АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-3143/2021

г. Киров

31 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 31 августа 2022 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Славинского А.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 612960, Россия, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610004, Россия, 

<

...>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Единый кассовый центр города Вятские Поляны», ФИО2

об обязании выполнить действия и взыскании 54 000 рублей 00 копеек

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 10.01.2022

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 20.12.2021,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 11.03.2021, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (далее - ответчик) с требованиями:

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу установить на кухне в квартире № 3 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - МКД) дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 26 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 32 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 33 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу установить во всех оконных блоках квартир № 1-46, 48-50, 52-56 МКД вентиляционные клапаны в соответствии с проектной документацией на строительство МКД;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать в управляющую компанию по акту рамки оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья МКД;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести ремонт бетонной отмостки к цоколю здания МКД, обеспечив ее герметичное примыкание к станам здания;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу провести герметизацию монтажных швов на стыках железобетонных панелей МКД;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу разработать инструкцию по эксплуатации МКД, соответствующую требованиям Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, Приказа Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 и передать ее в бумажном и электронном виде под роспись истцу, в муниципальный архив и жителям дома;

- взыскать с ответчика 54 000 рублей 00 копеек штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного контрактом;

- взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по муниципальным контрактам купли-продажи квартир.

Определением суда от 27.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Единый кассовый центр города Вятские Поляны» (далее – МУП «ЕКЦ»), ФИО2 (далее – ФИО2).

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признает.

Третье лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. МУП «ЕКЦ» представило отзыв от 26.05.2022. ФИО2 представила отзыв от 17.05.2022, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании установлено следующее.

12.10.2018 истцом в эксплуатацию введен МКД, застройщиком которого являлся ответчик (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2018 № 43-RU43301000-29-2018).

В ноябре 2018 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключены муниципальные контракты на покупку 54 квартир в МКД, акты приема-передачи квартир подписаны без замечаний, оплата за квартиры произведена в полном объеме. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из пояснений истца следует, что в ходе эксплуатации квартир жильцами МКД выявлены недостатки:

- повышенная влажность в квартирах;

- холодные батареи отопления в зимнее время года, холодные и влажные стены;

- запах канализации.

29.09.2020 истцом произведено обследование МКД, по результатам которого составлен акт от 29.09.2020 № 203. В акте зафиксированы вышеуказанные недостатки: практически во всех квартирах повышенная влажность, не работает вентиляция, ощущается запах канализации, наблюдается присутствие плесени на стенах и подоконниках, на окнах конденсат, холодные батареи в зимнее время года.

Акт от 29.09.2020 № 203 истцом был направлен в адрес ответчика с требованием устранить выявленные недостатки, однако требования истца остались без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения сторон основаны на муниципальных контрактах, предметом которых является купля-продажа квартир для муниципальных нужд (для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда).

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктами 4.1. муниципальных контрактов предусмотрено, что требования к качеству и безопасности жилого помещения следующие: жилое помещение должно иметь надлежащее санитарное и техническое состояние (соответствие требованиям Федеральных законов № 52-ФЗ, № 123-ФЗ, СНиП 21-01-97, СНиП 23-05-95, СНиП 41-01-2003, СНиП 2.04.01- 85), позволяющее его нормальную эксплуатацию, быть свободным и подготовленным к заселению, отвечать установленным строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам и техническим регламентам.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Пунктом 6.1.5. муниципальных контрактов предусмотрено, что в случае выявления покупателем недостатков передаваемого (переданного) жилого помещения, продавец обязан устранить за свой счет такие недостатки в течение одного месяца с даты получения уведомления (претензии).

Предметом иска является требование истца устранить недостатки в квартирах МКД, основанное на ненадлежащем исполнении обязательств по муниципальным контрактам купли-продажи квартир.

Относительно требований истца об установке дополнительных радиаторов отопления, вентиляционных клапанов суд приходит к следующему.

Определением суда от 13.01.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 (далее - эксперт); перед экспертом были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли МКД проектной документации в части отопления и вентиляции?

2. Определить причины возникновения недостатков в части отопления и вентиляции МКД, если таковые имеются?

3. Определить возможные причины пониженной температуры и повышенной влажности в квартирах МКД?

При ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что МКД не соответствует представленной рабочей документации на строительство в части устройства систем отопления и вентиляции. Экспертом пояснено, что в ряде квартир количество секций отопительных приборов больше или меньше предусмотренных проектной документацией. Экспертом зафиксированы изменения в конфигурации присоединения отопительных приборов квартир к системе отопления МКД, в подвале также присутствуют признаки ремонтных работ (замена полипропиленовых труб, частично удалена и не восстановлена теплоизоляция труб, местами заменена теплоизоляция). 

Относительно системы вентиляции эксперт пояснил, что конструкция оголовков вентиляционных шахт измена с прямоугольных зонтов на круглые дефлекторы; в ряде квартир вытяжные отверстия заглушены или заужены, отсутствуют вентиляционные решетки; на ряде вытяжных отверстий установлены непредусмотренные рабочей документацией электрические вентиляторы и кухонные вытяжки.

О причинах возникновения недостатков в части отопления и вентиляции (второй вопрос) эксперт пришел к выводу, что по системе отопления такими причинами являются:

- внесение изменений в конфигурацию присоединений отопительных приборов и увеличение количества секций на отопительных приборах;

- выполнение ремонтных воздействий на системе отопления;

- нарушение целостности теплоизоляции труб в техническом подполье.

Эксперт отметил, что указанные причины появились вследствие действий самих жильцов МКД либо по их инициативе, при этом ремонтные работы выполнены без подтверждения их качества и без проведения балансировки системы отопления по завершению работ.

Причинами возникновения недостатков в части вентиляции эксперт назвал:

- нестабильно работающая система вентиляции квартир, вызванная перекрытием или заужением вытяжных отверстий (в том числе, установка в вытяжные отверстия электровентиляторов и (или) присоединение кухонных вытяжек);

- отсутствие своевременной очистки решеток на вытяжных отверстиях от накопленного мусора;

- отсутствие регулярного проветривания, в том числе, пустующих квартир.

При ответе на третий вопрос возможными причинами пониженной температуры и повышенной влажности в квартирах МКД эксперт назвал:

- низкие параметры теплоносителя системы отопления в периоды активного выхода технологической влаги из строительных конструкций и элементов отделки МКД в отопительные периоды 2018 – 2020 годов;

- невыполнением мероприятий по подготовке и обслуживанию системы отопления к отопительному сезону в первые годы эксплуатации и в настоящее время;

- внесение изменений в конфигурацию присоединений отопительных приборов с установкой шаровых кранов на байпасах и увеличение количества секций на отопительных приборах, приводящие к разбалансировке системы отопления в целом;

- отсутствие регулярного проветривания, в том числе, пустующих квартир;

- перекрытие и заужение вытяжных отверстий вентканалов силами собственников ряда квартир;

- установка в ряде квартир в вытяжные отверстия электровентиляторов и (или) присоединение кухонных вытяжек;

- препятствование конвекции воздуха от отопительных приборов к окнам вследствие сушки вещей на отопительных приборах, размещением на подоконниках большого количества объемных предметов (цветочные горшки, ящики с рассадой и т.п.), длительное закрытие оконных приемов плотными шторами;

- плотное расположение мебели и навешивание настенных ковров на внутренней поверхности наружных стен;

- отсутствие проветривания (вентилирования) технического подполья;

- неплотное примыкание отмостки к цоколю здания МКД и выпадение герметика на части межпанельных швов.

В ходе судебного процесса экспертом были даны пояснения относительно полученных выводов.

На основании части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При проведении судебной экспертизы экспертом установлено, что МКД не соответствует представленной рабочей документации на строительство в части устройства систем отопления и вентиляции. Однако некоторые выявленные несоответствия являются причинами либо действий самих жильцов МКД (например, внесение изменений в конфигурацию присоединений отопительных приборов, перекрытие или заужение вытяжных отверстий) либо работами, выполненными по инициативе жильцов (например, выполнение ремонтных воздействий на системе отопления, нарушение целостности теплоизоляции труб в техническом подполье). 

