АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8839/21 

Екатеринбург

19 января 2022 г.

 

Дело № А60-31163/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шавейниковой О.Э.,

судей Оденцовой Ю.А., Пирской О. Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2021 по делу № А60-31163/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 17.02.2021);

ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 17.08.2020);

конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-3 СТРОЙ» (далее – общество «СМУ-3 СТРОЙ», должник) ФИО5 – ФИО6 (доверенность от 23.12.2021).

 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2020 принято к производству заявление акционерного общества «Альфа-Банк» (далее – общество «Альфа-Банк», Банк) о признании несостоятельным (банкротом) общества «СМУ-3 СТРОЙ» возбуждено дело о банкротстве должника. 

Определением арбитражного суда от 07.09.2020 заявление Банка признано обоснованным, в отношении должника введена процедура банкротства – наблюдение,  временным управляющим утвержден ФИО5

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2020 общество «СМУ-3 СТРОЙ» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён ФИО5  

В арбитражный суд поступило заявление ФИО1 о применении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), о признании права собственности на объект недвижимого имущества – объект с кадастровым номером 66:41:0601039:207, по адресу: 

<

...>, о признании права залога у Банка на спорное помещение отсутствующим, о включении денежных требований в реестр требований кредиторов должника. 

В арбитражный суд также поступило самостоятельное заявление ФИО3 о применении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

Определением арбитражного суда от 07.06.2021 требование ФИО1 о применении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве выделено в отдельное производство. Одновременно, этим же определением в одно производство объединены требования (заявления) ФИО1 и ФИО3 о применении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

К участию в рассмотрении спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, общество «Альфа-Банк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2021 в удовлетворении заявления ФИО1 и ФИО3 о применении в отношении должника – общества «СМУ-3 СТРОЙ» положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 определение суда первой инстанции от 23.07.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 23.07.2021 и постановление от 22.09.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым применить в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ссылаясь на неверное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что обращение в суд кассационной инстанции опосредовано опасениями относительно того, что в условиях продолжения процедуры по ординарным правилам Закона о банкротстве, основное требование о признании права собственности и обременения отсутствующим, будет оставлено судами без удовлетворения исключительно по формальным основаниям и мотивировано отказом в применении судами правил банкротства специального субъекта – застройщика, а потому отсутствием у ФИО1 и ФИО3 права апеллировать к специальным механизмам защиты, предусмотренным параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве. При фактических обстоятельствах настоящего дела не имеющим под собой объективного и разумного оправдания является дискриминационным разграничение судами правового статуса субъекта, имеющего к застройщику требование о передачи жилого помещения, и субъекта с требованием о признании права собственности на жилое помещением, поскольку каждый из них, заявляя соответствующее требование, преследует одинаковый конечный материально-правовой интерес в виде регистрации за собой права собственности на объект недвижимости.

Как считает кассатор, в указанном контексте судами не принята во внимание позиция Верховного Суда Российской Федерации по вопросу необходимости соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории. 

По мнению ФИО1, судами не учтено следующее: договорные отношения по приобретению спорной квартиры между ней и должником возникли 09.03.2016, когда стороны подписали предварительный договор № ТК031 долевого участия в строительстве, во исполнение которого 20.01.2018 ФИО1 и должником был подписан акт приема-передачи квартиры, в которой на текущий момент проживает заявитель, неся бремя по ее содержанию; при этом оплата квартиры после ввода дома в эксплуатацию была обусловлена исключительно действиями руководства должника, которые стандарту разумности, добросовестности поведения профессионального участника рынка строительства не соответствуют. 

Заявитель акцентирует внимание на том, что внесение денежных средств формально после ввода дома в эксплуатацию (ФИО3 спустя месяц, начиная с 21.01.2018 по 27.04.2018, ФИО1 в мае 2018 года) не должно приводить к снижению уровня правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, к лишению их возможности воспользоваться эффективным механизмом признания права собственности, а обременения отсутствующим, предусмотренным на случай банкротства застройщика, тем более при условии того, что срок оплаты был поставлен в зависимость от действий самого должника. При этом кассатор утверждает о том, что суды, установив факт того, что заявитель полном объеме исполнила обязательство по оплате жилого помещения, не учли, что она, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенной реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, не должна нести негативные последствия, выражающиеся в невозможности регистрации права собственности. Коль скоро введение законодателем особых правил банкротства застройщиков было обусловлено необходимостью обеспечения приоритетной защиты интересов граждан как непрофессиональных инвесторов, нельзя согласиться с выводами судов об отказе в применении специальных правил банкротства застройщика, в обоснование которых положена календарная дата внесения денежных средств в оплату спорной квартиры.

Кроме того, податель жалобы отмечает, что в формально введённом в эксплуатацию многоквартирном доме не были произведены многие строительные работы, а также осуществлялись работы устранению недостатков строительства, о чем свидетельствуют: соглашения от 15.03.20218 между должником и собственниками квартир ЖК «Вивльди»; соглашение от 30.05.2018 № 01R68L, заключенное между должником и обществом «Альфа-Банк», целью которого обозначено финансирование затрат по строительству ЖК «Вивальди». Таким образом, поскольку 22.05.2018  ФИО1 квартира была оплачена в полном объеме, в связи с чем, при учете сроков строительства работ по соглашению от 15.03.2018 следует исходить из того, что должник направил денежные средства заявителя на расходы по устранению недостатков, существующих в многоквартирном доме, то есть привлек денежные средства гражданина в целях строительства.

На основании вышеизложенного ФИО1  утверждает, что применение ординарных правил Закона о банкротстве препятствует ей, надлежащим образом исполнившей обязательства по оплате жилого помещения, в реализации правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости. Кроме того, в данном случае нарушается конституционное право на жилище. 

В письменных пояснениях кассатор обращает внимание на то, что спорная квартира была передана в залог обществу «Альфа-Банк» в условиях проживания в жилом помещении ФИО1, которая была поставлена в известность о существовании залога постфактум по прошествии года после передачи и оплаты квартиры, в связи с чем, в данном случае, судам следовало оценить с точки зрения разумности и добросовестности линию поведения Банка, активно поддерживающего схемы кредитования общества «СМУ-3 СТРОЙ»; кроме того, акцентирует внимание на том, что 16.08.2021 квартира была выставлена конкурсным управляющим, с согласия Банка, на торги, что в условиях информированности данных лиц о существовании в отношении объекта спора, свидетельствует о направленности их действий исключительно во вред правам и законным интересам заявителя, для которой данная квартира является единственным жильем. 

Также ФИО1 указывает на то, что она и ФИО3 не единственные граждане, пострадавшие от недобросовестных действий должника, приводит в пример вступившие в законную силу судебные акты, согласно которым за гражданами было признано право собственности на квартиры, расположенные по адресу 

<

...> при аналогичных с ее обстоятельствами.

Помимо изложенного, заявитель утверждает о том, что принимая спорную квартиру в залог, зная о том, что объекты строительства активно реализуются на рынке, в том числе с целью оперативного возврата взятых кредитов, Банк тем не менее посчитал не имеющим правового значениявозможность наличия у залогодателя ранее возникшего обязательства передать предмет залога в собственность другого лица. Банк не придал значения возможным последствиям своего бездейсвия и не запросил у залогодателя дополнительных сведений, не осмотрел квартиры, принимаемые в залог, хотя мог и должен был это сделать.

В отзыве ФИО3 доводы кассационной жалобы поддерживает, просит состоявшиеся судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить; отмечает, что должник исполнил свои обязательства по передаче квартир гражданам, между тем, обязательства по регистрации права собственности на квартиры за ФИО1 и ФИО3  исполнены не были, вместо этого должник оформил право собственности на спорное недвижимое имущество на себя, а позже передал его в залог Банку, при этом об обременении залогом спорного имущества граждане узнали по прошествии года, после получения квартир по акту приема-передачи.

В отзыве общество «Альфа-Банк» по доводам кассационной жалобы возражает, просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам, арбитражный суд округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ФИО1 и обществом «СМУ-3 Строй» изначально был подписан предварительный договор долевого участия в строительстве от 09.03.2016 № ТК031, условия которого предусматривали: строительство должником многоквартирного дома по улице Тверитина в г. Екатеринбурге, внесение ФИО1 денежных средств для осуществления строительства, а также передачу квартиры ФИО1 после введения дома в эксплуатацию.

В этот же день, между ФИО1 и обществом «СМУ-3 Строй» подписан предварительный договор купли-продажи от 09.03.2016, условия которого предусматривали заключение в будущем основного договора на отчуждение ФИО1 обществу «СМУ-3 Строй», принадлежащей ей квартиры по адресу: 

<

...> в/городок, д. 16, кв. 57. 

Данный договор был заключен в целях оплаты стоимости нового жилья по договору от 09.03.2016 № ТК031.

Возводимый обществом «СМУ-3 Строй» объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

...> введён в эксплуатацию на основании разрешения Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 15.12.2017 № 66302000-4866-2015.

Помещение по адресу: 

<

...> передано во владение и пользование ФИО1 по акту приема-передачи от 20.01.2018.

В дальнейшем, в отношении уже переданного жилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039, между ФИО1 и обществом «СМУ-3 Строй» было подписано пять соглашений.

В частности, 21.05.2018 между сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора долевого участия в строительстве от 09.03.2016 № ТК031. 

На следующий день между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 22.05.2018 № ТК030, согласно условиям которого ФИО1 подлежит передача квартиры № 30, площадью 60,10 кв.м., расположенной на 8 этаже по адресу: Свердловская область, 

<

...>, а также стороны обязуются заключить до 31.08.2018 договор купли-продажи  недвижимости, на условиях настоящего предварительного договора.

Принадлежащая ФИО1 квартира (

<

...> в/городок, д. 16, кв. 57) продана третьему лицу (физическому лицу) в мае 2018 года; после ее продажи ФИО1 перечислила на расчётный счёт общества «СМУ-3 Строй» по платежному поручению от 22.05.2018 № 23 денежные средства в сумме 2 380 000 руб., а также внесла в кассу должника денежные средства в сумме 3 329 500 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 22.05.2018 № 44).

Впоследствии, между должником и ФИО1 подписано дополнительное соглашение от 31.08.2018 к предварительному договору купли-продажи от 22.05.2018 № ТК030, согласно которому стороны обязуются заключить до 15.10.2018 договор купли-продажи  недвижимости (квартиры № 30), на условиях настоящего предварительного договора.

В свою очередь 15.10.2018 между сторонами подписывается соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 22.05.2018 № ТК030, согласно условиям которого должник обязуется возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 5 709 500 руб. до 17.12.2018.

В дальнейшем стороны заключили договор купли-продажи квартиры от 12.12.2018 № ТК030, согласно условиям которого общество «СМУ-3 Строй» обязуется передать спорную квартиру, а также ставит ФИО1 в известность о том, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира находится в залоге у общества «Альфа Банк», при этом должник гарантирует, что на момент подачи заявления о переходе права собственности, но не позднее 31.03.2019, данное обременение будет снято. 

Между тем, несмотря на фактическую передачу квартиры ФИО1 еще 20.01.2018 и оплату квартиры задолго до подписания окончательного договора купли-продажи регистрация права собственности в установленном законе порядке не была произведена. Титульным собственником помещения является общество «СМУ-3 Строй», залогодержателем по настоящий момент – общество «Альфа-Банк».

Также из материалов дела следует, что между ФИО3 и обществом «СМУ-3 Строй» был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 26.12.2017 № 15, условия которого предусматривают заключение в будущем сторонами основного договора купли-продажи помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 22.01.2018 № 6, от 31.01.2018 № 9, от 16.02.2018 № 24, от 02.03.2018 № 19, от 06.04.2018 № 28, от 27.04.2018 № 34 ФИО3 внесла в кассу общества «СМУ-3 Строй» денежные средства в общей сумме 4 000 000 руб.

Помещение по адресу: 

<

...> передано во владение и пользование ФИО3 по акту приема-передачи от 27.04.2018.

Несмотря на фактическую передачу квартиры ФИО3 27.04.2018, регистрация права собственности в установленном законе порядке не была произведена. Титульным собственником помещения является общество «СМУ-3 Строй», залогодержателем – общество «Альфа-Банк».

Ссылаясь на то, что между обществом «СМУ-3 Строй», ФИО1 и ФИО3 имеют место правоотношения, возникшие  из договора долевого участия в строительстве, ФИО1 и ФИО3 обратились в арбитражный суд с самостоятельными требованиями о применении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

Суд первой инстанции, указывая на то, что оформление отношений между ФИО1 и обществом «СМУ-3 Строй» посредством подписания нескольких договоров и соглашений в разные периоды времени не изменяет факта отсутствия доказательств финансирования заявителем строительства многоквартирного дома до его ввода в эксплуатацию, констатировал, что фактически между ФИО1 и должником имеют место отношения, регулируемые нормами гражданского законодательства о купле-продаже объектов недвижимого имущества, введённых в гражданский оборот.

Судом отмечено, что фактически ранее принадлежащая ФИО1 квартира была продана в мае 2018 года, покупателем является третье (физическое) лицо, при этом должник собственником данной квартиры не являлся, вещные либо обязательственные права на объект недвижимости не приобрел.

Отклоняя доводы заявителей о том, что в действительности строительство многоквартирного дома продолжалось с декабря 2017 года по май 2018 года, суд указал на отсутствие  в материалах обособленного спора доказательств, подтверждающих производство основных строительных работ в указанный период. 

С учетом изложенного, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в рассматриваемой ситуации в материалы дела не были представлены доказательства наличия физических лиц, которые во исполнение соответствующих гражданско-правовых договоров (прежде всего, договоров долевого участия в строительстве) внесли денежные средства обществу «СМУ3 Строй» с целью финансирования строительства будущего многоквартирного дома (

<

...>) до 15.12.2017 и, одновременно, не получили в собственность жилые или нежилые помещения в указанном доме после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, то постольку, достаточные правовые основания для применения в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не усматриваются.

Апелляционный суд, пересмотрев спор в порядке апелляционного производства, с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно отметив, что требования о признании права собственности на спорные жилые помещения за ФИО1 и ФИО3 уже заявлены в рамках настоящего дела о банкротстве и подлежат рассмотрению судом первой инстанции, при этом факт неприменения к должнику соответствующих правил не препятствует суду рассмотреть соответствующее требования заявителей.

По сути, отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из  того, что оплата квартир произведена заявителями после введения дома в эксплуатацию, между заявителями и должником имеют место отношения, регулируемые нормами гражданского законодательства о купле-продаже объектов недвижимости введенных в гражданский оборот.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирует порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принявших участие в финансировании строительства жилья.

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

При этом правила названного параграфа применяются независимо от того, имеет ли лицо какие-либо права в отношении земельного участка или объекта строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Равным образом не исключено признание застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

При обратном толковании механизмы, закрепленные параграфом 7 главы IX Закона, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика.

Законодатель во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве), что в конечном счете позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц.

Такой подход к определению статуса застройщика обусловлен, в первую очередь, необходимостью защиты прав участников строительства - лиц, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения. Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан - участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Именно для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае, формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств, не допустим.

Соответствующая правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 № 34-ЭС16-4218, от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428(2).

В рассматриваемом случае, ФИО1 неоднократно обращала внимание судов первой и апелляционной инстанций на то, что одновременное обращение в суд с требованиями о введении в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, включение в реестр требований кредиторов должника задолженности в сумме 5 709 500 руб., а также признании права залога у Банка на спорное помещение отсутствующим, преследует лишь одну цель – признать за заявителем право собственности на спорную квартиру, то есть, по сути, все требования направлены на обеспечение защиты, прежде всего, конституционного права на жилье (статья 40 Конституции Российской Федерации).

Соответственно, судам нижестоящих инстанций, при выделении требований в отдельные производства, необходимо было исследовать и установить существо сложившихся между заявителями и должником правоотношений и  конечный материально-правовой интерес, преследуемый сторонами при вступлении в правоотношения друг с другом.

В рассматриваемом случае, как следует из пояснений ФИО1, приводимых на протяжении всего судебного разбирательства,  именно общество «СМУ-3 Строй» настаивало на расторжении предварительного договора долевого участия в строительстве от 09.03.2016 № ТК031 в мае 2018 года и заключении последующих предварительных договоров купли-продажи спорной квартиры в течение второй половины 2018 года до заключения 12.12.2018 основного договора купли-продажи, при этом,  ФИО1, желающая приобрести жилое помещение в собственность, владеющая и пользующаяся им с 20.01.2018, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенная реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, была вынуждена согласиться на все предлагаемые условия должника.

Заявитель неоднократно обращала внимание судов на то, что общество «СМУ-3 Строй», будучи профессиональной стороной договора – застройщиком, фактически «навязывало» ФИО1 расторжение и заключение последующих договоров  относительно спорного объекта недвижимости, в связи с чем дата заключения договора была поставлена в зависимость от действий самого должника.

Также ФИО1 указывала на, что срок оплаты по договору был также обусловлен и поставлен в зависимость исключительно от действий должника, который еще 09.03.2016 обязался продать принадлежащую заявителю квартиру в счет оплаты нового жилого помещения в строящемся многоквартирном доме.

Аналогичные доводы приводились и вторым заявителем - ФИО3

Данные доводы со стороны судов надлежащей оценки не получили.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В нарушение вышеуказанных разъяснений Верховного суда, суды первой и апелляционной инстанций существо сложившихся между заявителями и должником правоотношений, в том числе с учетом хронологии совершения сторонами действий в отношении спорных квартир и материально-правовыми интересами, преследуемыми сторонами при их совершении, не исследовали и не установили, фактически ограничившись констатацией факта того, что оплата за спорные квартиры была произведена заявителями после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. 

Такой формальный подход судов не может считаться отвечающим целям норм действующего законодательства направленного обеспечение защиты жилищных прав граждан – участников, в том числе от злоупотреблений застройщиков, осуществляющих  манипуляции с правовыми схемами привлечения денежных средств.

Судами также не учтено, что граждане, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенной реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, не должны нести негативные последствия, выражающиеся в невозможности регистрации права собственности, в том числе в следствии действий самого должника, который после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи квартир в фактическое владение и пользование граждан и оплаты жилых помещений, уклонился от исполнения возникших из договоров обязательств перед ними, передав квартиры в залог обществу «Альфа-Банк» в обеспечение принятых на себя кредитных обязательств с целью финансирование затрат по строительству ЖК «Вивальди». 

Отказав в применении положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, без исследования и установления существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, при этом выделив в отдельное производство требования заявителей о признании за ними права собственности на спорные квартиры, суды надлежащим образом не обеспечили судебную защиту нарушенного права на жилье, на наличие которых указывали заявители и не учли основную цель включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика, направленную на защиту жилищных прав граждан. 

Кроме того,  заявители обращали внимание судов на наличие решений судов общей юрисдикции, согласно которым за гражданами, при наличии аналогичных договоров по отчуждению квартиры, их исполнения, уклонения должника (продавца) от регистрации перехода права собственности, а в настоящее время – его банкротства, были признаны права собственности в отношении жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, а также отмечал Верховный Суд Российской Федерации (определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186), конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Вместе с тем, указания заявителей на нарушение основополагающего принципа равенства, поскольку требования граждан, подавших в суд общей юрисдикции заявления, основанные на аналогичных обстоятельствах и вытекающие из заключенных на аналогичных условиях сделок, были удовлетворены, а подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами права - зарегистрированы в установленном порядке, какой-либо оценки со стороны судов не получили.

С учетом изложенного, поскольку в нарушение положений статей 65, 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не исследовали и не оценили все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела по существу, выводы судов об отсутствии оснований для применения в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве сделаны без исследования и оценки всех обстоятельств дела, всех имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, что привело к преждевременным выводам об отсутствии оснований для применении в отношении общества «СМУ-3 СТРОЙ» положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2021 по делу № А60-31163/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора по существу, в частности касающиеся исследования существа сложившихся между сторонами отношений, конечного материально-правового интереса, преследуемого заявителями, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения участвующих в споре лиц и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку, правильно распределив бремя доказывания между участниками спора, указать мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы и возражения лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2021 по делу № А60-31163/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       О.Э. Шавейникова 

 

Судьи                                                                                    Ю.А. Оденцова 

 

                                                                                              О.Н. Пирская