Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А01-2070/2023

г. Майкоп

20 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2023 года  

Полный текст решения изготовлен 20.11.2023 года

 

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Н.Г. Мусифулиной,                    при ведении протокола заседания помощником судьи М.О. Мачуковым, рассмотрев исковое заявление муниципального унитарного предприятия «Майкопводоканал» муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к Комитету по  управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, при участии:                                                           

от истца – ФИО1 (доверенность от 07.06.2023 № 1329);                                 

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 17.11.2023 № 12650),

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное унитарное предприятие "Майкопводоканал" муниципального образования "Город Майкоп" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору  аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193.

Исковые требования предприятия мотивированы необоснованным уклонением представителя публичного собственника от внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка в части предложенных к изменению: 

- пункта 4.2 договора аренды с установлением обязанности внесения арендной платы в срок до 15 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, вместо 1 числа месяца, следующего за истекшим месяцем;

- пункта 5.2.10 договора аренды с исключением обязанности арендатора обеспечивать третьим лицам беспрепятственный проезд и проход по арендуемому участку;

- пункта 6.2 договора аренды - с исключением предложенного условия об установлении неустойки по договору в размере 0,1 % от суммы задолженности.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.09.2023 рассмотрение дела в судебном заседании было отложено до 15 ноября 2023г. В заседании суда был объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 20 ноября 2023г.  Информация о перерыве в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца иск поддерживал по основаниям, приведенным в заявлении. 

Представитель ответчика иск не признал. В части сроков внесения арендной платы, указав, что договорная практика комитета предусматривает установление сроков оплаты до 1 числа, ввиду того, что в комитете применяется внутренняя отчетность, согласно которой указываются суммы на 1 число каждого месяца; в комитете при расчетах арендной платы применяется программный комплекс SAUMI, в котором расчеты по договорам аренды земельных участков также производятся с 1 числа каждого месяца. Относительно взимания неустойки, полагал спорное условие не обременительным для добросовестного арендатора. В части обеспечения прохода и проезда третьих лиц по переданному в аренду земельному участку также сослался на установление данного условия как стандартного для  данного вида договоров.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд находит исковые требования предприятия подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.07.2002г. между комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 002193 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение за плату земельный участок с кадастровым номером 01:08:000000:8, площадью 386 837 кв.м., для размещения Гавердовского артезианского водозабора.

Пунктом 1.1. договора установлен двадцатипятилетний срок аренды. 

04.12.2020г. межу предприятием, Кабинетом Министров Республики Адыгея и ГБУРА «Управление автомобильных дорог «Адыгеяавтодор» было заключено соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд, по которому в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 01:08:000000:8 из владения истца выбыли земельные участки площадью 1 105 кв.м. и 7 037 кв.м. 

Письмом от 08.09.2022 № 1864 арендатор, ссылаясь на указанные изменения, просил о внесении изменений в договор в целях актуализации предмета договора.

Комитетом подготовлено и направлено в адрес предприятия дополнительное соглашение от 22.03.2023 № 7129д/с к договору аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193, с изменение всех разделов договора.

Письмом от 23.03.2023 предприятие предложило комитету внести изменения в редакции пунктов 4.2, 5.2.10 и 6.2 дополнительного соглашения от 22.03.2023 № 7129д/с. Совместно с указанным письмом истец направил ответчику подписанный экземпляр дополнительного соглашения от 22.03.2023 № 7129д/с, протокол разногласий от 23.03.2023 об изменении редакции пункта 4.2, пункта 5.2.10, пункта 6.2; в подписанном экземпляре дополнительного соглашения истец указал оговорку "С учетом протокола разногласий от 23.03.2023".

Протокол разногласий ответчик не подписал.

Данные фактические обстоятельства сторонами при рассмотрении дела не оспаривались. Таким образом, между сторонами возникли разногласия по содержанию пунктов 4.2, 5.2.10, 6.2 договора.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд руководствуется следующим.  

В силу положений статей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Из текста договора аренды от 11.07.2002 № 002193 следует, что согласованным порядком внесения арендной платы являлся: ежеквартальный платеж в равных долях           (до 15.04., 15.07., 15.10. и 01.12 текущего года, пункт 2.4 договора).

В пункте 4.2 дополнительного соглашения к договору в редакции комитета сроки внесения ежемесячной арендной платы установлены до 1 числа следующего месяца текущего года. Соответствующее изменение в ходе разбирательства дела мотивировано представителем комитета как необходимое организационное условие учета арендной платы.

В свою очередь, истцом предложено вносить плату до 15 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Соответствующее предложение обусловлено тем, что истец является муниципальным предприятием, источником пополнения оборотных средств которого являются платежи управляющих компаний и населения г. Майкопа, которым оказываются коммунальные услуги холодного водоснабжения и водоотведения.

Согласно приказу Управления государственного регулирования цен и тарифов Республики Адыгея от 20 декабря 2018 года № 249-п "Об установлении тарифов на питьевую воду и водоотведение для МУП "Майкопводоканал" на 2019-2023 годы" истец осуществляет регулируемый вид деятельности и тарифы на услуги истца подлежат государственному регулированию. В этой связи истец несет расходы на текущую деятельность в рамках затрат установленных регулирующим органом и из платежей поступающих за оказанные услуги водоснабжения и водоотведения.

В пункте 25 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, закреплено, что оплата за коммунальные услуги истцу перечисляется управляющими компаниями до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданами плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Аналогичный срок оплаты коммунальных услуг закреплен в пункте 66 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Устанавливая определенность по условиям договора (пункт 4.2 дополнительного соглашения) по порядку внесения арендной платы, суд исходит из установленных законом сроков внесения коммунальных платежей и, принимая во внимание, статус истца как гарантирующего поставщика этого вида коммунального ресурса, полагает необходимым установить сроки оплаты ежемесячной арендной платы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим истекшем месяцем.

Касаемо разногласий по пункту 5.2.10 дополнительного соглашения, которым в редакции комитета установлена обязанность арендатора: не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников), в том числе посторонних землепользователей земельных участков, расположенных в границах арендуемого участка; обеспечить беспрепятственные проходы, подъезды к их земельным участкам, суд  учитывает следующие обстоятельства и нормы.

По спорному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории: "земли промышленности, энергетики, транспорта…" с кадастровым номером 01:08:000000:8 (единое землепользование), общей площадью 378068±1077 кв.м., с видом разрешенного использования "Для размещения Гавердовского артезианского водозабора".

Указанные объект относится к объектам системы централизованного холодного водоснабжения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" собственники и иные законные владельцы централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, нецентрализованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и их отдельных объектов, организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, принимают меры по обеспечению безопасности таких систем и их отдельных объектов, направленные на их защиту от угроз техногенного, природного характера и террористических актов, предотвращение возникновения аварийных ситуаций, снижение риска и смягчение последствий чрезвычайных ситуаций.

Водозаборные скважины являются инженерными гидротехническими сооружениями и организация, эксплуатирующая эти объекты обязана осуществлять свою деятельность с применением современной технологии работ, обеспечивающей рациональное использование и охрану подземных вод от загрязнения и истощения, осуществлять необходимую водоподготовку, принимать меры к сокращению расхода воды на производственные нужды и потери, соблюдать требования безопасного ведения работ.

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2016 № 1467 "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов водоснабжения и водоотведения, формы паспорта безопасности объекта водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" утверждены требования к защищенности объектов водоснабжения и водоотведения.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 23.12.2016 № 1467 под объектами водоснабжения и водоотведения для целей настоящих требований следует понимать территориально обособленные (расположенные в пределах внешнего периметра, границы которого установлены в соответствии с законодательством Российской Федерации) комплексы зданий, сооружений и оборудования, предназначенные для осуществления водоснабжения (водозаборы (в том числе входящие в их состав гидротехнические сооружения), очистные сооружения водопровода, водопроводные насосные станции, резервуары, водонапорные башни) и водоотведения (очистные сооружения канализации (в том числе входящие в их состав гидротехнические сооружения), канализационные насосные станции), входящие в состав централизованных и нецентрализованных систем холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения.

Обеспечение антитеррористической защищенности объекта водоснабжения и водоотведения осуществляется путем реализации комплекса организационнораспорядительных, режимно-охранных и инженерно-технических мероприятий, направленных на: а) воспрепятствование неправомерному проникновению на объект водоснабжения и водоотведения; б) выявление потенциальных нарушителей установленного на объекте водоснабжения и водоотведения режима и (или) признаков подготовки или совершения террористических актов; в) пресечение попыток совершения террористических актов на объекте водоснабжения и водоотведения; г) минимизацию возможных последствий совершения террористических актов на объекте водоснабжения и водоотведения и ликвидацию угроз террористических актов на объекте водоснабжения и водоотведения (п. 26 Постановления Правительства РФ от 23.12.2016 N 1467).

В соответствии с пунктом 30 указанного постановления в целях обеспечения антитеррористической защищенности объекта водоснабжения и водоотведения путем его охраны, реализации на нем пропускного и внутри объектового режимов, а также выполнения функций, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации реализуются в рамках частной охранной деятельности или ведомственной охраны, на объекте водоснабжения и водоотведения должно быть организовано круглосуточное дежурство постов подразделения охраны объекта водоснабжения и водоотведения, сотрудники которого в соответствии с законодательством Российской Федерации оснащаются: а) на объектах водоснабжения и водоотведения первой категории - служебным огнестрельным оружием, гражданским оружием и специальными средствами, а при необходимости получаемым в соответствии с законодательством Российской Федерации во временное пользование в территориальных органах Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации боевым ручным стрелковым оружием; б) на объектах водоснабжения и водоотведения второй категории - гражданским оружием и специальными средствами; в) на объектах водоснабжения и водоотведения третьей и четвертой категории - специальными средствами.

Кроме того, в силу п. 14 Приложения № 1 Постановлению Правительства РФ от 14.08.1992 № 587 "Вопросы частной детективной (сыскной) и частной охранной деятельности" в перечень объектов, подлежащих государственной охране, включены гидротехнические сооружения, коллекторы водохранилищ, водопроводные станции и объекты водоподготовки в крупных промышленных центрах, в населенных пунктах краевого и областного подчинения, а также в закрытых административно-территориальных образованиях.

Таким образом, территория Гавердовского артезианского водозабора подлежит государственной охране, а значит, договором на истца не может быть возложена обязанность обеспечения беспрепятственного прохода, проезда посторонних землепользователей.

При таких обстоятельствах, суд находит позицию комитета противоречащей установленному правовому регулированию. В этой связи, пункт 5.2.10 дополнительного соглашения к договору следует изложить в следующей редакции: "Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников), в том числе посторонних землепользователей земельных участков, расположенных в границах арендуемого участка".

Одновременно с этим, суд считает заслуживающими внимания и возражения предприятия, связанные с установлением мер ответственности за нарушение платежной дисциплины. 

Так, в пункте 6.2 дополнительного соглашения от 22.03.2023 комитетом введено условие об ответственности за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

При этом, в пункте 6.1 дополнительного соглашения от 22.03.2023 также установлено общее условие об ответственности за нарушение договора обеими сторонами в соответствии с действующим законодательством, дублирующее пункт 6.3 основного договора от 11.07.2002.

Возражая на включение в действующий договор пени из расчета 0,1%, что в  пересчете на ежегодный процент составляет 36,5% годовых, предприятие указало на  свою социальную ориентированность, зависимость платежеспособности от сбора платы за водоснабжение от потребителей, невозможность отказа от аренды спорного земельного участка ввиду нахождения в его границах объекта водоснабжения. 

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке (штрафе) и ее (его) размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке (штрафе) не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке (штрафе).

Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается нормативными правовыми актами.

Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Также в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

На основании изложенного, применение неустойки (штрафа) за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств, предусмотренной в пункте 6.2 дополнительного соглашения к договору, возможно только по соглашению сторон.

В этой связи, суд исключает спорный пункт 6.2 дополнительного соглашения к договору из  его редакции.

При этом отсутствие в договоре условий о неустойке (штрафе), не препятствует комитету при наличии оснований применить ответственность за нарушение обязательств, предусмотренную законом.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В Постановлении № 20-П от 11.07.2017, применительно к порядку распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что правила распределения судебных расходов образуют относящийся к нормативному содержанию конституционного права на судебную защиту общий принцип, в силу которого правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

Тем самым право на присуждение судебных расходов поставлено целиком в зависимость от процессуальных позиций сторон и результатов спора. 

Из материалов настоящего дела усматривается, что ответчик, располагая возражениями предприятия, сходными по своему содержанию с ранее заявленными при рассмотрении аналогичного судебного спора (А01-2418/2017), настаивал на заключении дополнительного соглашения  в своей редакции, что влекло необходимость обеспечения защиты прав предприятия при рассмотрении дела судом. По итогам спора в иск удовлетворен.

Учитывая результат рассмотрения дела, суд относит расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей на ответчика, как на сторону виновную в возникновении спора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск муниципального унитарного предприятия «Майкопводоканал» муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193  удовлетворить.

Пункт 4.2 дополнительного соглашения от 22.03.2023 № 7129 д/с к договору аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193 изложить в следующей редакции: «Арендная плата вноситься Арендатором ежемесячно равными долями до 15-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, путем перечисления на счет получателя 03100643000000017600 УФК по Республике Адыгея (Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»), ИНН 

<

***>, КПП – 010501001, Отделение - НБ Республика Адыгея//УФК по Республике Адыгея г.Майкоп,                       БИК - 017908101, ОКТМО – 79701000, КБК 90811105012041000120».

Пункт 5.2.10 дополнительного соглашения от 22.03.2023 № 7129 д/с к договору аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193  изложить в следующей редакции: «Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников), в том числе посторонних землепользователей земельных участков, расположенных в границах арендуемого  участка».

Пункт 6.3 дополнительного соглашения от 22.03.2023 № 7129 д/с к договору аренды земельного участка от 11.07.2002 № 002193 исключить.

Взыскать с комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу муниципального унитарного предприятия «Майкопводоканал» муниципального образования «Город Майкоп» » (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                            Мусифулина Н.Г.