Значительная часть причин пониженной температуры и повышенной влажности в квартирах МКД вызвана также отсутствием мероприятий по подготовке и обслуживанию системы отопления к отопительному сезону.

Довод истца о том, что вина ответчика состоит также в том, что по окончании строительства МКД он не определил управляющую компанию, судом отклоняется, поскольку в силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Доказательств исполнения вышеуказанных требований со стороны истца в материалы дела не представлено. Из пояснений МУП «ЕКЦ» следует, что управляющая организация для МКД была определена 12.02.2021 (Постановление Администрации города Вятские Поляны от 12.02.2021 № 248).

Таким образом, эксперт установил наличие несоответствий здания МКД проектной документации, однако выявленные несоответствия возникли в процессе эксплуатации квартир в результате действий жильцов, а также в результате ненадлежащего выполнения мероприятий по подготовке к отопительному сезону и обслуживанию МКД.

Выводы эксперта сторонами не оспорены. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не поступило.

Также суд отмечает, что при приемке квартир от продавца при подписании актов приема-передачи квартир, претензий со стороны покупателя (истца) зафиксировано не было. При этом отсутствие радиаторов отопления, вентиляционных клапанов является явным, а не скрытым недостатком, то есть, был виден покупателю и мог быть им определен при приемке товара.

Суд считает необходимым отметить, что меньшее или большее количество секций отопительных приборов в квартирах и, соответственно, несоответствие в этой части проектной документации на МКД, было установлено экспертом в 2022 году при проведении судебной экспертизы. Приемка истцом квартир была осуществлена в 2018 году, при этом доказательств того, что на момент передачи квартир покупателю отопительная система квартир содержала другое количество секций, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суду не представлено доказательств того, что ответчик является лицом, на которое могут быть возложены обязанности по устранению выявленных недостатков.

В отношении требования истца об обязании ответчика передать в управляющую компанию по акту рамки оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья МКД суд приходит к следующему. Данное требование не связано с ненадлежащим исполнением обязательств по муниципальным контрактам купли-продажи квартир; оно связано с недостатками, выявленными в отношении общего имущества МКД, которое предметом купли-продажи не являлось. Более того, доказательств того, что данное требование было предусмотрено проектом, в материалы дела не представлено.

В отношении требования истца об обязании ответчика разработать инструкцию по эксплуатации МКД и передать ее в бумажном и электронном виде под роспись истцу, в муниципальный архив и жителям дома суд также не находит оснований для удовлетворения, поскольку в материалы дела представлены доказательства того, что данная инструкция была передана ответчиком. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

В отношении требований истца об обязании ответчика произвести ремонт бетонной отмостки к цоколю здания МКД, обеспечив ее герметичное примыкание к станам здания; провести герметизацию монтажных швов на стыках железобетонных панелей МКД суд приходит к выводу, что данные недостатки не связаны с муниципальными контрактами купли-продажи квартир, по которым предъявляется иск.

Истец в качестве основания иска указывает именно муниципальные контракты купли-продажи квартир. При этом согласно статьям 49, 125 АПК РФ право выбора основания иска является прерогативой истца, суд не может самостоятельно изменить основание иска.

Суд отмечает также, что указанные в данном случае недостатки (неплотное примыкание отмостки, нарушение герметизации межпанельных швов) не влияют на качество приобретённых квартир. 

Указанные требования могут быть предъявлены истцом к ответчику как к застройщику МКД в пределах гарантийного срока для устранения недостатков, а также собственниками помещений в МКД либо управляющей организацией (пункт 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Таким образом, требования истца произвести ремонт бетонной отмостки и провести герметизацию монтажных швов по основаниям, указанным в иске, удовлетворению не подлежат.

С учетом вышеизложенного, суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика 54 000 рублей 00 копеек штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного контрактом и судебной неустойки в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в иске относятся на истца, однако в силу того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов в данной части судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении  требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                                А.П. Славинский