АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 февраля 2019 года

Дело №

А05-6781/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.

при участии от Министерства имущества Архангельской области                    Фокина С.С. (доверенность от 10.10.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.08.2018 (судья                   Меньшикова И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 (судьи Шадрина А.Н., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу № А05-6781/2018, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Суханов Николай Владимирович, ОГРНИП 304292031600061, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконными:

- бездействия Министерства имущественных отношений Архангельской области,  место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49,                 ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815 (далее - Министерство), выразившегося в нарушении срока рассмотрения заявления об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, 

- отказа Министерства в утверждении схемы расположения земельных участков площадью 1374 кв.м и 2472 кв.м на кадастровом плане территории, выраженного в письме от 06.04.2018 № 312-05-07/2478,

- распоряжения Министерства от 07.05.2018 № 644-р об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, находящегося в государственной собственности Архангельской области,

и об обязании Министерства утвердить схему расположения земельных участков площадью 1375 кв.м, и 2472 кв.м.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.08.2018 требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  21.11.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 27.08.2018 и постановление от 21.11.2018, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов о необходимости согласования схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 с предпринимателем. Министерство полагает, что утвержденная им схема раздела  учитывает фактическое использование частей участка и назначение расположенных на нем зданий, а предложенная предпринимателем схема расположения участков подготовлена без учета проходов и проездов к объектам недвижимости, не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  ЗК РФ).

Кроме того, податель жалобы указывает, что прежнему собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:541, названный участок был передан в аренду, считает, что к предпринимателю как к новому собственнику зданий перешло право на использование участка на тех же условиях.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы кассационной жалобы.

Суханов Н.В. извещен надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:541 площадью 51 858 кв. м, имеющий разрешенное использование «для размещения производственной базы», является объектом государственной собственности Архангельской области. Право собственности Архангельской области на участок зарегистрировано 14.09.2009.

На указанном участке расположены три объекта недвижимости, принадлежащие Суханову Н.В. на праве собственности:

- здание мастерских с кадастровым номером 29:15:061201:1441 общей площадью 1640,8 кв. м,

- склад закрытый для хранения с кадастровым номером 29:15:061201:1437 общей площадью 842,3 кв. м, 

- здание гаража с кадастровым номером 29:15:061201:6006 общей площадью 196,6 кв. м.

Предприниматель 14.11.2017 направил в Министерство заявление о согласовании раздела земельного участка для в целях образования земельных участков под принадлежащими ему объектами недвижимости и оформления прав на них.

Письмом от 29.11.2017 № 312-05-07/10679 Министерство выразило согласие на раздел участка, указав предпринимателю на необходимость представления схемы раздела.

Предприниматель 21.12.2017 направил в Министерство схему раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, в соответствии с которой предлагалось образование под принадлежащими Суханову Н.В. объектами недвижимого имущества двух земельных участков - площадью                1200 кв. м и 2320 кв. м соответственно. 

Письмом от 23.01.2018 № 312-05-7/325 Министерство уведомило заявителя об отказе в утверждении данной схемы, указав на необходимость учета проезда и прохода к вновь образуемым земельным участкам. 

В дальнейшем предприниматель направил Министерства новую схему раздела земельного участка, предполагающую образование под принадлежащими ему объектами двух земельных участков - площадью                     1374 кв. м (для размещения и эксплуатации здания склада площадью                      842,3 кв. м) и 2472 кв. м (для размещения и эксплуатации здания гаража и здания мастерских). 

Письмом от 06.04.2018 № 312-05-07/2478 Министерство сообщило Суханову Н.В. об отказе в утверждении предложенной им схемы на основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ. 

Распоряжением Министерства от 07.05.2018 № 644-р утверждена схема расположения земельного участка площадью 21 925 кв. м на кадастровом плане территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541. В соответствии с названной схемой принадлежащие Суханову Н.В. объекты недвижимости располагаются в границах образуемого в результате раздела участка.

Полагая, что Министерство необоснованно отказало в утверждении предложенной предпринимателем схемы образования участков под принадлежащими ему объектами недвижимости, нарушило права предпринимателя как собственника объектов недвижимости при утверждении распоряжением от 07.05.2018 схемы расположения участка площадью                        21 925 кв. м на кадастровом плане территории, Суханов Н.В. обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 200, 201 АПК РФ, статьями 11.3, 11.4, 11.9, 11.10,  39.20 ЗК РФ, статьями 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), признал требования заявителя обоснованными и удовлетворил их. При этом суд пришел к выводу, что Министерство не доказало, что предложенная предпринимателем схема образования земельных участков приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, и что для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих Суханову Н.В., требуется площадь 21 925 кв.м.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального права, пришел к следующим выводам.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Поскольку принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:541, в отношении которого Министерством принято решение о его разделе, суды обоснованно признали индивидуального предпринимателя Суханова Н.В. землепользователем и лицом, которое в силу положений пункта 4 статьи                  11.2 ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости и, следовательно, относится к тем лицам, права которых могут быть затронуты при образовании земельных участков в границах территории, на которых расположены принадлежащие ему здания.

