ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-63643/2023

Дело № А40-131082/23

г. Москва

12 января 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Судьи: Александровой Г.С. 

рассмотрев в судебном заседании в порядке упрощенного производства

апелляционную жалобу ИП ФИО1

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2023 года,

по делу № А40-131082/23, принятое судьей Хабаровой К.М.,

по иску ИП ФИО1

к АО "Экстракт-Фили" 

о признании недействительным п. 2 в Акте приема-передачи от 23.01.2023 г., дефектовочную ведомость, перечень недостатков при передачи помещений, признании помещения переданным Истцом Ответчику по акту приема-передачи 23.01.2023 г. без замечаний, о взыскании обеспечительного взноса в размере 395.360 руб. 

Без вызова сторон; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Экстракт-Фили" (далее – ответчик) о признании недействительным п. 2 в Акте приема-передачи от 23.01.2023г., дефектовочную ведомость, перечень недостатков при передачи помещений, признании помещения переданным истцом ответчику по акту приема-передачи 23.01.2023г. без замечаний, о взыскании обеспечительного взноса в размере 395.360 руб. 

        Дело было рассмотрено Арбитражным судом г. Москвы в порядке упрощенного производства на основании ст. 226 АПК РФ, решением Арбитражного суда г.Москвы от 18 августа 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано. 

        Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Отзыв на апелляционную жалобу от ответчика не поступил. 

Дело рассмотрено апелляционным судом в соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (далее - Истец) и АО «Экстракт-Фили» (далее -Ответчик) был заключен Договор краткосрочной аренды нежилого помещения № 0066-ЭФ/21А от 30.06.2021 г. (далее Договор 1), общей площадью 247,1 кв.м.

По планировке арендуемое помещение фактически состоит из двух частей: торговая площадь 181,8 кв.м, площадь склада 66,4 кв.м.

После заключения Договора 1 Истцом были проведены подготовительные работы помещения к открытию, а именно был проведен косметический ремонт торговой площади 181,8 кв.м по согласованию с Ответчиком.

В соответствии с Актом приема-передачи от 31.05.2022г., Договор 1 был расторгнут 31.05.2022г. без указаний  каких-либо замечаний по  состоянию передаваемого помещения.

01.06.2022г. бал заключен новый Договор краткосрочной аренды нежилого помещения № 0040-ЭФ/22А от 01.06.2022 г. (Далее Договор 2), общей площадью 247,1 кв.м. По планировке арендуемое помещение фактически состоит из двух частей: торговая площадь 181,8 кв.м, площадь склада 66,4 кв.м.

15.11.2022г. истцом в адрес ответчика было направленно уведомление о расторжении договора 2, в соответствии с п. 3.2.1.14 и п. 8.3. договора 2.

В соответствии с п. 3.2.1.15. Договора 2, Истцом в арендуемом помещении, а именно в торговой площади 181,8 кв.м были проведены ремонтные работы по восстановлению помещению.

Как указывает истец, при заключении Договора 1 и первоначальном заезде в помещение, Истцом были согласованны с Ответчиком ремонтные работы только на торговой площади, на складской площади никаких ремонтных работ не проводилось. При этом Истец при заезде провел не просто косметический ремонт помещения, но и улучшил внешний вид помещения путем заделывания дыр в стенах торговой площади, покраски самого помещения, установки фанкойлов на потолке, освещения по всей площади торгового зала и склада, установил железную дверь ведущую в складское помещения. Данные работы подтверждаются Договором подряда № 165 от 13.07.2021 г., КС-3 от 10.08.2021 г., КС-2 от 10.08.2021 г.

До расторжения Договора 2 и подписания Акта приема-передачи помещения Истец в соответствии с п. 3.2.1.15 Договора 2, провел ремонтные работы по восстановлению помещения в части торговой площади, так как там устанавливалось оборудование путем крепления его к стенам, на территории склада ни каких восстановительных работ не проводилась, т.к данная площадь была сдана в том состоянии, в котором принималась. Данные   работы   подтверждаются   Договором   подряда   №   193   от   16.01.2023   г.,   КС-3   от 23.01.2023  г., КС-2 от 23.01.2023 г.

24.01.2023г. Истец передал Ответчику подписанный со стороны Истца акт приема-передачи от 23.01.2023г. с указанием о несогласии с актом в части п. 2, перечень недостатков при передаче помещения с отметкой о несогласии с данным документом, дефектовочную ведомость с отметкой о несогласии с данным документом и письмо. В переданном письме указывалось, что все указанные недостатки Ответчиком не относятся к действиям Истца и при указании этих недостатков Ответчик лишь хочет обязать Истца за свой счет провести не просто восстановительный ремонт, после пользования помещения (хотя никаких повреждений складскому помещению не было нанесено в период пользования), а обязать провести первоначальный ремонт, так как большая часть помещения находится вообще без ремонта.

В соответствии с п. 3.2.1.15 Договора 2 «Если Арендатор не провел восстановительный ремонт и Помещение возвращено Арендатором по Акту приема-передачи с недостатками (или Арендатор отказался подписывать Акт приема-передачи с недостатками, или подписал Акт приема-передачи с возражениями на недостатки, или Помещение Арендатором не было возвращено, а Арендодателем были выявлены недостатки), то ремонт проводится Арендодателем, при этом Арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта Помещения. Арендатор обязан оплатить штрафные санкции и стоимость восстановительного ремонта, на основании составленной Арендодателем сметы, в течение 5 (пяти) банковских дней, с даты выставления счета».

По состоянию на 30 мая 2023г. истец не получил от ответчика какого-либо требования о проведении ремонтных работ в помещении склада, не получил требование об оплате штрафных санкций и стоимость восстановительного ремонта, на основании составленной Ответчиком сметы, также Ответчик не подписал акт приема-передачи от 23.01.2023 г. и не передал его Истцу.

В соответствии с п. 4.6. договора 1 истец уплатил в адрес ответчика обеспечительный взнос в размере 395.360 руб., что подтверждается платежным поручением № 512 от 06.07.2021 г., данный обеспечительный взнос был перенесен на договор 2.

В соответствии п. 4.6. договора 2 возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется Арендодателем при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) и т.д.) со стороны Арендатора по настоящему Договору, а также отсутствии необходимости приведения Помещения в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых и неотделимых улучшений, в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания Акта о возврате Помещения и Акта сверки взаиморасчетов по настоящему Договору, за вычетом всех штрафов и ущерба, причиненного Помещению, и иных платежей, которые должны быть уплачены Арендатором Арендодателю в соответствии с настоящим Договором.

На 30 мая 2023 г. ответчик не вернул истцу обеспечительный взнос в размере 395.360 руб. и не прислал ответчику уведомление, что обеспечительный взнос был удержан в качестве штрафа.

05.05.2023г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия на возврат обеспечительного взноса, ответ от ответчика не поступил. Так как требования, изложенные в претензии, ответчик не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, установил, что 01.06.2022г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор № 0040-ЭФ/22А краткосрочной субаренды нежилого помещения (далее - Договор).

Согласно пункту 8.1 Договора № 0040-ЭФ/22А краткосрочной субаренды нежилого помещения договор был заключен сроком до 30.04.2023г.

15.11.2022г. Истец уведомил Ответчика о досрочном расторжении Договора. В последующем, 23.01.2023г. произошла процедура по возврату помещений.

Заключив договор, стороны взяли на себя обязательства, вытекающие из него. Эти обязательства должны выполняться надлежащим образом.

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или иными правовыми актами.

Одна из сторон может отказаться от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

15.11.2022г. Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении Договора. В последующем (23.01.2023г.) стороны произвели прием-передачу      помещений с подписанием Акта приема - передачи (возврата) нежилых помещений.

Согласно п. 8.3. Договора в течение срока аренды Арендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом Арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться Сторонами надлежащим уведомлением Арендодателя для целей договора, если на момент подачи заявления Арендатором оплачена базовая арендная плата за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении настоящего Договора менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

Согласно п. 8.3 договора Истец должен был произвести оплату базовой арендной платы за период с даты подачи заявления до даты расторжения (т.е. уведомление как и оплата за 60 дней должны были быть как датированы, так и оплачены 15.11.2022г. т.е. датой когда было получено уведомление о расторжении) Истец не произвел оплату в полном объеме до подачи уведомления о расторжении, т.е. уведомил ненадлежащим образом без оплаты, где согласно Договору обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

Стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. Пунктом 8.3 договора предусмотрена возможность Субарендатором расторжение договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке с надлежащим уведомлением.

При этом п. 4.6 договора предусмотрено право Арендодателя удержать у себя сумму обеспечительного взноса  в случае досрочного расторжения договора по    требованию Арендатора.

Материалами дела подтверждено, что договор субаренды был досрочно расторгнут по инициативе истца на основании уведомления 15.11.2022г., арендуемые помещения возвращены арендодателю.

В связи с досрочным расторжением договора по требованию арендатора, ответчик на основании п. 4.6 (третий абзац) удержал сумму обеспечительного взноса, в качестве штрафа.

Согласно ч.2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Удержание Арендодателем гарантийного платежа является правовым последствием отказа Арендатора от договора (компенсационной выплатой), но не ответственностью Арендатора за реализацию своего права на отказ от договора.

Согласно п. 3.2.1.15. Договора Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечении срока действия настоящего Договора или в случае его досрочного расторжения указанные в разделе 1 Договора помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендодателя Арендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Арендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Арендатором до подписания Сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений.

В случае если Арендатор не провел восстановительный ремонт и помещения возвращены Арендатором по акту приема-передачи с недостатками или арендатор отказался подписывать акт приема-передачи с недостатками, или подписал Акт приема-передачи с возражениями на недостатки, то ремонт проводится арендодателем, при этом арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта помещения.

В связи с тем, что истец на момент съезда не устранил недостатки зафиксированные в приложении 1 к акту приема-передачи (возврата) к договору и не привел помещения в исправное состояние, ответчик за свой счет, с привлечением специализированной подрядной организации, произвел необходимые работы в помещениях для приведения помещений в исправное состояние, что подтверждается следующими документами:

- Актом о приемке выполненных работ от 28.02.2023г.

- Справкой стоимости выполненных работ и затрат от 28.02.2023г.

- Локальной сметой № б/н.

Стоимость работ составила 156.107 руб. 76 коп.

В случае если Арендатор не провел восстановительный ремонт, то ремонт проводится Арендодателем. При этом Арендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы (которая согласно Договору аренды составляет 395.360 руб.) и компенсировать стоимость восстановительного ремонта помещения (который согласно смете составляет 156.107 руб. 76 коп.).

В силу того, что денежные средства так и не поступили на расчетный счет Арендодателя согласно п. 4.6 договора аренды, где возврат обеспечительного взноса осуществляется Арендодателем при отсутствии финансовых обязательств, которые были взяты на себя сторонами при подписании договора аренды.

В связи с изложенным, установив, что на момент прекращения действия договора субаренды у арендатора перед арендодателем имелись неисполненные обязательства по приведению помещений в техническое исправное состояние, позволяющее его использование, что подтверждается актом приема-передачи (возврата) от 23.01.2023г., т.к помещения были возвращены ответчику с недостатками требующие устранения, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска полностью отказал, поскольку у арендодателя возникло право об удержании суммы обеспечительного на основании условий договора.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод жалобы о том, что ответчик не доказал, что направлял в адрес истца какие-либо документы с требованием о возмещении стоимости ремонтных работ, апелляционным судом отклоняется, т.к истец не доказал, что помещения были возвращены в исправном состоянии.

Довод ответчика о том, что суд не проверил представленные ответчиком документы о проведенных работах и что ответчик не доказал объем и стоимость проведенных работ, апелляционным судом отклоняется, поскольку истец в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не опроверг и не доказал факт завышения ответчиком объемов и стоимости выполненных работ.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции,  не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 176, 226-229, 266-268, п.1 ст. 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2023 года по делу № А40-131082/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ИП ФИО1 из дохода федерального бюджета излишне оплаченную сумму государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 7.907 руб. перечисленную по платежному поручению № 1470 от 25.08.2023г.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Судья:                                                                                                  Александрова Г.С.