АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-19213/2023

г. Краснодар

07 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года. 

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Артамкиной Е.В. и Зотовой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ответчика – комитета по управлению имуществом администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2025), в отсутствии истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «НОКС-оценка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А53-19213/2023, установил следующее.  

ИП ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее – комитет), со следующими требованиями:  

– признать незаконным и необоснованным решение комитета от 16.11.2023 № 173/1 в части нарушения сроков рассмотрения заявления предпринимателя о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;  

– признать незаконным и необоснованным отчет об оценки рыночной стоимости № 400/07/2023-Н-26 по заключенному муниципальному контракту от 03.08.2023 № 2023/66 с ООО «НОКС-оценка» (далее – общество) на проведение оценки рыночной стоимости комплекса объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной  

площадью 118,1 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв. м, литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв. м, литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 (далее – комплекс объектов);  

– признать недостоверной величину рыночной стоимости комплекса объектов, установленную отчетом № 400/07/2023-Н-26 с указанием результатов оценки в размере 4 275 928 рублей и установить стоимость объектов в размере 1 791 992 рубля 08 копеек;  

– признать незаконным и необоснованным отчет об оценки рыночной стоимости № 500/09/2023-Н по заключенному муниципальному контракту от 15.09.2023 № 2023/66 с обществом на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030014:689 площадью 1117 кв. м (далее – земельный участок);  

– признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, установленную отчетом № 500/09/2023-Н с указанием результатов оценки в размере 4 737 163 рублей и установить стоимость земельного участка в размере 2 737 773 рубля 70 копеек;  

– изложить условия в разделе 2 «Цена и порядок расчетов» пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.11.2023 в следующей редакции: цена продажи комплекса объектов составляет 1 791 992 рубля 08 копеек, земельного участка – 2 737 773 рубля 70 копеек, общая стоимость объектов недвижимости – 4 529 765 рублей 78 копеек;  

– считать договор купли-продажи арендуемого имущества заключенным 17.08.2023 (уточненные требования).  

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество. 

Решением от 18.09.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.07.2024, признано незаконным бездействие комитета, выразившееся в несвоевременном рассмотрении заявления предпринимателя о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Признаны недостоверными отчеты об оценке рыночной стоимости в части определения величины рыночной стоимости комплекса объектов и земельного участка. Урегулированы разногласия  

при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, в части рыночной стоимости объектов недвижимости. В удовлетворении остальной части требований отказано.  

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель считает, что срок рассмотрения заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества комитетом не нарушен. Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства заявитель с 11.07.2023 по 09.11.2023 исключен из данного реестра. Поэтому основания для удовлетворения заявления предпринимателя 22.08.2023 при соблюдении всех сроков у комитета отсутствовали. Предпринимателем 28.04.2023 заявлено требование о приобретении права собственности на комплекс объектов без определения правового статуса земельного участка под данными объектами. Заявление предпринимателем ходатайства о проведении экспертизы по оценке земельного участка является злоупотреблением правом и возложением дополнительных судебных издержек на комитет. Рыночная стоимость объектов в отчетах общества определена с соблюдением требований законодательства. С выводами, изложенными в судебном экспертном заключении комитет не согласен, определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества, значительно ниже его кадастровой стоимости, установлена без выяснения указанных обстоятельств и обоснования причин существенной разницы.  

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 30.04.2020 № 02-20, по условиям которого арендатор принял в аренду комплекс объектов и земельный участок для использования в целях бытового обслуживания населения и услуг общественного питания сроком на 5 лет.  

В целях реализации права, предусмотренного положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предприниматель 27.02.2023 обратился в комитет с заявлением о приобретении арендуемого имущества.  

Рассмотрев указанное заявление, комитет отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.  

Письмом от 28.04.2023 предприниматель отозвал ранее поданное заявление и обратился повторно в комитет с заявлением о приобретении арендуемого имущества.  

В письме от 10.05.2023 № 56.06/1585 комитет сообщил предпринимателю о заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления, после чего будет принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества, и в десятидневный срок с даты принятия указанного решения направлен проект договора купли-продажи.  

Комитет и общество 07.07.2023 заключили муниципальный контракт № 2023.824702 на оказание услуг по определению рыночной стоимости комплекса объектов и земельного участка.  

Согласно отчетам общества от 03.08.2023 № 400/07/2023-Н-26 и от 28.09.2023 № 500/09/2023-Н рыночная стоимость комплекса объектов по состоянию на 03.08.2023 составила 5 131 113 рублей 60 копеек, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.09.2023 составила 4 737 163 рубля.  

Решением комитета от 16.11.2023 № 173/1 заявителю предоставлено право на приобретение арендуемого муниципального имущества. В адрес предпринимателя 28.11.2023 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.  

Ссылаясь на нарушение комитетом сроков рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также завышенную рыночную стоимость объектов, определенную обществом, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.  

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.  

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого  

имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).  

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.  

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).  

На основании части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1); принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (пункт 2); направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3).  

Принимая во внимание дату поступления заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (28.04.2023), установив  

несвоевременное рассмотрение заявления вплоть до 16.11.2023, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в несвоевременном рассмотрении заявления.  

Вопреки доводам кассационной жалобы, суды установили, что согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства заявитель с 10.05.2018 включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории – микропредприятие. Предприниматель в указанном реестре значился и на момент подачи заявления в комитет, а также на момент его рассмотрения. Материалами дела подтверждается заключение договора аренды и пользование предпринимателем недвижимым имуществом более четырех лет (с 30.04.2020), а также отсутствие задолженности заявителя по арендной плате за спорное имущество и невключение объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.  

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом,  

признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).  

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.  

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.  

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, заключение судебной экспертизы от 24.06.2024 № 0435/Э наряду с иными доказательствами, суды пришли к аргументированному выводу о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.  

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности  

судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.  

Приведенная судами оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).  

Изложенные в кассационной жалобе суждения комитета не принимаются судом округа по тем основаниям, что для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Кодекса назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, согласно результатам которой определена таковая.  

Оценив заключение от 24.06.2024 № 0435/Э с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 Кодекса, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость выкупаемого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.  

При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 Кодекса обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.  

Несогласие с результатами судебной экспертизы в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.  

Таким образом, доводы заявителя жалобы, касающиеся несогласия с заключением судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку данное заключение от 24.06.2024 № 0435/Э являлось предметом оценки судов, обоснованно признано надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим по форме и содержанию статье 86 Кодекса.  

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда  

кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А53-19213/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Твердой 

Судьи Е.В. Артамкина  

 И.И. Зотова