﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-23663/2020

13 июля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   05 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 июля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от истца: представитель Кивилева С.Н., на основании доверенности от 30.12.2019,

от ответчика: представитель Ведмук М.С., на основании доверенности от 01.04.2021,

рассмотрев по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции в открытом судебном заседании, дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (адрес: Россия, 190005, Санкт-Петербург город, 2-я Красноармейская улица, дом 7/4, литер А пом. 1Н, комната 5, ОГРН: 1187847377288, Дата присвоения ОГРН: 14.12.2018, ИНН: 7839110818

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Балтийская металлургическая компания» (адрес: Россия, 196641, Санкт-Петербург город, поселок Металлострой, Дорога на Металлострой, дом 5А, литер В, офис 1, ОГРН: 1157847163880, Дата присвоения ОГРН: 07.05.2015, ИНН: 7816263208)

о взыскании, и встречному иску ООО «Балтийская металлургическая компания» к ООО «Стройсоюз»

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (далее – ООО «Стройсоюз») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтийская металлургическая компания» (далее – ООО «Балтметком») о взыскании 672 680 руб. неустойки по договору от 22.06.2016 № 18/16, 1 272 527 руб. 60 коп. пеней за период с февраля 2017 года по февраль 2020 года, 2 243 481 руб. 33 коп. пеней по договору от 20.06.2016 № 19/16 за период с сентября 2016 года по февраль 2020 года, 3 247 008 руб. компенсации причиненного ущерба, 60 000 руб. компенсации за проведение строительно-технической экспертизы от 27.02.2020 № 14.

Определением от 25.06.2020 суд объединил в одно производство дела № А56-23663/2020, № А56-28818/2020, № А56-43057/2020, объединенному делу присвоен номер А56-23663/2020.

Определением от 03.12.2020 суд объединил в одно производство дела № А56-23663/2020, № А56-71791/2020, № А56-58839/2020, объединенному делу присвоен номер А56-23663/2020.

Определением суда от 03.12.2020 суд принял уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просил:

- обязать ООО «Балтметком» расторгнуть: договор от 20.06.2016 № 19/16 субаренды части земельного участка - 30 апреля включительно; договор от 22.06.2016 № 18/16 субаренды нежилых помещений - 30 апреля включительно путем подписания дополнительных соглашений о расторжении договора;

- обязать подписать:

акт приема-передачи (возврата) части земельного участка по договору от 20.06.2016 № 19/16 субаренды части земельного участка на момент вынесения судебного решения по настоящему делу;

акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений по договору от 22.06.2016 № 18/16 субаренды нежилых помещений с момента сдачи нежилых помещений по договору субаренды нежилых помещений от 07.09.2020 № 61/20 новому субарендатору ООО «Квант», а именно с 07.09 2020;

- обязать ООО «Балтметком» устранить препятствия в пользовании частью земельного участка площадью 2 420 кв.м по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024, общей площадью 50 682 кв.м путем вывоза имущества, принадлежащего ООО «Балтметком», и расположенного на площади 100,8 кв.м под ответственное хранение;

- взыскать с ООО «Балтметком» в пользу ООО «Стройсоюз»:

 расходы за ответственное хранение имущества в размере 75 820 руб. 02 коп. за период с 15.05.2020 по 23.12.2020;

арендную плату путем зачета обеспечительного платежа за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 включительно: 218 440 руб. по договору № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016; 168 170 руб. по договору № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016;

оплату за фактическое пользование объектами в размере арендной платы в размере 1 651 794 руб. 17 коп. по договору от 20.06.2016 № 19/16 субаренды части земельного участка за период с 01.05.2020 по 23.12.2020; 717 620 руб. 05 коп. по договору от 22.06.2016 № 18/16 субаренды нежилых помещений за период с 01.05.2020 по 07.09.2020;

неустойку за досрочное расторжение договоров: 436 880 руб. по пункту 6.3 договора № 19/16 от 20.06.2016 в размере арендной платы за 2 месяца; 672 680 руб. по пункту 6.5 договора № 18/16 от 22.06.2016;

неустойку в размере 2% за несвоевременную оплату арендной платы: 200 964 руб. 80 коп. по пункту 5.2 договора № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016 за период с 15.03.2020 по 30.04.2020; 154 716 руб. 40 коп. по пункту 6.3 договора № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016 за период с 15.03.2020 по 30.04.2020;

неустойку за систематическое неисполнение в договорные сроки обязательств по оплате арендной платы (пункт 6.3 договора № 18/16 от 22.06.2016) в размере 2% от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки в размере 1 272 527 руб. 60 коп.;

неустойку в размере 10% от предусмотренной договором арендной платы за каждый день просрочки за несвоевременную передачу объектов: по акту приема-передачи (возврата) части земельного участка по договору № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016 согласно пункту 3.2.12 договора в размере 1 310 640 руб. за период с 30.04.2020 по 01.07.2020; по акту приема-передачи нежилых помещений по договору № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016 согласно пункту 6.6 договора в размере 1 009 020 руб. за период с 30.04.2020 по 01.07.2020;

2 934 546 руб. компенсации причиненного ООО «Балтметком» ООО «Стройсоюз» ущерба;

компенсацию расходов, связанных с затратами по договору от 27.02.2020 № 14 на осуществление строительно-технического исследования (экспертизы), в сумме 60 000 рублей.

123 256 руб. 15 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Таким образом, в производстве суда находились названные требования ООО «Стройсоюз», уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ, а также требования ООО «Балтметком» о признании недействительными договоров аренды от 22.06.2016 № 18/16 и от 20.06.2016 № 19/16 и взыскании неосновательного обогащения в размере 2 186 210 руб., перечисленных по договору от 22.06.2016 № 18/16 и 3 227 265 руб. 67 коп. перечисленных по договору от 20.06.2016 № 19/16. 

Решением от 04.03.2021 суд оставил без рассмотрения исковые требования ООО «Стройсоюз»; в удовлетворении требований ООО «Балтметком» отказал.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Стройсоюз» и ООО «Балтметком» подали апелляционные жалобы.

Определением от 07.06.2021 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в части исковых требований, заявленных ООО «Стройсоюз».

ООО «Стройсоюз» ходатайствовало об уточнении исковых требований, просило взыскать с ООО «Балтметком» в пользу ООО «Стройсоюз»:

 расходы за ответственное хранение имущества в размере 118 884 руб. 36 коп.  за период с 15.05.2020 по 14.05.2021;

арендную плату путем зачета обеспечительного платежа за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 включительно: 218 440 руб. по договору № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016; 168 170 руб. по договору № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016;

оплату за фактическое пользование объектами в размере арендной платы в размере 2 778 568 руб. 34 коп. по договору от 20.06.2016 № 19/16 субаренды части земельного участка за период с 01.05.2020 по 18.06.2021; 717 620 руб. 05 коп. по договору от 22.06.2016 № 18/16 субаренды нежилых помещений за период с 01.05.2020 по 07.09.2020;

неустойку за досрочное расторжение договоров: 436 880 руб. по пункту 6.3 договора № 19/16 от 20.06.2016 в размере арендной платы за 2 месяца; 672 680 руб. по пункту 6.5 договора № 18/16 от 22.06.2016;

неустойку в размере 2% за несвоевременную оплату арендной платы: 200 964 руб. 80 коп. по пункту 5.2 договора № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016 за период с 15.03.2020 по 30.04.2020; 154 716 руб. 40 коп. по пункту 6.3 договора № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016 за период с 15.03.2020 по 30.04.2020;

неустойку за систематическое неисполнение в договорные сроки обязательств по оплате арендной платы (пункт 6.3 договора № 18/16 от 22.06.2016) в размере 2% от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки в размере 1 272 527 руб. 60 коп.;

неустойку в размере 10% от предусмотренной договором арендной платы за каждый день просрочки за несвоевременную передачу объектов: по акту приема-передачи (возврата) части земельного участка по договору № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016 согласно пункту 3.2.12 договора в размере 1 310 640 руб. за период с 30.04.2020 по 01.07.2020; по акту приема-передачи нежилых помещений по договору № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016 согласно пункту 6.6 договора в размере 1 009 020 руб. за период с 30.04.2020 по 01.07.2020;

3 032 926 руб. компенсации причиненного ООО «Балтметком» ООО «Стройсоюз» ущерба;

компенсацию расходов, связанных с затратами по договору от 27.02.2020 № 14 на осуществление строительно-технического исследования (экспертизы), в сумме 60 000 рублей.

123 256 руб. 15 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ООО «Стройсоюз» поддержало первоначальные  исковые требования, ООО «Балтметком» поддержало свою апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключены следующие договоры:

- договор № 19/16 субаренды части земельного участка от 20.06.2016 сроком до 31.01.2020;

- договор № 18/16 субаренды нежилых помещений от 22.06.2016 сроком до 31.01.2020.

Как указывает истец, по окончании срока аренды указанных договоров в адрес ответчика были направлены дополнительные соглашения об очередном продлении срока аренды по обоим договорам с 01.02.2020 по 31.12.2020. В ответ 07.02.2020 от ответчика на электронную почту истца пришло сообщение о том, что ответчик отправил истцу проекты дополнительных соглашений о продлении договоров до 30.04.2020. В этом же письме сообщалось, что по истечении этого срока договора будут расторгнуты, а арендуемое имущество передано арендодателю.

Как полагает истец, по условиям договора № 19/16 от 20.06.2016 субарендатор был обязан в случае досрочного расторжения договора за два месяца до предполагаемого расторжения письменно известить арендатора о своем намерении (пункты 3.2.11, 6.7). Поскольку действие договора оканчивалось  31.01.2019, уведомление о расторжении договора должно было быть направлено ответчиком до 01.12.2018. В связи с тем, что такого уведомления направлено не было, при этом субарендатор продолжил пользоваться земельным участком, действие договора было возобновлено на существовавших  ранее условиях на  неопределенный  срок (пункт 6.6 договора).

В случае расторжения договора по инициативе субарендатора до окончания срока его действия по причинам, не зависящим от арендатора, субарендатор единовременно в момент расторжения договора выплачивает арендатору неустойку в размере арендной платы за два месяца (пункт 6.3 договора), что составляет 436 880 руб. О необходимости погашения этой суммы ответчику было сообщено в досудебных претензиях № 13-Ю от 14.02.2020 и № 121-Ю от 03.07.2020.

По условиям пункта 3.2.25 договора № 18/16 от 22.06.2016 субарендатор обязан не позднее, чем за четыре месяца до окончания срока действия договора, письменно уведомить арендатора о своем намерении заключить договор субаренды помещений на новый срок или о том, что такой договор заключаться не будет. При нарушении данного пункта субарендатор  в соответствии с пунктом 3.2.27 договора обязан возместить арендатору имущественные потери. Размер возмещения таких потерь определяется в сумме, равной размеру арендной платы за четыре месяца, действующему в момент наступления указанных событий. Поскольку субарендатором были нарушения условия пункта 3.2.25 договора № 18/16, субарендатору был выставлен счет № 106 от 10.02.2020 на сумму 672 680 руб.

Согласно пункту 4.4 договора № 18/16 если договор расторгается в связи с отказом одной из сторон от договора, субарендатор обязуется в течение трех рабочих дней со дня вручения (направления) уведомления об отказе от договора внести арендную плату за весь оставшийся период действия договора до даты его досрочного расторжения. Пунктом 4.8 договора № 19/16 и пунктом 4.2 договора № 18/16 предусмотрена оплата арендной платы ежемесячно, до 15 числа, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Истец сослался на наличие у ответчика долга по обоим договорам аренды за период с 01.04.2020 по 30.04.2020: 218 440 руб. по договору № 19/16; 168 170 руб. по договору № 18/16.

В связи с несвоевременным исполнением договорных обязательств по оплате арендной платы субарендатору начислена неустойка в размере 2% от суммы арендной платы за каждый день просрочки оплаты по договору.

Кроме того, по договору № 18/16 от 22.06.2016 (пункт 6.3 договора) за систематическое нарушение сроков оплаты арендной платы ответчику начислены пени в размере 2% от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки, начиная с февраля 2017 года по февраль 2020 года в сумме 1 272 527 руб. 60 коп.

Как указывает истец, по состоянию на 23.12.2020 дополнительные соглашения о расторжении договоров № 19/16 и № 18/16 не подписаны, объекты по актам приема-передачи арендатору не возвращены.

Несмотря на отсутствие официального уведомления со стороны субарендатора о досрочном расторжении договоров, а также отсутствие подписанных дополнительных соглашений к договорам о продлении их до 30.04.2020, арендатор принял условия субарендатора, изложенные в электронном письме от 07.02.2020, выставив ему договорные неустойки в связи с досрочным расторжением договоров. Кроме этого истец неоднократно приглашал ответчика на совместный осмотр земельного участка и нежилого помещения (телеграммы от 17.02.2020, 20.02.2020, 02.03.2020, 03.03.2020, акт о недопуске на осмотр от 28.02.2020). 

Как указывает истец, первоначальный осмотр объектов был осуществлен истцом 19.02.2020. Телеграммой № 0000003037 от 17.02.2020 ответчик приглашался 18.02.2020 в 15-00 для совместного осмотра объектов и составления актов осмотра. В ответ субарендатор письмом № 18/02/20 от 18.02.2020 попросил перенести дату осмотра на 19.02.2020 в 15-00. В назначенное время субарендатор не направил уполномоченного представителя. В акте осмотра от 19.02.2020 отражены конструктивные изменения, дефекты, повреждения на объектах по состоянию на 19.02.2020, а также информация о загрязнении асфальтового и бетонного покрытия.

Впоследствии истец заключил договор № 14 от 20.02.2020 с ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» в целях подготовки заключения на предмет выявления на объектах истца, переданных в субаренду ответчику, недостатков и конструктивных изменений, а также определения суммы ущерба.

26.02.2020 телеграммой № 0000003050 и телеграммой № 0000003054 от 27.02.2020 ответчик был приглашен 28.02.2020 в 17-00 на совместный осмотр объектов с участием экспертной организации. На осмотр субарендатор не явился, допуск на объекты не обеспечил, о чем составлен соответствующий акт о недопуске от 28.02.2020. Телеграммой № 0000003064 от 03.03.2020 истец повторно пригласил ответчика 11.03.2020 в 11-00 на осмотр недвижимого имущества, сданного ему в субаренду, с участием экспертной организации. Уполномоченный представитель субарендатора не явился, но, как указывает истец, неуполномоченный представитель присутствовал и обеспечил доступ на объекты. 

Согласно заключению специалиста № 19/2020-СТИ:

- состояние земельного участка, расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024, не соответствует на дату осмотра экспертом состоянию земельного участка, указанному в акте приема-передачи земельного участка от 13.09.2016 и акте приема-передачи земельного участка от 20.07.2016 к договору № 19/16 от 20.06.2016, а именно:

субарендатором смонтирован забор из оцинкованного профилированного листа на металлическом каркасе длиной 28,7 м.пог, п=2,0м;

установлены бетонные стены из блоков (блоки 2400x600, 11 штук);

повреждена спираль Бруно - 30,0м;

в результате деятельности субарендатора (хранение и переработка лома металлов) 100% покрытия земельного участка (асфальтобетон) загрязнено: грязь, опилки, отходы переработки металлов, отходы ГСМ;

в результате демонтажа автомобильных весов произошло повреждение асфальтового покрытия на площади 12,0 кв.м;

тентовый шатер, ранее имеющий размеры 33мх18м, частично демонтирован. Демонтированный тент отсутствует, металлический каркас имеет повреждения (деформация, ржавчина). Оставшаяся часть шатра размером 9мх18м также имеет повреждения металлического каркаса (деформация, ржавчина), а также повреждения тента (разрывы, пятна);

на земельном участке установлен пресс-станок на залитой бетоном площадке (1,2*4,1м, высотой 200мм). Необходимы работы по демонтажу бетонной площадки и ремонт асфальтового покрытия;

повреждена облицовка пандуса из красного кирпича – 3 куб.м;

- стоимость затрат заказчика на приведение земельного участка, расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ №75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер: 78:13:0007461:3024 в первоначальное состояние, зафиксированное в акте приема-передачи земельного участка от 13.12.2016 и акте приема-передачи земельного участка от 20.07.2016 к договору № 19/16 от 20.06.2016, в текущих ценах составляет 2 518 411 руб.;

- состояние части нежилого помещения 1-Н (часть комнаты № 1, комнаты №№ 2-18) общей площадью 400,4 кв.м, находящегося на первом этаже, в том числе антресоли, в здании вспомогательного назначения общей площадью 775,14 кв.м (лит. Е), расположенного на земельном участке по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер: 78:13:0007461:3024, и имущества арендатора, находящегося в нем, не соответствует состоянию вышеуказанного нежилого помещения и имущества, отраженному в акте приема-передачи нежилых помещений от 22.07.2016 к договору № 18/16 от 22.06.2016, а именно:

бетонный пол в части помещения «1» имеет многочисленные трещины и загрязнения, разрушение антипылевого покрытия;

в результате деятельности субарендатора в части помещения «1» стена из профлиста Н-75 на металлическом каркасе имеет 100% повреждения профлистов -16,8*4,2м);

в части помещения «14» разукомплектованы потолочные светильники - 2 шт.

