Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А10-7206/2021

г. Чита

25 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2024 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,

судей Корзовой Н.А., Луценко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 1 ноября 2023 года по делу № А10-7206/2021 по заявлению ФИО1 о разрешении разногласий

в деле по заявлению о признании ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...> Бурятской АССР, ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, зарегистрированного по адресу: 

<

...>) банкротом,

установил:

решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.07.2022 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО2.

Определением суда от 14.06.2022 в реестр требований кредиторов должника с очередностью удовлетворения в третью очередь, как требования, обеспеченные залогом имущества должника – квартиры, общей площадью 232,9 кв.м., расположенной по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 03:24:031804:3433, номер государственной регистрации ипотеки: 03:24:031804:3433-03/055/2019-3 от 04.12.2019, и 1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1709,0 кв.м., расположенного по адресу г. Улан-Удэ, ул. Тобольская, д.103, кадастровый номер: 03:24:031804:276, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых домов, номер государственной регистрации ипотеки: 03:24:031804:276-03/048/2019-6 от 04.12.2019, включены требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в сумме 8 663 568 рублей 50 копеек задолженности по кредитному договору 

<

***> от 22.11.2019, в том числе: 8 636 593 рубля 93 копейки – основной долг, 26 974 рубля 57 копеек – просроченные проценты. Обязательства по кредитному договору № В-11-645и от 01.12.2011 признаны общими обязательствами бывших супругов ФИО3 и ФИО4.

11.12.2022 финансовым управляющим опубликовано сообщение № 10298483 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

21.12.2022 должник ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о разрешении разногласий с финансовым управляющим и залоговым кредитором – ПАО «Сбербанк России» в части определения начальной продажной стоимости предмета залога, установлении ее в размере рыночной. В обоснование должник указывает, что он не согласен с начальной продажной ценой предмета залога, поскольку цена залога занижена, не соответствует реальной рыночной стоимости.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 01.11.2023 разрешены разногласия должника - ФИО1 с финансовым управляющим и залоговым кредитором – ПАО «Сбербанк России» в части определения начальной продажной стоимости предмета залога. Для определения начальной цены продажи имущества, находящегося в залоге у кредитора - ПАО «Сбербанк России», определено учитывать рыночную стоимость, определенную согласно экспертному заключению №22/2023, проведенному ООО «Регион-Эксперт».

Не согласившись с принятым судебным актом по делу, ФИО1 обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на занижение цены имущества,  ее несоответствия реальной рыночной стоимости; на несогласие с выводами эксперта в проведенной судебной экспертизе; на наличие иных характеристик недвижимого имущества, зафиксированных в новом техническом паспорте и отраженных в ЕГРН: вместо «квартира» - «блок жилого дома» и вместо площади «232,9 кв.м.» - «278,9 кв.м»; на несогласие с выводами суда об отказе в поведении дополнительной экспертизы.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 по настоящему делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить определение суда первой инстанции без изменения.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Определением председателя третьего судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024 в составе суда, рассматривающего настоящее дело, произведена замена судьи Кайдаш Н.И. на судью Луценко О.А.

Определением председателя третьего судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 в составе суда, рассматривающего настоящее дело, произведена замена судьи Жегаловой Н.В. на судью Корзову Н.А.

При таких обстоятельствах в силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.

В судебном заседании 01.10.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.10.2024.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.12.2022 финансовый управляющий опубликовал  сообщение № 10298483, содержащее полученное от залогового кредитора ПАО «Сбербанк России» Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО1:

- лот № 1 - квартира, общей  площадью 232,9 кв.м., расположенная по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 03:24:031804:5095 (03:24:031804:3433), -1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1709,0 кв.м., расположенного по адресу  г. Улан-Удэ,  ул.  Тобольская,  д.103,  кадастровый номер:  03:24:031804:276,  категория:  земли  населенных пунктов,  вид  разрешенного  использования:  для строительства многоквартирных жилых домов. Начальная цена – 16 780 000 рублей.

Должник, обратившись с заявлением о разрешении разногласий, указал на несогласие с определенной финансовым управляющим и залоговым кредитором начальной цены продажи реализуемого недвижимого имущества.

Судом первой инстанции по ходатайству должника в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу рыночной стоимости названного недвижимого имущества на дату проведения экспертизы.

Согласно выводам эксперта 22/2023 ООО «Регион-Эксперт», содержащимся в экспертном заключении по результатам проведённой судебной экспертизы, рыночная стоимость

-квартиры общей площадью 232,9 кв.м., по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 03:24:031804:3433, составляет по состоянию на 14.04.2023 – 15 320 000 рублей;

-1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1709,0 кв.м., по адресу  г.  Улан-Удэ,  ул.  Тобольская,  д.103,  кадастровый номер:  03:24:031804:276, по состоянию на 14.04.2023 составляет – 256 625 рублей.

Доводы должника о составлении им нового технического плана и внесении изменений в ЕГРН в части наименования и площади объекта недвижимости после выявления фактического несоответствия экспертом, а также ходатайство о проведении дополнительной экспертизы, заявлялись в суде первой инстанции, вместе с тем, были отклонены судом, ввиду различных кадастровых номеров объектов и отсутствия сведений об образовании одного объекта из другого. Суд первой инстанции не установил фактов, позволяющих идентифицировать объекты как один.

Апелляционный суд установил, что в ЕГРН содержатся сведения о спорном помещении (квартире) кадастровый номер: 03:24:031804:3433, площадью 232,9 кв.м., где указано, что объект недвижимости снят с кадастрового учета 08.06.2022. И в эту же дату – 08.06.2022 по этому же адресу зарегистрирован иной объект – с кадастровым номером 03:24:03184:5095, площадью 278,9 кв.м. При этом кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован объект, одинаков по указанным объектам: 03:24:031804:5004. При перерегистрации объекта, помимо площади, изменилось его наименование: вместо «квартира» - «блок жилого дома», и соответственно этому внесены корректировки в адрес: вместо: «

<

...>» указано «

<

...>».

Кроме того, в выписке ЕГРН, содержащей сведения о зарегистрированных правах, по объекту с измененными характеристиками в части наименования и увеличения площади, указано на сохранение за объектом ограничения – ипотеки в силу закона, действующей с 04.12.2019 по договору купли-продажи от 22.11.2019. Другой номер ипотеки и дата ее государственной регистрации соотносится с датой обновленных сведений по объекту (08.06.2022).

Изложенное подтверждает доводы должника о последующей корректировке сведений об объекте недвижимости в ЕГРН в части названных характеристик.

Апелляционным судом на основании ходатайства заявителя апелляционной жалобы назначена дополнительная экспертиза  по установлению рыночной стоимости недвижимого имущества:

- блок жилого дома, общей  площадью 278,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 03:24:031804:5095 (03:24:031804:3433);

- 1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1709,0 кв.м., расположенный по адресу  г. Улан-Удэ,  ул.  Тобольская,  д.103,  кадастровый номер:  03:24:031804:276,  категория:  земли  населенных пунктов,  вид  разрешенного  использования:  для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно заключению эксперта от 12.07.2024 №29/2024 рыночная стоимость блока жилого дома – 22 994 000 руб., 1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок – 495 375 руб.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, является достаточно ясным и полным, не вызывают сомнений в его обоснованности, а противоречий, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, не установлено, соответственно, судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключение эксперта, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (Обзор судебной практики N 3 (2019)).

Норма права, изложенная в подпункте четвертом пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, содержит императивное требование, определяющее действия суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества, которые заключаются в том, что суд должен установить таковую в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога.

Указанная цена, определенная в соответствии с требованиями законодательства, обеспечивает возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества.

При этом документального подтверждения того, что утверждение начальной цены предмета залога, в размере равном 80% от рыночной стоимости определенной экспертом в соответствии с заключением от 12.07.2024, может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи имущества, находящегося в залоге, в материалы дела не представлено.

Таким образом, начальная стоимость продажи залогового имущества должна быть определена Положением о продаже имущества должника в размере 18 791 500  рублей, то есть в размере 80% от стоимости имущества, определенной экспертом в соответствии с заключением.

При этом, действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств. Спорное имущество должника подлежит реализации путем проведения торгов. С учетом изложенного, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Кроме того, при реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. То есть итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", всегда будет приблизительной (вероятной), основанной на определенной доле условностей и допущений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд разрешает разногласия в данной части путем установления начальной продажной цены имущества должника ФИО1 в размере 18 791 500 рублей на указанное имущество.

По изложенным основаниям обжалуемое определение подлежит отмене в части установления начальной продажной цены имущества должника.

На счет ООО «Регион-Эксперт» подлежит перечислению оплата за судебную экспертизу по делу № А10-7206/2021 в размере 35 000 руб.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 268 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 1 ноября 2023 года по делу № А10-7206/2021 изменить в части установления начальной продажной цены имущества должника, изложив резолютивную часть определения в следующей редакции.

Установить начальную продажную цену имущества должника ФИО1 в размере 18 791 500 рублей на следующее имущество:

- блок жилого дома, общей  площадью 278,9 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 03:24:031804:5095 (03:24:031804:3433);

- 1/8 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1709,0 кв.м., расположенный по адресу  г. Улан-Удэ,  ул.  Тобольская,  д.103,  кадастровый номер:  03:24:031804:276,  категория:  земли  населенных пунктов,  вид  разрешенного  использования:  для строительства многоквартирных жилых домов.

Перечислить на счет общества с ограниченной ответственностью «Регион-Эксперт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 111397, г. Москва, Вн. Тер. 

<

...>, помещ. 6Н/11) оплату за судебную экспертизу по настоящему делу в размере 35 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия путем подачи жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                 А.В. Гречаниченко

 

Судьи                                                                                               Н.А. Корзова

 

О.А. Луценко