Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1512/2019

г. Рязань

04 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 августа 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Кураксиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань)

к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (ОГРН 

<

***>; 390006, 

<

...>),

третьи лица: Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области (

<

...>, общество с ограниченной ответственностью "Рязаньреставрация"  (

<

...>, лит. В, В2, В3, В.); ЗАО "Рязанское научно-реставрационное управление"; ООО "Центр исследований строительных конструкций и материалов,

о признании недействительным одностороннего отказа  от договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца:  ФИО3 - представитель по доверенности от 20.03.2019 (срок действия доверенности 1 год), 

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности №ММ/3-26 от 09.01.2019 (срок действия доверенности по 09.01.2020), 

от третьих лиц: не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный Суд Рязанской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды.

Определением суда от 01.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области, а так же общество с ограниченной ответственностью "Рязаньреставрация".

Определением суда от 13.05.2019 производство по делу приостановлено до 22.07.2019, в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройальянс" - эксперту ФИО5 по вопросу соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером 62:29:0080060:17 техническому паспорту, составленного дочерним федеральным государственным унитарным предприятием "Рязанское бюро технической инвентаризации, учета и оценки недвижимости", составленного по состоянию на 28.12.2002? и АНО "Центр судебной экспертизы "РОСОБЩЕМАШ" - эксперту ФИО6 по вопросу сохранены ли предмет охраны культурного наследия, аутентичность (подлинность) и историко-культурная ценность объекта культурного наследия? Этим же определением арбитражный суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ЗАО "Рязанское научно-реставрационное управление" и ООО "Центр исследований строительных конструкций и материалов".

22.07.2019 от ООО "Стройальянс" в материалы дела поступило экспертное заключение №00003 от 19.07.2019 и счет №44 от 22.06.2019 на сумму 35000 руб.

К указанному сроку (22.07.2019) экспертное заключение в части объекта культурного наследия в материалы дела не поступило.

Определением суда от 24.07.2019 производство по делу возобновлено.

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

29.07.2019 в материалы дела через канцелярию суда от АНО ЦСЭ "Рособщемаш" поступило заключение эксперта.

Стороны в судебном заседании пояснили, что с экспертными заключениями ознакомлены, дополнительного времени для ознакомления и вызова экспертов не требуется.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, заявил  об отнесении судебных расходов на сторону истца.

Судом указанное ходатайство принято к рассмотрению.

Ответчик оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Из материалов дела судом установлено, что 13.06.2018 между Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №18622003п недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и/или пользование здание - учреждение, являющееся собственностью Рязанской области, объектом культурного наследия федерального значения "Гостиный двор" 18-19вв., расположенного по адресу: Рязанская обл., ул.Ленина, д. 31, для использования по размещение ресторана (кафе).

Пунктом 7.3 договора установлено, что арендодатель вправе в пределах своей компетенции в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в том числе в случае - при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния объекта, инженерно-технических коммуникаций и прилегающей территории либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.1 - 2.2.15, 4.1, 4.5 и 6.1 - 6.9 настоящего договора.

Согласно  пункту 8.2 договора споры, возникающие из настоящего договора и в связи с ним, подлежат рассмотрению в арбитражном суде Рязанской области в соответствии с его компетенцией.

Письмом №ММ/3-7949 от 16.10.2019 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 13.06.2018 №18622003п и предложил возвратить объект по акту приема-передачи, в обоснование ответчик сослался на акт проверки от 03.10.2018 №29.

Согласно акту №29 от 03.10.2018 проверки в отношении ООО "Реставрация":

- проведенные ремонтные работы по фасадам объекта культурного наследия привели к утрате подлинных несущих конструкций (стен), отнесенных к  предмету охраны памятника;

- деревянные перекрытия разобраны полностью и цчтроены новые монолитные, за исключением черачного перекрытия. Данные работы проведены без согласованной проектной документации и в отсутствии разрешения на производство данного вида работ;

- первоначальные стены разобраны, возведена новая кирпичная кладка несущих стен. Данные работы проведены без согласованной проектной документации и в отсутствии разрешения на производство данного вида работ;

- все дверные и оконные заполнения демонтированы.Данные работы проведены без согласованной проектной документации и в отсутствии разрешения на производство данного вида работ. Прорублен новый дверной проем на боковом фасаде. На дворовом фасаде прорублено два оконных проема и одно окно заложено на первом этаже. На втором этаже два оконных проема растесаны. 

На объекте в отсутствие согласованной проектной документации и разрешения на производство работ произведен демонтаж деревянной лестницы, сетей (отопление, канализация, водоснабжение).

Ответчик указывает, что таким образом выявлены нарушения пунктов 1, 6 статьи 45, подпункта 2 пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". 

Полагая, что односторонний отказ Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от договора аренды №18622003п недвижимого имущества является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный уд исходит из следующего.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Поэтому предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности юридического лица при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 7.3 договора установлено, что арендодатель вправе в пределах своей компетенции в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в том числе в случае - при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния объекта, инженерно-технических коммуникаций и прилегающей территории либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.1 - 2.2.15, 4.1, 4.5 и 6.1 - 6.9 настоящего договора.

Таким образом, сторонами при заключении договора аренды предусмотрены конкретные случаи, по которым арендодатель вправе реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд.

В свою очередь в ходе судебного заседания третье лицо (Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области) указало на необходимость сохранения подлинности объекта культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 13.05.2019 по делу назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройальянс" - эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером 62:29:0080060:17 техническому паспорту, составленного дочерним федеральным государственным унитарным предприятием "Рязанское бюро технической инвентаризации, учета и оценки недвижимости", составленного по состоянию на 28.12.2002?

Так же назначена судебная экспертиза объекта культурного наследия, проведение которой поручено АНО "Центр судебной экспертизы "РОСОБЩЕМАШ"  - эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- сохранены ли предмет охраны культурного наследия, аутентичность (подлинность) и историко-культурная ценность объекта культурного наследия?

Согласно заключению эксперта ООО "Стройальянс" ФИО5  №00003 от 19.07.2019 объект капитального строительства с кадастровым номером 62:29:0080060:17 соответствует извлечению из технического паспорта, составленного дочерним федеральным государственным унитарным предприятием "Рязанское бюро технической инвентаризации, учета и оценки недвижимости", составленного по состоянию на 28.12.2002.

Согласно заключению эксперта АНО "Центр судебной экспертизы "РОСОБЩЕМАШ" ФИО6 №160 от 18.07.2019 предмет охраны культурного наследия, аутентичность (подлинность) и историко-культурная ценность объекта культурного наследия - сохранены.

Выводы, изложенные в экспертных заключениях, сторонами не оспорены.

Учитывая изложенное, экспертные заключения принимаются судом в качестве доказательства по делу.

Экспертные заключения оценены судом по правилам статьи 71 АПК РФ наравне с другими доказательствами по делу.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ экспертное заключение должно отражать содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценку результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Суд считает, что представленные заключения являются надлежащим доказательством по делу, соответствующим всем требования заключения по проведению экспертизы, предъявляемым ст. 83 АПК РФ, специальными нормами и соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Кроме того, представленное экспертное заключение опровергает доводы третьего лица о нарушении подлинности и историко-культурной ценности объекта культурного наследия.

Таким образом, надлежащих доказательств того, что истцом допущены нарушения договора аренды, ответчиком не представлено.

Кроме того, пунктом 2.1.2 договора установлена обязанность арендодателя контролировать выполнение арендатором обязательств по настоящему договору.

Вместе с тем, доказательств того, что министерство реализовало свою обязанность и установило нарушения условий договора со стороны арендатора также не представлено.

В совокупности представленных доказательств по делу, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебных экспертиз относятся на истца с учетом его заявления.

Поскольку экспертами выполнены обязанности, экспертные заключения представлены в арбитражный суд, в соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Стройальянс" подлежат перечислению денежные средства в сумме 12000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы; на счет АНО "Центр судебной экспертизы "РОСОБЩЕМАШ" подлежат перечислению денежные средства в сумме 200000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы.

С индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройальянс" подлежат взысканию денежные средства в сумме 23000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным односторонний отказ Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от договора аренды №18622003п недвижимого имущества.

2. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на счет общества с ограниченной ответственностью "Стройальянс" (

<

...>) денежные средства в сумме 12000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы.

3. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на счет АНО "Центр судебной экспертизы "РОСОБЩЕМАШ" (

<

...> этаж, пом 7-9) денежные средства в сумме 200000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройальянс" (

<

...>) денежные средства в сумме 23000 руб. в счет оплаты работ по проведению судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.В. Кураксина