ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11378/2023

г. Челябинск

19 сентября 2023 года

Дело № А47-9703/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 по делу № А47-9703/2022.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаторг» (далее – заявитель, ООО «Мегаторг», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо 1, ТУ Росимущества), к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее – заинтересованное лицо 2, Росимущество) о признании незаконным отказа Росимущества в предоставлении в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, площадью 122 162 кв.м, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Каменноозерный, х. ФИО2, ул. Заводская, дом 1а, по заявлению от 07.07.2020, оформленного письмом от 07.04.2022 исх. № 10/14637; об обязании Росимущества устранить нарушение права ООО «Мегаторг» на приобретение указанного земельного участка в собственность без торгов путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписания, а также направления проекта договора для подписания ООО «Мегаторг» в течение трех рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда; о взыскании с Росимущества в пользу ООО «Мегаторг» судебной неустойки за неисполнение решения суда в установленный срок в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Газпром газораспределение Оренбург» (далее – АО «Газпром газораспределение Оренбург»), Администрация муниципального образования Каменноозерный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 (резолютивная часть от 22.06.2023) заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Росимущества в предоставлении ООО «Мегаторг» в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, площадью 122 162 кв.м, местоположение: обл. Оренбургская, р-н Оренбургский, с/с Каменноозерный, х. ФИО2, ул. Заводская, дом 1а, по заявлению от 07.07.2020, оформленный письмом от 07.04.2022 г. за исх. номером 10/14637; обязал Росимущество и ТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления ООО «Мегаторг» в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, площадью 122 162 кв.м, местоположение: обл. Оренбургская, р-н Оренбургский, с/с Каменноозерный, х. ФИО2, ул. Заводская, дом 1а, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Суд также взыскал с Росимущества в пользу ООО «Мегаторг» судебную неустойку за неисполнение решения суда в установленный срок в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки.

С указанным решением суда не согласилось ТУ Росимущества (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 31.03.2022 № КУВИ-001/2022-46159145 в границах спорного земельного участка располагаются 14 объектов недвижимости. В акте проверки от 01.07.2020 указано, что на земельном участке помимо объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, расположены 2 объекта недвижимого имущества, имеющих признаки самовольных построек, в отношении которых право собственности не зарегистрировано, технические документы, а также разрешительные документы на строительство отсутствуют. При этом, обществом используются данные объекты недвижимости.

Апеллянт также отметил, что согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также ресурсам информационно-телекоммуникационной сети Интернет визуально усматривается, что граница земельного участка проходит по одному из объектов недвижимости, расположенному одновременно на двух земельных участках. 

Апеллянт полагал, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях, чего ООО «Мегаторг» сделано не было. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. Апеллянт считал несоразмерной площадь земельного участка относительно площадей расположенных на нем объектов, принадлежащих ООО «Мегаторг».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Мегаторг» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции – оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 02.07.2019 ООО «Мегаторг» является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- курятник, кадастровый номер 56:21:0000000:16081, площадью 50,5 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- склад № 1, кадастровый номер 56:21:0000000:16083, площадью 513,5 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- склад № 3, кадастровый номер 56:21:0000000:16080, площадью 343,5 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- склад № 2, кадастровый номер 56:21:0000000:16078, площадью 440,4 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- административно-бытовой комплекс, кадастровый номер 56:21:0000000:16079, площадью 459,6 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- база № 1, кадастровый номер 56:21:0000000:16076, площадью 2 158 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- база № 3, кадастровый номер 56:21:0000000:16082, площадью 1 696 кв.м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс);

- база № 2, кадастровый номер 56:21:000000:16084, площадью 1 674,8 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс) (т. 1 л.д. 15-22).

Указанные объекты недвижимости приобретены ООО «Мегаторг» по договору купли-продажи от 15.05.2019 с ФГУП «Оренбургское» Федеральной службы исполнения наказаний России (т. 1 л.д. 49-50).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости указанные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, площадью 122 162 кв.м, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Каменноозерный, х. ФИО2, ул. Заводская, дом 1а, право аренды на который зарегистрировано в пользу ООО «Мегаторг» (т. 1 л.д. 23-32).

08.08.2019 ООО «Мегаторг» обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19 в собственность без торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Ответ на заявление в адрес общества не поступил.

07.07.2020 ООО «Мегаторг» повторно обратилось через ГАУ ОО «Оренбургский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без торгов.

13.07.2020 ООО «Мегаторг» получена копия письма ТУ Росимущества от 13.07.2020 № 56-НБ-03/3201, согласно которому обращение общества направлено в Росимущество для принятия решения.

В связи с отсутствием ответа Росимущества на поданное заявление общество 06.10.2020 обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании бездействия Росимущества незаконным.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.04.2021 по делу № А47-12971/2020 требования общества удовлетворены, бездействие Росимущества признано незаконным. Суд обязал в целях устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу по заявлению ООО «Мегаторг» от 07.07.2020 совершить одно из действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ (т. 1 л.д. 52-58).

Указанное решение суда было исполнено Росимуществом.

Письмом от 07.04.2022 исх. № 10/14637 (т. 1 л.д. 59-60) Росимущество отказало в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Мегаторг» без торгов, указав следующие основания.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.03.2022 № КУВИ-001/2022-46159145 в границах земельного участка располагаются 14 объектов недвижимости из них:

- с кадастровыми номерами 56:21:0000000:16076, 56:21:0000000:16078, 56:21:0000000:16079, 56:21:000000:16080, 56:21:0000000:16081, 56:21:0000000:16082, 56:21:0000000:16083,  56:21:0000000:16084, находящиеся в собственности общества;

- с кадастровым номером 56:21:0000000:16077 (трансформаторная подстанция), находящаяся в собственности ООО «Компания «ОренбургЭнергоСервис» (регистрация права собственности от 30.11.2021). При этом согласно акту внеплановой выездной проверки от 01.07.2020 земельного участка данный объект недвижимости ранее находился в собственности общества;

- с кадастровым номером 56:21:0000000:15106 (сооружение газохимического комплекса), находящееся в собственности АО «Газпром газораспределение Оренбург» (регистрация права собственности от 10.04.2014);

- с кадастровым номером 56:21:0000000:17407 (водопровод), находящийся в собственности Муниципального образования Каменноозерный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (регистрация права собственности от31.05.2019);

- с кадастровыми номерами 56:21:1002001:812 нежилое здание (здание подстанции), площадью 51.5 кв. м. 56:21:1002001:813 нежилое здание (здание подстанции), площадью 62.4 кв. м. 56:21:1002001:816 нежилое здание (здание склада-ангара), площадью 454.5 кв. м., согласно выписке из ЕГРН правообладатель данных объектов недвижимости не установлен, наложен арест на неопределенный срок.

Одновременно с этим, в акте проверки от 01.07.2020 указано, что на земельном участке помимо объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, расположены 2 объекта недвижимого имущества, имеющих признаки самовольных построек, в отношении которых права собственности не зарегистрированы, технические документы, а также разрешительные документы на строительство отсутствуют. При этом обществом используются данные объекты недвижимости.

Кроме того, согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также ресурсам информационно - телекоммуникационной сети Интернет визуально усматривается, что граница земельного участка проходит по одному из объектов недвижимости, расположенному одновременно на двух земельных участках. Также общая площадь расположенных в границах рассматриваемого земельного участка объектов недвижимости составляет 7 337,5 кв.м, в связи с чем площадь земельного участка более чем в 16 раз превышает площадь расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости. При этом в представленном комплекте документов обоснование необходимости использования всей площади земельного участка отсутствует.

Полагая указанный отказ Росимущества незаконным, полагая, что заявитель имеет право приобрести земельный участок с кадастровым номером 56:21:1002001:19 в собственность без проведения торгов, ООО «Мегаторг» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции поддержал позицию заявителя, пришел к выводу, что в пределах испрашиваемого земельного участка расположены исключительно те объекты недвижимого имущества, правообладателем которых является общество. Суд посчитал, что среди предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка не предусмотрены наличие самовольного строения на земельном участке, прохождение границы земельного участка по одному из объектов недвижимости, расположенному на двух земельных участках, а также отклонил возражения заинтересованных лиц относительно несоразмерности площади земельного участка площади расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган).

На основании пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Из материалов дела следует, что ООО «Мегаторг» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, хутор ФИО2 (свинокомплекс):

- курятник, кадастровый номер 56:21:0000000:16081, площадью 50,5 кв.м;

- склад № 1, кадастровый номер 56:21:0000000:16083, площадью 513,5 кв.м;

- склад № 3, кадастровый номер 56:21:0000000:16080, площадью 343,5 кв.м;

- склад № 2, кадастровый номер 56:21:0000000:16078, площадью 440,4 кв.м;

- административно-бытовой комплекс, кадастровый номер 56:21:0000000:16079, площадью 459,6 кв.м,;

- база № 1, кадастровый номер 56:21:0000000:16076, площадью 2 158 кв.м;

- база № 3, кадастровый номер 56:21:0000000:16082, площадью 1 696 кв.м;

- база № 2, кадастровый номер 56:21:000000:16084, площадью 1 674,8 кв.м.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровом номером 56:21:1002001:19, площадью 122 162 кв.м, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Каменноозерный, х. ФИО2, ул. Заводская, дом 1а.

ООО «Мегаторг» обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19 в собственность без торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ.

Во исполнение решения Арбитражного суда Оренбургской области от 13.04.2021 по делу № А47-12971/2020 письмом от 07.04.2022 исх. № 10/14637 Росимущество отказало в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Мегаторг» без торгов, указав основания, приведенные выше.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции, исходя из представленных сторонами доказательств, пришел к выводу о неправомерном отказе Росимущества в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19 в собственность ООО «Мегаторг», с чем суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса. 

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. 

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ). 

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В то же время, согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 19.11.2013 № 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм статьи 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же как и статья 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В рассматриваемом случае земельный  участок с кадастровым номером 56:21:1002001:19 площадью 122 162 кв.м был поставлен на кадастровый учет 10.06.1981, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства свинооткормочного комплекса.

Доказательства того, что указанный земельный участок формировался (его площадь определялась) для целей размещения и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, а не для строительства свинооткормочного комплекса, материалы дела не содержат. Заявителем суду первой инстанции соответствующие доказательства представлены не были.

При этом апелляционный суд отмечает, что площадь земельного участка для целей строительства на нем объектов недвижимости (особенно если речь идет о значительных производственных или сельскохозяйственных объектах) всегда определяется в значении большем, чем площадь земельного участка для целей эксплуатации завершенных строительством объектов, поскольку на застройщика возлагается обязанность обеспечить безопасность строительства (статья 42 ЗК РФ,  часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 6.2.2 Строительных норм и правил СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования», утвержденных постановлением Госстроя России от 23.07.2001 № 80, пункт 3.3 СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство», утвержденных постановлением Госстроя России от 17.09.2002 № 123, пункт 6.2.3 СП 48.13330.2011 «Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2010 № 781), а также застройщику необходимы дополнительные площади для размещения строительных материалов и техники.

По судебному запросу от 15.11.2022 Оренбургским филиалом ФКП Росреестра было представлено реестровое дело на земельный участок 56:21:1002001:19.

В составе представленного реестрового дела имеются следующие правоустанавливающие и землеотводные документы на земельный участок:

1) Заявка о постановке на государственный кадастровый учет от 03.06.2004 № 21/04-01-556 КУГИ по Оренбургской области, в которой указано следующее: «Прошу(сим) поставить на государственный кадастровый учет вновь образуемый земельный участок, предоставленный мне (нам) в установленном порядке, и выдать кадастровый план земельного участка в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав. Работы по межеванию выполнены».

2) Государственный акт на право пользования землей А-I № 237766 от 10.06.1981, согласно которому Оренбургскому машиностроительному заводу предоставлен в бессрочное и бесплатное пользование 9,2 гектаров земли в границах согласно плану землепользования. Земля предоставляется для строительства свинооткормочного комплекса.

Изменения в землепользовании:

- на основании решения исполкома облсовета № 267 от 28.05.86 г. отведено для строительства 3х водозаборных скважин 1,2 га;

- на основании решения исполкома облсовета от 28.12.86 г. № 407 отведено под строительство коровников 3 га.

Таким образом, земельный участок 56:21:1002001:19 является ранее предоставленным объектом земельных отношений. Общая площадь предоставленного участка составляет 13,4 га, т. е. 134 000 кв. м. Согласно сведениям ЕГРН площадь участка составляет 122 162 +/- 245 кв. м. Цель предоставления участка - строительство свинооткормочного комплекса.

3) Описание земельных участков, подготовленное ОАО «Оренбургское земпредприятие» от 23.09.2003, в котором содержатся координаты характерных точек границ участка, конфигурация границ участка и расчет предельных (минимальных) размеров земельных участков, при которых они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без перевода в земли иной категории:

«В соответствии с нормами потребной площади под фермы и другие производственные центры размер земельного участка под свиноводческие фермы откормочные на одну голову - 10 кв. м.

3000 х 10 = 30 000 кв. м.

Размер земельного участка для откормочного поголовья крупного рогатого скота на одну голову - 40 кв. м.

50 х 40 = 2000 кв. м.

3000 + 2000 = 32 000 кв. м.

4) Распоряжении Администрации МО Оренбургский район от 27.04.2004  № 1028-р «Об уточнении площади земельного участка ранее предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование Оренбургскому машиностроительному заводу», согласно которого площадь земельного участка уточнена до 122 162 кв.м.

5) Выписка из Государственного реестра земель кадастрового района на участок 56:21:1002001:0019, площадью 122 162 кв. м., занятой объектами свиноводческого комплекса.

6) Свидетельство 56АА от 291043 от 19.12.2006 на право собственности за Российской Федерацией, документом основанием указано распоряжение Правительства РФ № 2134-р от 05.12.2005.

На основании указанных документов реестрового дела суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 56:21:1002001:19 является сформированным, предоставленным с 10.06.1981 на основании Государственного акта на право пользования землей для строительства и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Границы и площадь земельного участка установлены в предусмотренном законом порядке с 23.09.2003, обоснование размера и площади земельного участка содержатся в правоустанавливающих и землеотводных документах. 

Однако суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 56:21:1002001:19 был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, поскольку из материалов дела усматривается, что, начиная с формирования данного земельного участка и до настоящего времени, видом разрешенного использования участка всегда являлось «для строительства свинооткормочного комплекса».

Доказательства того, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости (курятник, склад № 1, склад № 2, склад № 3, административно-бытовой комплекс, база № 1, база № 2, база № 3) образуют собой завершенный строительством свинооткормочный комплекс, для целей которого и формировался спорный земельный участок, и что его площадь объективно необходима для эксплуатации указанных объектов (с учетом того, что в северной, юго-западной и южной частях участка усматривается наличие незастроенной территории – т. 1 л.д. 61 оборот, т. 2 л.д. 52 оборот).

ООО «Мегаторг», обращаясь в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, сослалось на нахождение в его собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:21:1002001:19.

Однако ООО «Мегаторг» не было обосновано и подтверждено документально, что для эксплуатации указанных объектов общей площадью 7 337,5 кв.м необходим весь земельный участок площадью 122 162 кв.м, который по площади в 16 раз превышает площадь, расположенных на нем объектов недвижимости.

Размер отчуждаемого в собственность земельного участка должен соответствовать пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. 

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. 

Указанные нормы права утратили силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако, согласно пункту 20 статьи 34 указанного Федерального закона до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Кроме того, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также регламентировано, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемых строениями (сооружениями, зданиями) земельных участков (их частей), а также площади, необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

Размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой статьи 33 ЗК РФ. 

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, а в настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. 

По смыслу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39.20 ЗК РФ предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Указанные юридически значимые обстоятельства ООО «Мегаторг» ни при разрешении вопроса о предоставлении в собственность земельного участка, ни при рассмотрении заявленных требований документально подтверждены не были.

К представленному ООО «Мегаторг» заключению кадастрового инженера по обоснованию площади земельного участка от 20.04.2023, подготовленному ООО «Геокадастр56» (т. 2 л.д. 51-56), в отличие от суда первой инстанции, апелляционный суд отнесся критически.

Так, для обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ООО «Мегаторг» объектов недвижимости, в составе таких объектов кадастровым инженером была учтена лагуна для утилизации биологических отходов (т. 2 л.д. 53 – объект № 12), хотя ООО «Мегаторг» в заявлении не указывало на принадлежность данного объекта себе, не представляло соответствующих доказательств, равно как и доказательств, подтверждающих легальность возведения данного объекта, хотя его расположение в юго-западной части спорного земельного участка существенным образом влияет на определении  площади земельного участка.

В обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ООО «Мегаторг» объектов недвижимости, кадастровый инженер указал, что границы земельного участка представляют собой исторически сложившееся землепользование, предоставленное в установленном законом порядке. При этом кадастровым инженером также не было учтено, что в существующей площади (122 162 кв.м) земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет на для целей эксплуатации объектов недвижимости, а для строительства свинооткормочного комплекса.

