АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5782/2015

г. Южно-Сахалинск

24 июля 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 17 июля 2018 года. Решение суда в полном объеме изготовлено 24 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-5782/2015

по исковому заявлению закрытого акционерного общества Фирма «Снабженец» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Вианг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимости – холодный склад, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 760, степень готовности объекта 90% количество этажей: 1, расположенного по адресу: 

<

...>; об обязании ответчика освободить в течение 3-х календарных дней с момента вступления в силу решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего иска,  истребованный объект недвижимости, а также о взыскании судебных расходов, 

к ответчикам Администрация г. Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Вианг» (1022052122191, ИНН 

<

***>) о применении последствий признания недействительным договора купли-продажи земельного участка № 013-528 от 24.09.2015, заключенного между Администрацией г. Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью «Вианг», путем обязания общества с ограниченной ответственностью «Вианг» возвратить Администрации г. Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером 65:01:0310001:76 площадью 2696 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Параллель», Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии: 

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 06.02.2017;

от ответчика ООО «Вианг» – представитель ФИО2 по доверенности от 16.05.2016; представитель ФИО3 по доверенности от 06.03.2016;

в отсутствие иных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество Фирма «Снабженец» (далее – истец, ЗАО Фирма «Снабженец») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Вианг» (далее – ООО «Вианг») об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимости – холодный склад, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 760, степень готовности объекта 90% количество этажей: 1, расположенного по адресу: 

<

...>; об обязании ответчика освободить в течение 3-х календарных дней с момента вступления в силу решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего иска,  истребованный объект недвижимости, а также о взыскании судебных расходов.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек общество с ограниченной ответственностью «Параллель» (далее – ООО «Параллель», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.02.2017 № Ф03-6495/2016 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Как указано в мотивировочной части судебного акта кассационной инстанции, судами не приняты во внимание представленные ответчиком в подтверждение оплаты стоимости приобретенного имущества его отчуждателю – третьему лицу, платежные документы, не исследованы доводы ответчика в этой части, мотивы их отклонения судами не приведены. Кроме того, судами не разрешен вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в акте кассационной инстанции, устранить отмеченные недостатки; в случае необходимости предложить истцу уточнить свои требования и обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование этих требований;, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, в том числе о наличии/отсутствии признаков добросовестности в действиях ответчика при приобретении объекта недвижимости; дать оценку всем имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением суда от 16.03.2017 дело принято к производству суда, назначено в предварительном судебном заседании на 27.04.2017.

Определением суда от 27.04.2017 дело назначено к судебному разбирательству по правилам первой инстанции. Протокольным определением  в порядке статьи 51 АПК РФ суд привлек  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  Администрацию города Южно-Сахалинска и Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – третьи лица).

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление со следующим пояснениями.

