АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-30837/2018

г. Новосибирск

23 января 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью МЖК "Энергетик", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 61970 за период с декабря 2015 по июнь 2017 в размере 20 622 954,12 рублей, неустойки в размере 10 029 242,64 рублей,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания Первого строительного фонда, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>),

при участии представителей: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 29.10.2018, удостоверение,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 12.09.2018, паспорт,

третье лицо: ФИО3, по доверенности от 17.08.2018, паспорт, 

 

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью МЖК "Энергетик" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 61970 за период с декабря 2015 по июнь 2017 в размере 20 622 954,12 рублей, неустойки в размере 10 029 242,64 рублей за период с 02.09.2014 по 31.07.2018.

Определением суда от 12.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания Первого строительного фонда (далее – третье лицо).

Ответчик в отзыве на исковое заявление предъявленные к нему требования не признал по основаниям, указанным в отзыве. Третье лицо также полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности жильцов введенных в эксплуатацию блок-секций многоквартирного дома, расположенного на участке, соответственно мэрия не вправе распоряжаться данным участком.

Явившиеся в судебное заседание представители сторон, третьего лица поддержали изложенные процессуальные позиции по делу. 

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 28.02.2007 № 61970 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов площадью 30 580 кв.м. из общей площади земельного участка 48 091 кв.м. с кадастровым номером 54:35:000000:315, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Стартовая. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 28.02.2007 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью МЖК "Энергетик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 61970 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 28.01.2008, № 2 от 19.04.2010, № 3 от 27.02.2013, № 4 от 25.02.2016, № 5 от 17.05.2016, № 6 от 28.02.2017, № 7 от 20.03.2018), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:000000:315 (учетный номер части – 3), расположенную в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 30 580 кв.м. из общей площади земельного участка 48 091 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями культурно-бытового и социального назначения, подземной автостоянки, сквера по ул. Стартовой.

Порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с  Порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25.10.2005 № 106. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом (п. 2.1 договора аренды). 

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор (п. 2.2 договора).

Согласно пункту 2.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 27.02.2013) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 27.02.2013) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 28.02.2017 срок действия договора продлен до 28.02.2020.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2015 года по июнь 2017 года в размере 20 622 954,12 руб. 

На основании пункта 2.4.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.09.2014 по 31.07.2018 в сумме 10 029 242,64 руб. 

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 31.07.2017 № 31/20-4535 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пене не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены. 

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 6 п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что в настоящее время на предоставленном в аренду земельном участке построены и введены в эксплуатацию отдельные блок-секции жилого дома по адресу: 

<

...>, в связи с чем собственники помещений данного многоквартирного дома обладают правом общей долевой собственности на земельный участок. Следовательно, по мнению ответчика, с 2012 года (после первой государственной регистрации права собственности на квартиру) в границах указанного в договоре земельного участка и образованных из него земельных участков и частей земельных участков расположен многоквартирный дом, а потому истец не является лицом, в пользу которого подлежит взысканию арендная плата.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:315 предназначен для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями культурно-бытового и социального назначения, подземной автостоянки, сквера, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.02.2016 № 54/201/16-73952.

Как указано ответчиком в отзыве и следует из материалов дела, возводимый на земельном участке многоквартирный жилой дом является сложным, состоящим из нескольких объектов строительства (блок-секция). Каждая блок-секция является отдельным сооружением, имеет свой фундамент, стены, оборудование для обслуживания только указанной блок-секции, то есть фактически является отдельным домом.

Из материалов дела также следует, что после заключения дополнительного соглашения № 5 от 17.05.2016 к договору аренды введены в эксплуатацию блок-секции № 12, № 13 и № 14 жилого дома № 1 по ул. Стартовая, что подтверждается представленными ответчиком разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию № 54Ru 54303000-128-2016 от 29.06.2016, № 54Ru 54303000-160-2016 от 20.07.2016, № 54Ru 54303000-98-2017 от 03.07.2017. При этом блок-секция № 14 введена в эксплуатацию в июле 2017 года, то есть за пределами периода взыскания, заявленного по настоящему делу.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания Первого строительного фонда на основании договора управления многоквартирным домом от 13.09.2012 занимается содержанием и обслуживанием общего имущества блок-секций № 5, 6, 7 данного многоквартирного дома. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 21.09.2018 № 01-01-16-8967/18 11.10.2016 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Стартовая, д. 1, кв. 974 (блок-секция № 12).

27.10.2016 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: 

<

...> (блок-секция № 13).

14.09.2017 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: 

<

...> (блок-секция № 14).

Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры в соответствующей блок-секции указанного жилого дома наряду с возникновением права на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе ту часть земельного участка, на которой расположена такая блок-секция многоквартирного жилого дома. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 указанного постановления).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО4 и ФИО5» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу № 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона – на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450.

Поскольку в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, на которой расположены соответствующие блок-секции этого многоквартирного жилого дома.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что в отношении указанных частей земельного участка мэрия утратила права владения, пользования и распоряжения.

Между тем суд не может согласиться с доводами ответчика и третьего лица о том, что с даты государственной регистрации права собственности на первую из квартир в указанном многоквартирном доме мэрия полностью утратила право на распоряжение всем земельным участком и соответственно право на получение арендных платежей. Как указано самим ответчиком, в данном случае жилой дом строится и вводится в эксплуатацию отдельными блок-секциями, при этом каждая блок-секция является самостоятельным объектом строительства, имеет собственные стены, фундамент, иные конструктивные элементы, то есть фактически является самостоятельным жилым домом. В отношении каждой блок-секции выдается отдельное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных разъяснений суд полагает, что арендные отношения прекращены лишь в отношении той части земельного участка, на которой расположены блок-секции, введенные в эксплуатацию, а также элементы их благоустройства. Ответчиком не оспаривалось, что в целом строительство жилого дома не завершено, строительные работы ведутся. Следовательно, окончательная цель предоставления в аренду земельного участка еще не достигнута, ответчик продолжает пользоваться той частью земельного участка, на которой ведется или только планируется строительство. По смыслу правовых положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ право собственности на весь земельный участок, занятый многоквартирным домом и предназначенный для его эксплуатации, возникает у собственников квартир после того, как такой дом будет построен, введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на первую квартиру. В ситуации, когда дом строится блок-секциями поэтапно, у собственников квартир отдельной блок-секции не может возникнуть право общей долевой собственности в отношении той части земельного участка, на которой ведутся строительные работы или только планируется строительство. Такая часть земельного участка не предназначена для эксплуатации введенной блок-секции, не предназначена для ее обслуживания, ремонта и т.д. При этом земельное законодательство не исключает возможности передачи в аренду части земельного участка.

Как верно отмечено истцом, позиция ответчика противоречит принципу платности землепользования. Пока застройщиком не завершено строительство конкретной блок-секции жилого дома, земельный участок под этой блок-секцией остается переданным в аренду, соответственно арендодатель вправе требовать уплаты за него арендной платы. Иное толкование означало бы, что, завершив строительство лишь одной блок-секции из запланированных 20, ответчик освобождается от уплаты арендных платежей за весь земельный участок, включая и ту его часть, которой фактически продолжает пользоваться и на которой ведет строительные работы.

Самим ответчиком верно указано, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. Однако пока дом в целом не завершен строительством, эксплуатировать можно только те его части (блок-секции), которые в установленном порядке введены в эксплуатацию. Соответственно взимание арендной платы за часть земельного участка, занятого введенными в эксплуатацию блок-секциями, действительно неправомерно. Однако в отношении остальной части земельного участка арендные отношения сохраняются и продолжает начисляться арендная плата, пока все предусмотренные проектом части жилого дома не будут введены в эксплуатацию.

Поскольку в целом жилой дом по ул. Стартовая, 1 в г. Новосибирске не завершен строительством, строительные работы ответчиком продолжаются, суд находит законными и обоснованными требования мэрии о взыскании арендной платы за ту часть земельного участка, которая не занята введенными в эксплуатацию блок-секциями этого дома.

Кроме того, суд обращает внимание на заключение сторонами дополнительных соглашений № 5 от 17.05.2016, № 7 от 20.03.2018 к договору аренды, в соответствии с которыми производилось уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду, изменялся размер арендной платы. Также ответчиком после 2012 года вносились арендные платежи по спорному договору, вносятся текущие платежи, что свидетельствует о признании им соответствующей обязанности. При таких обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендной платы судом отклоняются как противоречащие действующему законодательству и предшествующему поведению ответчика.

Ссылки ответчика на судебную практику отклоняются судом, поскольку указанные ответчиком судебные акты приняты по иным делам с иными фактическими обстоятельствами, существенно отличающимися от обстоятельств настоящего спора. В частности, суд принимает во внимание тот факт, что по настоящему делу строительство объекта, для которого предоставлялся земельный участок в аренду, в полном объеме не завершено, построены лишь отдельные блок-секции жилого дома.

Судом установлено, что по состоянию на 17.05.2016 ответчику для строительства жилого дома была предоставлена часть земельного участка площадью 30 580 кв.м. После этого были введены в эксплуатацию блок-секции № 12 и № 13, право собственности на первую квартиру в которых зарегистрировано, как указано выше, 11.10.2016 и 27.10.2016 соответственно.

Согласно представленному ответчиком расчету площадь застройки под блок-секцией № 12 составляет 603,23 кв.м., площадь под благоустройство – 1563,75 кв.м. Площадь застройки под блок-секцией № 13 составляет 493,20 кв.м., под благоустройство – 886,61 кв.м. Истцом данные показатели не оспаривались.

Мэрией представлен в материалы дела технический расчет с учетом уменьшения площади земельного участка под указанными блок-секциями и площади благоустройства, а также с учетом даты первой регистрации права собственности на квартиры в соответствующих блок-секциях, согласно которому размер задолженности по арендной плате за спорный период составил 19 524 035,44 рублей, размер неустойки составил 9 781 453,34 рублей.

Судом указанный расчет проверен и признан верным, соответствующим требованиям действующего законодательства. Ответчиком расчет истца не оспорен, контррасчет не представлен. При этом ходатайства об уменьшении исковых требований стороной истца не заявлено. В этой связи суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в соответствии с представленным техническим расчетом.

Актом осмотра земельного участка № 543489 от 15.01.2019 подтверждается, что на спорном земельном участке продолжается строительство жилого дома (блок-секции № 18, 19, 20). На территории, относящейся к блок-секциям № 12, 13, благоустройство завершено.

Выводы суда соответствуют правовой позиции, отраженной в постановлениях Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу № А45-3859/2017, от 19.01.2012 по делу № А45-10701/2011, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № А56-81360/2016.

Ответчик, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, просил уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушенного обязательства. 

Оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено. При этом суд исходит из следующего.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Согласно положениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие. 

Таким образом, степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления). 

Положения пункта 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 предусматривают, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Из пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 277-О, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Возражений относительно условия о размере неустойки либо оснований ее применения у ответчика при заключении договора не имелось, о последствиях нарушения сроков оплаты полученного товара ответчику было известно при заключении договора. Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону (статьи 1, 331, 421 ГК РФ). Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. При подписании договора и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу чрезмерности согласованного размера неустойки. Доказательств обратного, в том числе наличия преддоговорных споров об этом, в материалах дела не имеется. 

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых на себя по договору обязательств. Определив по соглашению с истцом соответствующий размер договорной неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства чрезмерности размера неустойки в суд не представлены, следовательно, основания полагать, что размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.

При размере неустойки 0,05% в день годовая ставка составляет 18,25% годовых (0,05% х 365). 

Как указано в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При существующем размере ключевой ставки Банка России в 7,75% годовых двукратный размер этой ставки составляет 15,5% годовых, что сопоставимо с размером договорной неустойки.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Не представлено и иных доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства. Тот факт, что ответчик признан банкротом, также не является основанием для снижения согласованного сторонами при заключении договора аренды размера неустойки.

С учетом установленных судом обстоятельств, руководствуясь приведенными положениями законодательства, принимая во внимание длительность неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы и, как следствие, неправомерное пользование денежными средствами истца в течение этого периода, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования в части взыскания неустойки в размере 9 781 453,34 рублей. 

По правилам ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью МЖК "Энергетик", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 61970 за период с декабря 2015 по июнь 2017 в размере 19 524 035,44 рублей, неустойку в размере 9 781 453,34 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью МЖК "Энергетик", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 168 517 рублей.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Е.И. Бутенко