АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-1581/2021

г. Тюмень

03 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2023г.

Решение в полном объеме изготовлено 03.02.2023г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель)

к Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» (далее – общество)

о взыскании 61412515,16 рублей 

по встречному иску

Некоммерческой организации «Фонд регионального развития»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании договора расторгнутым

при участии:

от предпринимателя: ФИО3, доверенность от 08.12.2022 №б/н

от общества: ФИО4, доверенность от 03.03.2022 №3

                        Пан И.О., доверенность от 03.03.2022 №3

                        ФИО5, доверенность от 15.12.2022 №15

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» о взыскании 60000000,00 рублей обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2021 №79-ПД, 1412515,16 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований предприниматель указывает, что между ним (покупатель) и обществом (продавец) 17.01.2020 был заключен предварительный договор №79-ПД купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п.1.2 которого продавец обязуется передать по основному договору в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А: здание-бизнес-центр, гостиница, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных - 14, общей площадью 8109,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер А, кадастровый номер: 78:15:0008228:1011; земельный участок общей площадью 3243 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, литер А, кадастровый номер: 78:15:0008228:6. 

Предприниматель во исполнение п.3.1 предварительного договора 17.01.2020 внес обеспечительный платеж в размере 30000000,00 рублей (платежное поручение от 17.01.2020 №195). В силу п.3.2 предварительного договора данная сумма обеспечительного платежа не является авансом и не засчитывается в цену приобретаемого по основному договору недвижимого имущества и движимого имущества.

Согласно п.1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 01.07.2020 года. В соответствии с п.2.1 предварительного договора основной договор заключается сторонами в следующем порядке: покупатель в пределах срока, установленного в п.1.1 предварительного договора, но не позднее 20.04.2020 направляет продавцу письменное уведомление о заключении основного договора с приложением основного договора по форме, согласованной сторонами в приложении №1 к предварительному договору (п.2.1.1 предварительного договора); стороны подписывают основной договор в срок не позднее 30.06.2020 со дня получения продавцом от покупателя письменного уведомления (п.2.1.2 предварительного договора).

Обязанность, предусмотренная п.2.1.1 предварительного договора, исполнена покупателем в срок. Так, 27.02.2020 покупателем направлено в адрес продавца уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи с приложением текста основного договора в трех экземплярах, подписанного со стороны покупателя. Указанное уведомление с приложенным основным договором (в трех экземплярах) получено продавцом 27.02.2020, что подтверждается отметкой о получении на самом уведомлении (вх.№38 от 27.02.2020 года). Замечаний относительно редакции основного договора со стороны продавца не поступало. Между тем, в срок, предусмотренный предварительным договором (не позднее 30.06.2020), покупателем не был получен подписанный со стороны продавца основной договор купли-продажи. Основной договор, подписанный со стороны продавца, получен покупателем лишь 13.07.2020, при этом, как следует из текста сопроводительного письма и почтового штампа на почтовом конверте, подписанный основной договор отправлен продавцом в адрес покупателя только 30.06.2020 - в последний день срока, установленного предварительным договором.

Предприниматель также считает, что обществом допущено ненадлежащее исполнение договорных обязательств по заключению основного договора и передаче недвижимого помещения в установленный в предварительном договоре срок.

Также предприниматель указывает на то, что спустя всего лишь два дня после направления подписанного основного договора общество направило ему письмо от 02.07.2020 №МК-70/20, в котором заявило о том, что будет считать расторгнутым основной договор в случае не получения оплаты в размере 46910000,00 рублей в срок до 08.07.2020 (включительно).

Предприниматель полагает, что обществом умышлено создана ситуация, при которой у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность не только получить подписанный сторонами договор в срок, предусмотренный предварительным договором, но и приступить к исполнению полученного им основного договора, поскольку на момент его получения по почте от общества он уже был фактически расторгнут.

Получив подписанный продавцом договор за пределами согласованного сторонами срока, покупатель незамедлительно (на следующий день) направил продавцу уведомление о получении им акцепта с опозданием и невозможности его принятия, одновременно предъявив к продавцу требование о выплате ему двойной суммы обеспечительного платежа в размере 60000000,00 рублей на основании п.3.3.2 предварительного договора.

Поскольку после прекращения договора у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа в размере 30000000,00 рублей, то эта сумма является неосновательным обогащением.

В адрес общества 18.12.2020 предпринимателем направлена претензия с требованием оплатить двойную сумму обеспечительного платежа в размере 60000000,00 рублей, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1077868,85 рублей. Претензия получена обществом 25.12.2020, однако исполнить указанные требования в добровольном порядке общество отказалось (ответ на претензию от 28.12.2020 №ГА-142/20).

В связи с указанными обстоятельствами, предприниматель обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Определением от 11.02.2021 иск принят к производству суда, делу присвоен №А70- 1581/2021.

Одновременно с исковым заявлением предпринимателем подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде ареста на денежные средства и иное имущество общества в пределах 61612515,16 рублей; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию сделок и перехода прав на следующее недвижимое имущество принадлежащее обществу: здание – бизнес центр, гостиница, назначение: нежилое. Количество этажей, в том числе подземных – 14, общей площадью 8109,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер.А, кадастровый номер 78:15:0008228:1011; земельный участок общей площадью 3243 кв.м., расположенный под адресу: 

<

...>, литер.А., кадастровый номер 78:16:0008228:6. Определением суда от 11.02.2021 в удовлетворении заявления отказано.

18.02.2021 предприниматель вновь обратился заявление о принятии аналогичных обеспечительных мер. Определением суда от 19.02.2021 заявление удовлетворено частично, суд наложил арест на денежные средства (в том числе на денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) и иное имущество общества в пределах суммы исковых требований – 61412515,16 рублей.

24.02.2021 поступило заявление общества об отмене обеспечения, мотивированное не подведомственностью спора арбитражному суду, отсутствием со стороны предпринимателя встречного обеспечения, продажей недвижимого имущества еще до сделки.

01.03.2021 от общества поступило заявление о замене одной обеспечительной меры другой, мотивированное тем, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц, а также способствуют причинению значительного ущерба обществу, в частности: общество не может надлежащим образом пользоваться своими расчетными счетами, производить безналичные расчеты с контрагентами по заключенным договорам, уплачивать налоги в бюджет государства и осуществлять выплату заработной платы своим работникам. В качестве альтернативной обеспечительной меры предложено наложить арест на имущества ответчика – нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: 

<

...>; запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения.

Определением суда от 01.03.2021 суд удовлетворил заявление общества частично, заменил принятые определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2021 по делу №А70-1581/2021 обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства (в том числе на денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) и иное имущество общества в пределах суммы исковых требований – 61412515,16 рублей, на следующие обеспечительные меры: наложить арест на имущество общества -нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: 

<

...>; запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения. Выдан исполнительный лист.

Общество с иском не согласно. Так, общество указывает на следующее: обязательства должны исполняться надлежащим образом, условиями заключенного между сторонами предварительного договора не предусмотрена обязанность продавца уведомления покупателя об акцепте – о подписании основного договора, ни обязанность передачи продавцом покупателю подписанного основного договора в срок не позднее 30.06.2020 (п.2.1.2 предварительного договора) и до 01.07.2020 (п.1.1 предварительного договора); продавец выполнил надлежащим образом все условия предварительного договора, с его стороны не допускались действия по уклонению от выполнения условий предварительного и основного договора, у него отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа; договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 заключен, поскольку подписан обеими сторонами в соответствии с требованиями к форме и содержанию договоров соответствующего вида; обязательства из предварительного договора от 17.01.2020 №79-ПД не прекратились; доводы предпринимателя о злоупотреблении правом в части одностороннего расторжения обществом договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 незаконны и не соответствуют фактическим обстоятельствам; оснований для взыскания обеспечительного платежа не имеется.

В материалы дела представлена копия решения Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 по гражданскому делу №2-5469/20, возбужденного по иску Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» к ФИО2 о возмещении убытков в виду упущенной выгоды. Из текста указанного судебного акта усматривается, что суд делает выводы по вопросу соблюдения фондом обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2021 №№79-ПД о заключении в установленный срок основного договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи имущества предпринимателю. Определением суда от 13.04.2021 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу указанного судебного акта. От общества 28.07.2021 поступили дополнительные пояснения по делу, согласно которым следует, что в решении от 17.12.2020 по делу №2-5469/2020 основной договор купли-продажи недвижимого имущества получил оценку суда, был признан незаключенным. В рамках данного дела спор о заключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 не рассматривался, указанные требования сторонами не заявлялись. На решение суда от 17.12.2020 подана апелляционная жалоба. Суд апелляционной инстанции оставил в силе решения от 17.12.2020, поскольку пришел к выводу, что истец не доказал совокупность признаков подтверждающих факт причинения убытков в виде упущенной выгоды, а также причинно-следственную связь между возникновением убытков и действиями предпринимателя. Общество также указало на то, что суд апелляционной не установил обстоятельства о незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 по его вине.

28.07.2021 от Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» поступил встречный иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 расторгнутым по инициативе продавца. Определением суда от 04.08.2021 встречный иск был принят к производству. Предприниматель со встречным иском не согласен, указывает на незаключенность основного договора.

Решением от 03.12.2021 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 17.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2022 судебное решение и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора не учтено следующее.

Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ). 

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.п.1, 2 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п.2 ст.1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определённой денежной суммы (обеспечительный платёж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п.1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ).

По общему правилу, закреплённому в п.1 ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращён. В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из системного толкования положений п.2 ст.381 следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.

Положения п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» допускают применение к половине суммы задатка, взыскиваемого со стороны, ответственной за неисполнение договора, положений ст.333 ГК РФ.

Таким образом, суд кассационной инстанции указал на то, что учитывая приведённые нормы гражданского законодательства стороны в условиях предварительного договора согласовали обеспечительный платёж, при этом ссылаясь на п.2 ст.381 ГК РФ, предусмотрели случаи распоряжения им: покупатель в целях обеспечения обязательств по заключению основного договора вносит обеспечительный платёж, который не является ни авансом, ни засчитывается в цену приобретаемого имущества, а в случае уклонения покупателя от заключения основного договора остаётся у продавца, при условии надлежащего выполнения им всех своих обязательств, в случае уклонения продавца от заключения основного договора, он обязан оплатить покупателю двойную сумму обеспечительного платежа при условии надлежащего выполнения покупателем всех своих обязательств.

Кроме того, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение кредитор вправе требовать возмещения причинённых ему такими обстоятельствами убытков (ст.392.1 ГК РФ).

Из п.2 ст.393.1 ГК РФ следует, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение, при этом кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращённого договора, но в отношении предусмотренного прекращённым договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращённом договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признаётся цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учётом транспортных и иных дополнительных расходов.

Удовлетворение требований, предусмотренных п.п.1 и 2 ст.393.1 ГК РФ не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежащим образом его исполнившую, от возмещения иных убытков, причинённых другой стороне.

В п.11 Постановления №7 разъяснено, что по смыслу ст.393.1, п.п.1 и 2 ст.405 ГК РФ риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Суд кассационной инстанции указал, что из материалов дела следует, что посредством электронного сервиса «Мой арбитр» 19.11.2021 фондом представлены в суд первой инстанции дополнительные пояснения по делу в порядке ст.81 АПК РФ, в которых высказаны доводы фонда о зачёте своих встречных требований по отношению к первоначальном исковым требованиям. Приведённые фондом доводы заслуживают внимания, однако не получили оценку судов.

Фондом указано, что о стоимости имущества продавец и покупатель договорились 17.01.2020, в период до пандемии и введения в городе Санкт-Петербурге (и всех иных городах Российской Федерации) режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Официально признано, что гостиничный бизнес является наиболее пострадавшим видом экономической деятельности: ограничения на перемещение, сокращение потока туристов, резкий спад 9 спроса на гостиничные услуги, соответствующее снижение тарифов собственниками имущества – указанные факторы не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости в целом и на рыночной стоимости зданий гостиниц, в частности.

Согласно отчёту об оценке №А-211/2021, составленному по состоянию на 13.07.2020, рыночная стоимость объектов купли-продажи составляла 357814000,00 рублей, что на 38186000,00 рублей ниже стоимости, предусмотренной условиями основного договора купли-продажи.

По мнению фонда, вследствие недобросовестного поведения предпринимателя, выразившегося в уклонении от исполнения договора купли-продажи фонд лишился возможности получения денежных средств, то есть реализовать объекты купли-продажи по стоимости, зафиксированной сторонами в основном договоре, в связи с чем, покупатель, не исполнивший договор, обязан возместить продавцу убытки, в том числе в размере разницы между ценой имущества по договору и ценой имущества на момент нарушения покупателем обязательств по оплате объектов купли-продажи.

Предусмотренные в ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательств направлены на компенсацию потерпевшей стороне негативных последствий от нарушения договора контрагентом, нарушившим свои обязательства. Обеспечение имеет зачётный характер по отношению к убыткам стороны, вызванным неисполнением другой стороной своих обязательств по договору.

Из абз.2 п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что обязательства могут быть прекращены зачётом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачёте как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом.

Предъявление требования, направленного к зачёту первоначальных исковых требований, является, по сути, тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления – подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору – не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные ст.410 ГК РФ основания для зачёта (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращённым ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может.

При зачёте нет принципиальных различий по правовым последствиям для лица, исполнившего обязательство по договору, и лица, обязательство которого прекращено зачётом в порядке ст.410 ГК РФ. Такая правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2018 №305-ЭС18-3914, от 12.12.2019 №305-ЭС19-12031.

Фактически, заявив в дополнительных пояснениях по делу по первоначальным и встречным исковым требованиям, на наличие оснований для зачёта встречных требований, фонд выразил волю относительно уменьшения размера задолженности, заявленной к взысканию предпринимателем в первоначальном иске, что соответствует указанным выше нормам права и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, между тем судами обеих инстанций данный вопрос не поставлен на обсуждение сторон и не исследовался.

Не предрешая вопрос о достоверности того или иного доказательства, а также о том, каким образом должны быть рассмотрены исковые требования, суд округа указывает на необходимость арбитражному суду при новом рассмотрении дела учесть сказанное в настоящем постановлении, оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также имеющиеся в деле доказательства, при необходимости предложить им представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, установить юридически значимые для дела обстоятельства, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, а также решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

23.08.2022 суд первой инстанции принял исковое заявление к производству, назначил судебное заседание, предложил сторонам совершить ряд процессуальных действий.

От предпринимателя 05.10.2022 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с общества: 30000000,00 рублей обеспечительного платежа, 5012749,84 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2020 по 19.09.2022 года.

10.11.2022 от предпринимателя поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с общества: 30000000,00 рублей обеспечительного платежа, 3569462,16 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2020 по 31.03.2022 и со 02.10.2022 по 09.11.2022 года.

Заявления приняты к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Предприниматель 09.11.2022 представил отзыв на встречный иск, в котором приводит обстоятельства, свидетельствующие о незаключенности договора купли-продажи.

18.11.2022 Фонд представил дополнительные пояснения, в которых указывает, что дата 30.06.2020 не была определена в предварительном договоре, как срок для акцепта фондом поступившей оферты, стороны согласовали иной порядок заключения основного договора, предприниматель не предпринимал попытки подписать основной договор, который инициировал фонд. На основании изложенного, Фонд настаивает на отказе в удовлетворении первоначальных исковых требованиях в полном объеме, поскольку договор считается расторгнутым.

Определением суда от 29.11.2022 по ходатайству Фонда были истребованы от предпринимателя сведения о фактическом наличии у него денежных средств в размере 469100000.00 рублей на 01.07.2020 на его банковских счетах.

17.10.2023 Фонд представил дополнительные письменные пояснения, которые поддерживают ранее изложенную позицию фонда.

26.01.2023 от предпринимателя поступили дополнительные пояснения с приобщением дополнительных доказательств в обоснование своей позиции.

27.01.2023 предприниматель уточнил исковые требования. Согласно представленному в материалы дела заявлению об уточнении исковых требований, предприниматель просит суд взыскать с фонда: 30000000,00 рублей обеспечительного платежа, 4036321,58 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2020 по 27.01.2023 года. Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Иных доказательств в обоснование своей позиции стороны не представили.

В судебном заседании стороны настаивали на своих позициях и представленных доказательствах в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречные требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Согласно п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами или обмена письмами, телеграммами, электронным документами либо иными данными в соответствии с правилами абз.2 п.1 ст.160 настоящего кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашение сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п.4 ст.434 ГК РФ). В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется специальными правилами, нашедших свое отражение в ст.ст.549-558 ГК РФ. Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность (ничтожность) данной сделки.

Таким образом, в отношении договоров, направленных на отчуждение недвижимости, действуют специальные правила к форме сделки: договор в любом случае должен быть составлен как единый документ и подписан обеими сторонами. Иначе договор является недействительным (ничтожным).

Согласно п.3 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания.

Исходя из изложенного, закон не допускает заключение договор данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим, при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора как единого документа.

В силу прямого указания закона (п.1 ст.425 ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вопреки позиции предпринимателя дата 30.06.2020 не была определена фондом в предварительном договоре, как срок для акцепта Фондом поступившей оферты, иначе условия предварительного договора выглядели бы иным образом. В рассматриваемом случае стороны согласовали совершенно иной порядок заключения основного договора. Так, согласно п.2.1.1 договора покупатель в пределах срока, установленного п.1.1 предварительного договора, но не позднее 20.04.2020 направляет продавцу письменное уведомление о заключении основного договора с приложениями основного договора по форме, согласованной сторонами в приложении №1 к предварительному договору. Пунктом 2.1.2 договора определено, что стороны подписывают основной договор не позднее 30.06.2020 со дня получения продавцом от покупателя письменного уведомления, указанного в п.2.1.1 предварительного договора. 

Поскольку заключение основного договора должно было происходить по модели подписания договора «между присутствующими сторонами» (а не путем обмена документами с временным разрывом), суд приходит к выводу, что именно подписание сторонами основного договора, как единого документа было важным и должно было состояться не позднее 30.06.2020 включительно.

Фондом не оспаривается, что до 20.04.2020 от покупателя поступило уведомление о заключении основного договора по форме, согласованной сторонами в приложении №1 к предварительному договору. Однако после этого Фонд в соответствии с п.2.1.2 предварительного договора неоднократно инициировал подписание основного договора сторонами, что подтверждается материалами дела. Несмотря на прямо выраженную готовность фонда на подписание договора, предприниматель действий по совместному подписанию основного договора с фондом не совершил. Основной договор, прилагаемый предпринимателем к уведомлению о заключении основного договора, содержал подпись предпринимателя, что прямо не требовалось по смыслу п.2.1.1 предварительного договора.  Таким образом, у Фонда был подписанный предпринимателем основной договор, об отзыве которого последний не заявлял. 

В связи с молчанием предпринимателя на письмо от 10.06.2020 №МК-58/20 Фонд подписал основной договор 30.06.2020, тем самым обеспечив со своей стороны выполнение условий п.2.1.2 предварительного договора о подписании основного договора сторонами не позднее согласованной календарной даты, о чем предприниматель, как следует из материалов дела, был заблаговременно и под подпись уведомлен Фондом 15.06.2020 года. Таким образом, на 30.06.2020 основной договор был подписан сторонами по форме и на согласованных условиях, соответственно был заключен, вступил в силу, породил права и обязанности для сторон, в том числе для покупателя – оплатить и принять имущество.

Судом установлено, и на указанные обстоятельства ссылаются стороны, что рамках дела №2-5469/2020 Никулинским районным судом города Москвы рассматривалось исковое заявление общества к предпринимателю о возмещении убытков, причиненных досрочным прекращением договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 в связи с неисполнением покупателем своих обязательств по указанному договору. Решением Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 в удовлетворении иска отказано.

В рамках своих жалоб на решение от 17.12.2020 общество заявляло о недопустимом выходе Никулинского районного суда города Москвы за пределы предмета спора о возмещении убытков и допущенном при этом нарушении норм материального и процессуального права. Относительно нарушения своих прав и законных интересов спорными абзацами общество поясняло вышестоящим судам общей юрисдикции, что в рамках нерассмотренного арбитражного дела №А70-1581/2021 предприниматель настаивает на обстоятельствах незаключенности основного договора купли-продажи от 30.06.2020 по вине общества, ссылаясь при этом именно на спорные  абзацы решения от 17.12.2020, как на преюдицию. Как полагал общество, спорные абзацы могли повлиять на итоговые выводы Арбитражного суда Тюменской области при рассмотрении дела №А70-1581/2021.

Рассматривая изложенные выше доводы кассационной жалобы общества, Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении от 16.09.2021 указал следующее (абз.6 стр.4): «Довод кассационной жалобы о не удовлетворении апелляционной инстанции доводов апелляционной жалобы об исключении из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов о незаключенности основного договора не может служить основанием для отмены правильных по существу судебных постановлений, поскольку абз.2, 4, 5, 7 стр.6 решения Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020 не содержит выводов суда, а излагает позицию ответчика выраженную им в письменных возражениях к исковым требованиям (л.д.200-201 т.1). Абз.9, 11 стр.6 не содержит выводов о незаключенности основного договора, на что ссылается заявитель в кассационной жалобе. В связи с чем суд апелляционной инстанции обосновано не нашел оснований для исключения указанных в апелляционной жалобе абзацев из мотивировочной части решения суда первой инстанции»

С учетом указанного, обстоятельства незаключенности основного договора купли-продажи от 30.06.2020 по вине общества не установлены решением Никулинского районного суда города Москвы от 17.12.2020, абз.2, 4, 5, 7 стр.6 указанного решения не являются выводами суда по ранее рассмотренному делу, а являются позицией предпринимателя в порядке возражений на иск о взыскании с него убытков в пользу фонда.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в ряде постановлений президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (от 03.04.2007 №13988/06, от 17.06.2007 №11974/06 и от 10.06.2014 №18357/13 по делу №А41-45919/12), арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм.

Наличие у суда права дать иную юридическую оценку фактическим обстоятельствам в рамках гражданского судопроизводства закреплено в абз.3 п.2 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при условии обоснования этой иной оценки.

В рамках настоящего дела сторонами представлены иные доказательства, ранее не исследованные и не оцененные в суде общей юрисдикции, ввиду иного предмета спора и иного круга обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Исходя из того, что круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего арбитражного дела не идентичен обстоятельствам, являющимся предметом дела №2-5469/2020, рассмотренного судом общей юрисдикции, оценка доказательств, изложенная в абз.9, 11 стр.6 решения от 17.12.2020, не может считаться обстоятельством, установленным в силу ст.69 АПК РФ, такая оценка доказательства также не связана с преюдицией. 

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что продавцом не допущено уклонений от заключения основного договора.

Указанная позиция суда первой инстанции была признана законной в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2022.

Существенные условия основного договора купли-продажи согласованы сторонами в приложении №1 (проект основного договора).

В силу п.1.1 проекта основного договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить имущество в нем указанное. Общая стоимость имущества (п.2.1) составила 469100000 рублей, в том числе НДС 20% 6750000 рублей, из них: стоимость здания гостиницы – 396000000,00 рублей, стоимость земельного участка – 65000000,00 рублей, стоимость движимого имущества – 8100000,00 рублей.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является закрытым, стороны вправе предусматривать в договоре иные способы, не поименованные в ГК РФ, а также предусматривать несколько способов обеспечения одновременно.

Исходя из положений п.2 ст.381 ГК РФ, сумма задатка является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следовательно, последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

В то же время ненадлежащее или частичное исполнение обязательства стороной, получившей задаток, исключает возможность применения последствий, предусмотренных п.2 ст.381 ГК РФ, на что обращено внимание Президиумом ВАС РФ в постановлении от 16.05.2006 №15642/05.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении ВС РФ от 08.09.2015 №38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

В рассматриваемой ситуации, поскольку в период отведенного предварительным договором срока обеими сторонами демонстрировалась явная заинтересованность к заключению основного договора, и совершались активные действия для его заключения, ни одна из сторон не имела права в одностороннем порядке отказываться заключать основной договор ссылаясь на прекращение действия предварительного договора и соответствующих обязательств по нему и после 01.07.2020 года. 

В абз.4 стр.9 постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2022 суд указал, что предусмотренные в ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательств направлены на компенсацию потерпевшей стороне негативных последствий от нарушения договора контрагентом, нарушившим свои обязательства. Обеспечение имеет зачетный характер по отношению к убыткам стороны, вызванным неисполнением другой стороной своих обязательств по договору.

Как следует из абз.6 стр.8 и абз.2 стр.10 кассационного постановления, основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции явилось обстоятельство  отсутствия оценки судом доводов Фонда о зачете встречных требований по отношению к требованиям предпринимателя. 

Согласно положениям ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Как следует из раздела 3 предварительного договора, исполнение обязательств обеспечивалось способом, поименованным сторонами «обеспечительный платеж».

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1). Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ч.2).

Фонд пояснил суду, что готов возвратить сумму обеспечительного платежа на условиях п.3.3.3 предварительного договора. Так, согласно п.3.3.3 предварительного договора следует, что указанная в п.3.1 настоящего договора сумма обеспечительного платежа возвращается продавцом покупателю после заключения основного договора, в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к покупателю по основному договору и получения подтверждающих документов из управления Росреестра. В свою очередь из п.п.3.3.3, 3.3.1 предварительного договора и п.2.2.1, 2.3, 2.4, 4.1, 4.2 основного договора прямо следует, что сумма обеспечительного платежа подлежала возврату покупателю после наступления совокупности обстоятельств, в следующей последовательности: подписание сторонами основного договора, полная оплата стоимости имущества покупателем передача имущества от продавца покупателю по акту приема-передачи, обращение сторон в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности на имущество, регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество и получение подтверждающих документов о такой регистрации, после наступления совокупности указанных условий продавцу отводилось пять рабочих дней на возврат обеспечительного платежа.

Из абз.2 п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что обязательства могут быть прекращены зачётом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачёте как во встречном иске (ст.132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч.1 ст.64, ч.1 3.1 ст.65, ч.7 ст.71, ч.1 ст.168, ч.3, 4 ст.170 АПК РФ).

В связи с неисполнением предпринимателем своих обязательств по основному договору права Фонда подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков, которые исходя из положений п.3.3.1, п.3.3.3 предварительного договора должны быть компенсированы путем удержания (зачета) соответствующей суммы обеспечительного платежа.

Суд отмечает, что под убытками в рассматриваемом случае понимается ситуация, когда Фонд, как арендодатель прекратил арендные отношения с арендатором спорного здания, с целью заключения договора купли-продажи данного здания с предпринимателем, для большего извлечения выгоды, чем при реализации им арендных правоотношений. 

Таким образом, буквальное толкование указанных договорных условий позволяет прийти суду к выводу, что обеспечительным платежом обеспечивалось исполнение покупателем обязательств по полной оплате стоимости имущества в согласованном размере 469100000,00 рублей, если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В п.11 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу ст.393.1 ГК РФ, п.п.1, 2 ст.405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, предприниматель после заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020 уведомил 02.07.2020 фонд об отказе осуществления принятых на себя обязательств, в том числе связанных с обращением в регистрирующий орган.

По условиям основного договора оплата покупателем имущества подлежала в течение пяти рабочих дней после подписания сторонами договора, то есть по 07.07.2020 года.

Предприниматель в отзыве на встречный иск признал действительность электронной переписки сторон от 02.07.2020 года.

Таким образом, предприниматель, уклонившийся от реализации установленной законом процедуры как одного из условий договора, обязан нести негативные последствия в виде утраты прав на возврат ему суммы обеспечительного платежа с последующим признанием договора заключенным.

На основании изложенного, суд оставляет первоначальный иск без удовлетворения, а встречный иск удовлетворяет в полном объеме. 

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с предпринимателя в пользу общества в размере 6000,00 рублей. 

Поскольку на момент вынесения настоящего решения отпала целесообразность действия обеспечительных мер, принятых на основании определения от 19.02.2021 с учетом определения от 01.03.2021, в силу ст.97 АПК РФ, а также постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2006 №55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», суд отменяет обеспечительные меры ранее принятые им.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Некоммерческой организации «Фонд регионального развития», расторгнутым.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Некоммерческой организации «Фонд регионального развития» 6000,00 рублей расходов по оплате госпошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Отменить обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Тюменской области на основании определения от 19.02.2021 с учетом определения от 01.03.2021 в виде наложения ареста на имущества Некоммерческой организации «Фонд регионального развития»  нежилые помещения с кадастровыми номерами 72:23:0428002:12939, 72:23:0428002:12984, находящиеся по адресу: 

<

...>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области осуществлять государственную регистрацию и переход прав на данные нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 Судья

Маркова Н.Л.