ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А25-630/2017

05.08.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2024

Полный текст постановления изготовлен 05.08.2024

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе     председательствующего Годило Н.Н., судей: Бейтуганова З.М., Сулейманова З.М.,                 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                                      Погорецкой О.А., при участии в судебном заседании: представителя ПАО «Промсвязьбанк» - ФИО1 (доверенность от 14.07.2022), представителя конкурсного управляющего ООО «КЖБК» ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 20.04.2023) подключившегося к судебному заседанию уже на момент оглашения резолютивной части постановления, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО4 и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных конструкций» ФИО2 на определение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.05.2024 по делу № А25-630/2017, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных конструкций» ((ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), принятое по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных конструкций» о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения о порядке, сроках, и условиях продажи имущества должника, 

 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных конструкций» (далее по тексту –                     ООО КЖБК, должник) в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики поступило заявление конкурсного управляющего должником ФИО2 о разрешении разногласий, в котором со ссылкой на положения статей 60 и 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) просила внести изменения в положение о порядке, сроках, условиях и начальной цене продаже недвижимого имущества должника, составляющего предмет залога (ипотеки), обеспечивающего требования кредитной организации.

Определением суда от 29.05.2024 внесены следующие изменения в порядок продажи имущества ООО КЖБК, утвержденный 31.01.2023 акционерным обществом «Московский индустриальный банк» в лице руководителя проекта ФИО5 (далее по тексту – ФИО5) следующие изменения: 

- установлено, что продаже на открытых торгах в составе единого лота подлежат принадлежащие должнику земельные участки с кадастровыми номерами 09:01:0061501:17, 09:01:0061501:38, 09:01:0061501:115, 09:01:0061501, используемые в качестве карьера по добыче песчано-гравийной и валуночной смеси; 

- начальная цена продажи имущества устанавливается по результатам независимой оценки единого имущественного комплекса (карьера по добыче песчаногравийной и валуночной смеси), образованного четырьмя земельными участками и лицензией на право добычи полезных ископаемых, проводимой за счет средств должника и не может отличаться более, чем на десять процентов от результатов оценки в большую или меньшую сторону (по усмотрению залогодержателя);

 - организатором торгов является конкурсный управляющий ООО КЖБК; 

 - задатки от участников торгов принимаются на специальный счет для приема и распределения задатков участников торгов, открываемый на электронной торговой площадке; 

- торги проводятся в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложений о цене на электронной торговой площадке, обеспечивающей возможность приема и распределения задатков участников торгов и аккредитованной при саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой является конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Комбинат железобетонных конструкций»;

 - при проведении торгов посредством публичного предложения устанавливается закрытая форма подачи предложений о цене; - минимальная возможная цена продажи имущества («цена отсечения») при его продаже посредством публичного предложения составляет 67 281 706, 80 руб. 

Во всем ином действует Положение о порядке продажи имущества должника, утвержденное 31.01.2023 акционерным обществом «Московский индустриальный банк» в лице руководителя проекта ФИО5

ФИО4 и конкурсным управляющим ООО КЖБК ФИО2 поданы апелляционные жалобы.

Конкурсный управляющий ООО КЖБК ФИО2 в своей апелляционной жалобе просит определение суда изменить, внести изменение в положение с учетом предложенной конкурсным управляющим редакцией.

 ФИО4 в своей апелляционной жалобе просит определение суда отменить, разрешив вопрос по существу.

Определением суда от 01.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству,  судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 30.07.2024.

Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ПАО «Промсвязьбанк» озвучил свою позицию.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность определения от 29.05.2024 проверяется Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, требования ПСБ (правопреемника АО «МИнБанк») установлены в реестре требований кредиторов, как обеспеченные залогом следующего недвижимого имущества: 

- земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью – 484 000 кв. м. Кадастровый номер 09:01:0061501:115. Имущество расположено по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Адыге-Хабльский район, СПК «Маяк», поле №5, участок № 1

- земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью – 100 000 кв. м. Кадастровый номер 09:01:0061501:116. Имущество расположено по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Адыге-Хабльский район, СПК «Маяк», поле №5, участок № 1; 

- земельный участок промышл., энергетик., трансп., связи, радиовещ., телевид., информат., земли для обеспеч. косм. деятельности, для добычи полезных ископаемых (ВПГС) площадью - 100 000 кв. м. Кадастровый номер 09:01:0061501:17. Имущество расположено по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Адыге-Хабльский район, прилегающий с восточной стороны к полосе отвода железной дороги и примерно в 1,4 км. западнее с. Садовое;

 - земельный участок промышл., энергетик., трансп., связи, радиовещ., телевид., информат., земли для обеспеч. косм. деятельности, для добычи полезных ископаемых (ВПГС) площадью - 36000 кв. м. Кадастровый номер 09:01:0061501:38. Имущество расположено по адресу: Карачаево-Черкесская респ, р-н Адыге-Хабльский, прилегающий с восточной стороны к полосе отвода железной дороги и примерно в 1,3 км западнее с. Садовое. Кроме того, из материалов дела видно, что в состав имущества должника входит лицензия на добычу полезных ископаемых (песчано-гравийной и валуночной смеси) с осуществлением лицензионной деятельности на указанных выше земельных участках (лицензия от 17.03.2008 ЧЕР 80021 ТР). 

10.02.2023 в составе Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) опубликовано сообщение № 10745748 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога (далее – ПСУП). 

Согласно утвержденному залогодержателем ПСУП, продаже на открытых торгах подлежат материальные активы должника (земельные участки с кадастровыми номерами 09:01:0061501:115, 09:01:0061501:116, 09:01:0061501:17, 09:01:0061501:38) с утверждением начальной цены продажи имущества в размере 111 412 000 руб. 

В качестве организатора торгов залогодержателем определено общество с ограниченной ответственностью «Межрегионконсалт» (г. Курск), торги подлежат проведению в электронной форме на электронной торговой площадке «Вердиктъ» (https://www.vertrades.ru/). 

При продаже имущества посредством публичного предложения установлен срок, по истечении которого происходит последовательное снижение цены продажи имущества должника продолжительностью в пять рабочих дней, величина снижения установлена в размере 4 712 727,60 руб. (до достижения минимальной возможной цены продажи актива в размере 67 281 706,80 руб., что является «ценой отсечения»). 

 

Полагая, что установленная залогодержателем цена отсечения нарушает баланс интересов сторон и создает риск увеличения сроков позиционирования имущества и дополнительной нагрузки на конкурсную массу в связи с предполагаемой необходимостью повторного проведения торгов, если имущество не будет реализовано по минимально возможной стоимости, определенной залогодержателем, конкурсный управляющий должника обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции разрешая разногласия, обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее по тексту – Постановление № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными. Условия порядка продажи имущества, противоречащие требованиям закона, не могут применяться. 

По смыслу указанных разъяснений, изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о банкротстве, возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступа публики к торгам.

 При этом суду необходимо учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной с расчетом на то, что определение истинно рыночной цены произойдет в будущем в ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). 

 Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей. Очевидно, что рыночная стоимость имущества максимально точно определяется в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. 

Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. 

Такая оценка по своему существу является лишь предположением специалиста, обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о наиболее вероятной стоимости, по которой реализуемое имущество предприятия-банкрота, может быть приобретено участниками торговой процедуры. Такие предположения не являются однозначным показателем того, что имущество, составляющего предмет конкурсной реализации, будет продано покупателю именно по данной стоимости. Суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным). 

Реальная рыночная стоимость любого актива определяется именно в ходе открытой, публично позиционированной торговой процедуры, и цена приобретения имущества должника всегда соответствуют эквилибриуму рынка – точке, в которой потребительский спрос участников рынка пересечется с ценовым предложением продавца проблемного актива. 

Судом установлено, что в рассматриваемом случае конкурсный управляющий заявляет о том, что не имеет разногласий с залогодержателем, за исключением вопроса об определении размера «цены отсечения». 

Суд отмечает, что сама по себе цена отсечения не имеет определяющего значения с точки зрения возможности продажи имущества несостоятельной компании, и  установление того или иного параметра не влечет в качестве последствия того результата, что актив будет продан именно по этой, а не по более высокой стоимости.

 При этом, ПСБ, как и первоначальный залогодержатель является профессиональным участником экономических отношений, имеет статус кредитной организации и осознает, что в случае необходимости проведения повторной торговой процедуры (при отсутствии спроса на актив по предложенной «цене отсечения» либо более высокой стоимости) расходы на ее проведение в полной мере относятся на залогодержателя, залогодержатель принимает на себе соответствующие риски. 

Отклоняя доводы конкурсного управляющего и представителя учредителя должника, суд первой инстанции  обоснованно исходил из следующего.

Как установлено положениями действующего законодательства, к числу основных принципов земельного законодательства Земельный кодекс Российской Федерации относит принцип платного использования земли в форме земельного налога и арендной платы, в связи с чем им закреплены положения общего характера, в том числе об использовании кадастровой стоимости земельного участка в качестве базы для указанных публичных платежей (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 и 66). 

Обязанность соблюдать при эксплуатации таких объектов целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из положений Земельного кодекса Российской Федерации (абзац седьмой статьи 42), Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52), что отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 46-П. 

Согласно статье 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшей до 01.01.2017, изменение вида разрешенного использования носит заявительный характер.

 Признание утратившими силу положений статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не отменяет обязанность заявителя использовать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, в соответствии с его целевым назначением, а в случаях, если его целевое назначение изменилось вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида использования земельного участка. 

В силу пунктов 1, 5 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» переход земельных участков из одной категории в другую осуществляется путем подачи соответствующего ходатайства самим заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства, либо может происходить по инициативе исполнительных органов власти или органов местного самоуправления без согласия правообладателей земельных участков в целях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов. 

 

Земельные участки, находящиеся на праве собственности должника, использовались им для осуществления хозяйственной деятельности по добыче полезных ископаемых (в качестве карьера), что также подтверждается материалами дела о банкротстве, в том числе, пояснениями конкурсного управляющего, представленными в материалы настоящего обособленного спора, иными имеющимися в распоряжении суда сведениями и документами. 

В этой связи назначение земельного участка как сельскохозяйственного, указанное в документах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, не соответствует фактически сложившемуся и легализованному за счет предоставления лицензии порядку использования земель. 

Ни ранее действовавшие исполнительные органы должника, ни конкурсный управляющий не предпринимали действий для перевода земель в соответствующую категорию. 

В свою очередь, в Российской Федерации установлен принцип неразрывности судьбы лицензии на добычу полезных ископаемых и земельного участка, для разработки которого такая лицензия предоставлена (статья 11 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»). Сама по себе лицензия, будучи нематериальным активом, имеет определенную стоимость, но не может быть передана иному лицу в силу прямого законодательного запрета. 

В предлагаемом залогодержателем ПСУП отсутствует сведения о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 09:01:0061501:17, 09:01:0061501:38, 09:01:0061501:115, 09:01:0061501 используются в качестве карьера по добыче песчаногравийной и валуночной смеси, что может негативно отразиться на правах потенциального покупателя, который приобретая активы должника имеет право на  переход права пользования недрами в силу абзаца 8 статьи 17.1 Закона РФ N 2395-1 «О недрах». 

Подобное приводит к следующим негативным последствиям для должника и интересов неопределенного круга лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении актива (создает риск наступления негативных последствий): 

- при определении начальной стоимости земельных участков не учтен эффект взаимодействия, который был бы достигнут при оценке данных активов как предприятия по добыче полезных ископаемых, что влечет заведомое занижение начальной цены продажи актива;

 - возможность введения в заблуждение потенциального приобретателя актива, заинтересованного в покупке земель в целях сельскохозяйственного производства; 

- исключение из возможного круга профессиональных инвесторов, заинтересованных в приобретении специальной категории актива – карьера; 

- заведомое введение в заблуждение возможных участников сельскохозяйственного оборота в связи с сокрытием информации о необходимости проведения работ по рекультивации земель, что также создает для них риск дополнительного ущерба;

 - отсутствие результатов оценки реализуемого актива, как действующего предприятия, исходя из реальных запасов полезных ископаемых; - невозможность самостоятельной реализации нематериального актива в виде лицензии на добычу полезных ископаемых и, как следствие, снижение стоимости такого имущества до отрицательной величины. 

При таких обстоятельствах, предложенный залогодержателем ПСУП не может быть утвержден, как нарушающий (создающий риск нарушения) требований действующего законодательства и публичных интересов.

 Ссылка конкурсного управляющего должника ФИО6 на не включение информации о фактическом использовании земельных участков, являющихся предметом оспариваемого ПСУП с учетом имеющейся у должника лицензии на добычу полезных ископаемых по причине того, что такая лицензия была изменения действиями лиц, контролировавших деятельность должника и связанных с ним компаний, отклоняется судом, так как в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий оспаривает действия, которые повлекли изменение лицензии. 

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов. Направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного Карачаево-Черкесской Республики от 29.05.2024 по делу              № А25-630/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                  Н.Н. Годило

 

Судьи                                                                                                                            З.А. Бейтуганов

 

                                                                                                                                   З.М. Сулейманов