ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-57961/2022

город Ростов-на-Дону

26 сентября 2024 года

15АП-12146/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брылевым П.А.,  

при участии: 

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 21.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 по делу               №А32-57961/2022 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

о признании отказа незаконным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) и Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредоставлении в аренду земельного участка площадью 4 700 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Воскресенский, в 1 200 м на юго-восток от пересечения ул. Молодежной и ул. Ольховской, с кадастровым номером 23:37:0110001:826, для завершения строительства; обязании администрацию в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью 4 700 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Воскресенский, в 1 200 м на юго-восток от пересечения ул. Молодежной и ул. Ольховской, с кадастровым номером 23:37:0110001:826, для завершения строительства на срок три года.

Определением Анапского районного суда Краснодарского края от 26.09.2022 по делу №2-1579/2022 заявление передано в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения по подсудности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края 17.04.2024 заявление удовлетворено. 

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления.

В обоснование доводов апелляционной жалобы управление указывает, что договором между сторонами не предусмотрено право стороны на продление договорных отношений по соглашению сторон. Отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826 на новый срок основан на земельном законодательстве и соответствует требованиям закона. Считает, что действующее земельное законодательство предусматривает возможность заключения (пролонгации) договора однократно, чем и воспользовался предприниматель.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; представил для приобщения к материалам дела копию договора аренды земельного участка от 23.08.2024 №3700010190, заключенного между управлением и предпринимателем, а также копию выписки из ЕГРН в отношении земельного участка.

Администрация и управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей администрации и управления.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:826 площадью 4 700 кв.м, с видом разрешенного использования «для строительства транспортного предприятия», категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа (право зарегистрировано 04.08.2017) и в аренде у предпринимателя (право зарегистрировано 21.11.2018) на основании договора аренды земельного участка от 19.10.2018 №3700008233 (выписка из ЕГРН от 24.01.2024 №КУВИ-001/2024-23502605).

Как указано в иске, на указанном земельном участке расположены объекты с кадастровыми номерами 23:37:0110001:980 и 23:37:0110001:979.

Объект с кадастровым номером 23:37:0110001:979 представляет собой объект незавершенного строительства, площадью 429 кв.м, степенью готовности 40%, на который зарегистрировано 01.06.2017 право собственности за предпринимателем (выписка из ЕГРН от 01.07.2022 №99/2022/477694935).

Объект с кадастровым номером 23:37:0110001:980 представляет собой объект незавершенного строительства, площадью 134,2 кв.м, степенью готовности 40%, право собственности на объект зарегистрировано 17.05.2017 за предпринимателем (выписка из ЕГРН от 01.07.2022 №99/2022/477670839).

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826 было изначально приобретено предпринимателем по договору цессии (уступки прав и обязанностей арендатора) от 30.09.2014 по договору аренды земельного участка, согласованному управлением 20.10.2014, по которому предпринимателя были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.09.2014 №3700006419 со сроком действия до 05.09.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826 площадью 4 700 кв.м, с регистрацией договора уступки в ЕГРН 29.10.2014.

Постановлением администрации от 03.07.2015 №2921 был утвержден градостроительный план земельного участка. Администрацией выдано разрешение на строительство от 06.11.2015 №23-301000-1075-2015 на строительство объекта «автотранспортное предприятие, гаражи боксового типа» на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0110001:826.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 31.05.2018 по делу №2-1036/2018 администрация обязана заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с  кадастровым номером 23:37:0110001:826 для завершения строительства на срок три года. Решение вступило в законную силу 03.07.2018.

На основании указанного решения суда администрацией принято постановление от 27.08.2018 №1936 о предоставлении ФИО2 однократно для завершения строительства объекта в аренду сроком на 3 года земельного участка общей площадью 4 700 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0110001:826, с видом разрешенного использования «для строительства транспортного предприятия».

На основании постановления администрации от 27.08.2018 №1936 управлением и предпринимателем заключен договор от 19.10.2018 №3700008233 аренды земельного участка площадью 4 700 кв.м с кадастровым номером 23:37:0110001:826 с видом разрешенного использования «для строительства транспортного предприятия», сроком с 27.08.2018 по 27.08.2021.

В связи с истечением срока договора аренды предприниматель обратился в управление с заявлением от 22.03.2022 о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

Письмом от 29.03.2022 №27-05-2200/22 в предоставлении земельного участка на новый срок для завершения строительства было отказано, поскольку, как указало управление, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 -ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства может быть реализовано только однократно. Постановлением администрации от 27.08.2018 №1936 земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды сроком на три года реализовано в полном объёме.

Не согласившись с данным решением управления, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае суд первой инстанции установил, что после истечения срока действия договора аренды уполномоченный орган не обратился в суд с исковым заявлением порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023. 

В данном случае суд первой инстанции, установив, что уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, сделал правильный вывод о том, что предприниматель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащих ему объектов. Наличие незавершенного строительством объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2024 по делу №А32-20952/2022, от 22.07.2024 по делу №А32-8996/2023.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2, признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определение способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя зависит от установленных судом фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет его дискреции. Во всяком случае избираемый способ связан требованиями законности, обоснованности и мотивированности принятого судебного акта.

Аналогичная позиция содержится в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2024 по делу №А32-58153/2023, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.05.2023 по делу №А01-504/2022, от 28.04.2023 по делу №А32-38488/2021, от 19.08.2022 по делу №А53-23559/2021.

На основании изложенного, суд первой инстанции верно возложил на управление обязанность заключить договор аренды с предпринимателем.

Данный способ восстановления нарушенного права в полной мере согласуется с установленными обстоятельствами дела.

Суд первой инстанции также учел, что в настоящем случае имело место не бездействие управления, а принятие им конкретного решения по заявлению предпринимателя, выраженного в письме от 29.03.2022 №27-05-2200/22, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в связи с чем пришел к выводу признать незаконным указанное решение управления, выраженное в письме от 29.03.2022 №27-05-2200/22, об отказе в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

В качестве правовосстановительной меры суд обязал управление в течение тридцати дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с предпринимателем новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826, сроком действия договора аренды равным трем годам.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что решение по настоящему делу управлением исполнено в полном объеме, что подтверждается представленной представителем ответчика в судебном заседании копией договора аренды земельного участка от 23.08.2024 №3700010190, заключенного между управлением и предпринимателем.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушения и неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 по делу               №А32-57961/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова