АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru 

тел. (843) 533-50-00

=====================================================================

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г.КазаньДело №А65-479/2022

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2022 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

 при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Сафиной Р.Р.,

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества "Стройсервис", г.Мамадыш (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ, г.Мамадыш, о признании  незаконными  действия  по приостановлению  государственной регистрации  расторжения  договора  аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии  с уведомлением  Мамадышского  отдела Управления  Росреестра по Республике Татарстан  от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2,  об обязании осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора -1. ФИО1, 2. Общества с ограниченной  ответственностью «АлтынБанк», 

<

...>. Некоммерческой организации «Государственный  жилищный  фонд при Президенте Республики Татарстан», РТ, г. Казань,

с участием: 

от заявителя – конкурсный  управляющий Акционерное общество «Стройсервис» ФИО2  личность удостоверена по паспорту и на основании решения АС РТ  по делу №А65-3031/2021 от 17.09.2021;

от ответчика – представитель  ФИО3 по доверенности от 14.01.2022 №036-Д,  диплом;

от третьих лиц №№1-3 - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Стройсервис", г.Мамадыш (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ, г.Мамадыш, (далее – ответчик, Управление) о признании  незаконными  действия  по приостановлению  государственной регистрации  расторжения  договора  аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии  с уведомлением  Мамадышского  отдела Управления  Росреестра по Республике Татарстан  от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2,  об обязании осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2022, 15.02.2022  к участию в  деле  в  качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – 1. гр. ФИО1, 2. Общество с ограниченной  ответственностью «АлтынБанк», 

<

...>. Некоммерческая организация «Государственный  жилищный  фонд при Президенте Республики Татарстан», РТ, г. Казань.

 Третье  лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

До начала  судебного  заседания  от  третьего лица №2 посредствам системы «Мой Арбитр» поступили  письменные  пояснения,  которые в  порядке ст.159 АПК РФ приобщены к материалам  дела.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие третьих  лиц №№1-3  в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика требования не признала, по мотивам указанным в отзыве.

Как следует из материалов  дела, АО «Стройсервис» принадлежит на праве собственности нежилое  административное  здание  общей площадью 591,9 кв.м. с кадастровым номером 16:26:340235:525, расположенное по адресу: РТ, 

<

...> (далее - объект недвижимости).

01.08.2016 между ЗАО «Стройсервис» (арендодатель) и гр. ФИО1  (арендатор) 15.07.2013 заключен договор аренды №1 указанного объекта недвижимости.

В пункте 4.1. договора аренды нежилого помещения от 01.08.2016 №1 указано, что срок  аренды  здания  по  договору составляет  10 лет с момента  его принятия  арендатором  по акту  приема-передачи. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ.

Решением Арбитражного суда Республики  Татарстан от 17.09.2021 по делу N А65-3031/2021 АО «Стройсервис» признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства и назначением конкурсного управляющего – ФИО2.

В дальнейшем, конкурсный управляющий АО «Стройсервис» ФИО2, на основании пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве), полагая вышеуказанную сделку препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей за собой убытки для него, 26.11.2021 направил в адрес гр. ФИО1 уведомление (претензию) от 28.09.2021 об отказе от исполнения вышеуказанного договора, которая получено адресатом – 29.11.2021, что подтверждается  отчетом  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором  ED142226232RU.

11.12.2021 конкурсный управляющий АО «Стройсервис» ФИО2 обратился в Управление Росреестра по РТ с  заявлением  о государственной регистрации  прекращения  аренды  в отношении нежилого помещения общей площадью 591,9 кв.м. с кадастровым номером 16:26:340235:525, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>.

Уведомлением от 20.12.2021 N КУВД-001/2021-52973931/2 ответчик сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации до 21.03.2022 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Ответчик в уведомлении указал, что договор аренды может прекратить свое действие, в частности: - в случае истечения срока договора аренды (ст. ст. 408, 610 Гражданского кодекса РФ); - в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ); в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 Гражданского кодекса РФ основаниям невозможностью исполнения). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

Не согласившись с приостановлением государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование требований конкурсный управляющий указал на предоставленное ему Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" право на отказ от исполнения договоров и на отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации.

Исследовав  материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном  заседании,  суд приходит к  следующему  выводу.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно положениям части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 1 статьи 129 Закона о банкротстве, с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами что, в силу Закона о банкротстве, влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.

Согласно части 2 статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

На основании абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (часть 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Суд, исследовав и оценив, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, согласно которому  арендатору  во временное владение  и пользование   сроком на  10 лет  передано  нежилое административное  здание  общей площадью 591,9 кв.м. с арендной платой  в 1000 руб. в месяц, приходит к выводу о правомерности отказа конкурсного управляющего от его исполнения, как препятствующего восстановлению платежеспособности должника, влекущих для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, конкурсным управляющим АО «Стройсервис» ФИО2 на государственную регистрацию прекращения права аренды спорного объекта недвижимости были представлены: заявление о государственной регистрации прав на  недвижимое имущество  от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1, решение суда  от  20.09.2021 по  делу №А65-3031/2021, кассовый чек от 26.11.2021 №7988, опись от 26.08.2021, почтовая накладная  от 26.11.2021, кассовый чек от  26.11.2021 №7984,  опись  от  26.08.2021, претензия  от 28.09.2021, отчет об отслеживании  отправления  с  почтовым идентификатором  №ED142226232RU от 10.12.2021, отчет  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором от 10.12.2021 №42092960076621, платежное поручение  от  13.12.2021 №112.

На основании пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Материалами дела подтверждается направление гражданке ФИО1 письменного отказа от исполнения договора аренды 01.08.2016 №1 (претензия  от 28.09.2021). Заявление об отказе от исполнения договора аренды (претензия  от 28.09.2021) получено гражданкой ФИО1 29.11.2021, что подтверждается  отчетом  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором  ED142226232RU.

Указанное обстоятельство Управлением Росреестра не оспаривается.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что письменный отказ от исполнения договора аренды был получен всеми сторонами спорного договора аренды 01.08.2016 №1.

Третьим лицом №1 указанный факт не оспаривается.

В силу статей 310, 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или самим договором, он считается расторгнутым.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Таким образом, Гражданским кодексом РФ установлен способ одностороннего волеизъявления на прекращение действия сделки - отказ от договора.

Частным случаем указанного способа (отказ от сделки) является случай, установленный в ст. 102, в абз.4 п.3 ст.129 Закона о банкротстве.

Следовательно, направление конкурсным управляющим письменного заявления об отказе от исполнения договора аренды (претензии  от 28.09.2021), предусмотренного положениями статьями 102, 129 Закона о банкротстве, является расторжением договора в одностороннем порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что приостановление государственной регистрации прекращения права аренды, выраженное в уведомлении от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2 не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает право заявителя на регистрацию права.

Кроме того, в ходе судебного  заседания конкурсный управляющий указал на наличие сведений о значительном занижении стоимости арендной платы по спорному договору аренды по сравнению со среднерыночной стоимостью. Таким образом, наличие указанного договора аренды влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Принимая во внимание отсутствие оснований для отказа в регистрации прекращении права аренды, суд считает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Расходы  по уплате  государственной  пошлины   подлежат к  возмещению  ответчиком в  полном   объеме в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Заявление  удовлетворить.

Признать незаконнымидействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан   по приостановлению  государственной регистрации  расторжения  договора  аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии  с уведомлением  Мамадышского  отдела Управления  Росреестра по Республике Татарстан  от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2 и  обязать Управление  Росреестра по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Взыскать с  Управления  Росреестра по Республике  Татарстан в  пользу Акционерного общества  «Стройсервис»  расходы  по уплате  государственной  пошлины в  размере  3 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судьяН.Ю. Бредихина