Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                      Дело №А21-13636/2018

«16»  июля 2021 года

«12» июля 2021 года объявлена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» к обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по оплате работ и услуг за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 978 239,17 руб., пени в сумме 163 924,24 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Жилищная компания Московского района» (далее – управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал» (далее – ООО «Карнавал», ответчик) о взыскании задолженности по оплате работ и услуг за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 978 239,17 рублей, пени в сумме 163 924,24 рублей. 

Решением суда первой инстанции от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019, в иске отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.05.2020 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, не принимая какого-либо решения по существу спора, указал на необходимость надлежащей оценки судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу и вынесения обоснованного решения с учетом применения и толкования пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 3 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», с учетом Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, пунктов 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

При новом рассмотрении, истец уточнил требования в рамках ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил взыскать 770 298, 41 рублей основного долга, неустойку в размере 466 708,06 рублей.

Определением от 13.10.2020 г., рассмотрев заявленное обществом ходатайство, суд пришел к выводу, что судебный акт по делу № А21-10112/2020 будет являться преюдициальным для настоящего дела, в связи с чем удовлетворил ходатайство общества и приостановил производство по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-10112/2020. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.01.2021 определение суда от 13.10.2020 г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.04.2021 г. названные судебные акты отменены.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска в полном объеме по доводам отзыва, частично требования признаны.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд заключил следующее. 

Как следует из материалов дела, общество Жилищная компания Московского района» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

ООО «Карнавал» является собственником нежилого помещения площадью 1510 кв.м., расположенного в указанном доме. 

Полагая, что  ООО «Карнавал являясь собственником» помещения общей площадью 1510 кв.м., обязано оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, управляющая компания обратилась к ответчику с претензией с требованием оплаты.

Далее, не получив удовлетворения требований, управляющая компания обратилась в суд общей юрисдикции, а затем, в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания имущества. 

Исходя из статей 210 ГК РФ, статьи 39, пункта 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение. 

Статьей  249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Понятие общего имущества многоквартирного дома дано в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Состав общего имущества конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491).

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Указанные обязанности установлены также в пункте 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ и регулирующих отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно п. 3.41. «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом №37 от 04.1998 г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, учитываются отдельно.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 года №359), наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, являются самостоятельными объектами, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции.

Ответчик указал, что спорное помещение является встроено-пристроенным зданием.

Ответчик пояснил, что не имеет доступа к лестничным клеткам жилых подъездов, предназначенных исключительно для обслуживания жилого фонда, составляющих общее имущество жилой части дома, в том числе к бакам мусоропровода, и самостоятельно несет затраты по содержанию и эксплуатации своих помещений, в том числе по их капитальному и текущему ремонту, что подтверждается заключенными договорами с ресурсоснабжающими организациями.

Так, решением по делу № A21-10542/2018 установлено, что ООО "Карнавал" является собственником встроенного нежилого помещения площадью 89,6 кв.м., находящегося в многоквартирном доме № 53-57а по ул. Интернациональной в г. Калининграде и нежилого здания-пристройки к дому площадью 1510,1 кв.м. 

03.03.2016 МП «Калининградтеплосеть» городского округа «Город Калининград» (теплоснабжающая организация) и ООО "Карнавал" (потребитель) заключен договор теплоснабжения № 1300/Д, по условиям которого теплоснабжающая организация обязуется поставить тепловую энергию (мощность), а потребитель – оплатить поставленную тепловую энергию.

  В соответствии с актом разграничения ответственности обслуживания теплоустановки от 17.03.2005 зона ответственности ООО «Карнавал» начинается от места врезки в подвале жилого дома по ул.Л.Шевцовой. 

Наличие отдельной врезки подтверждается в том числе Актом № 1190 технического обследования объектов от 16.03.2018, составленным инженером-инспектором МП «Калининградтеплосеть». Истцом не представлены доказательства, что общедомовой прибор учета установлен до индивидуального прибора учета ответчика и учитывает теплоэнергию, поставляемую в помещение Общества. Спорное помещение Общества имеет выделенную систему отопления; прибор учета, установленный в нежилом помещении, учитывает объем тепловой энергии, полученной по выделенной системе отопления помещения, без учета тепловой энергии внутридомовых инженерных систем отопления многоквартирного жилого дома; при использовании нежилого помещения общедомовое имущество собственников многоквартирного жилого дома не используется.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 11 февраля 2019 года ходатайство удовлетворено, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поскольку фактические данные (обстоятельства) по рассматриваемому делу возможно получить исключительно с помощью специализированных экспертных исследований. 

Проведение экспертного исследования было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Декорум» ФИО4. 

11.07.2019г. от ООО «Декорум» поступило экспертное заключение № 072/19 от 09.07.2019 г.

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении и разъясненными в ходе судебного заседания, установлено следующее.

При рассмотрении Технического паспорта на нежилое помещение литер А1, было выявлено, что в экспликации помещений, общей площадью 1510,1 кв.м. входа помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м), которые являются встроенными нежилыми помещениями корпуса 2 (литер А). Данный факт по мнению эксперта является технической ошибкой, допущенной при оформлении Технических паспортов, так как помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м) фактически входят в состав помещений салона красоты «Карнавал» (литер AII) и не связаны технологически с помещениями литера А.

Если не брать во внимание техническую ошибку в Технических паспортах на нежилые помещения литера AI и литера АII и условно принять факт, что помещения № 36 (площадью 5,8 кв.м) и № 37 (площадью 9,4 кв.м) относятся к помещениям литера AI, то в данном случае многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>. и нежилое помещение общей площадью 1494,9 кв.м., не имеют общих ограждающие конструкции многоквартирного дома (включая фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и т.п.) и иных ограждающих несущих конструкций, не  имеют механического, электрического, инженерного, санитарно-технического и иного оборудования, являющегося общим имуществом с жилыми помещениями многоквартирного жилого дома; не имеются также признаки единства объектов, определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37), а также в соответствии с иным законодательством Российской Федерации.

Экспертом сделан вывод о том, что  многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> и нежилое помещением общей площадью 1494,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>,  не являются единым объектом недвижимости.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – Реестр). 

Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. 

Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. 

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 той же статьи).

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО5 от 17.05.2021 г., в соответствии с которым при подготовке технических паспортов, сотрудниками Калининградского отдела Калининградского филиала ФГУП «Федеральное БТИ» в технический паспорт на объект площадью 1510,1 кв.м., ошибочно были включены части встроенных помещений, эксплуатируемых вместе с нежилым встроенным помещением площадью 89,6 кв.м. Следствием данной ошибки явилось включение объекта площадью 1510,1 кв.м., фактически являющегося самостоятельным зданием, в состав многоквартирного жилого дома, и постановка его кадастровый учет, как встроенно-пристроенного помещения.

Ошибка по включению в состав здания части встроенно-пристроенных помещения обнаружена в ходе выполнения судебной экспертизы по делу А21-13636/2021.

С целью исправления реестровой ошибки были выполнены кадастровые работы, в результате которых  из помещения площадью 1510,1 кв.м. с KH 39:15:141315:304 исключены помещение площадью 67,9 кв.м., фактически используемые в составе встроенного помещения и 89,6 кв.м., и поставлены на кадастровый учет с KH 39:15:141315:937; объект площадью 1442,2 кв.м. поставлен на кадастровый учет под KH 39:1 в соответствии с его фактическим состоянием и назначением - нежилое здание.

Кадастровый инженер указал, что для проведения вышеперечисленных кадастровых работ реконструкция и  планировка объектов недвижимости не осуществлялись.

На запрос суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сообщило, что  согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание с кадастровым номером 39:15:141315:938, расположенное по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, г.о. «Город Калининград», 

<

...> зд. 57А, не является частью многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 39:15:141315:18, расположенного по адресу: Калининградская область, городской округ «

<

...>.

15.03.2021 нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:1413 15:936 снято с государственного учета и осуществлена государственная регистрация прекращения прав на него в связи с постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания с кадастровым номером 39:15:141315:938 и государственной регистрацией права собственности ООО «Карнавал» на него.

Согласно сведениям ЕГРН, государственный кадастровый учет нежилых помещений с кадастровыми номерами 39:15:141315:936 площадью 1442,2 кв.м. и 39:15:141315:937 площадью 67,9 кв.м., образованных путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:141315:304 площадью 1510,1 кв.м., был осуществлен 27.11.2020 на основании заявления собственника исходного помещения ООО «Карнавал» и приложенного к нему технического плана помещения от 05.11.2020, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 по заказу.

Сведениями о наличии реестровых ошибок в сведениях ЕГРН об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:141315:18 и 39:15:141315:304 Управление не располагает, заявления об исправлении реестровых ошибок в сведениях ЕГРН об указанных объектах недвижимости в Управление не поступали.

В соответствии с частью 3 статьи 61 Закона о регистрации воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом является реестровой ошибкой.

В случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в том или ином объекте недвижимости, указанная ошибка может быть исправлена в порядке, предусмотренном статья 61 Закона основании заявления правообладателя объекта недвижимости, указанного в статье 15 Закона, о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и межевого либо технического плана.

Согласно статьи 61 Закона о регистрации воспроизведенная в ЕГРН ошибка , содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее –реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В данном случае, исправление вышеуказанных ошибок влекло за собой прекращение и возникновение прав ООО «Карнавал» на объекты недвижимости, в связи с чем реестровая ошибка была исправлена путем составления нового технического плана на объекты недвижимости, который был сдан в Управление Росреестра на основании заявления собственника объекта недвижимости. 

Учитывая заключение судебной экспертизы, а также заключение кадастрового инженера, принимая во внимание отсутствие доказательств проведения реконструкции и перепланировки и указание инженера на обратное, суд полагает факт наличия реестровой ошибки при постановке на кадастровый учет нежилого здания, как нежилого помещения, установленным.

Обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе уплата взносов на капитальный ремонт, может быть возложена на собственника нежилого помещения только в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения, если данное помещение и многоквартирный дом являются единым объектом капитального строительства.

В данном случае, спорный объект, принадлежащий ответчику, является самостоятельным объектом вещных прав и не имеет общего имущества с многоквартирным домом.

При этом ответчик признал требования частично, указав, что  помещение площадью 67,9 кв.м. с КН 39:15:141315:937, было ошибочно включено в состав отдельно стоящего здания и фактически используется в составе встроенного помещения площадью 89,6 кв.м., т.е. входит в состав многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Учитывая доводы ответчика, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд признает подлежащими удовлетворению требования о взыскании задолженности по оплате работ и услуг за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома исходя из расчета на площадь 67.9 кв.м. 

Представленный ответчиком расчет задолженности истцом не оспорен, судом проверен и признан обоснованным.

Платежное поручение, представленное ответчиком, об оплате задолженности в признанном размере, судом не учтено при вынесении решения, поскольку истцом данные денежные средства на день рассмотрения дела возвращены.

Руководствуясь статьями  167-170     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карнавал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме №53-57а по ул. Интернациональной в г. Калининграде за период с 01 ноября 2015 года по 30 апреля 2018 года в размере 34 650,51 рублей, судебные расходы в размере 710,33 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                             И.Л.Гурьева