Доводы подателя жалобы об обоснованности утвержденной приказом Министерства схемы от 07.05.2018 № 644-р расположения земельного участка на кадастровом плане территории со ссылкой на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 лицу, которое ранее являлось собственником расположенных на участке объектов недвижимости, были исследованы судами и мотивированно отклонены.

Как обоснованно указали суды, договор аренды земельного участка Министерством не представлен, сведения о государственной регистрации аренды в отношении спорного участка в выписке из Единого государственной реестра недвижимости (далее - ЕГРН) (т.д. 1, л. 49-51) не отражены.

Положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не препятствуют собственнику объектов недвижимости обратиться в уполномоченный орган в сфере управления и распоряжения государственным имуществом с заявлением об изменении порядка пользования земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в том числе путем его раздела в целях образования участка, занятого такими объектами и необходимого для их использования. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Основания для отказа в утверждении схемы предусмотрены пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 16 названной статьи одним из таких оснований является разработка схемы с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам, которые, в частности, предполагают, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

Признавая возможным образование двух земельных участков - площадью 1374 кв. м (для размещения и эксплуатации здания склада площадью                     842,3 кв. м) и 2472 кв. м (для размещения и эксплуатации здания гаража и здания мастерских) в соответствии с предложенной предпринимателем схемой (т.д. 1, л. 20), суды исходили из того, что Министерство не доказало, что образование таких земельных участков приведет к вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице и иному нерациональному использованию земель. 

При этом суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае образование земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю, осуществляется путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6 той же статьи при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

По смыслу приведенных норм, образование земельных участков в результате раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице, в том числе, по отношению к участку, который в результате раздела остается в измененных границах.

Делая вывод о возможности утверждения предложенной предпринимателем схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, суды не проверили названную схему на предмет соответствия требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ по отношению к участку, который в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 на основании представленной предпринимателем схемы остается в измененных границах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории является основанием для проведения кадастровых работ и составления межевого плана, который в силу пункта 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) является документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.

Согласно части 6 статьи 22 Закона № 218-ФЗ в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В соответствии с пунктом 9 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921, раздел «Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам» включаются в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков любым из предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации способов.

Суд первой инстанции указал, что проезд к объектам недвижимости  предпринимателя осуществляется по проходящим через земельный участок дорогам, не закрытым для общего пользования.

Апелляционной суд пришел к выводу, что свободная часть земельного участка (бетонная дорога) является частично землей общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Между тем, из содержания представленных сторонами  схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории не следует, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 образуются участки или территории общего пользования, занятые дорогами, проездами; местоположение таких территорий и их границы в названных схемах не определены.  Сведения о выделении зон общего пользования в границах исходного земельного участка в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН не указаны (т.д. 1, л. 49-51).

При таком положении выводы судов о соответствии представленной предпринимателем схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории требованиям статей 11.9, 11.10 ЗК РФ не могут быть признаны обоснованными.

Как указали суды и следует из материалов дела, Министерство в обоснование своей позиции ссылалось на то, что утвержденная им схема расположения земельного участка земельного участка площадью 21 925 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, включает в состав образуемого участка территорию под объектами недвижимости, принадлежащими Суханову Н.В. и Данилову М.А., (т.д. 1, л. 40, л. 90, л. 88 (оборот), л. 100).

Министерством также был представлен акт осмотра земельного участка от 12.03.2018, в котором указано, что на спорном участке выявлено шесть капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 той же статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Суды при рассмотрении спора об образовании земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 не проверили - имеются ли на спорной территории площадью 21 925 кв. м иные объекты недвижимости, являются ли они объектами зарегистрированных прав и не приведет ли образование участков в соответствии с предложенными сторонами вариантами раздела исходного участка к невозможности разрешенного использования таких объектов и нарушению требований, предусмотренных статьями 11.9, 11.10 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 27.08.2018 и постановление от 21.11.2018 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи                       71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.08.2018  и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 по делу № А05-6781/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина