АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

27 октября 2017 года

 

Дело № А33-4022/2015

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 октября 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о признании приложений недействительными,

об обязании изменить условия договоров,

об обязании произвести перерасчет арендной платы,

дело по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности, пени,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «АВТЭКО»,

в присутствии:

от ООО «Сибэкономстрой»: ФИО1, представителя по доверенности от 27.11.2014 (24 АА 2047622),

от Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва: ФИО2, представителя по доверенности от 23.05.2017 № 03-52/04-н/4437, ФИО3, представителя по доверенности от 20.10.2017 № 03-39/04н/10674,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании: приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 недействительным, приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 недействительным; обязании изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 руб. 00 коп. до 164 556 руб. 00 коп. в год, изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 руб. 00 коп. до 232 249 руб. 00 коп. в год.; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 руб. 00 коп., в том числе: 81 590 руб. 00 коп. суммы основного долга, 7 423 руб. 00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; об изменении размера арендной платы с 25.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установлении в размере 164 556 руб. 00 коп. в год., об изменении размера арендной платы в период с 14.01.2014 по 24.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 164 556 руб. 00 коп. в год., об изменении размера арендной платы в период с 03.03.2012 по 13.01.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 232 249 руб. 00 коп. в год.

Исковое заявление принято к производству судьи Хорошевой Н.В. Определением от 01.04.2015 возбуждено производство по делу.

В рамках дела № А33-9680/2015 рассматривался иск Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае к обществу с ограниченной ответственностью " СИБЭКОНОМСТРОЙ " о взыскании 362 317 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате, 43 681,30 руб. пени за несвоевременное погашение задолженности.

Определением от 25.01.2016 дела № А33-9680/2015 и № А33-4022/2015 объединены в одно производство путем присоединения дела № А33-9680/2015 к делу № А33-4022/2015.

Определением от 20.12.2016 судья Хорошева Н.В. по делу № А33-4022/2015 заменена на судью Красовскую С.А.

Определением от 31.05.2017 произведена замена истца (ответчика) с Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на правопреемника Российскую Федерацию в лице Межрегионального территориального управления Федеральнного агентства по управлению государственным имуществом в Красноряском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва.

Определением от 28.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АВТЭКО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), судебное заседание отложено на 20.09.2017.

Третье лицо извещалось судом по адресу: 350001, 

<

...>, конверт возвращен в материалы дела с отметкой «истек срок хранения».

Представитель ООО «Сибэкономстрой» исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом уточнений.

Представитель МТУ Росимущества в Красноярском крае считает исковые требования ООО «Сибэкономстрой» не подлежащими удовлетворению.

Представитель МТУ Росимущества в Красноярском крае поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «Сибэкономстрой» встречные исковые требования признал частично.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Российская Федерация является собственником сооружения – «Причал-набережная» площадью 2901,00 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, район Стрелки № 1 (лит № 1), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2009 внесена запись регистрации № 24-24-01/092/2006-063, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 220491.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (арендатор) заключен договор аренды от 07.07.2006 № 1239, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование причал-набережную 120,0 п.м. общей площадью 2901 кв.м. федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...>, район Стрелки (Лит. № 1) (рег. № 0249999902697), для организации стоянки гостиницы. Вид деятельности арендатора: Строительство, ремонтно-эксплуатационная (пункт 1.1. договора).

В пункте 1.2. договора сторонами определен срок действия договора: с 01.07.2006 по 31.12.2054.

В соответствии  пунктом 2.1. договора за аренду сооружения арендатор уплачивает арендную плату в размере – 139097 руб. в год без учета НДС в соответствии с отчетами от 26.05.2006 № 27/06 «Определение рыночной величины годовой арендной платы за пользование причалом-набережной», составленный ООО «Сибирская оценочная компания».

Согласно пункту 2.2. договора размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца на счет.

В пункте 4.2. договора установлено, что за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.2. условия договора как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом  Российской Федерации с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 27.09.2006 за № 24-24-01/066/2006-926.

По акту приема-передачи от 01.07.2006 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Согласно дополнительному соглашению от 12.04.2007 № 1 пункт 1.1. договора аренды от 07.07.2006 № 1239 изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование причал-набережную 120,0 п.м., общей площадью  - 2901,0 кв.м. федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...>, район Стрелки (Лит № 1) (рег. № 0249999902697), для организации стоянки гостиницы и летних кафе. Вид деятельности арендатора: строительство, ремонтно-эксплуатационная, общественное питание.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, размер арендной платы с 25.12.2008 составляет 414 843 руб. в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составляет: 414 843 руб. в год; 40 792 руб. 89 коп. в месяц.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 14.01.2014 № 03-56/05/431 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что  на основании отчета «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом (размер годовой арендной платы), составляющим казну РФ» от 16.12.2013 № 135С-13, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 532 689 руб. в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014.

Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составила 532 689 руб. в год., 44 390 руб. 75 коп. в месяц.

В свою очередь, ООО «Сибэкономстрой», не согласившись в размером арендной платы, установленным на основании вышеуказанных отчетов оценщика, заключило с ООО «ЭКОРС» договор от 12.12.2014 № 368-12/14 на оказание услуг по рыночной оценке права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ.

По результатам оценки специалистом ООО «ЭКОРС» составлен отчет оценщика № 485-10/14, согласно которому рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит. № 1) составляет: по состоянию на 25.12.2008 - 189 667 руб. 68 коп. в год (15 805 руб. 64 коп. в месяц); по состоянию на 23.12.2013 – 262 753 руб. 75 коп. (21 896 руб. 15 коп. в месяц).

17.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой ознакомить с отчетом оценщика по определению рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом.

В письме от 23.01.2015 № 03-51/03Н/632 ответчик отказал в удовлетворении требования арендатора, поскольку ознакомление третьих лиц с результатом проведенной оценки ни договором на проведение оценки, ни нормативными актами, которыми руководствуется Территориальное управление при осуществлении своей деятельности, не предусмотрено.

31.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой внести изменения в условия договора в части размера арендной платы, в ответ на которую получен письменный ответ с отказом о внесении предлагаемых изменений.

Считая, что изменение арендной платы, произведенное ответчиком в одностороннем порядке, как сильной стороной договора, является недействительной, истец со ссылкой на статьи 10, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства определением от 23.10.2015 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 25.12.2008?

2) Какова рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 23.12.2013?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение № 54-2015, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос№ 1: рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 25.12.2008 составляет 636 692 руб.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 23.12.2013 составляет 467 636 руб.

Определением от 02.06.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества «Научно-технический прогресс» ФИО6.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Каков год постройки сооружения причал-набережная, местонахождение:  г. Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063?

2) Какова степень износа сооружения причал-набережная, местонахождение: г. Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063 по состоянию на 2006 год, на 25.12.2008, на 23.12.2013?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение, в котором даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: год постройки причальная стенка предположительно 1963 – 1965гг, набережной предположительно 1986-1987гг.

Ответ на вопрос № 2: степень износа сооружения причал-набережная, местонахождение: г. Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063 на момент обследования составляет 73,75%, по состоянию на 2006 год степень износа причальной стенки составляет 56,17%, набережной – 51,60%, на 2008 год степень износа причальной стенки составляет 58,91%, набережной – 56,76%, на 2013 год степень износа причальной стенки составляет 65,76%, набережной – 69,66%. Общая величина физического износа по состоянию на дату оценки составит: 2006 год – 53,49%, 25.12.2008 – 57,40%, 23.12.2013 – 67,71%.

Определением от 14.11.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016?

2) Какова рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение № 36-2016, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 274 053 руб.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 194 293 руб.

В свою очередь, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сибэкономстрой» условий договора по перечислению ежемесячных арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 405 874 руб. 19 коп., из которых 362 317 руб. 50 коп. основной долг, 43 556 руб. 69 коп. пени за период с 01.06.2014 по 11.03.2015.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По иску ООО «Сибэкономстрой».

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как установлено судом, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Как установлено в статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды от 07.07.2006 № 1239 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из материалов дела следует и установлено судом, что на основании договора аренды от 07.07.2006 № 1239, по акту приема-передачи от 01.07.2006, арендатору в аренду был передан объект аренды - причал-набережная, являющийся федеральной собственностью.

Размер арендной платы и порядок расчета определен в разделе 2 договора.

При этом, как установлено пунктом 5.2. договора, условия договора как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке арендодателем независимо от уведомления арендатора в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом  Российской Федерации с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, размер арендной платы с 25.12.2008 составляет 414 843 руб. в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009. Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составила 414 843 руб. в год; 40 792 руб. 89 коп. в месяц.

Впоследствии, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 14.01.2014 № 03-56/05/431 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что  на основании отчета «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом (размер годовой арендной платы), составляющим казну РФ» от 16.12.2013 № 135С-13, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 532 689 руб. в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014. Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составила 532 689 руб. в год., 44 390 руб. 75 коп. в месяц.

ООО «Сибэкономстрой», считая, что изменение арендной платы, произведенное ответчиком (арендодателем) в одностороннем порядке, как сильной стороной договора, является недействительной, со ссылкой на статьи 10, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и от 14.01.2014 недействительными.

В качестве оснований иска, общество указало на то, что ответчик (арендодатель), как сильная   сторона   договора,   злоупотребил   своим   правом   на   одностороннее изменение договора аренды, тем самым существенно нарушил права истца, что повлекло причинение ущерба и в значительной степени лишило того, на что истец был вправе рассчитывать, при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из пункта 2 указанной статьи следует, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законе.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 указанной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

При этом судом установлено и истцом не опровергается, что спорный договор заключен им в добровольном порядке и без понуждения со стороны ответчика. Арендатор добровольно оплачивал арендные платежи уже после изменения их арендодателем в одностороннем порядке.

Между тем, в порядке, предусмотренном статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды и приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и в редакции от 14.01.2014 арендатором не оспаривались. Однако, по мнению суда, по основаниям, указанным истцом, сделка является именно оспоримой, то есть может быть признана недействительной лишь судом по иску стороны сделки или иным лицом, указанным в законе (ст. 166 Кодекса).

В качестве оснований иска, истец также указал на ничтожность приложений к договору аренды со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный довод рассмотрен судом и подлежит отклонению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Проанализировав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что направленные ответчиком истцу уведомления от 21.01.2009 № 05-596, от 14.01.2014 № 03-56/05/431, являются односторонними сделками, направленными на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о наличии оснований для перерасчета арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке., поскольку предусмотренное пунктом 5.2. договора аренды условие вытекает из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суд, оценивая условия спорного договора аренды, приходит к выводу о том, что в договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из оснований изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено - " в связи с рыночной оценкой размера арендной платы".

Из материалов дела усматривается, что ответчик организовал проведение оценки рыночной стоимости аренды спорного имущества. Результаты оценки оформлены отчетами  от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013 № 135С-13.

Размер аренды определён ответчиком на основании указанных отчетов оценщиков, при этом как установлено судом достоверность отчетов истцом не оспаривалось.

Довод истца о неправомерном завышении ответчиком стоимости арендной платы, поскольку, ответчиком не проверялась достоверность вышеуказанных отчетов оценщиков, что, по мнению истца, является злоупотреблением ответчиком правом в части одностороннего изменения арендной платы, подлежит отклонению судом, поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что отчеты оценщиков, на основании которых ответчиком производилось изменение арендной платы, являются недостоверными.

Так, как следует из пояснений специалиста, проводившего оценку объекта аренды и подготовившего отчет, ФИО7, определение рыночной стоимости имущественного права пользования спорным имуществом проводилось специалистом на основании представленных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае документов, в том числе на основании технического паспорта причала-набережной, подготовленного специализированной организацией обществом с ограниченной ответственностью «Эпрон» в соответствии с требованиями Технического регламента «О безопасности объектов внутреннего водного транспорта», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2010 № 623, а также ГОСТА Р 55561-2013 «Внутренний водный транспорт. Портовые гидротехнические сооружения. Требования безопасности», а также документов, подготовленными специализированными организациями, имеющих в своем штате специалистов с соответствующим лицензиями, которые при обследовании спорного объекта погружались в воду.

В материалы дела ответчиком представлен технический паспорт причала-набережной, в котором содержатся сведения о конструкции, состоянии и условиях эксплуатации причала-набережной, указания по эксплуатации. Согласно общим данным дата ввода в эксплуатацию конструкции датируется 1987 годом.

Как указала специалист ФИО7 процент износа объекта аренды, на основании которого и определялась рыночная стоимость имущественного права пользования спорным имуществом, определялся  исходя из даты ввода в эксплуатацию конструкции - 1987 год.

Довод истца о том, что при определении рыночной стоимости права аренды необходимо руководствоваться выводами эксперта акционерного общества «Научно-технический прогресс» Шестерни О.М., отклоняются судом в связи со следующим.

Как установлено статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 02.06.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества «Научно-технический прогресс» ФИО6, по результатам которой экспертом составлено заключение, в котором эксперт пришел к следующим выводам: год постройки причальной стенки предположительно 1963 – 1965гг, набережной предположительно 1986-1987гг. Степень износа сооружения причал-набережная, на момент обследования составляет 73,75%, по состоянию на 2006 год степень износа причальной стенки составляет 56,17%, набережной – 51,60%, на 2008 год степень износа причальной стенки составляет 58,91%, набережной – 56,76%, на 2013 год степень износа причальной стенки составляет 65,76%, набережной – 69,66%. Общая величина физического износа по состоянию на дату оценки составит: 2006 год – 53,49%, 25.12.2008 – 57,40%, 23.12.2013 – 67,71%.

Между тем, арбитражный суд, проанализировав заключение эксперта, относится к указанному заключению критично, поскольку из экспертного заключения и пояснений эксперта (допрошен судом в судебном заседании 13.02.2017 года) следует, что экспертом производился только визуальный осмотр объекта с применением рулетки и фотоаппарата, между тем, с учетом расположения объекта экспертизы - причальной стены, над водой и под водой, эксперт под воду, в целях  обследования подводной части стены, не погружался.  Кроме того, экспертом при подготовке экспертного заключения не приняты во внимание технический паспорт причала-набережной, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 16 от 07.02.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 76 от 09.08.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», - строительство подпорной стенки, протяженностью 1000 м., и двух лестниц, расположенных в Центральном районе г.Красноярска в районе «Стрелки», прилегающих к руслу р.Кача, с западной стороны ограничен сквером, с востока р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 39 от 09.04.1985, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», прилегающей к главному руслу р.Енисей, -стенки причального сооружения. С учетом указанных документов, в период с 1984 года по 1985 год только были согласованы и рекомендованы к утверждению рабочие проекты строительства причальных стенок, расположенных между ул. Каратанова - филиалом музея В.И. Ленина - до русла р.Кача - и до главного русла р. Енисей.

Следовательно, выводы эксперта, основаны на неполном исследовании фактического материала и без обследования объекта экспертизы в полном объеме. Выводы эксперта носят предположительный характер, которые опровергаются представленными ответчиком доказательствами.

Судом установлено, что экспертное исследование, оформленное заключением, не может отвечать критерию безусловности и однозначности, следовательно, выводы, изложенные в названной экспертизе, являются недостоверными, и не могут быть использованы в качестве основания для определения процента износа объекта аренды и определения рыночной стоимости права аренды.

Арбитражный суд также отмечает, что исходя из положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в названной статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред лицу. Вместе с тем, исходя из пункта 5 данной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Оценивая доводы истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика при изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, суд приходит к выводу о недоказанности факта совершения ответчиком умышленных действий исключительно с целью причинения вреда истцу, в данном случае изменение размера арендной платы нельзя признать произвольным, поскольку условия, при которых это право может быть реализовано, подробно изложены в пункте 5.2. договора. Как указывалось ранее, спорные условия договора включены в договор на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не может быть оценено как злоупотребление правом.

Оснований для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также не усматривает.

В соответствии со статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10).

Никаких допустимых и относимых доказательств подтверждающих вынужденное присоединение истца к условиям оспариваемого договора, а также доказательств, что истец лишен был возможности повлиять на какие-либо условия договора, суду не представлено.

Свобода договора заключается не только в определении сторонами по собственному усмотрению договорных условий, но и, прежде всего, в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что заключение договора аренды с ответчиком являлось для истца обязательным в силу каких-либо юридических или фактических причин, и что он не мог отказаться от заключения договора с ответчиком, а также обращаться в спорный период с требованием о внесении изменений в договор.

Как уже отмечалось ранее, право на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором, который истец подписал без каких-либо возражений. При этом, доказательств, достоверно свидетельствующих о злоупотреблении ответчиком правом на одностороннее увеличение цены сделки либо о направлении им соответствующего уведомления исключительно с целью причинения вреда истцу, ООО «Сибэкономстрой» не представлено.

Доводы истца о том, что он является "слабой стороной" сделки не принимаются судом в качестве основания для признания сделок недействительными, поскольку истец является коммерческой организацией, ведущей предпринимательскую деятельность на основании ст. 2 Гражданского кодекса РФ на свой риск, проявляя при заключении договора должную степень заботливости и осмотрительности должен был предвидеть последствия согласованных им условий.

Возражения, касающиеся уклонения ответчика в представлении отчетов оценки, в связи с чем истец был лишен возможности своевременно обжаловать сделку в части цены или несоответствия отчета действительности, судом отклоняется, поскольку ни условиями договора аренды, ни действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя по направлению отчета об оценке арендатору в случае изменения величины арендной платы. Кроме того, истец обратился с заявлением о предоставлении отчетов уже после заключения 12.12.2014 договора с ООО «ЭКОРС».

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и от 14.01.2014 не являются ничтожными сделками применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд, полагает, что заявленные истцом основания для признания сделок недействительными, относят их к категории оспоримых, в отношении которых установлен годичный срок исковой давности.

Однако истец, полагает, что следки, должны быть признать недействительными в силу ничтожности, соответственно срок исковой давности должен составлять 3 года.

В рассматриваемом случае истец, как сторона оспоримой сделки, являющийся юридическим лицом, о нарушении своего права должен был узнать в момент получения уведомления об увеличении размера арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что размер арендной платы с 25.12.2008 составил 414 843 руб. в год. Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Таким образом, поскольку уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009, соответственно годичный срок исковой давности истек 23.01.2010,

Кроме того, поскольку уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014, годичный срок исковой давности истек 20.01.2015.

При этом, как установлено судом, согласно штампу канцелярии Арбитражного суда Красноярского края, ООО «Сибэкономстрой» обратилось в арбитражный суд лишь 03.03.2015.

При таких обстоятельствах, на момент предъявления иска (03.03.2015) годичный срок исковой давности истек по двум сделкам. При этом арбитражный суд также отмечает, что при признании судом сделки (уведомление от 21.01.2009) ничтожной, применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  трехгодичный срок исковой давности истек 23.01.2012.

Пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку в удовлетворении требования истца в части признания приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009, а также приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 недействительным, судом отказано, требования истца в части обязания изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 руб. 00 коп. до 164 556 руб. 00 коп. в год, изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 руб. 00 коп. до 232 249 руб. 00 коп. в год.; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 руб. 00 коп., в том числе: 81 590 руб. 00 коп. суммы основного долга, 7 423 руб. 00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; об изменении размера арендной платы с 25.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установлении в размере 164 556 руб. 00 коп. в год., об изменении размера арендной платы в период с 14.01.2014 по 24.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 164 556 руб. 00 коп. в год., об изменении размера арендной платы в период с 03.03.2012 по 13.01.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 232 249 руб. 00 коп. в год, также удовлетворению не подлежат.

По иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва:

Как указывалось ранее, правоотношения сторон возникли из договора аренды, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт предоставления в арендное пользование объекта аренды подтвержден материалами дела и не оспорен ООО «Сибэкономстрой».

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В свою очередь, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

За период с 01.06.2014 по 11.03.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 362 317 руб. 50 коп., что следует из представленного истцом расчета, осуществленного в соответствии с положениями договора.

Размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством. Ответчик с расчетом истца не спорит.

Ответчик доказательства оплаты задолженности не представил, в связи с чем суд удовлетворяет иск в части взыскания задолженности в размере 362 317 руб. 50 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом начислена ответчику неустойка за период с 01.06.2014 по 11.03.2015 в размере 43 556 руб. 69 коп. Ответчик с расчетом истца не спорит.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом, произведен истцом верно, исходя из требований закона и обстоятельств дела, арифметика ответчиком не оспорена.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в установленный договором срок, то есть ответчик просрочил денежное обязательство, суд признает требование о взыскании неустойки в размере 43 556 руб. 69 коп.  обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результата рассмотрения настоящего дела, расходы по уплате государственной пошлины, а также судебные издержки по оплате судебных экспертиз, подлежат отнесению на ООО «Сибэкономстрой».

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» отказать.

Исковые требования Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 405 874 руб. 19 коп., из которых 362 317 руб. 50 коп. основной долг, 43 556 руб. 69 коп. пени, в доход федерального бюджета 11 117 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

С.А. Красовская