969/2023-200976(1) 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12  

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 № 09АП-35891/2023

Дело № А40-227861/22

г. Москва

24 июля 2023г.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2023г. Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2023г. 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко, судей Д.В. Пирожкова, О.Н. Лаптевой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стройлит"  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2023 по делу № А40227861/22,  

иску общества с ограниченной ответственностью "Стройлит" (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Стоун Тауэрс" (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>),  

об уменьшении суммы штрафа, взыскании задолженности, при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 по доверенности от 20.11.2020, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.09.2021,   

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройлит" (далее - истец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью "Стоун Тауэрс" (далее - ответчик) об уменьшении  суммы штрафа, начисленного в соответствии с п. 9.1.2.3 договора купли-продажи  будущей недвижимости № В14-6 от 13.11.2020 до 725 494 руб. 16 коп., взыскании  задолженности в размере 15 173 645 руб. 24 коп.(с учетом уточнений, принятых судом  в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Решением суда от 24.04.2023 удовлетворении исковых требований отказано. 

 ООО "Стройлит", не согласившись с решением суда, подало апелляционную  жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.  

 В своей жалобе заявитель указывает на ошибочную квалификацию  арбитражным судом первой инстанции договорного штрафа, в качестве платы за  односторонний отказ от договора.  

 Ссылается на необоснованность вывода арбитражного суда первой инстанции о  соразмерности договорного штрафа последствием нарушения обязательства.  

 Также указывает на то, что Арбитражным судом первой инстанции не дана  оценка представленным истцом доводам и доказательствам, свидетельствующим о  несоразмерности договорного штрафа последствия нарушения обязательства.  

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить,  исковые требования удовлетворить в полном объеме.  

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы  поддерживает в полном объеме.  

Ответчик с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и  обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Как усматривается из материалов дела, между истцом (покупатель) и  ответчиком (продавец) 13.11.2020г. был заключен договор купли-продажи будущей  недвижимости № В14-6, по условиям которого продавец обязуется передать в  собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое  помещение ориентировочной общей площадью 279,1 кв.м., которое будет расположено  на 14 этаже объекта - нежилого здания, строительство здания осуществляется  продавцом в качестве застройщика на земельном участке по адресу: 

<

...> (п. 2.1, 1.1.3). План расположения объекта на этаже (проектный  номер В14-6) содержится в приложении № 1 к договору.  

Цена договора определяется исходя из стоимости одного квадратного метра  нежилого помещения (по тексту договора именуется «недвижимость» - п. 1.1.9) в  размере 284 828,72 руб. за 1 квадратный метр и составляет 79 495 697 руб. (п. 4.1, 4.2).  Цена договора подлежит уточнению дважды: при определении ориентировочной  площади недвижимости на основании проектной документации (п. 4.3.1), при  определении окончательной точной площади недвижимости на основании обмеров  построенного объекта (п. 4.3.2).  

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 03.03.2021 к договору, цена  договора уточнена вследствие уточнения общей площади нежилого помещения (279,2  кв.м) и составила 79 524 178,62 руб.  

Порядок внесения платы за объект определен п. 4.4 договора. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от  договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено  управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора  (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного  уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами,  иными правовыми актами или договором.  

В соответствии с п. 9.1.2.3 договора, досрочное расторжение договора возможно  в случае просрочки исполнения покупателем любого из обязательств, установленных п.  4.4.5-4.4.11 договора, более чем на 14 календарных дней; в этом случае продавец  вправе направить покупателю уведомление об одностороннем отказе от договора, при  этом покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 20% от цены договора, в  указанном случае денежные средства, поступившие от покупателя в счет оплаты цены  договора на дату одностороннего отказа продавца от договора, за вычетом суммы  штрафа в указанном размере, подлежат возврату продавцом на расчетный счет  покупателя в течение 30 дней с даты получения покупателем уведомления об  одностороннем отказе продавца от договора.  

В связи с нарушением сроков оплаты, на основании п. 9.1.2.3 договора,  ответчиком в адрес истца было направление уведомление исх. № 188 от 08.02.2022 года  об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи с удержанием суммы  штрафа в размере 15 899 149,40 руб., что составляет 20% цены договора и 42,46%  суммы денежных средств, уплаченных истцом по договору, а также возвращена сумма  неустойки, начисленной в связи с просрочкой внесения платежей по указанному  договору.  

На день расторжения договора период просрочки по оплате составил 42 дня,  сумма задолженности 2 862 742 руб.  

Полагая, что сумма начисленного штрафа несоразмерна нарушенному  обязательству истец обратился с настоящим иском.  

Пунктом 8.6 договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение,  установленных п. 4.4, 4.5 договора сроков внесения платежей в виде неустойки в  размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.  Следовательно, договором предусмотрена ответственность покупателя за неисполнение  денежных обязательств в виде сочетания пени и штрафа.  

В связи с несоразмерностью размера штрафа последствиям нарушения  обязательств, истцом в порядке ст.333 ГК РФ заявлены требования об уменьшении  размера штрафа до 725 494 руб. 16 коп., и соответственно взыскании задолженности в  размере 15 173 645 руб. 24 коп., которые были удержаны в счет оплаты штрафа.  

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в  адрес ответчика направлена претензия от 19.09.2022, в которой содержится требование  о возврате части штрафа, удержанного по договору. Претензия оставлена без  удовлетворения.  

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется  различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 79 постановления  Пленума от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств", в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета  должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы  основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к  списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления  самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). В  то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не  вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ  (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что  перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду  злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.  

Согласно изложенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской  Федерации допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с  требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в  названном постановлении не является исчерпывающим, так как закон не содержит  прямого запрета на предъявление должником кредитору такого требования.  

Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 17 Обзора судебной  практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг,  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.09.2017.  

Данный способ защиты направлен на установление правовой определенности в  отношениях между сторонами обязательства в части суммы, подлежащей уплате  неустойки (штрафа), изначальный размер которой должник считает чрезмерным.  

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.  

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства  представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.  

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей  уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения  обязательства.  

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря  2000 года N 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает  неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры  имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а  право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее  несоразмерности последствиям нарушения обязательств.  

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств,  средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих  обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном  случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение  суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств;  длительность неисполнения обязательств и др. К последствиям нарушения  обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные  средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные  или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с  законодательством и договором.  

При этом уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей  уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в  исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в  предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором  необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).  

Таким образом, в отношении истца - лица, осуществляющего  предпринимательскую деятельность, добровольно принявшего на себя обязанность по  оплате неустойки (штрафа) в случае нарушения условий договора (статья 421 ГК РФ),  такая договорная неустойка может быть снижена в исключительных случаях, если  будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может  привести к получению кредитором необоснованной выгоды.  

Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям  нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать  оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств  конкретного дела.  

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из  своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о  недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи  10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.  

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд  должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с  учетом всех обстоятельств дела.  

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных  возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям  вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в  соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у  

присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить  аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.  

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также  необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс  интересов сторон.  

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, содержащейся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума от 14.03.2014 N 16  "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что:  

- при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и  содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и  существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые  договорные условия),  

- контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного  содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора),  суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского  кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув  соответствующий договор по требованию такого контрагента.  

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О  некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о  заключении и толковании договора" разъясняется, что условия договора подлежат  толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского  законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ,  законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их  общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим  разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует  из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Из буквального толкования пункта п. 9.1.2.3 договора, в совокупности с  условиями договора, указанными в пунктах раздела 8 договора, следует, что  установленный пунктом п.9.1.2.3 договора штраф следует квалифицировать как  компенсационную выплату в соответствии с положениями пункта 3 статьи 310  Гражданского кодекса Российской Федерации за досрочное расторжение договора  купли-продажи.  

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым  предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем  порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ  

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные  законом или договором способы обеспечения обязательств, в том числе  предусматривающие право Истца удерживать штраф в качестве возмещения при  досрочном расторжении договора, что направлено на обеспечение исполнения  Ответчиком условий договора и гарантирующего законные интересы Истца при  исполнении договора.  

Таким образом, условия договора в целом соответствуют правовой цели  обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая выкупную  стоимость помещения, а также плату за нарушение условий обязательства, повлекших  односторонний отказ от договора.  

Исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон, суд учитывает, что  при расторжении договора продавец не получил денежной суммы за проданное  имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать  при заключении договора.  

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной  предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии  обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет  произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение,  вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения  этого обязательства и потребовать возмещения убытков.  

В данном же случае право ответчика на отказ от договора обусловлено  исключительно ненадлежащим исполнением самим же истцом принятых на себя  обязательств по внесению платы.  

С учетом указанных обстоятельств, Арбитражный суд Москвы признал размер  штрафа соразмерным последствиям нарушенных обязательств, в связи с чем исковые  требования удовлетворению не подлежат.  

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей  сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная  коллегия не находит оснований для ее удовлетворения в силу следующего.  

Положения п.9.1.2.3. Договора купли-продажи будущей недвижимости № В14-6  (далее - Договор), предусматривающие право Ответчика (Продавца по Договору) на  отказ от Договора в случае нарушения Истцом (покупателем по Договору) своих  обязательств по Договору, с одновременной обязанностью Истца уплатить Ответчику  штраф в размере 20% от цены Договора, не противоречат нормам действующего  законодательства.  

Реализация Ответчиком своего права на отказ от Договора, предусмотренного  п.9.1.2.3. Договора, связано с неоднократным нарушением Истцом своих обязательств  по Договору. Условие Договора о штрафе направлено на обеспечение исполнения  Покупателем своих обязательств по Договору и одновременно служит для Продавца  гарантией компенсации всех негативных последствий досрочного прекращения  Договора.  

Согласно п.74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7  (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского  кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств",  возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан  доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе  представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения  обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и  осмотрительно.  

При рассмотрении дела Ответчик указывал, что по условиям Договора Истцу  была предоставлена рассрочка по оплате цены Договора сроком почти на два с  половиной года. При этом цена помещения, являющегося предметом Договора,  установлена Ответчиком твёрдой на весь срок действия Договора и не подлежала  изменению. Ответчик не требовал с Истца залога в обеспечение выплат по рассрочке, а  стоимость предоставленной Ответчиком рассрочки установлена для Истца более  низкой по сравнению со стоимостью банковского кредита.  

Таким образом, Ответчик предоставил Истцу выгодные финансовые условия для  покупки помещения, принимая на себя существенные финансовые риски.  

 Эти риски Ответчик рассматривал для себя как допустимые при условии  надлежащего соблюдения Истцом условий Договора.  

Однако в случае нарушений Истцом условий Договора, повлекших отказ  Ответчика от Договора, баланс интересов сторон Договора нарушается, ставя  Ответчика в значительно более невыгодное положение, чем то, в котором оказывается  Истец.  

Так, в результате прекращения Договора Ответчик не только не получил ту  сумму, которую рассчитывал получить от продажи помещения, но у Ответчика  возникла необходимость заново продавать являющееся предметом Договора  помещение, но уже на значительно более сложных условиях, в частности, с более  высокой ценой продажи, рост которой обусловлен увеличением строительной  готовности здания за прошедшие с даты заключения Договора 15 месяцев.  

Сложность продажи при таких условиях связана с тем, что для потенциальных  покупателей инвестиционная привлекательность объектов недвижимости снижается по  мере увеличения их стоимости, которая, в свою очередь, объективно растёт по мере  строительной готовности объекта строительства.  

В связи с этим после прекращения Договора Продавцу всегда требуется  затратить значительно больше усилий и понести дополнительные расходы для продажи  выросшего в цене помещения, в том числе прямые и косвенные расходы на рекламу,  маркетинг, оплату труда сотрудников, выплату комиссии агентам по продаже  недвижимости, чем это было при продаже помещения Истцу по минимальной цене.  

В настоящем деле повторный процесс продажи помещения после расторжения  Договора занял у Ответчика почти год. Ответчиком представлены суду документы,  подтверждающие соразмерность удержанного с Истца штрафа неблагоприятным  последствиям расторжения Договора для Ответчика.  

В соответствии с п.73. указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ  бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора  возлагается на должника.  

Однако доказательств явной несоразмерности взысканного с Истца штрафа  последствиям досрочного прекращения Договора для Ответчика и необоснованности  выгоды Ответчика, Истцом суду не представлено.  

Принятое судом решение основано на полном и всестороннем исследовании  всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; доводы,  изложенные в апелляционной жалобе Истца, уже были предметом рассмотрения в суде  первой инстанции и получили в решении надлежащую оценку.  

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что  доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и  обоснованного решения суда.  

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2023 по делу № А40227861/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Ю.Н. Кухаренко  

Судьи: Д.В. Пирожков  

 О.Н. Лаптева