Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-25442/17

город  Волгоград

23 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2017 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи  Репниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поляковой М.Н., 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью «Комплексстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании денежных средств, 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 16.08.2017,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 01.09.2017,

от третьего лица – ФИО1, доверенность от 8.08.2017

В арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Волгограда (далее – истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комплексстрой»  (далее – ООО «Комплексстрой», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 852 469,48 рублей за период с 1 апреля 2017 года по  31 мая 2017 года.

  Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал ввиду недоказанности истцом размера арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, суд 

У С Т А Н О В И Л:

14 мая 2007 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Комплексстрой» (Арендатор) заключён договор № 7463 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:03 00 74:0023 площадью 38 023 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им.Землячки, 94, для строительства капитального объекта – комплекса сооружений по обслуживанию автомобилей, сроком на 3 лет с 8 мая 2007 года по 8 мая 2010 года. 

Договор прошел государственную регистрацию 10.07.2007.

Изменением от 27.04.2011 к договору аренды от 14.05.2007 № 7463 стороны продлили срок аренды земельного участка для строительства капитального объекта до 19.04.2012.

Изменением от 23.05.2012 к указанному договору аренды срок аренды земельного участка продлен сторонами до 15.09.2012.

В 2010-2011 годах зарегистрировано право собственности ООО «Комплексстрой» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке: здание автосалона БМВ, административно-производственный корпус, здание котельной и ТП; 5 февраля 2010 года выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно статье 606 Гражданского кодека Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.п. 2.2 - 2.7 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8 договора, ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.  За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы (в редакции изменения от 07.05.2010 к договору аренды земельного участка от 14.05.2007 № 7463).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Учитывая пункт 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12403/09.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п, вступившим в силу 1 апреля 2017 года, внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В частности, добавлен пункт 1.5.7, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно п.2 Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01 апреля 2017 г., осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления) с 01 апреля 2017 г. с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01 апреля 2017 г.

На основании указанных норм Администрация Волгограда произвела расчет арендной платы за апрель и май 2017 года исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 76 806 460 рублей и ключевой ставки Центробанка в размере 9,75%, действующей на 1 апреля 2017 года.

Годовой размер арендной платы составил 7 488 629,85 рублей, ежемесячная сумма платежа – 624 052,49 рублей.

Из расчета истца следует, что задолженность по арендной плате за период с 1 апреля 2017 года по 31 мая 2017 года с учетом частичной уплаты составляет 852 469,48 руб.

Ответчик не согласился с размером начисленной арендной платы, указав на то, что в постановлении Администрации Волгоградской обл. от 20.03.2017 N 135-п не определена дата, по состоянию на которую подлежит установлению рыночная стоимость земельного участка. Истец не обосновал необходимость определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.12.2016.

Суд считает, что доводы ответчика не являются основанием для вывода о завышении истцом размера годовой арендной платы.

В пункте 1.5.7 постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п с учетом изменений, внесенных постановлением от 20.03.2017 N 135-п, указано, что годовая арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка в размере 76 806 460 рублей истец представил отчет № 768 об оценке земельного участка, составленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 15 декабря 2016 года на основании муниципального контракта № 15 от 24 ноября 2016 года.

Судом установлено, что содержание указанного отчета соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в которой предусмотрены требования к отчету.

В соответствии со ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с части 1 статьи 65 АПК РФ стороны должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в подтверждение своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком не представлено доказательств того, что отчет № 768 содержит недостоверные сведения, и что установление даты определения рыночной стоимости не соответствует требованиям нормативных актов и повлекло завышение рыночной стоимости земельного участка.

Суд принимает во внимание, что ООО «Комплексстрой» в 2016 году в судебном порядке оспаривало кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:03 00 74:0023.

Вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 22 декабря 2016 года по делу № 3а-899/16 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:03 00 74:0023 площадью 38 023 кв. метров, расположенного по адресу: г.Волгоград, ул.им.Землячки, 94, разрешенное использование: для размещения комплекса сооружений по обслуживанию автомобилей, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 101 445 000 рублей.

Как следует из решения суда, рыночная стоимость в указанном размере определена заключением судебной экспертизы № 16/015СЭ от 9 декабря 2016 года, проведенной экспертом ООО «Независимая экспертная оценка Волга» по состоянию на 1 января 2015 года. 

Таким образом, судебной экспертизой определена рыночная стоимость земельного участка в большем размере, чем определено МУП «ЦМБТИ» на основании договора с Администрацией Волгограда.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка на 15 декабря 2016 года или на какую-либо другую дату составляла меньшую сумму, чем примененная Администрацией для целей исчисления арендной платы (76 806 460 рублей), ответчиком не представлено.

Ответчик указывает на то, что оценщик неправомерно применил в качестве аналогов объекты с датой их экспозиции 10 июля 2014 года и 22 августа 2014 года, не обосновав возможность применения таких архивных объявлений.

Однако на странице 35 отчета содержится обоснование применения данных об объектах-аналогах за 2014-2015 годы. В частности, указано, что по данным «Исследования рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области», выполненного ООО «Н-стиль пресс» посредством информационно-аналитического портала «34 Маркет» по состоянию на 1 июля 2016 года, в 2014-2015 годах рынок недвижимости стагнировал, изменения цен фактически не происходило, та же тенденция ожидается и в 2016 году. 

При таких обстоятельствах суд признает правильным расчет арендной платы, подлежащей перечислению ООО «Комплексстрой» за апрель-май 2017 года, в связи с чем заявленные требования о взыскании задолженности в размере 852 469,48 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с удовлетворением исковых требований, государственная пошлина в размере 20 049 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Администрации Волгограда удовлетворить.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комплексстрой» в пользу Администрации Волгограда задолженность по арендной плате в размере 852 469,48 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комплексстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 049 рублей.

      Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца с даты  его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                   В.В. Репникова