АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2308/2022

г. Чебоксары

15 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.09.2022.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 315213000013310, ИНН 

<

***>, 428000, Чувашская Республика,            г. Чебоксары, 

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428015, 

<

...>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>,

общество с ограниченной ответственностью "Ариороса", 400038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

ФИО2,

при участии:

от истца ФИО3 по доверенности от 09.03.2022,

от ответчика ФИО4 по доверенности от 11.01.2022 № 039-5,

от третьего лица Администрации г. Чебоксары ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 29/01-20,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1 общей площадью 193,6 кв.м, расположенного на первом этаже пристроя к жилому пятиэтажному кирпичному зданию, находящегося по адресу: 

<

...> a, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции индивидуального предпринимателя ФИО1:

пункт 1.3. стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 703 000 (два миллиона семьсот три тысячи) рублей без учета НДС;

пункт 2.7 исключить;

пункт 2.9. Договор аренды от 22.06.2021 № 2477 считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего Договора купли-продажи недвижимого имущества;

пункт 2.10 Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения;

пункт 3.2. исключить;

пункт 3.3 абз. 10 исключить;

пункт 3.6 исключить;

пункт 4.3 исключить

пункт 4.4 исключить.

Определениями от 23.03.2022, от 21.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Ариороса" и ФИО2.

Определением от 09.06.2022 по делу № А79-2308/2022 назначена экспертиза, проведение которой поручено оценщику автономной некоммерческой организации по проведению исследований "Поволжская палата судебных экспертов" ФИО5.

19.07.2022 от автономной некоммерческой организации по проведению исследований "Поволжская палата судебных экспертов" поступило заключение эксперта № п357/2022.

В заседании суда представитель истца заявил ходатайство об уточнении предмета иска и просил урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в следующем порядке:

- пункт 1.3 договора: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 801 000 (Два миллиона восемьсот одна тысяча) руб. без учета НДС."; 

- пункт 2.1 договора: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанного в п. 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев, в том числе 59 (Пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 46 700 (Сорок шесть тысяч семьсот) руб. и 1 (Одного) месяца в размере 45 700 (Сорок пять тысяч семьсот) руб. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения";

- пункт 2.9 договора: "Договор аренды от 22.06.2021 № 2477 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.";

- пункт 2.10: "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения".;

Исключить из текста договора купли-продажи пункты 2.7, 3.2, 3.6, 4.3, 4.4, последний абзац пункта 3.3.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета иска судом принято.

Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица Администрации, исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Считает, что органы местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Третьи лица: ООО "Ариороса", ФИО2, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Озон" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор  аренды нежилого помещения от 22.06.2017 № 2477, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №1, расположенное на первом этаже пристроя к жилому пятиэтажному кирпичному зданию (лит А) общей площадью 193,6 кв.м, находящемуся по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 20.05.2017 по 19.05.2022.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 22.06.2017.

Согласно пункту 3 акта арендатор пользуется помещением с 20.05.2017 на основании протокола б/н проведения открытого аукциона по извещению от 25.04.2017 № 300317/0056734/01.

В соответствии с пунктом 6.1 договора он действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора" к договору.

14.10.2021 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

17.11.2021 Администрация города Чебоксары вынесла постановление №2027 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 4722000 руб. (без учета НДС).

Письмом от 22.12.2021 №039-8941 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 17.11.2021 №2027, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 2703000 руб. без учета НДС, определенную индивидуальным предпринимателем ФИО6 в отчете по оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 20.12.2021 №1854/2021-НР.

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение нежилого помещения №1, расположенного на первом этаже пристроя к жилому пятиэтажному кирпичному зданию (лит А) общей площадью 193,6 кв.м, находящемуся по адресу: 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Разногласия сторон сводятся к возражениям индивидуального предпринимателя ФИО1 относительно стоимости выкупаемого помещения и содержания пунктов 2.7, 2.9, 2.10, 3.2, 3.3, 3.6, 4.3, 4.4.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 09.06.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено, оценщику автономной некоммерческой организации по проведению исследований "Поволжская палата судебных экспертов" ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 18.07.2022 №п357/22 отчет от 12.11.2021 №2207/189/148 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), общая площадь 193,6 кв.м., по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Оценщиком допущены нарушения п. 8, 11 ФСО №1, п. 3, 4 ФСО №2, п. 5, 6, 8ж, 8з, 8и, 11 ФСО№3, п.5, 11в, 11г, 11д, 22в ФСО №7 и ст. 11 закона №135-Ф3. Ввиду несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, наличия в нем арифметических и прочих ошибок, допущенные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Величина рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), общая площадь 193,6 кв.м., по адресу: 

<

...>, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 14.10.2021 составляет: 2 801 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы от 18.07.2022 №п357/22 ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах разногласия сторон относительно стоимости выкупаемого помещения, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.7 "Продавец обязуется обеспечить передачу Покупателю Нежилого помещения, а Покупатель обязуется принять его, в течение тридцати дней с момента заключения настоящего договора.";

- пункт 2.9 "Договор аренды от 22.06.2017 № 2477 считается расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию его сторон со дня заключения договора купли - продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.";

- пункт 2.10 "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды 22.06.2017 № 2477 до дня заключения договора купли - продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в сроки, установленные договором аренды 22.06.2017 № 2477.";

- пункт 3.2 "Покупатель вправе владеть и пользоваться Нежилым помещением в соответствии с его назначением";

- абзац 10 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 3.6 "Продавец и Покупатель подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно абзацу 3 пункта 6 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая то, что правоотношения сторон, вытекающие из договора купли-продажи, регулирование которых предусматривается пунктами 2.7, 2.9, 2.10 договора, урегулированы вышеуказанными нормами права, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.7 договора, а также о принятии пункта 2.9 в редакции истца "Договор аренды 22.06.2017 № 2477 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством". 

В силу пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пунктом 1 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пункт 2.10 договора в редакции, предложенной истцом – "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения" не нарушает каких-либо прав ответчика, соответствует нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит разъяснениям пунктов 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Пункт 2.10 договора следует принять в редакции истца. 

В предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи отсутствует указание на конкретное назначение нежилого помещения, что влечет неопределенность в порядке применения условия пункта 3.2 договора о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением. Следовательно, предложенная ответчиком редакция пункта 3.2 договора может привести к нарушению прав и законных интересов покупателя, в связи с чем суд считает необходимым исключить данное условие из договора.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно пункта 3.6 договора, и он не содержит существенных условий для сторон, суд также считает необходимым исключить данный пункт из договора.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания последнего 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4, договора.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. 

Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

В силу пунктов 2, 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

В то же время последний абзац пункта 3.3, устанавливающий необходимость получения согласия продавца на передачу нежилого помещения в пользование третьих лиц, не соответствует условиям пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец включение данного положения в договор не согласовал, в связи с чем данный абзац подлежит исключению из договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Кроме того, суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на уплату государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы на оплату производства судебной экспертизы, суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1 общей площадью 193,6 кв.м., расположенного на первом этаже пристроя к жилому пятиэтажному кирпичному зданию, находящегося по адресу: 

<

...> обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

-пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 801 000 (Два миллиона восемьсот одна тысяча) руб. без учета НДС"; 

- пункт  2.1: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанного  в п. 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев, в том числе 59 (Пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 46 700 (Сорок шесть тысяч семьсот) руб. и 1 (Одного) месяца в размере 45 700 (Сорок пять тысяч семьсот) руб. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения";

- пункт 2.9: "Договор аренды от 22.06.2021 № 2477 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством";

- пункт 2.10: "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения".

Исключить из текста договора купли-продажи пункты 2.7., 3.2., 3.6., 4.3., 4.4., последний абзац п. 3.3.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 18 000 (Восемнадцать тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов