АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-5994/2020

г. Тюмень

16 сентября 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев  в судебном заседании материалы дела по иску 

ООО «ИТН- Консалт»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании 63 898 рублей 03 копеек,

встречному иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1

к ООО «ИТН-Консалт»

о взыскании 52 544 рублей 31 копейки,

Третьи лица: ТСЖ «Уютный», индивидуальный предприниматель ФИО2

при ведении протокола помощником судьи Мрачковской Е.А.

при участии в заседании: 

представители истца: не явка,

представители ответчика: ФИО3 – по доверенности от 23.12.2019г.,

от третьих лиц: ФИО2 – паспорт (до перерыва), после перерыва не явилась.

От ТСЖ «Уютный»: не явка.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИТН-Консалт» (далее –ООО «ИТН-Консалт», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –ответчик) о взыскании задолженности по договору №1Т/19 аренды нежилого помещения от 13.07.2019г. в размере 13 225 рублей 81 копейки за период с октября по декабрь 2019г., 1 093 рубля 42 копейки пени за период с сентября 2019г. по декабрь 2019г., 42 800 рублей задолженности по оплате коммунальных услуг, 1 777 рублей 94 копеек пени за просрочку оплаты коммунальных услуг, 5 000 рублей неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора, 2 556 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования со ссылкой на ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части внесения арендной платы и коммунальных платежей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил отзыв на встречное исковое заявление. В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося  представителя истца.

Ответчик возражает против удовлетворения требований истца, заявил встречный иск о взыскании задолженности в размере 52 544 рублей 31 копейки.

Третье лицо в судебном заседании пояснила, что между ФИО2 и ООО «ИТН-Консалт» был заключен агентский договор №21 от 08.04.2019г. на основании которого она сдала в аренду ИП ФИО1 нежилое помещение. ФИО2 пояснила, что действительно была протечка кровли в нежилом помещении, ИП ФИО1 был сделан косметический ремонт. В счет возмещения понесенных ИП ФИО1 расходов, ООО «ИТН-Консалт» снизил размер ежемесячной арендной платы на следующий расчетный период. Также ООО «ИТН-Консалт» обращалось в ТСЖ «Уютный» для составления акта осмотра и причины залива.

Определением суда от 23 июля 2020 года встречное исковое заявление принято судом к производству.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 09 сентября 2020, судом был объявлен  перерыв до 16 сентября 2020 года до  15 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения требований истца в полном объеме, встречный иск просил удовлетворить. 

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении судебного заседания в отсутствие представителя истца. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося представителя истца.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Как следует из материалов дела, 08 апреля 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Агент) и ООО «ИТН-Консалт» (Принципал) был заключен агентский договор №21, согласно п.1.1. которого принципал поручает, а агент берет на себя обязательство осуществить поиск потенциальных арендаторов или покупателей на принадлежащий принципалу объект недвижимости с целью заключения принципалом договора аренды (субаренды) объекта или договора купли-продажи объекта с потенциальным арендатором или покупателем, найденным агентом, а принципал обязуется оказать содействие и выплатить агенту вознаграждение в порядке и на условиях предусмотренных договором. Объект Принципала расположен по адресу: 

<

...>/3 (п.1.2. Агентского договора). Площадь объекта составляет 193,4 кв.м. (п.1.3. Агентского договора). Вознаграждение агента в связи с подписанием предварительного или основного договора аренды (субаренды) 40 000 рублей (п.3.1.2. Агентского договора).

13 июля 2019 года между ООО «ИТН-Консалт» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор №1Т/19 аренды нежилого помещения, согласно п.1.1. которого  арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/3, общей площадью 19,4 кв.м.м для размещения магазина разливных напитков, спиртного бара. Помещение предоставляется арендатору с центральным отоплением, электрооборудованием, водоснабжением, канализацией и иными коммуникациями (п.1.2. Договора).  

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, согласно свидетельству №72 НД 867577 от 15.12.2010г., кадастровый номер 72:72-01/106/2006-231 (п.1.3. Договора).

Разделом 3 Договора аренды определены срок аренды и арендная плата. Срок аренды устанавливается с 15.07.2019 по 01.08.2022г. Ежемесячный размер арендной платы устанавливается из двух частей: основной в размере 50 000 рублей в месяц; компенсационной,  размер которой равен стоимости расходов по оплате коммунальных услуг.

Согласно п.2.2.4. Договора аренды арендатор обязан содержать помещение и его оборудование в исправном и нормальном санитарном состоянии, соблюдать  требования пожарной безопасности. Нести ответственность за сохранность собственных товарно-материальных ценностей, находящихся в арендуемом помещении, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в арендуемом помещении. Устранять за свой счет последствия неполадок, аварий коммуникаций, пожаров, произошедших по вине арендатора, используя соответствующие эксплуатационные службы, а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненным помещению и третьим лицам по вине арендатора (п.2.2.7. Договора аренды). 

Истец принятые на себя обязательства выполнил в полном объеме, нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды (л.д.21).

Как указывает истец, задолженность по арендной плате за период с октября 2019г. по декабрь 2019г. составляет 13 225 рублей 81 копейка, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с октября 2019 по декабрь 2019 составляет 42 800 рублей.

В адрес ответчика была направлена претензия от 24.12.2019 №97 о необходимости оплаты задолженности по Договору (л.д.50). 

10.01.2020г. в адрес истца ответчиком направлен ответ на претензию от 09.01.2019г. б/н, согласно которого ИП ФИО1 не признает сумму задолженности, просит вернуть обеспечительный платеж за вычетом компенсационной части арендной платы в размере 18 736 рублей 26 копеек  (т.1 л.д.106-107).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Поскольку арендная плата ответчиком за спорные периоды по договору аренды в полном объеме не оплачена, исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению. 

Правоотношения, возникшие на основании договоров, регулируются параграфом 1  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждена задолженность по арендной плате в размере 13 225 рублей 81 копейки, а также задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 42 800 рублей, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, суд считает, что задолженность в указанном размере подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.

За просрочку внесения арендных платежей истец также начислил неустойку в размере 1 093 рублей 42 копеек за период с 13.07.2019 по 24.12.2019, за просрочку оплаты коммунальных услуг истец начислил неустойку в размере 1 777 рублей 94 копеек за период с 13.07.2019 по 24.12.2019.

Согласно п.5.5. Договора в случае не внесения платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения пеню (неустойку), которая определяется законом или договором. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Проверив представленный расчет суд установил, что расчет произведен арифметически верно, размер начисленной неустойки составляет 2 871 рубль 36 копеек, в том числе: 1 093 рубля 42 копейки пени за просрочку уплаты арендных платежей, 1 777 рублей 94 копейки пени за просрочку оплаты коммунальных услуг (т.1 л.д.13).

Материалами дела подтверждается и Судом установлен факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты, что является основанием для применения к нему ответственности в виде неустойки, предусмотренной п. 5.5. Договора аренды. 

Учитывая изложенные нормы и обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 2 871 рубля 36 копеек подлежит удовлетворению в полном объеме.

Также истец заявил требование о взыскании  5 000 рублей неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора.

Согласно п.5.2.2. Договора аренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор по иным основаниям, уведомив арендодателя не позднее, чем за два месяца до даты расторжения. Если указанный срок уведомления не будет соблюден арендатором, он обязывается уплатить арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы.

Уведомление о досрочном расторжении договора было направлено ответчиком 21.10.2019г. в адрес истца и срок окончания договора в соответствии с указанным уведомлением был определен 20.12.2019г., в соответствии с п.5.2.2. Договора аренды.

Однако ответчик нарушил установленный срок расторжения договора и передал помещение истцу 02.12.2019 по акту приема-передачи.

В соответствии с п.4.4. Договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендатором каких-либо платежей (арендная плата, пени, штраф и пр.), причитающихся к взысканию с арендатора по настоящему договору, арендодатель вправе удержать такие начисления из обеспечительного платежа.

В соответствии с п.4.5. Договора аренды   истец направил уведомление от 02.12.2019 №95 об удержании из обеспечительного платежа части неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора в размере 45 000 рублей.

Таким образом, задолженность ответчика по уплате неустойки составляет 5000 рублей.

Требование истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойке за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 заявила встречный иск к ООО «ИТН-Консалт» о взыскании 52 544 рублей 31 копейки переплаты по договору аренды.

Во встречном исковом заявлении ИП ФИО1 ссылается на обнаруженные в ходе эксплуатации помещения недостатки в виде протечки кровли, нарушения работы канализационного колодца, возникновения в помещении мышей и тараканов. В связи с выявленными недостатками ИП ФИО1 направила 21.10.2019г. уведомление о расторжение договора аренды в адрес ООО «ИТН-Консалт».  

Арбитражный суд, изучив содержащиеся во встречном исковом заявлении и в отзыве на встречное исковое заявление доводы, выслушав в ходе судебного разбирательства представителей ответчика и третьего лица, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, считает встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Работы по устранению протечки кровли являются текущим ремонтом в соответствии с Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), а также Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88(р)), Ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденными приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446 (далее — ВСН 53-86(р)), Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем РФ (далее — МДК 2-04.2004).

Текущий ремонт здания, в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) отдельных элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (раздел II Правил N 170, приложение 1 ВСН 58-88(р)). Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, указан в Приложении 7 к Правилам N 170.

Пунктом 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Перечень основных работ по текущему ремонту приведен в приложении 7 ВСН 58-88(р), приложении 7 Правил N 170, приложении 2 МДК 2-04.2004, в который, в частности, входят все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д. (п. 3 "Крыши" приложения 7 ВСН 58-88(р)), а также работы по частичной замене рулонного ковра и замене (восстановлению) отдельных участков безрулонных кровель (п.п. 5 и 6 "Крыши" приложения 7 ВСН 58-88(р)).

Таким образом, работы по устранению протечки кровли являются обязанностью арендатора в соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ.

Нарушение работы канализационного колодца не относится к недостаткам помещения, т.к. в  арендованном помещении нет канализационных колодцев.

Канализационные колодцы относятся к внешним городским сетям, не являются коммуникациями, находящимися или относящимися к арендуемому помещению.

В материалах дела содержится письмо ТСЖ «Уютный» №24/АИТНК от 24.12.2019 года (т.1 л.д.105), которое содержит информацию о фиксации проблем работы системы канализации 10.09.2019 года и 25.09.2019 года и о выполнении работ по прочистке канализационного колодца, который относится к внешним сетям, не находится и не относится к арендуемому помещению. Письмо ТСЖ «Уютный» не подтверждает факта затопления помещения, и тем более не содержит и не подтверждает факта непригодности помещения для использования но назначению.

Кроме того в письме ТСЖ «Уютный» содержится информация, что представителям ТСЖ не предоставлен доступ к осмотру внутридомовых систем ИП ФИО1  Данные обстоятельства противоречат п.2.2.4 Договора аренды, по которому Арендатор обязан содержать Помещение и его оборудование в исправном и нормальном состоянии. 

С учетом положений статей 15, 309, 310, 393, 612, 614 ГК РФ истцом по встречному иску не представлено надлежащих и достаточных доказательств в обоснование исковых требований о возврате уплаченных по договору аренды средств. Совместно подписанные документы арендатором (истцом) и арендодателем (ответчиком) истцом в дело не представлены. Представленные истцом документы суд оценивает как недостаточные и не соответствующие статьям 606, 614, 612 ГК РФ. Обнаруженные недостатки должны были быть подтверждены и доказаны истцом по встречному иску посредством документов, составленных с участием арендодателя и арендатора. Как обоснованно указывает ответчик по встречному иску, арендованное имущество использовалось ИП ФИО1 по назначению.  

В деле имеется подписанный договор аренды и акт приема-передачи. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Истец по встречному иску просит взыскать с ответчика по встречному иску переплаченную арендную плату за октябрь 2019г. в размере 14 516 рублей 13 копеек (за период с 22.10.2019 по 31.10.2020) за вычетом компенсационной части за октябрь 2019г. в размере 6 971 рубля 82 копеек (за период с 22.10.2019 по 31.10.2020), а также  обеспечительный платеж в размере 45 000 рублей, в связи с чем переплата составила: 14 516 рублей 13 копеек – 6 971 рубль 31 копейка=7 544 рубля 31 копейка+45 000 рублей= 52 544 рубля 31 копейка.

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендатор не мог использовать помещение в связи с протечкой кровли, возникновением неприятного запаха, появлением мышей и тараканов, в связи с чем в указанный период помещение не отвечало условиям договора аренды и не могло использоваться арендатором в полном объеме по своему назначению.

Указанные доводы истца подлежат отклонению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.2.2.7. Договора аренды арендатор обязан устранять за свой счет последствия неполадок, аварий коммуникаций, пожаров, произошедших по вине арендатора, используя соответствующие эксплуатационные службы, а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненных помещению и третьих лицам по вине арендатора.

При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю (п.2.2.8. договора аренды). 

Исходя из условий договора, имея ввиду фактическое использование помещения ответчиком в качестве магазина разливных напитков и спортивного бара, обязанность по обеспечению сохранности помещения, соблюдения санитарно – гигиенических норма и правил (т.е. исключение появления грызунов и тараканов), находящихся на объекте коммуникаций и оборудования, возложена на арендатора, что, в свою очередь, исключает обязанность арендодателя принимать меры по текущему ремонту кровли, ремонту канализационного колодца, а также дератизации крыс и тараканов. Как следует из материалов дела и подтверждается письмом ТСЖ «Уютный» от 24.12.2019г., нарушение канализационного колодца произошло не по вине арендодателя.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 13.07.2019г. и 02.12.2019г., арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество в состоянии, удовлетворяющем арендатора/арендодателя, соответствующем условиям договора. Помещение при его передаче пригодно для использования по назначению.

Поскольку истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что состояние переданного ответчиком истцу помещения в аренду после заключения договора аренды изменилось, а также относимые и допустимые доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, препятствующих пользованию арендованным имуществом в спорный период, основания для уменьшения арендной платы и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, по оплате государственной пошлины в размере 2 556 рублей подлежат взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «ИТН-Консалт».

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, государственная пошлина по встречному исковому заявлению относится на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд                

Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «ИТН-Консалт» 13 225 рублей 81 копейку – долга, 42 800 рублей- долга по коммунальным услугам, 2 871 рубль 36 копеек - пени, 5000 рублей – неустойки, 2 556 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

           Макаров С.Л.