского поселения Сакского района Республики Крым (далее - администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 (площадь: 8 618 кв.м.), признании недействительным постановления администрации от 09.02.2022 № 65 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» и о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:6333(площадь: 7 442 кв.м.).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.07.2023 исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024, решение суда первой инстанции отменено, признаны незаконными действия администрации по снятию с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 (площадь: 8 618 кв.м.), признаны недействительным постановление администрации № 65 от 09.02.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории».

Не соглашаясь с названным постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация Новофедоровского сельского поселения Сакского района Республики Крым обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что лицу, использующему исходный земельный участок на основании договора аренды, в случае образования из него земельных участков способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, необходимо выбрать: осуществлять ли использование измененного земельного участка на основании действующего договора аренды или заключить на прежних условиях новые договоры.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды земли от 26.09.2005, зарегистрированного в Сакском отделе КФ ГП «ЦГЗК при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» от 23.12.2005 обслуживающему кооперативу «Оздоровительный комплекс для родителей с детьми «Лазурный» предоставлен под застройку земельный участок площадью 6 га. 

18.07.2016 в порядке переоформления прав в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313, администрацией (арендодатель) и потребительским кооперативом «Оздоровительный комплекс для родителей с детьми «Лазурный» (далее – кооператив) (арендатор, правопреемник обслуживающего кооператива «Оздоровительный комплекс для родителей с детьми «Лазурный») заключен договор № 30 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 90:11:010102:152 (площадь: 60 000+/-86 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: курортная деятельность) на срок до 23.12.2054. Договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

На основании договора от 09.12.2016 кооператив передал ООО «Проминвест и К» права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 по договору от 18.07.2016. Переход прав и обязанностей арендатора зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 21.12.2016.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Проминвест и К» о разделении земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 с сохранением исходного участка в измененных границах, администрацией 22.09.2020 принято постановление №305 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», которым, с учетом постановления от 29.09.2020 № 327, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 на три участка, а именно: с сохранением исходного участка с измененными границами площадью 41 387 кв.м. (вид разрешенного использования: санаторная деятельность; категория земли: земли населенных пунктов), а также образованием земельных участков - ЗУ-1 (площадь: 2 194 кв.м., вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, категория земель: земли населенных пунктов) и ЗУ-2 (площадь: 8 618 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: санаторная деятельность).

При этом в пункте 2 названного постановления от 22.09.2020 № 305 администрацией указано, что арендатор земельного участка приобретает право на образуемый (выделенный в натуре) земельный участок (ЗУ-2) площадью 8 618 кв.м. и сохраняет право на исходный земельный участок площадью 41 387 кв.м. (вид разрешенного использования: санаторная деятельность; категория земель: земли населенных пунктов). На земельный участок (ЗУ-1) площадью 2 194 кв.м право арендатора не сохраняется.

08.10.2020 земельный участок (ЗУ-2) площадью 8 618 кв.м. поставлен арендатором - ООО «Проминвест и К» на кадастровый учет с присвоением участку номера 90:11:010102:5708.

05.05.2021 ООО «Проминвест и К» уступило в пользу ИП ФИО4 (далее – предприниматель)принадлежащие ему по результатам заключения договора переуступки от 09.12.2016 права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 90:11:010102:152 (площадь: 41 387 кв.м.). 20.05.2021 осуществлена государственная регистрация соответствующего перехода прав и обязанностей. 

На правах собственника земельного участка администрация приняла постановление № 65 от 09.02.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», которым образовала земельный участок с кадастровым номером 90:11:010102:6333 (площадь: 7 356 кв.м.) путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708, в связи с чем, последний был снят с кадастрового учета (подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости). 

Администрацией (арендодатель) и ООО СЗ «Авангардъ» (арендатор) во исполнение соглашения о реализации инвестиционного проекта от 24.10.2022 № 397 заключен договор № 200 от 10.11.2022, согласно которому земельный участок муниципальной собственности с кадастровым номером 90:11:010102:6333 (площадь: 7 442 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание) передан в аренду на 10 лет. Право аренды общества 17.11.2022 зарегистрировано в ЕГРН.

Полагая, что перераспределенный участок с кадастровым номером 90:11:010102:6333 сформирован администрацией незаконно, в нарушение сохраненных на этот участок прав арендатора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Придя к выводу об отсутствии нарушения прав заявителя спорными действиями и ненормативным правовым актом администрации с учетом передачи последним в пользу предпринимателя прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 (площадь: 41 387 кв.м.), суд первой инстанции оставил заявленные требования без удовлетворения.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 11.2, 11.3, 11.4, 11.7, 11.8, пунктом 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу и удовлетворения заявления.

По мнению суда округа, указанный вывод апелляционного суда соответствует положениям законодательства и материалам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков. В этой связи, при перераспределении земельных участков, исходными являются несколько земельных участков.

При этом пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. 

Из норм подпункта 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ следует, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. При этом исходным является один участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

 

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ  в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона № 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона № 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Следовательно, образование земельного участка из ранее арендованного не влечет автоматического прекращения действия договора аренды и обязательств по нему (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса при образовании земельных участков необходимо получить письменное согласие арендаторов исходных земельных участков, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соотносится с требованием статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса предусматривает возможность перераспределения между собой земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

В настоящем случае, арендуемый обществом исходный земельный участок с кадастровым номером 90:11:010102:152 (площадь: 60 000+/-86 кв.м.), на основании постановления администрации от 22.09.2020 № 305 и с согласия арендатора (ООО «Проминвест и К») в порядке установленном нормами статьи 11.4 ЗК РФ разделен путем образования двух новых земельных участков (площади: 2 194 кв.м. и 8 618 кв.м.) и сохранения исходного земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 в измененных границах (площадь: 41 387 кв.м.). При этом право аренды на один из указанных земельных участков (площадью 8 618 кв.м.) с кадастровым номером 90:11:010102:5708 за арендатором сохранено.

Отсутствие государственной регистрации обременения арендой в пользу общества само по себе, не свидетельствует об отсутствии такого обременения и прекращении арендных отношений, поскольку государственная регистрация прав является фактом правоподтверждающим, а не правоустанавливающим фактом, в связи с чем земельный участок площадью 8 618 кв.м с кадастровым номером 90:11:010102:5708 не перестал быть предметом аренды по договору от 09.12.2016.

Более того, будучи участником арендных отношений, администрация, принимая оспоренное в настоящем деле постановление от 09.02.2022 № 65 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», которым образовала земельный участок с кадастровым номером 90:11:010102:6333 (площадь: 7 356 кв.м.) из земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708, в связи с чем, последний был снят с кадастрового учета, не могла не знать о существующих обременениях в виде аренды, как в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 (площадь: 41 387 кв.м.), так и в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 (площадь: 8 618 кв.м.), в отношении которого в ЕГРН отсутствовали сведения об ограничении (обременении) его правом аренды общества.

Действия по образованию земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:6333 администрация произвела в соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ, поскольку совершила не перераспределение между собой нескольких земельных участков, а раздел одного земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 с образованием из него одного земельного участка. 

Данный раздел земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 (с изменением размера и конфигурации) администрация произвела без согласия его арендатора - общества.

В пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ поименован закрытый перечень исключений из правила о необходимости получения согласия, в частности, арендатора исходного земельного участка: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; 4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки). 5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса. 6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога. 

Поскольку образование земельного участка путем раздела преобразованного исходного земельного участка, арендуемого обществом, в число указанных исключений не входит, суд округа признает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что при издании оспариваемого постановления и совершении действий по образованию земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:6333 из земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:5708 администрацией нарушены требования пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, что повлекло нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе права на использование земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды.

Кроме того, дополнительно, суд округа принимает во внимание, что заместителем прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования и защиту публичных интересов, было подано исковое к администрации, потребительскому кооперативу «Оздоровительный комплекс для родителей с детьми «Лазурный», ООО «ПРОМИНВЕСТ И К» о признании недействительными: договора аренды от 18.07.2016 №30 между администрацией и кооперативом; договора переуступки прав аренды от 09.12.2016 между кооперативом и обществом; договора аренды от 10.11.2022 №200 между администрацией и ООО «Авангардъ». Прокурор также просил применить последствия недействительности указанных договоров, обязав: общество и ИП ФИО4 вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 90:11010102:152; ООО «Авангардъ» - вернуть администрации земельный участок 90:11:010102:6333; общество - вернуть администрации земельные участки с кадастровыми номерами 90:11:010102:6131 и 90:11:010102:6337.

По результатам рассмотрения спора постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по делу № А83-224/2019 исковые требования прокурора удовлетворены в части отдельных требований, заявленных к администрации, кооперативу и обществу. В частности, признан недействительным заключенный между администрацией и кооперативом договор аренды от 18.06.2016 №30 земельного участка с кадастровым номером 90:11:010102:152 в части передачи в аренду площадей земельных участков с кадастровыми номерами 90:11:010102:6131 и 90:11:010102:6337.

С учетом вышеизложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024 по делу № А83-772/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3