в частях помещений «14»-«17» имеются повреждения внутренних слаботочных сетей.

- стоимость затрат заказчика на приведение части нежилого помещения 1-Н (часть комнаты № 1, комнаты №№ 2-18) общей площадью 400,4 кв.м, находящегося на первом этаже, в том числе антресоли, в здании вспомогательного назначения общей площадью 775,14 кв.м (лит. Е), расположенного на земельном участке по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024, и имущества арендатора, находящегося в нем, в первоначальное состояние, зафиксированное в акте приема-передачи нежилых помещений от 22.07.2016 к договору № 18/16 от 22.06.2016, в текущих ценах составляет 728 597 руб.

Таким образом, общая сумма затрат, связанных с приведением земельного участка и части нежилого помещения в исходное состояние, составляет 3 247 008 руб.

С учетом того, что по состоянию на 01.12.2020 большая часть имущества вывезена самим ответчиком и часть работ, перечисленных в заключении специалиста № 19/2020-СТИ, произведена (вывоз мусора (раздел 2 локальной сметы 1 и локальной сметы 2), демонтаж забора из стального профлиста (пункт 7 раздела 1 локальной сметы 1), снятие тента (пункт 9 раздела 1 локальной сметы 1), демонтаж металлических конструкций каркасов (демонтаж каркаса шатра пункт 10 раздела 1 локальной сметы 1), демонтаж блоков наружных стен (пункт 13 раздела 1 локальной сметы 1), истец направил письменный запрос в ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» № 121-Ю от 18.12.2020 с просьбой произвести дополнительный расчет к экспертному заключению № 19-2020/СТИ от 16.03.2020. 28.12.2020 получен ответ в виде дополнительного расчета, согласно которому общая сумма ущерба составляет 2 934 546 руб., которая включает в себя сумму затрат по приведению земельного участка в первоначальное состояние в размере 2 221 849 руб. и сумму затрат на приведение части нежилого помещения в первоначальное состояние в размере 712 697 руб.

Пунктом 3.2.16 договора № 18/16 предусмотрена компенсация арендатору всех расходов, связанных с проведением экспертизы по оценке суммы затрат на приведение помещений в первоначальный вид, суммы причиненных убытков (ущерба) в течение пяти рабочих дней со дня предъявления требования об оплате (выставления счета).

Ущерб до настоящего момента ответчиком не оплачен.

30.04.2020 в целях возврата объектов арендатору состоялся совместный осмотр земельного участка и нежилого помещения, в ходе которого были выявлены множественные изменения, ухудшившие состояние земельного участка и нежилого помещения, что подробно отражено в актах от 30.04.2020. Кроме того было отмечено, что на двух площадках содержится большое количество белых мешков размером 1,5 м на 1,5 м, доски, бочки, бутылки, автомобиль марки Форд, автомобильные шины и лобовые стекла, мебель и прочий мусор. От подписания актов субарендатор отказался.

06.05.2020 письмом № 77-Ю субарендатору было направлено требование о вывозе имущества; к письму прилагались акты от 30.04.2020 с просьбой вернуть подписанный экземпляр арендатору. 

Между тем, имущество ответчика не было вывезено с земельного участка и из нежилого помещения.

Договором № 18/16 (пункты 3.3.5 и 5.13.3) предусмотрено, что в случае если субарендатор в установленный срок не исполнил обязанность освободить помещения от своего имущества, арендатор имеет право переместить его на любое выбранное арендатором место. Субарендатор обязуется возместить арендатору все расходы, связанные с временным хранением имущества и его перемещением, сумма компенсации таких расходов по обоюдному согласию сторон принимается равной сумме установленной договором арендной платы.

В этой связи истец передал имущество ответчика на ответственное хранение на части нежилого помещения 1-Н (комнаты № 12) общей площадью 6,9 кв.м, находящегося на первом этаже, в т.ч антресоли, здания вспомогательного назначения общей площадью 775,14 кв.м (лит. Е), расположенного на земельном участке по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024, о чем составлен акт приема -передачи имущества под ответственное хранение.

Договором № 18/16 установлена ежемесячная арендная плата в размере 168 170 руб. за 400,4 кв.м. Стоимость 1 кв.м - 420 руб.

Таким образом, ежемесячная сумма за хранение имущества субарендатора на площади 6,9 кв.м составляет 2 898 руб.

Кроме этого, истец применил правила ответственного хранения к правовым отношениям по договору № 19/16 и расположил имущество на ответственное хранение на части земельного участка общей площадью 93,9 кв.м по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024

Договором № 19/16 установлена ежемесячная арендная плата в размере 218 440 руб. за 2 420 кв.м. Стоимость 1 кв.м составляет - 90,26 руб. 

Стоимость за ответственное хранение имущества, размещенного на площади 93,9 кв.м, составляет 8 475,41 руб. в месяц.

Общая сумма, начисленная за ответственное хранение по двум объектам, за один месяц составляет 11 373,41 руб. 

Счета № 625 от 13.07.2020 и № 626 от 13.07.2020 выставлены за два месяца (с 15.05.2020 по 15.07.2020). Ответчик оплату по ним не произвел. 

07.09.2020 был заключен договор № 61/20 субаренды нежилыхпомещений с новым субарендатором ООО «Квант», согласно которому арендаторпредоставил, а субарендатор принял во временное владение и пользование часть нежилого помещения 1-Н (часть комнаты № 1, комнаты №№ 2-18) общей площадью 400,4 кв.м, находящегося на первом этаже, в том числе антресоли, здания вспомогательного назначения общей площадью 775,14 кв.м (лит. Е), расположенного на земельном участке по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3024.

В этой связи истец освободил комнату № 12 общей площадью 6,9 кв.м,выделенную ранее под ответственное хранение, и переместил имущество ответчика на часть земельного участка площадью 2 410 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007461:3024, о чем 04.09.2020 был составлен акт приема-передачи имущества, принадлежащего ответчику, на ответственное хранение; имущество субарендатора принято на ответственное хранение, расположено на территории общим метражом 100,8 кв.м.

Пунктом 3.2.12 договора № 19/16 и пунктом 4.5 договора № 18/16 предусмотрена оплата за фактическое пользование земельным участком и нежилым помещением, оплачиваемая из расчета размера ежемесячной арендной платы за каждый месяц использования.

По расчету истца, за фактическое пользование объектами ответчик обязан оплатить 2 778 568 руб. 34 коп. по договору № 19/16 и 717 620 руб. 05 коп. по договору от 22.06.2016 № 18/16.

Пункт 3.2.12 договора № 19/16 обязывает субарендатора передать арендуемый участок арендатору по соответствующему акту в последний день действия договора в состоянии не хуже, чем на дату приема субарендатором участка в субаренду. В случае нарушения субарендатором условия об обратной передаче арендуемого участка арендатору, вне зависимости от причин прекращения договора, субарендатор выплачивает арендатору неустойку в размере 10% от предусмотренной договором арендной платы за каждый день просрочки обратной передачи участка.

Пункт 6.6 договора № 18/16 устанавливает, что в случае несвоевременной передачи (возврата) субарендатором арендуемых помещений, арендатор вправе требовать уплаты субарендатором неустойки в размере 10% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки возврата помещений.

На основании изложенного ответчику начислена неустойка в размере 10% от предусмотренной договором суммы арендной платы за каждый день просрочки за несвоевременную передачу объектов арендатору: по договору № 19/16 неустойка составила 1 310 640 руб.; по договору № 18/16 неустойка составила 1 009 020 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем вторым данной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенных договором аренды.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из статьи 1082 ГК РФ, одним из способов возмещения вреда является возмещение убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Вместе с тем, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

В пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В данном случае материалами дела подтверждается, что фактически ответчик прекратил	пользоваться арендуемыми объектами 11.02.2020 по причине перекрытия доступа к объектам истцом, что правомерно было расценено ответчиком как односторонний отказ от исполнения договоров.

Более того, истец не только перекрыл доступ на арендованную территорию, но и удерживал имущество ответчика.

Подтверждением указанных обстоятельств являются:

- распоряжение от 11.02.2020 ООО «Стройсоюз» о недопуске ООО «Балтметком» на территорию;

- постановление о возбуждении уголовного дела № 12001400012000592 от 08.04.2020;

- постановление о производстве обыска (выемки) от 13.04.2020;

- протокол выемки от 13.04.2020;

- объяснение от 11.02.2020; 

- иск о нечинении препятствий к пользованию имуществом (дело № А56-25950/2020); заявление об отказе от иска;

- информационное письмо ООО «МетРесурс» о недопуске машины на территорию.

Так, 11.02.2020 истцом издано распоряжение о недопуске ответчика на арендуемый земельный участок, а также о запрете перемещать имущество ответчика за пределы арендуемых помещений.

Ссылки истца на то, что указанное распоряжение не подтверждает факт недопуска отклоняются, как не подтвержденные соответствующими доказательствами.

08.04.2020 заместителем начальника ОД УМВД России по Фрунзенскому району г. Санкт-Петербурга возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного статьей 330 (ч. 1) УК РФ, в связи с самовольным запретом допуска ответчика на арендуемый участок, а также удержанием имущества стоимостью 34 622 200 руб.

13.04.2020 составлен протокол обыска (выемки), согласно которому дознавателем ОД УМВД России по Фрунзенскому району г. Санкт-Петербурга в присутствии понятых изъято имущество ответчика в количестве 34 наименований.

В рамках дела № А56-25950/2020 ООО «Балтметком» обращалось с иском к ООО «Стройсоюз» об обязании не чинить препятствий в пользовании арендованным земельным участком и нежилым помещениям.

Впоследствии со ссылкой на то, что 13.04.2020 в рамках возбужденного уголовного дела № 12001400012000592 имущество ответчика было арестовано органом дознания, вывезено с ранее занимаемого земельного участка и передано на ответственное хранение собственнику, ООО «Балтметком» отказалось от иска.

Принимая во внимание подтвержденный материалами дела факт ограничения с 11.02.2020 истцом доступа ответчику к переданному в аренду земельному участку, помещению, а также имуществу ответчика, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.04.2020, а также требований о взыскании платы за фактическое пользование объектами за период с 01.05.2020 по 18.06.2021 по договору № 19/16 и за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 по договору № 18/16.

В данном случае отсутствует встречное исполнение обязательства самим истцом по предоставлению имущества в пользование.

Поскольку не имеется оснований для удовлетворения требований о взыскании основного долга по аренде, требования о взыскании неустойки также не могут быть удовлетворены.

Учитывая, что истец не опроверг факт вывоза органом дознания 13.04.2020 имущества ответчика в рамках уголовного дела с присутствием понятых, требование о взыскании 118 884 руб. 36 коп. расходов за ответственное хранение имущества за период с 15.05.2020 по 14.05.2021 не может быть удовлетворено.

Оснований для взыскания неустойки за досрочное расторжение договоров: 436 880 руб. по пункту 6.3 договора № 19/16 в размере арендной платы за 2 месяца, 672 680 руб. по пункту 6.5 договора № 18/16 в размере арендной платы за 4 месяца также не имеется.

Срок действия договоров с учетом продления был установлен до 31.01.2020.

Ответчик письмом от 07.02.2020 предложил продлить срок действия договоров до 30.04.2020.

Однако уже 11.02.2020 истец ограничил доступ ответчика к арендуемому имуществу, что, с учетом иных установленных по делу обстоятельств, фактически означает прекращение договорных отношений сторон.

Поскольку ответчик, направляя 07.02.2020 предложение о заключении договоров на новый срок, не мог предположить, что истцом будут предприняты действия по недопуску ответчика, оснований для возложения на ответчика ответственности за несвоевременное направление уведомления о желании либо нежелании продлевать договор № 18/16, не имеется.

Стоит также отметить, что договором № 19/16 вообще не установлена обязанность субарендатора уведомлять о желании/нежелании продлевать действие договора, в связи с чем требования истца о взыскании 436 880 руб. в любом случае не могут быть удовлетворены. Пункт 6.3 договора, на который ссылается истец, регулирует иную ситуацию; в рассматриваемом случае срок действия договора № 19/16 истек 31.01.2020.

