﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июня 2021 года

Дело №

А56-12689/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                     Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Глобалтехнотрейд» Купцова И.А. (доверенность от 13.01.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» Гнездиловой А.Л. (доверенность от 30.04.2021), 

рассмотрев 03.06.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Глобалтехнотрейд» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу № А56-12689/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобалтехнотрейд», адрес: 190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 199-201, лит. А, пом. 7-Н, офис 2, ОГРН 1197847020580, ИНН 7839112438 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-М», адрес: 190005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х,               пом. 7-Н, офис 2, ОГРН 1177847219780, ИНН 7839087051 (далее – Компания),                о расторжении договора аренды от 07.06.2019 № 101-МШ/ОП, взыскании                             309 900 руб. страхового депозита, 309 900 руб. уплаченной арендной платы за январь 2020 года. 

Решением суда от 05.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.02.2021, в удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем  доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды неправильно применили положения статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и произвели зачет, вопреки условиям договора. Также заявитель указывает, что судами проигнорированы доказательства, подтверждающие непригодность арендуемого помещения. В целом податель считает, что суды первой и апелляционной инстанций не отразили в судебных актах результаты оценки отдельных доказательств, не указали мотивы, по которым суды отклонили его доводы и аргументы. Кроме того, кассатор полагает, что ссылка суда апелляционной инстанции на то, что для фиксации протечки, которая произошла в августе 2019 года, не вызывался ответчик, не имеет значения. 

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 07.06.2019                    № 101-МШ/ОП аренды части нежилого помещения 9-Н площадью 299 кв.м, расположенного по адресу: 190005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала,              д. 118А, лит. X, офисы 301, 307, 330 на 3 этаже бизнес-центра «Малевич», сроком с 01.07.2019 по 31.05.2020 для использования под офис/торговое помещение. 

По акту приема-передачи от 01.06.2019 объект аренды передан арендатору.

Согласно пункту 1.2 договора помещение должно находиться в пригодном для эксплуатации состоянии. 

Согласно пунктам 2.1.6, 2.1.7 договора арендодатель обязуется обеспечивать надлежащее техническое обслуживание здания, в котором расположено помещение, а также принимать все возможные меры по предотвращению повреждения помещения. 

В силу пункта 4.2 договора арендная плата за календарный месяц составляет 309 000 руб.

Плата за аренду вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж – страховой депозит вносится с момента подписания договора в размере 309 000 руб. Данная сумма страхового депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору и подлежит возврату после прекращения действия договора в связи с истечением срока его действия, после передачи помещения арендатором арендодателю и при отсутствии претензий со стороны арендодателя (пункты 4.3 и 4.3.1).

Согласно пункту 6.4 договора расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендатора допустимо не ранее чем через 11 месяцев с момента начала аренды. 

Уведомление об отказе от исполнения договора со стороны арендатора должно быть получено арендодателем не позднее чем за 45 календарных дней до даты окончания срока действия договора в письменной форме (пункт 6.4.1).

В обоснование иска Общество указало на следующее. В ходе эксплуатации объекта аренды были обнаружены недостатки, свидетельствующие о том, что помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находится в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества (офис/торговое помещение). Так, с августа 2019 года в помещении регулярно происходят протечки потолка помещения, что привело к образованию многочисленных дефектов, а именно: короткому замыканию электрических приборов и техники; падению кусков штукатурки на сотрудника арендатора; вздутию краски от сырости; повреждению краски стен по всему помещению, вздутию и отслоениям краски и штукатурки, подтекам и высолам от протечек и сырости; повреждению напольного покрытия (трещины, деформации, зазоры). 

С целью выявления причин обнаружения дефектов по инициативе арендатора 30.12.2019 проведено обследование помещения специалистом общества с ограниченной ответственностью «Строительная экспертиза», на которое представители арендодателя не явились. 

По результатам обследования помещения выявлено, что причиной неоднократных протечек в ниже расположенных помещениях являются дефекты и повреждения кровли здания, имеющей признаки существенного физического износа, равно как и отделочное покрытие стен, потолков и полов; элементы системы пожаротушения находятся в неработоспособном состоянии, отсутствуют планы эвакуации, на путях эвакуации имеется большое количество мусора, складированы материалы арендодателя. 

Полагая, что вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о систематическом нарушении арендодателем своих обязательств по договору, в результате чего помещение оказалось в состоянии, не пригодном для использования, Общество направило Компании претензию от 31.12.2019 с требованиями о расторжении договора и о возврате страхового депозита и уплаченной арендной платы за январь 2020 года. Уведомив, что с января 2020 года Общество прекращает пользоваться помещением, арендодателю было предложено явиться 14.01.2020 в 12.00 для подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения. Претензия получена Компанией 13.01.2020. 

Поскольку требования претензии Компанией не исполнены, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Возражая против предъявленных требований, Компания указала, что по состоянию на 13.01.2020 у арендатора отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды, договор на основании его пункта 6.1 прекратил свое действие с 01.06.2020, последний платеж по договору Обществом совершен 25.12.2019 в счет оплаты за январь 2020 года, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по внесению арендной платы за февраль – май 2020 года, а у арендодателя на основании пункта 5.1 договора возникло право на начисление арендатору штрафа в размере 3 718 800 руб., в счет уплаты которого зачтен страховой депозит арендатора. 

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора. 

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Исходя из изложенного, основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

Договором его стороны предусмотрели право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив другую сторону в письменном виде не позднее чем за 45 календарных дней до даты его расторжения, но не ранее чем через 11 месяцев с момента начала аренды. 

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание условия договора, приведенные нормы права, пришли к обоснованному выводу о том, что у Общества по состоянию на 13.01.2020 отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды. Соглашение сторон о досрочном расторжении договора, доказательства принятия ответчиком предложения истца о прекращении договора в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, судами принято во внимание, что в нарушение статьи 65 АПК РФ Обществом не представлено надлежащих доказательств непригодности арендуемого помещения и, как следствие, невозможности использования такого помещения.

Суды установили, что с учетом пункта 6.4.1 договор прекратил свое действие с 01.06.2020, то есть до указанной даты Общество обязано было вносить арендную плату за пользование помещением.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, несмотря на досрочное фактическое освобождение помещения с 16.01.2020, обязательство Общества по внесению арендной платы не прекратилось.

Суды, приняв во внимание, что арендодателю предоставлено право при прекращении договора удержать из денежного обеспечения сумму долга по арендной плате (пункты 4.3.8, 5.2), пришли к правильному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика страхового депозита и уплаченной арендной платы за январь 2020 года не имеется.

Кроме того, суды правомерно в удовлетворении требования Общества о расторжении договора, прекратившего свое действие, отказали.

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований по заявленным в иске основаниям, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и недоказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

Ссылка Общества на то, что суды первой и апелляционной инстанций не отразили в судебных актах результаты оценки отдельных доказательств, не указали мотивы, по которым они отклонили его доводы и аргументы, несостоятельна. То обстоятельство, что в судебных актах не отражены все имеющиеся в деле доказательства либо доводы участвующих в деле лиц, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки и проверки.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

Само по себе несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств, в том числе касающихся факта наличия недостатков в арендованном помещении, не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции. 

При вынесении обжалуемых судебных актов суды правильно распределили бремя доказывания, установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на полном исследовании представленных доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу № А56-12689/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью                    «Глобалтехнотрейд» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева