АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, 

<

...>

http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3716/2024

г. Ярославль

04 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 января 2026 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Парк-отель "Замок ФИО8" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Ройал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1, ФИО2

о взыскании 275 956 879 руб.

при участии:

от истца – ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2025;

от ответчика – ФИО4 – представитель по доверенности от 12.01.2026;

от третьих лиц – 1,3 – не явились; 2. ФИО5 – представитель по доверенности от 30.01.2025;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Парк-отель "Замок ФИО8" (далее – истец, арендодатель) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ройал" (далее – ответчик, арендатор) о взыскании, с учетом уточнения, 275956879 руб. убытков.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, предъявленные в настоящем споре убытки состоят из расходов, которые истец понес и должен понести для восстановления удовлетворительного технического состояния объектов недвижимости, переданных арендатору по договору аренды, на момент передачи объектов ответчику недвижимое имущество находилось в удовлетворительном состоянии, акт историко - культурной экспертизы, проводившейся в период с 11.09.2022 по 27.12.2022, в котором содержится фиксация разрушения зданий содержит описание состояния объектов спустя 3 года после их передачи арендатору, требования истца основаны на статье 15 ГК РФ, а также п. п. 3.2.4 и п. 6.5 Договора аренды, в соответствии с которыми истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды. ФИО6 была 100% участником Истца и 60% участником и генеральным директором Ответчика, следовательно, имела возможность запросить необходимую для исполнения обязанностей документацию в рамках добросовестного исполнения своих обязательств по Договору аренды. Доказательств подобных запросов ответчиком в материалы дела не представлено. Действуя добросовестно, ответчик должен был уведомить истца о неудовлетворительном состоянии объектов, в целях предотвращения их дальнейшего разрушения, либо возникновении каких-либо форс-мажорных обстоятельств, освобождающих его от ответственности в соответствии разделом 3 Договора аренды.

Истец просит приостановить производство по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А82-18611/2023, в котором ООО «Ройал» оспаривает действительность дополнительного соглашения от 01.10.2019 к договору аренды недвижимого имущества от 02.09.2019. Кроме того, в рамках дела № А82-18611/2023 исследуется вопрос фактической даты прекращения аренды, что, по мнению ООО «Парк-отель «Замок ФИО8», влияет на правильное рассмотрение и разрешение настоящего дела.

Ходатайство судом рассмотрено, отклонено, ввиду отсутствия оснований для приостановления.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: истец не доказал, что спорные объекты (крахмало-паточный комбинат литер А-К, А-К1, Д, А) на дату подачи иска в 2024 году оказались в худшем состоянии, чем были изначально переданы ответчику по акту приема-передачи к договору аренды; объекты, входившие в состав крахмалопаточного завода, были в разрушенном состоянии уже в 90 х годах (за долго до заключения договора аренды), по состоянию на 2011 год объекты не имели нормального состояния, а учитывая то, что истцом не представлено никаких документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ за период с 2011 года по 2019 года состояние объектов не могло улучшиться. Утверждение истца, что ответчик обязан был выполнить работы по восстановлению объектов на основании одного только договора аренды (без смет, без утвержденного проекта, без охранного обязательства, без задания на проведение работ от Департамента охраны памятников культурного наследия ЯО)) противоречит специальному статусу объектов культурного наследия, нормам федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ и документам, представленным Государственной службой охраны объектов культурного наследия ЯО; по состоянию на дату подписания договора аренды в 2019 год даже не существовало плана работ по сохранению ОКН, утвержденного надзирающим органом. Ответчик теоретически не мог производить какие либо работы в отсутствии данных документов учитывая спецстатус объектов аренды и обязанность арендодателя передать всю проектно-разрешительную документацию для начала работ по восстановлению ОКН; согласно охранным обязательствам выданным собственнику ООО «Парк отель «Замок ФИО8», которые были выданы 06.12.2011 № 679-09-45, 01.09.2011 № 539-0945, 07.09.2011 № 540-453, 21.12.2010 № 569-09-45/2 все работы по восстановлению и сохранению памятника должны быть проведены им лично и в сроки до 2014 года. Истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Стоимость ремонта при оценке ущерба взята с учетом стоимости нового здания в процентом отношении с долей ремонта (64,6 %, 57,7 %, 77,9 %). И все указанные цифры носят предположительный характер и по факту не учитывают реальное состояние объектов аренды; ООО «Ройал» считает, что основной документ, на который ссылается истец в качестве обоснования наличия обязанности ответчика производить работы по реконструкции и восстановлению является сфальсифицированным, соответственно, его нельзя брать в основу выводов о нарушении обязательств по восстановлению памятников и наступивших последствий в виде убытков. Документов, подтверждающих передачу разрешительно-проектной документации арендатору для выполнения работ по восстановлению объектов, со стороны истца не представлено, в нарушение п. 3.1.2. Договора аренды. Более того, таких документов и не было в наличии у собственника. Как указывалось ранее, задание по сохранению получено собственником только в 2023 году, проект согласован в 2024 году.

ФИО1 (учредитель ООО «Ройал» - доля 5%), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражает против удовлетворения исковых требований: постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 по делу № А82-5773/2025 установлены фактические обстоятельства наличия зависимой от единого центра (семьи Казарян) группы юридических лиц, в том числе ООО «Парк-отель «Замок ФИО8», ООО «Ройал» (дело № А82-11534/2023), до марта 2023 ФИО7 принадлежало 100% долей участия в уставном капитале ООО «Парк-отель «Замок ФИО8», 60% долей в уставном капитале ООО «Ройал». На основании дополнительного соглашения к брачному договору от 21.03.2023 с ФИО2 (брак расторгнут в июле 2023) 100% долей участия в уставном капитале ООО «Парк-отель «Замок ФИО8» были переданы в его пользу. В результате прекращения брачных отношений возник семейный и корпоративный конфликт, участниками которого стали все организации, доля участия в которых принадлежит ФИО7 Данный иск направлен на формирование искусственной задолженности ООО «Ройал», принадлежащей в доле участия 60% ФИО7, что является злоупотреблением правом со стороны Истца; за период действия договора аренды, а так же до сентября 2023 в адрес ООО «Ройал» не представлено не одного требования о необходимости сохранения (восстановления) спорных объектов; доказательств того, что причинной выявленных разрушений явилась деятельность общества в период пользования арендуемым помещением, истец не представил, представленными в материалы дела письменными доказательствами подтвержден факт заключения договора аренды в целях финансирования минимально необходимой деятельности истца в размере 500 000 руб. в месяц (электроэнергия, поддержание технического состояния объектов) без намерения проведения работ по реставрации и восстановлению.

ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поддерживает исковые требования.

Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области в письменном отзыве сообщила, что не имеет полномочий по оценке действий юридических лиц в их хозяйственной деятельности и договорных отношениях. Вопрос об удовлетворении исковых требований сторон служба просит оставить на усмотрение суда, а дело рассмотреть в отсутствии представителя службы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

02.09.2019 между ООО «Парк-отель «Замок ФИО8» и ООО «Ройал» был заключен договор аренды недвижимого имущества. Перечень переданных в аренду объектов недвижимости поименован в Договоре и Дополнительном соглашении от 01.10.2019, в т.ч. ответчику был передан:

• Крахмало-паточный комбинат литер А-К, А-К1;

• Крахмало-паточный комбинат литер Д;

• Крахмало-паточный комбинат литер А., расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.5 Договора передаваемое в аренду недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для организации деятельности Арендатора, незапрещенной действующим законодательством.

В соответствии с п. 3.3.4 Договора Арендатор обязуется за свой счет обеспечить проведение реставрационных работ в отношении арендуемого недвижимого имущества, являющегося объектами культурного наследия. Реставрационные работы должны проводиться в соответствии с охранными обязательствами и утвержденной в установленной порядке проектной документацией на реставрацию объектов культурного наследия, разрешительной документацией, выданной Департаментом охраны объектов культурного наследия Ярославской области.

Согласно п. 3.3.5 Договора Арендатор обязуется за свой счет обеспечить проведение работ по реконструкции арендуемого недвижимого имущества, не являющегося объектами культурного наследия, в соответствии с разработанной проектной документацией, и выданной в установленном порядке разрешительной документацией.

В силу п. 3.3.6 Договора Арендатор обязуется за свой счет обеспечить возведение построек на земельном участке с кадастровым номером в соответствии с приложением № 2, являющимся неотъемлемой частью Договора.

Арендатор обязуется при проведении работ, указанных в п. 3.3.4, п. 3.3.5, и п. 3.3.6 Договора согласовать с Арендодателем проектную документацию (п. 3.3.15 Договора).

Арендатор обязуется производить текущий ремонт, содержание, эксплуатацию, аварийное обслуживание электротехнического и арендуемого недвижимого имущества, а также сантехнического, прочего оборудования внутри арендуемого недвижимого имущества (п. 3.3.7 Договора).

Арендатор обязуется соблюдать требования санитарно-эпидемиологических станций, пожарного надзора, а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность недвижимого имущества, их экологическое и санитарное состояние. Ответственность за несоблюдение указанных норм, правил, регламентов и иных требований несет Арендатор (п. 3.3.8 Договора).

Сроки выполнения всех необходимых мероприятий во исполнение вышеуказанных обязательств Арендатора установлены в приложении № 2 к Договору. Указанные сроки по состоянию на 21.12.2023 не соблюдены.

Арендатор обязуется незамедлительно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести недвижимому имуществу ущерб и своевременно принимать меры по предотвращению угрозы против дальнейшего разрушения: или повреждения недвижимого имущества (п. 3.3.10 Договора).

При этом, если переданное по Договору имущество в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер будет ухудшаться и/или придет в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить его своими силами за счет своих средств и возместить убытки Арендодателя (п. 3.3.11 Договора).

Согласно акту приема-передачи техническое состояние недвижимого имущества на момент подписания акта приема-передачи: удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.5 договора аренды.

Согласно приложению №2 к договору аренды арендатор принял на себя обязательства выполнить в отношении переданных в аренду объектов недвижимости комплекс мероприятий по реконструкции, реставрации и строительству (в том числе новых объектов недвижимости) в следующие сроки:

• Крахмало-паточный комбинат литер А-К, А-К1 – 11.12.2023;

• Крахмало-паточный комбинат литер Д – 31.08.2023;

• Крахмало-паточный комбинат литер А – 31.08.2022.

Арендатор не приступил к выполнению работ.

Истец утверждает, что ненадлежащее исполнение Арендатором своих обязательств привело к обрушению вышеуказанных зданий.

Причинами обрушения являются воздействие внешней среды, проникновение влаги в структуру кирпичей с последующими многократными циклами замораживания-оттаивания, увлажнения-высыхания, отсутствие своевременных ремонтно-восстановительных работ, систематическое протекание кровли и т.д.

Указанные обстоятельства привели к тому, что Арендодатель вынужден самостоятельно за свой счет выполнять предусмотренный Договором комплекс необходимых мероприятий.

В соответствии с п. 3.2.4 Договора в случае неисполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных Договором, Арендодатель вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную плату или выполнить его своими силами, и потребовать от Арендатора возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

В соответствии с отчетом об оценке № 34 Н/25 от 05.11.2025 по состоянию на 05.11.2025 арендованным объектам недвижимости причинен ущерб на общую сумму в размере 275 956 879,00 руб., из которых

• Главная контора литер А - 73 898 736,00 руб.;

• Паточный цех, паточная литер А-К, А-К1 - 177 786 332,00 руб.;

• Цех сырого крахмала и кормовой литер Д - 24 271 811,00 руб.

Размер причиненного действиями ответчика ущерба установлен специалистами исключительно в отношении работ, необходимых для восстановления конструктивных элементов перечисленных выше зданий, и включает в себя работы по восстановлению фундаментов, стен, перекрытий, крыши, полов.

Представленный отчет об оценке не содержит стоимости отделочных работ, работ по восстановлению инженерных коммуникаций, установке окоп и дверей, и прочих работ, не относящихся к восстановлению конструктива здания.

Претензией от 18.01.2024 арендодатель предложил арендатору возместить причиненный ущерб.

Поскольку в добровольном порядке ответчик отказался от возмещения ущерба, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 названной статьи).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (абзацы второй и третий п. 5 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 г. N 7 (в редакции от 22 июня 2021 г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

По условиям договора ответчик обязался провести комплекс мероприятий по реконструкции, реставрации и строительству арендованного имущества.

Спорное имущество являлось выявленным объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) в соответствии с Постановлением Главы Администрации Ярославской области от 22.11.1993 №329.

На собственника ООО «Парк-отель «Замок ФИО8» была возложена обязанность по сохранению и содержанию объектов, что подтверждается охранным обязательством собственника на объект культурного наследия «Ансамбль зданий крахмалопаточного завода ФИО8», нач. XXвв» от 06.12.2011.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По условиям договор ответчику во временное пользование было передано имущество в технически исправном состоянии.

Указанные обстоятельства не соответствуют фактическому состоянию имущества, спорные здания находились в разрушенном (аварийном состоянии), не эксплуатировались, что подтверждается представленные фотоматериалами из отрытых источников сети Интернет, актов осмотра технического состояния ОКН Ансамбля зданий крахмалопаточного завода ФИО8: конторы заводоуправления, кормового цеха, подготовленные Департаментом охраны памятников культурного наследия 06.12.2011. По состоянию на 2011 год комплекс ремонтно-реставрационных работ на объектах собственником не проводилось, на момент осмотра объекты не использовались, существовала утрата стен, перекрытий, крыши, вычинка кирпичей, гнилостные изменения дверей, отсутствие оконного заполнения и т.п. Собственнику было рекомендовано выполнить работы до 2014 года в соответствии с проектной документацией, утвержденной в установленном порядке.

Доказательств выполнения реставрационных работ до 2019 истцом в материалы дела не представлено.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу, что договором аренды было предусмотрено выполнение ремонтно-реставрационных работ памятника охраны объектов культурного наследия силами арендатора.

Согласно охранному обязательству от 06.12.2011 все работы на памятнике должны производить специалисты, имеющими лицензию на право ведения работ по реставрации объектов культурного наследия, в соответствии с реставрационными нормами и правилами, под надзором архитектора-реставратора (авторский и технический надзор).

ООО «Ройал» не является специализированной организацией, имеющей право проводить работы по реставрации объектов культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - 73-ФЗ) сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно пункту 4 статьи 40 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 45 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 45 Закона N 73-ФЗ).

Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются: муниципальным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения (п. 2).

В силу закона обязанность по сохранению объекта культурного наследия возлагается на собственника такого объекта, даже если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора. Данная правовая позиция изложена в п. 36 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Собственник имущества – истец не предпринимал мер к получению задания на проведение ремонтно-реставрационных работ, разрешения на проведение указанных работ, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Доказательств изменения и ухудшения спорных зданий с 2019 по 2023 год истцом в материалы дела не представлено.

При этом дальнейшее разрушение главной конторы литер А, паточного цеха, паточной литер А-К, А-К1 и цеха сырого крахмала и кормовой литер Д (если таковое и было) произошло по вине самого собственника объекта, не предпринявшего никаких мер к сохранению памятника.

Возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии совокупности общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что отсутствует совокупность условий необходимая для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности: истцом не доказана причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика, а также вина арендатора.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Расходы по уплате госпошлины истцу не возмещаются.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

М.А. Захарова