Истцом предъявлено требование о взыскании 3 032 925 руб. ущерба, причиненного ответчиком.

Отказывая в иске в этой части, суд исходит из того, что истцом не доказан ни сам факт причинения ответчиком ущерба, ни его размер.

В деле отсутствуют доказательства, с надлежащей степенью достоверности позволяющие убедиться в том, что неправомерными действиями ответчика истцу причинен ущерб.

Все акты, подготовленные истцом в целях фиксации состояния имущества, составлены после ограничения ответчика в доступе на участок и в помещения.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции стороны 01.12.2020 провели совместное обследование предоставленного в аренду имущества.

В акте от 01.12.2020 (т. 3, л.д. 57-59) подробным образом описано состояние ранее арендованного ответчиком имущества.

Из акта следует, что имущество истца используется третьими лицами, что не опровергается истцом, которым участок 07.09.2020 предоставлен в субаренду иному лицу. С учетом данного обстоятельства у суда отсутствуют основания для возложения на ответчика ответственности в виде возмещения истцу ущерба, размер которого, равно как и сам факт причинения, не подтверждены материалами дела.

В акте осмотра от 19.02.2020 (т. 1, л.д. 87) имеется отметка о несогласии представителя субарендатора с указанием на отсутствие по спорному адресу арендуемого участка и помещения.

Апелляционный суд критически относится к актам от 19.02.2020, 28.02.2020 и подготовленному на основании акта от 28.02.2020 экспертному заключению, поскольку осмотры проводились после ограничения допуска ответчика. Поскольку начиная с 11.02.2020 ответчик не имел возможности попасть на арендуемый участок и в помещения, у него отсутствовала возможность влиять на состояние имущества истца. Следовательно, отсутствовала и возможность передать арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.

При таком положении в иске ООО «Стройсоюз» надлежит отказать.

Апелляционная жалоба ООО «Балтметком» удовлетворению не подлежит.

В обоснование требований о признании недействительным договора от 22.06.2016 № 18/16 ООО «Балтметком» указывает, что арендодатель не является собственником здания с кадастровым номером 78:13:0007461:51, вещные права на этот объект не зарегистрированы, в связи с чем ответчик был не вправе сдавать это имущество в аренду и получать плату за пользование этим имуществом с ООО «Балтметком».

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В пункте 12 Постановления № 73 разъяснено, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Судом установлено, что ООО «Балтметком» получило спорное помещение от истца, пользовалось им и приступило к внесению платы за пользование спорным помещением в соответствии с условиями договора от 22.06.2016 № 18/16.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений, требования ООО «Балтметком» о признании договора недействительным правомерно отклонены судом.

В обоснование требований о признании недействительным договора № 19/16 ООО «Балтметком» указывает, что до 29.12.2016 на кадастровом учете стоял земельный участок площадью 50 682,0 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Южное шоссе, д. 37, корп. 1, лит. Д, кадастровый номер 78:13:7461:51.

С 29.12.2016 в результате процедуры межевания образовалось три смежных земельных участка:

- земельный участок площадью 28 029 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер 78:13:0007461:3017,

- земельный участок площадью 14 962 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 45, кадастровый номер 78:13:0007461:3016,

- земельный участок площадью 7 691 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 46, кадастровый номер 78:13:0007461:3018.

С 16.09.2019 вышеуказанные смежные земельные участки объединены в один земельный участок площадью 50 682 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер: 78:13:0007461:3024.

Полагая, что объект аренды не существует, ответчик просил суд признать договор № 19/16 недействительным.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу названных норм существенными условиями договора аренды являются условие о предмете договора, размере платы либо способах ее определения.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Согласно условиям пунктов 2.1, 2.4 договора № 19/16 и пункта 1.4 договора № 18/16, сведения об участке, изложенном в настоящем договоре, и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора. 

Поскольку спорный земельный участок фактически был принят по актам приема-передачи и использовался ответчиком, договор № 19/16 исполнялся сторонами на протяжении длительного времени, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.03.2021 по делу №  А56-23663/2020 в части оставления иска общества с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» без рассмотрения отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина