ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2588/2023

г. Челябинск

30 марта 2023 года

Дело № А76-13536/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области                       от 11.01.2023 по делу № А76-13536/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО2 (доверенность от 22.02.2023, служебное удостоверение, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «АМЗ-Маркет» - ФИО3 (доверенность от 19.10.2022, паспорт, диплом).

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АМЗ-Маркет» (далее – ответчик, ООО «АМЗ-Маркет») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007 за период с 01.01.2017 по 31.03.2022 в размере 6 077 833 руб. 94 коп., пени за период с 04.04.2017 по 31.03.2022 в размере 5 175 323 руб. 90 коп. с продолжением их начисления с 02.10.2022 до момента фактического погашения задолженности (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;   т. 2, л.д. 25).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо), который в связи со смертью был исключен из состава участников протокольным определением от 25.11.2021 (т. 1, л.д. 102, 121).

Определением суда первой инстанции от 07.06.2022 удовлетворены заявления ФИО5 (далее – ФИО5) и ФИО6 (далее – ФИО6), являющихся правопреемниками ФИО4, о вступлении в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 исковые требования Комитета удовлетворены частично, в его пользу с ООО «АМЗ-Маркет» взыскано 296 996 руб. 66 коп. задолженности, 27 083 руб. 32 коп. пени с продолжением начисления пени с 02.10.2022 по день фактической уплаты долга. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л.д. 53-57).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неверное применение судом при расчете арендной платы ставки арендной платы в размере 0,3% в отношении земельных участков «предоставленных на период строительства» и значение коэффициента К1 - 1,053 (с 01.01.2017 по 30.06.2017), 2,377 (с 01.07.2017 по 31.12.2018), 3,75 (с 01.01.2019 по 31.03.2022) «Строительство». В границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0425009:0111, администрацией города Челябинска ответчику выдано разрешение на строительство от 27.05.2008 № 000418-95-г торгового комплекса на пересечении ул. Блюхера - ул. Новоэлеваторной в Советском районе г. Челябинска, сроком действия до 31.12.2012. С заявлением о продлении срока действия указанного разрешения на строительство, а также выдаче нового разрешения на строительство ответчик не обращался. 02.07.2016 Комитетом проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено капитальное здание (торгово-складские помещения), нестационарные объекты, территория огорожена. 18.02.2021 Комитетом проведено обследование указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено кирпичное двухэтажное строение, размещены железобетонные гаражные боксы, на кирпичном строении размещена рекламная растяжка с надписью «Коркино цемент». Таким образом, ответчиком фактически строительство на земельном участке не ведется, объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:6448 эксплуатируется. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц одним из дополнительных видов деятельности ответчика является «46.13.2 деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами». Поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию, Комитетом был подготовлен расчет задолженности с учетом фактического использования земельного участка ответчиком.

ООО «АМЗ-Маркет» и ФИО6 представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Челябинска от 30.11.2007 № 4245-д между Комитетом (арендодатель) и ООО «АМЗ-Маркет» (арендатор) заключен договор аренды земли города Челябинска от 05.12.2007 № УЗ №009047-К-2007 (т.1 л.д.14-19), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0425009:0111, площадью 13 528 кв. м, расположенный на пересечении ул. Блюхера – ул. Новоэлеваторной в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгового комплекса и газовой котельной без проведения торгов (конкурсов, аукционов)(п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.4 договор заключен сроком на 2 года с даты принятия распоряжения.

По условиям п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В приложении (форма № 2) стороны предусмотрели внесение арендной платы за землю поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (т.1 л.д. 20).

Согласно п.6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

По акту приема-передачи от 05.12.2007 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением № 1 от 02.08.2010 срок действия договора аренды № УЗ №009047-К-2007 продлен до 30.11.2012 (т.1 л.д. 21).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию, участок с кадастровым номером 74:36:0425009:111 учтен в государственном кадастре недвижимости 15.05.2007 с разрешенным видом использования – для строительства торгового комплекса.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0425009:111 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0000000:6448. Собственниками объекта незавершенного строительства являются в размере общей долевой собственности 7/10 ООО «АМЗ-Маркет», в размере общей долевой собственности 1/10 ООО «Фазенда» (ликвидировано) и в размере общей долевой собственности 1/5 ФИО4

Таким образом, у ответчика существует обязательства по внесению арендной платы за земельный участок.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2022 в размере 6 077 833 руб. 94 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитетом представлено требование (претензия) от 09.03.2021 № 9030 о выплате задолженности по договору аренды (т. 1, л.д. 13).

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга и договорной неустойки. Частично удовлетворяя требования истца о взыскании основного долга и штрафных санкций, суд по заявлению ответчика применил срок исковой давности, который признан пропущенным по требованиям за период по 31.12.2017 (включительно).

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 05.12.2007 № УЗ №009047-К-2007, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Комитетом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) от 09.03.2021 № 9030 о выплате задолженности по договору аренды (т. 1, л.д. 13). Обращение в арбитражный суд имело место 22.04.2021.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности судебной коллегией не установлено.

В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из названного, суд первой инстанции обоснованно счел, что Комитетом пропущен срок для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и пени, начисленной на задолженность, возникшую за период по 31.12.2017 (включительно), с учетом сроков внесения арендной платы, установленной формой № 2 к договору (поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом), что исключает удовлетворение соответствующих требований.

Как следует из материалов дела, переданный в аренду ООО «АМЗ-Маркет» земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгового комплекса; земли запаса (неиспользуемые) (т. 1, л.д. 22).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее - Закон № 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад х Сап : 100% х К1 х К2 х К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции до 01.07.2017; в актуальной редакции - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости);

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.03.2022 истец применил ставку арендной платы - 2% (иные), К1 – 3,323 (прочие), К2 (Советский район) - 1,74, К3 - 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства), кадастровая стоимость земельного участка по 31.12.2020 – 15 865 841 руб. 60 коп., с 01.01.2021 – 35 412 326 руб. 77 коп. (т. 2, л.д. 31).

Разногласия сторон возникли относительно размера применяемых ставки арендной платы и коэффициента К1.

Из материалов дела следует, что ответчику 27.05.2008 было выдано разрешение на строительство № 000418-95-г торгового комплекса высотой в 2 этажа (т.1 л.д. 41). Срок действия разрешения продлен до 31.12.2012.

На основании разрешения произведены строительные работы и на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства.

Доказательств ввода объекта в эксплуатацию не имеется. 

Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0425009:111, о чем составлен акт от 02.07.2016 (т. 1, л.д. 42-43). Согласно акту на земельном участке расположено капитальное здание (торгово-складские помещения), нестационарные объекты, территория ограждена.

18.02.2021 Комитетом также проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0425009:111, о чем составлен акт (т. 1,  л.д. 44-47), согласно которому на земельном участке расположено двухэтажное кирпичное строение, размещены железобетонные гаражные боксы; на кирпичном строении размещена рекламная растяжка с надписью «Коркино цемент».

К актам приложены фото-таблицы.

Истец полагает, что ответчик осуществляет эксплуатацию, а не строительство объекта, а потому следует применять в расчете арендной платы значение ставки арендной платы - 2%, коэффициент К1 - «прочие», поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц одним из дополнительных видов деятельности ответчика является «46.13.2 Деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами».

При оценке  приведенных Комитетом доводов судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что обследования земельного участка проведены неполно, поскольку из приложенных к актам обследования фотографиям следует, что въезд обеспечен пунктом охраны, а на самом земельном участке вдоль объекта недвижимости имеется несколько легковых автомобилей. 

На фотоснимках видно, что на земельном участке размещены строительные материалы, различные гаражные боксы. У объекта имеются строительные деревянные ступеньки, размещены металлические направляющие (балки), поддоны, прислоненные решетки. 

Указанное вопреки доводам истца не свидетельствует о том, что на земельном участке ведется экономическая деятельность, а не осуществляется внутренняя отделка объекта. 

Какие-либо вывески о том, что в здании или на территории ведется деятельность по торговле строительными материалами (иная деятельность) не имеется. Размещение рекламной вывески «Коркино цемент» не указывает на то, что в незавершенном строительством здании расположена организация, осуществляющая соответствующую деятельность.

Сам объект истец не обследовал, не выяснил, кто и какую деятельность в нем осуществляет и на основании каких правоустанавливающих документов. Доказательств наличия препятствий в таком обследовании истец  не представил, о проведении комиссионного обследования не заявил.

С учетом изложенного доводы истца об осуществлении на земельном участке иной деятельности, не связанной со строительством, являются предположением, в связи с чем в расчете арендной платы подлежат применению значение ставки арендной платы, равной 0,3%, и коэффициент К1, исходя из вида разрешенного использования земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости – «для строительства». Согласно решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 коэффициент К1 с 01.01.2017 по 30.06.2017 равен 1,053, с 01.07.2017 по 31.12.2018 - 2,377 и с 01.01.2019 по 31.03.2022 - 3,75.

О наличии спора по применению иных показателей расчета сторонами не заявлено.

По расчету суда первой инстанции, который совпадает с контррасчетом ответчика, по договору аренды должно быть оплачено 1 182 381 руб. 74 коп. за период с 01.01.2017 по 31.03.2022. 

Определяя размер задолженности ответчика в сумме 296 996 руб. 66 коп., суд учел наличие переплаты в сумме 885 385 руб. 08 коп.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

В отсутствие доказательств погашения задолженности в полном объеме названное является основанием удовлетворения требований о взыскании с общества «АМЗ -Маркет» задолженности по арендной плате в общей сумме 296 996 руб. 66 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте анализируемого договора (пункт 6.3), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Истцом представлен информационный расчет, согласно которому размер пени с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности за период с 03.04.2018 по 31.03.2022 составляет 3 496 812 руб. 36 коп. (т. 2, л.д. 33).

Расчет неустойки проверен арбитражным судом первой инстанции и признан подлежащим корректировке с учетом приведенных выше мотивов необоснованного применения в расчете арендной плате значений ставки арендной платы и коэффициента К1.

По расчету суда первой инстанции пени составили 27 083 руб. 32 коп. за период с 02.07.2021 по 31.03.2022 (с учетом указанной выше переплаты по аренде).

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета суд апелляционной инстанции не усматривает.

Требование о дальнейшем начислении неустойки по день фактического исполнения обязательства также является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

При этом суд первой инстанции в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» обоснованно исключил из периода взыскания неустойки, период приходящийся на действие моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022).

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 по делу № А76-13536/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков

А.Х. Камаев