Кадастровый инженер в заключении указал, что с учетом требований Правил землепользования и застройки о максимально допустимой площади застройки в размере 20 % для земельных участков, предназначенных для свиноводства, земельный участок с кадастровым номером 56:21:1002001:19 не может быть образован в границах с площадью менее 52 738,75 кв.м. При этом кадастровый инженер не обосновал, почему в рассматриваемой ситуации для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости невозможно образование земельного участка указанной площадью путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19.

Указанные обстоятельства ООО «Мегаторг» опровергнуты не были. 

С ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, ООО «Мегаторг» к судам первой и апелляционной инстанции не обращалось.

Вместе с тем, с учетом вышеприведенных мотивов суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности того, что для эксплуатации указанных объектов общей площадью 7 337,5 кв.м необходим весь земельный участок площадью 122 162 кв.м.

Кроме этого, отказывая ООО «Мегаторг» в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, Росимущества указало, что согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также ресурсам информационно - телекоммуникационной сети Интернет визуально усматривается, что граница земельного участка проходит по одному из объектов недвижимости, расположенному одновременно на двух земельных участках.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, в частности из ранее упомянутого заключения кадастрового инженера по обоснованию площади земельного участка от 20.04.2023, подготовленному ООО «Геокадастр56» (т. 2 л.д. 51-56), было установлено, что таких объектов, пересекающих границы земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19, два – с кадастровым номером 56:21:0000000:16079 и 56:21:0000000:16081 (т. 2 л.д. 52 оборот).

Таким образом, из материалов дела следует, что объект, для эксплуатации которого испрашиваются в собственность земельный участок, в том виде, в котором он существует на момент рассмотрения спора, размещен, в том числе, на ином земельном участке, с заявлением о предоставлении которого собственник объектов не обращался.

При этом суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что данное обстоятельство не может служить препятствием для предоставления земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19 в собственность.

На основании подпунктов 14, 24 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

- границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Апелляционный суд исходит из того, что обстоятельство того, что часть объекта недвижимости выходит за пределы границ испрашиваемого земельного участка свидетельствует о нарушении требований земельного законодательства, предъявляемых к образованию и обороту земельных участков, поскольку исключает возможность надлежащей эксплуатации и обслуживания той части объекта, которая расположена за пределами границ участка и затрагивает права и охраняемые законом интересы правообладателей соседнего участка.

В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно положениям статей 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, в том числе, в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков по смыслу положений пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются градостроительными регламентами, которые включают в себя, в том числе, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Наличие установленного в настоящем случае противоречия между границами земельного участка с кадастровым номером 56:21:1002001:19 и границами участка, фактически используемого в целях размещения объекта недвижимости, влечет правовую неопределенность в статусе той части соседнего участка, которая фактически занята объектом недвижимости.

При наличии такого противоречия отсутствуют основания для оценки испрашиваемых к выкупу земельных участков как сформированных (необходимых и достаточных) для эксплуатации принадлежащих заявителям объектов недвижимости по целевому назначению, тем самым разрешенное использование земельных участков не соответствует целям использования таких земельного участков (подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 21.08.2018 № 309-КГ18-11768 по делу № А07-3019/2017, которое было рассмотрено в Уральском судебном округе.

Таким образом, прохождение границы земельного участка по объектам недвижимости заявителя, нахождение таких объектов на двух земельных участка является объективным препятствием для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ в предоставлении в собственность земельного участка не противоречит закону и, соответственно, не нарушает права и законные интересы заявителей, в силу чего оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

В силу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Поскольку в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения неимущественных требований заявителя в части обязания Росимущества совершить определенные действия не имеется, требование ООО «Мегаторг» о взыскании с Росимущества судебной неустойки за неисполнение решения суда в установленный срок удовлетворению также не подлежит.

При названных обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 2, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В удовлетворении заявленных ООО «Мегаторг» требований суд апелляционной инстанции отказывает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления ООО «Мегаторг» судом первой инстанции и дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В силу отказа в удовлетворении заявления ООО «Мегаторг» уплаченная им государственная пошлина относится на заявителя и распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 по делу № А47-9703/2022 отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Мегаторг» требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

Ю.С. Колясникова