ООО «Вианг» является добросовестным приобретателем склада, возмездность приобретения, воля истца на выбытие из владения спорного имущества установлены судом кассационной инстанции. Незначительные неточности в оформлении платежных документов в отсутствие иных взаимоотношений  с ООО «Параллель» не могут свидетельствовать о том, что оплата по договору не произведена. Сделка по безденежности  третьим лицом не оспорена, доказательств того, что денежные средства в счет оплаты по договору не поступали, третьим лицом не представлено. В материалах дела имеются доказательства того, что ответчик проявил обычную степень осмотрительности предпринял дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы  приобретаемой вещи, получив выписку из ЕГРП о правах на объект. Более того, продавец представил ответчику документы, свидетельствующие о том, что право собственности продавца было зарегистрировано на основании выданного Администрацией г Южно-Сахалинска разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое не оспорено и не признано незаконным. Доказательств того, что у ответчика имелись какие-либо основания усомниться в законности предстоящей сделки, сторонами не представлено. На момент совершения сделки в 2013 году ответчику не могло быть известно, что в 2015 года истец зарегистрирует право собственности на спорный объект и предъявит иск об истребовании склада. Объект незавершенного строительства не входит в предмет договора от 26.11.2010; до заключения указанной сделки, впоследствии расторгнутой судом, между истцом и третьим лицом имелись арендные отношения, в том числе в отношении спорного объекта. Таким образом, спорное имущество выбыло из владения истца по его воле, что свидетельствует о невозможности его истребования у ответчика, как у добросовестного приобретателя.  Заявленные исковые требования не учитывают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Даже если предположить, что объект незавершенного строительства когда-либо физически существовал и входил в производственную базу, он был добровольно передан истцом как объект, не имеющий соответствующих документов, вместе с земельным участком ООО «Параллель», которое, в свою очередь, могло предпринять меры к  созданию нового объекта путем его строительства или реконструкции. Путем поэтапного преобразования земельного участка был образован земельный участок, собственником которого в настоящее время является ответчик на основании договора купли-продажи от 24.09.2015 с Администраций г. Южно-Сахалинска, по условиям которого на момент заключения договора в его границах находился только один объект недвижимости – склад, принадлежащий ответчику. При разрешении настоящего дела необходимо принять во внимание и наличие воли истца на выбытие из владения земельного участка, на котором находились все объекты производственной базы. Анализ представленных в материалы дела документов – оснований возникновения права собственности истца на объект незавершенного строительства, обстоятельств государственной регистрации права собственности свидетельствуют об отсутствии у истца права на виндикационный иск. В материалах регистрационного дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80 содержатся существенные противоречия с нормами Федерального закона № 122-ФЗ, действовавшего в тот момент. Так,  истцу первоначально было отказано регистрирующим органом в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ввиду непредоставления документов, содержащих достаточную информацию для идентификации объекта недвижимости. При повторном обращении заявителя  право собственности было зарегистрировано, однако противоречия в представленных документах заявителем устранены не были. Свидетельство о праве собственности от 1992 года устанавливает право собственности истца на имущество, расположенное по адресу:  

<

...>, в то время как спорное имущество расположено по адресу: 

<

...>. Имеющийся в регистрационном деле акт оценки стоимости незавершенного строительства по состоянию на 01.04.1992 нельзя соотнести с договором № 16 от 20.10.1992, поскольку указанный акт к договору не составлялся. Соответственно, объект незавершенного строительства не вошел в перечень приватизируемого имущества и не являлся предметом договора купли-продажи от 20.10.1992 № 16, что также подтверждается сведениями, полученными из государственного архива. Таким образом, право собственности за истцом на спорный объект зарегистрировано незаконно, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Объект незавершенного строительства, право собственности на  который зарегистрировано за истцом, не обладает физическими характеристиками, его невозможно сопоставить с объектом недвижимости, находящимся в собственности ответчика, что исключает возможность виндикации. Истец, действуя заведомо недобросовестно, предпринял действия для государственной регистрации права собственности, обратившись в кадастровую палату с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта, в целях обращения с исковыми требованиями в рамках настоящего спора, что установлено в рамках дела № А59-568/2016. В результате на основании представленных заявителем документов в государственный кадастр недвижимости внесены изменения о местонахождении границ, площади и степени готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80, учтен кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости. То есть, в 2015 году объекту незавершенного строительства посредством кадастрового учета декларативном присвоены технические параметры, не упомянутые  в представленном на государственную регистрацию права собственности приложении № 1 к договору от 20.10.1002 № 16. Судебными актами по делу № А59-568/2016 действия кадастровой палаты по внесению изменений в сведения о местонахождении границ объекта признаны незаконными. Довод истца о том, что объект незавершенного строительства выбыл из владения на стадии готовности 90%, не подтвержден, поскольку данных, позволяющих произвести расчет процента готовности, истцом не представлено. Если и предположить, что объект подвергся незначительной доработке, то в таком случае речь идет о реконструкции и создании нового объекта, что исключает возможность для удовлетворения исковых требований. Срок исковой давности на предъявление виндикационного требования пропущен. Поскольку объект незавершенного строительства перешел во владение ООО «Параллель» с 2010 года, о чем было известно истцу, трехлетний срок исковой давности истек в 2013 году. При этом при смене владельца спорного имущества в 2013 году срок исковой давности не начал течь заново.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.10.2013 (на момент приобретения спорного объекта ответчиком).

Также истцом заявлено ходатайство об объединении в одно производство для совместного рассмотрения дел № А59-5782/2015 и А59-410/2016. 

В рамках дела № А59-410/2016 ЗАО «Фирма «Снабженец» заявлено требование к ответчикам Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Вианг» о применении последствий признания недействительным договора купли-продажи земельного участка № 013-528 от 24.09.2015, заключенного между ответчиками в виде признания отсутствующим права собственности у общества с ограниченной ответственности «Вианг» на земельный участок, кадастровый номер 65:01:0310001:76.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Администрация города Южно-Сахалинска, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Определением от 05.04.2016 по делу № А59-410/2016 произведена замена ненадлежащего ответчика Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска на надлежащего – Администрацию города Южно-Сахалинска, Администрация города Южно-Сахалинска исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Производство по делу № А59-410/2016 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам №№ А59-5782/2015, А59-568/2016.

Ответчик в своем отзыве на ходатайство о назначении экспертизы по делу пояснил, что предложенный на разрешение эксперту вопрос является некорректным, поскольку истец предлагает провести оценку склада, который на момент совершения сделки обладал 100% готовностью, в то время как исковые требования заявлены относительно объекта недвижимости степенью готовности 90%. Кроме того, истец предлагает обязать ответчика предоставить документы, характеризующие техническое состояние объекта, которые отсутствуют, в связи с чем проведение оценки нецелесообразно. Назначение экспертизы преждевременно до исследования вопроса о праве собственности истца на объект недвижимости.

Протокольным определением от 07.06.2017 суд на основании статьи 130 АПК РФ объединил дела № А59-5782/2015 и №А59-410/2016 в одно производство, присвоив объединенному делу №А59-5782/2015.

Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска представил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении требований о применении последствий признания недействительным договора от 24.09.2015 № 013-528 купли-продажи земельного участка виде признания отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01: 0310001:76, отказать. Учитывая, что в уполномоченный орган был представлен полный пакет документов, необходимый для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, у данного органа отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Вианг», являющего собственником расположенного на нем объекта. Кроме того, указал, что не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку не является стороной спорного  договора.

Определением от 07.08.2017 произведена замена судьи по делу.

Определением суда от 14.08.2017 дело принято к производству судьи Горбачевой Т.С., производство по делу возобновлено.

Как установлено судом из материалов дела, на основании договора № 16 купли-продажи государственного имущества от 20.10.1992 Фонд имущества Сахалинской области (продавец) передал товариществу с ограниченной ответственностью «Снабженец» (покупатель) в собственность основные производственные фонды, находящиеся во владении покупателя по договору аренды с правом выкупа от 14.09.1990, заключенного между Российским государственным акционерным концерном «Росгражданреконструкция» и Кооперативным проектно-строительным объединением «Сахалингражданстрой». Состав и стоимость имущества указаны в акте оценки стоимости основных средств (приложение № 1 к договору).

На основании дополнительного соглашения от 20.10.1992 к договору продавец передает покупателю на праве полного хозяйственного ведения объекты социально-бытового назначения, остающиеся в муниципальной собственности согласно приложению № 1 к указанному соглашению: общежитие и надстройка общежития по адресу: пр. Победы, 81. 

Свидетельством о собственности, выданным Сахалинским областным Советом народных депутатов, подтверждается право собственности Товарищества с ограниченной ответственностью «Снабженец» на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, выкупленное по договору купли-продажи № 16 от 20.10.1992. 

На основании договора о предоставлении участков в пользование на условиях аренды № 148 от 08.08.1995 Администрация г. Южно-Сахалинска (арендодатель) сдала, а ТОО «Снабженец» (арендатор) приняло в пользование на условиях аренды земельный участок площадью  23 412 кв.м.

На основании соглашения от 16.06.2011 в связи с продажей объектов недвижимости производственно-складской базы по ул. Украинская, 95 в. г. Южно-Сахалинске права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.08.1995 № 0148/1603 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310001:0014 площадью 23 412 кв.м переданы истцом ООО «Параллель».

На основании соглашения от 11.07.2011 № 196/2 к договору аренды с 07.07.2011 внесены изменения и дополнения в указанный договор: прекращено право аренды ООО «Снабженец», в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в качестве арендатора указано ООО «Параллель».

18.03.2015 за ЗАО «Снабженец» зарегистрировано право собственности на холодный склад, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 760, степень готовности объекта 90%, количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0310001:80. Право собственности на указанный объект приобретено истцом по договору купли-продажи государственного имущества от 20.10.1992 № 16.

Соглашением от 29.03.2013 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, ЗАО «Фирма «Снабженец» и ООО «Параллель» заключено соглашение № 196/3 к договору, которым внесены изменения в договор: разделен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0310001:14 на 3 участка: участок площадью 22788 кв.м, кадастровый номер 65:01:0310001:71, площадью 164 кв.м, кадастровый номер 65:01:0310001:72, площадью 460 кв.м, кадастровый номер 65:01:0310001:70.

Прекращено право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами  65:01:0310001:70,  65:01:0310001:72 в связи с добровольным отказом землепользователя.

Как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310001:76 (том 8, л.д. 27), указанный участок образован из предыдущего участка – с кадастровым номером 65:01:0310001:71.

18.10.2013 между ООО «Параллель» (продавец) и ООО «Вианг» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве собственности склад, общей полезностью 961,9 кв.м, кадастровый номер: 65:01:031000:75, по адресу: 

<

...>, расположенный на земельному участке с кадастровым номером: 65:01:031000:76 площадью 2 696 кв.м с разрешенным использованием под производственно-складскую базу, принадлежащую продавцу на правах аренды. Склад принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2013 № RU65302000-899, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, о чем в ЕГРП 10.04.2013 сделана запись регистрации № 65-65-01/018/2013-277, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2013, бланк серия  65АА № 097281, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

По согласию сторон указанный склад оценивается и продается за 5 990 000 рублей (пункт 3). Расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: сумму 1 000 000 руб. покупатель оплатил до подписания договора купли-продажи, сумму 4 990 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в течение трех банковских дней после подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию перехода права собственности на склад в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (пункт 4). Согласно пунктам 5, 6 договора сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях  и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Склад передан покупателю по передаточному акту, подписанному сторонами.

Оплата по договору произведена 26.08.2013 в сумме 1 000 000 руб., 22.10.2013 в сумме 5 000 000 руб., что подтверждается выписками по операциям на счете (том 12, л.д. 114, 115).

ООО «Вианг» на основании договора купли-продажи от 18.10.2013 является собственником склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 961,9 кв.м, инв. № нет, лит. Е, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0310001:75, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2013 сделана запись регистрации № 65-65-01/058/2013-001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2013.

На основании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 04.12.2013 № 2205-па землепользователю ООО «Вианг» предоставлен из земель категории «земли населенных пунктов» в аренду с 01.11.2013 по 27.02.2038 земельный участок, кадастровый номер 65:01:0310001:76, расположенный по адресу: 

<

...>, под склад, площадью 0,2696 га. 

На основании указанного постановления 04.12.2013 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО «Вианг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12632.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 04.12.2013.

Договор зарегистрирован 31.12.2013 в Управлении Росреестра по Сахалинской области (уведомление  от 31.12.2013 № 01/045/2-13-911). 

На основании договора купли-продажи земельного участка № 013-528 от 24.09.2015 Администрация города Южно-Сахалинска (продавец) обязуется передать в собственность, а  ООО «Вианг» (покупатель) принять и оплатить по цене на условиях договора земельный участок, находящийся в государственной собственности, относящийся к категории «земли населенных пунктов», расположенный на территории Сахалинской области, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по адресу: ул. Украинская, 95, с кадастровым номером 65:01:0310001:76, площадью 2696 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, под склад. На земельном участке расположен склад, который на момент заключения договора принадлежит покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделан запись № 65-65-01/058/2013-001 (пункт 1.3).

Договор действует до полного исполнения сторонами принятых по нему обязательств (пункт 7.1).

Земельный участок передан по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Оплата за выкуп земельного участка произведена платежным поручением № 1105 от 25.09.2015.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2015. 

Полагая, что спорный объект недвижимости – холодный склад, объект незавершенного строительства по не зависящим от истца причинам выбыл из его владения и находится в незаконном владении ответчика, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Извещенные о времени и месте судебного заседания ответчик Администрация г. Южно-Сахалинска, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела. 

Представители сторон свои правовые позиции по делу поддержали.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон в судебном заседании, учитывая указания суда кассационной инстанции, суд приходит к следующему.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к ее владельцу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат имущества лицу, доказавшему свои права на него. То есть, предъявляя виндикационный иск, лицо должно доказать наличие у него права собственности на спорное имущество и незаконность владения этим имуществом лицом, у которого оно истребуется. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

В пункте 36 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что, согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся  в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

При новом рассмотрении дела в обоснование наличия права собственности на спорный склад истец ссылается на нотариально заверенные копии свидетельств о собственности на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, на имущество, поименованное в договоре купли-продажи № 16 от 20.10.1992, а также технический паспорт, оформленный Сахалинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», на склад, введенный в эксплуатацию в 2012 года, 1-этажный, общей площадью 961,9 кв.м. с действительной инвентаризационной стоимостью здания по состоянию на 29.11.2012 3 205 941 руб.

Ответчик против надлежащей регистрации права собственности на спорный объект за истцом возражает.

Представителем истца в материалы дела представлено приватизационное дело по факту приватизации государственного имущества в соответствии с договором № 16 от 20.10.1992.

Рассмотрев материалы приватизационного дела, суд не усматривает доказательств того, что спорный объект вошел в состав приватизируемого имущества на основании договора № 16 от 20.10.1992.

Как указано в пункте 1 договора № 16 от 20.10.1992, состав и стоимость имущества, передаваемого покупателю  - ТОО «Снабженец» (являющемуся правопредшественником ООО «Фирма «Снабженец) приведены в акте оценки общей стоимости основных средств (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.  При этом согласно пункту 7 договора продавец обязуется передать право собственности на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>.

В качестве приложения № 1 к договору указан акт оценки общей стоимости основных средств по состоянию на 1 апреля 1992 г., в котором указаны остаточная стоимость основных средств без приведения какого-либо перечня и указания на конкретные объекты имущества.

Дополнительным соглашением от 20.10.1992 к договору Фонд передает Обществу на праве полного хозяйственного ведения объекты социально-бытового назначения, остающиеся в муниципальной собственности.

В Приложении № 1 к дополнительному соглашению приведен перечень объектов социально-культурного назначения, которые остаются в муниципальной собственности и передаются ТОО «Снабженец» на праве полного хозяйственного ведения: общежитие и надстройка общежития, место нахождения: пр. Победы, 81.

Вместе с тем, в письменных пояснениях (том 13, л.д. 1, 6) истец ссылается на приложения № 1, № 2, № 3 к договору № 16 от 20.10.1992 как на документы, содержащие перечень имущества, в отношении которого истцом зарегистрировано право собственности (и представлено соответствующее свидетельство). При этом указанные приложения (в отсутствие ссылок на то, к какому документу они относятся) отсутствуют в материалах приватизационного дела (в качестве приложения к договору № 16 от 20.10.1992).

Доказательств того, что акт оценки незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования по состоянию на 1 апреля 1992 г. (приложение № 2) был представлен на государственную регистрацию права собственности, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного суд не находит оснований для отнесения перечня зданий и сооружений, а также объекта незавершенного строительства к объектам, вошедшим в состав приватизируемого имущества, в отношении которого впоследствии была совершена сделка между ООО «Параллель» и ООО «Вианг».

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.03.2015 за ЗАО «Снабженец» зарегистрировано право собственности на холодный склад, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 760, степень готовности объекта 90%, количество этажей: 1, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0310001:80. Право собственности на указанный объект приобретено истцом по договору купли-продажи государственного имущества от 20.10.1992 № 16.

За ООО «Вианг» 01.11.2013 зарегистрировано право собственности на склад 1-этажный, общая площадь 961,9 кв. м, лит Е, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0310001:75. Право собственности на данный объект приобретено обществом на основании договора купли-продажи с ООО «Параллель» от 18.10.2013.

При этом ООО «Параллель» зарегистрировало свое право собственности на спорный склад на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2013 № RU65302000-899, выданного администрацией г. Южно-Сахалинска.

В рамках дела № А59-568/2016 ООО «Вианг» обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Сахалинской области о признании незаконными действий по внесению 20.02.2015 в сведения государственного кадастрового учета изменений о местоположении границ и площади объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:031001:80, а также об обязании аннулировать сведения о границах и местоположении данного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено ЗАО Фирма «Снабженец».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.06.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.11.2016, решение суда отменено в части. Действия ФГБУ «ФКП» Росреестра по Сахалинской области, совершенные 02.02.2015, по внесению в сведения государственного кадастрового учета изменений о местоположении границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80 признаны незаконными, как не соответствующие статьям 1, 4, 16, 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Суд обязал ФГБУ «ФКП» Росреестра по Сахалинской области аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости кадастровые сведения о границах и местоположении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80, внесенные 02.02.2015 на основании заявления ЗАО Фирма «Снабженец» от 25.12.2014, с наложением на объект с кадастровым номером 65:01:0310001:75. В остальной части указанное решение оставлено без изменения.

Удовлетворяя требования заявителя, суд апелляционной инстанции посчитал, что требования заявителя направлены на устранение в государственном кадастровом учете сведений, искажающих неизменность уникальных характеристик объекта с кадастровым номером 65:01:0310001:75, позволяющих определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

При этом в силу части 2 статьи 26 Закона № 221-ФЗ ответчик обязан был принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учета спорного объекта до исключения выявленных противоречий, в том числе до разрешения в исковом порядке споров о правах, о границах или о правомерности в целом кадастрового учета пересекающихся объектов.

Неисполнение данной обязанности ответчика привело к нарушению принципа сопоставимости кадастровых сведений, нарушению уникальности характеристик учтенного в соответствии с законом о государственном кадастре объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0310001:75 и, как следствие, повлекло нарушение прав общества как титульного собственника индивидуально-определенного объекта недвижимости, поскольку изменило содержание права собственности указанного лица применительно к требованиям пункта 1 статьи 209 ГК РФ.

Судом правильно на основании доказательств по делу установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0310001:76 по виду объекта недвижимости (здание, введенное в эксплуатацию), по описанию местоположения на земельном участке, по площади (961,9 кв. м), расположен один объект недвижимости - здание склада, уникальные характеристики которого соответствуют объекту недвижимости с кадастровым номером 65:01:0310001:75, что подтверждается имеющимся в материалах дела техническим планом здания от 19.02.2013, выданным Сахалинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», актом проверки департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 31.05.2016 по запросу прокуратуры, экспертным заключением от 18.07.2016, составленным Сахалинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Государственный кадастровый учет уникальных характеристик указанного объекта существовал на момент совершения оспариваемых действий, не оспорен и не изменен в установленном законом порядке.

Государственному кадастровому учету с кадастровым номером 65:01:0310001:76 соответствует зарегистрированное право собственности заявителя, которое является неизменным до признания его отсутствующим в судебном порядке.

Технический план объекта незавершенного строительства, представленный третьим лицом 22.12.2014 для целей учета изменений уникальных характеристик объекта с кадастровым номером 65:01:0310001:80 заведомо не учитывал актуальные сведения ГКН в отношении объекта с кадастровым номером 65:01:0310001:75 и титульное право на него, в связи с чем апелляционный суд признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что на момент осуществления ответчиком оспариваемых действий, отсутствовали противоречия между имеющимися в государственном кадастре недвижимости кадастровыми сведениями об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:01:0310001:80 и сведениями, содержащимися в документах, представленных заявителем для осуществления кадастрового учета.

Таким образом, оспариваемые действия совершены кадастровой палатой в нарушение Закона № 221-ФЗ и прав титульного собственника (ЗАО «Вианг»). В результате совершенных кадастровой палатой действий произошло наложение координат объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80 на координаты здания склада с кадастровым номером 65:01:0310001:75. Фактически дважды учреждением произведен кадастровый учет в отношении одного и того же объекта.

Обращаясь за защитой своих нарушенных прав в арбитражный суд с настоящим заявлением, ООО «Вианг» указало на незаконность действий органа кадастрового учета, как совершенных в нарушение Закона № 221-ФЗ, которые выразились в неприостановлении кадастрового учета уполномоченным органом с предложением ЗАО Фирма «Снабженец» в порядке пункта 3 части 2 статьи 26 данного закона исключить противоречия, в результате чего произошло фактическое наложение объектов недвижимости, в частности, принадлежащего на праве собственности заявителю склада площадью 961,9 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0310001:75 и принадлежащего третьему лицу объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80 площадью 760 кв. м, а также привело к изменению уникальности характеристик принадлежащего на праве собственности заявителю объекта недвижимости.

Доказательств, позволяющих соотнести виндицируемый объект с объектом истца в рамках настоящего спора, истцом не представлено.

Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, поскольку данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того самого имущества, которое выбыло из его владения.

Учитывая состоявшиеся по делу № А59-568/2016 судебные акты, сделать однозначный вывод о том, что предметом виндикации является именно то имущество, которое выбыло из владения истца, не представляется возможным.

В силу статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1).

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2).

Как разъяснено в пунктах 34 - 36 Постановления № 10/22 в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия ее у собственника. Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле, он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя, если же оно выбыло помимо воли собственника, то такое имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ: отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

Согласно пункту 39 Постановления № 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При рассмотрении дела доказательств выбытия спорного объекта из владения истца помимо его воли суду не представлено.

Как указал суд кассационной инстанции, несмотря на возражения ответчика о том, что спорное имущество выбыло из владения истца по его воле, суды в обжалуемых судебных актах лишь констатировали обратное, не указав мотивы, по которым данные доводы были отклонены, что не отвечает требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.

Относительно утраты истцом права владения спорным имуществом истец ссылается на договор аренды недвижимого имущества от 31.12.2009, заключенный между истцом и ООО «Параллель», о существовании которого истец узнал от ООО «Параллель» при рассмотрении дела № А59-4711/2013. Спорный объект был передан им во владение ООО «Параллель» по договору аренды, которое впоследствии незаконно распорядилось им путем отчуждения ООО «Вианг» по договору купли-продажи  от 18.10.2013.

В материалы дела представлен договор аренды объектов недвижимости от 31.12.2009, заключенный между ЗАО «Фирма «Снабженец» (арендодатель) и ООО «Параллель» (арендатор), по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимости, в том числе здание холодного склада (объект незавершенного строительства), инвентарный номер 64:401:001000055110:0006:20000, литер М.

Договор действует до 01.02.2011, в случае если арендатор продолжает использовать арендуемое имущество, а арендодатель не заявляет о расторжении договора, то договор считается пролонгированным на тех же условиях (пункт 1.5). В силу пункта 3.1 потребление электрической энергии, тепловой энергии, пользование водой и канализацией оплачивается арендатором арендодателю на основании выставленных счетов.

Как следует из выписки из лицевого счета за период с 23.06.2011 по 01.08.2012  по счету 40702810150340100228 ЗАО Фирма «Снабженец»,  в адрес ООО «Параллель» были перечислены денежные средства в счет оплаты за электроэнергию 07.11.2011, 01.12.2011 (том 13, л.д. 57, 58). 

При этом доказательств наличия арендных отношений в рамках указанного договора в период с 2011 по 2013 год (до момента заключения договора купли-продажи от 18.10.2013) в материалы дела не представлено. Доводы истца относительно того, что он узнал о том, что договор истцом заключен только в январе 2014 года, судом отклоняются.  

Фактически истец утверждает, что не знал о заключении договора, по которому сам же выступил арендодателем.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1.5 договора следует, что договор заключен на срок более года. Вместе с тем доказательств прохождения его государственной регистрации в установленном законом порядке суду не представлено.

При таких обстоятельствах, договор считается не заключенным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору (Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2016 № 305-ЭС15-16158 по делу № А40-154362/2014). Фактически к арендатору не перешли права и обязанности по договору.

Доказательств исполнения спорного договора в материалы дела также не представлено.

Ссылки на перечисления денежных средств от ООО «Параллель» в счет оплаты за электроэнергию 07.11.2011 за октябрь 2011 по счету № 98 от 07.11.2011 в сумме 51042,37 без налога НДС; 01.12.2011 за ноябрь 2011 по счету № 106 от 29.11.2011 в сумме 47212,56 без налога НДС судом отклоняются, поскольку в качестве назначения платежа указан договор № 5 от 31.12.2009. При этом представленный в материалы дела договор не пронумерован.

Доказательств распоряжения спорным имуществом со стороны арендатора истцом не представлено.

Выбытие имущества из владения собственником по его воле предполагает передачу вещи на основании договора.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о выбытии спорного объекта помимо воли самого истца, с учетом того, что  воля - это не только юридический акт (договор), но и совокупность конкретных фактических действий того или иного лица, у суда не имеется. 

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее - Информационное письмо № 126), если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 37 Постановления № 10/22 приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Как указал суд кассационной инстанции, судами не приняты во внимание представленные обществом в подтверждение оплаты стоимости приобретенного имущества его отчуждателю - ООО «Параллель» платежные поручения от 26.08.2013 № 595 и от 22.10.2013 № 840, поскольку в назначении платежа указано на оплату за недвижимое имущество согласно договору от 22.08.2013 и счету № 38 от 26.08.2013, которые в материалы дела не представлены, также указав, что перечисленная сумма (6 000 000 руб.) не совпадает с ценой сделки (5 990 000 руб.). ООО «Вианг» ссылалось на ошибочность указания реквизитов договора в платежных документах, соответствие порядка оплаты пункту 4 договора купли-продажи от 18.10.2013 (1 000 000 до сделки и 4 900 000 в течение 3 дней после подписания договора), и отсутствие между ним и третьим лицом иных правоотношений, кроме возникших из договора от купли-продажи от 18.10.2013, что, по его мнению, исключает вывод о безденежности сделки. Данные доводы не были опровергнуты лицами, участвующими в деле, и предметом исследования судов не являлись, мотивы их отклонения в обжалуемых судебных актах не приведены. Кроме того, суды посчитали, что при существенном занижении цены реализуемого имущества (5 990 000 руб.) при его рыночной стоимости в 58 028 000 руб., установленной заключением независимого оценочного бюро «Оценка-Профи» от 18.07.2016, факт оплаты обществом согласованной в договоре суммы не свидетельствует о возмездности сделки, так как в такой ситуации отсутствует встречное предоставление. Вместе с тем судами не учтено, что в данном документе указана лишь возможная средняя стоимость здания склада на 18.10.2013; окончательное заключение можно сделать только после изучения объекта и изучения ценообразующих факторов на рынке.

В этой связи судебная коллегия пришла к выводу о том, что вывод судов о безвозмездности приобретения ответчиком спорного имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела судом установлен факт оплаты стоимости приобретаемого имущества по договору от 18.10.2013 платежными поручениями от 26.08.2013 № 595 и от 22.10.2013 № 840 на общую сумму 6 000 000 руб. 

По ходатайству истца определением суда от 04.07.2017 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Независимого агентства ЗАО «ГАКС» ФИО4. 

На разрешение эксперту поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости склад, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 961,9 кв.м., кадастровый номер 65:01:0310001:75, расположенного по адресу 

<

...>,  по состоянию на 18.10.2013 года.

В распоряжение эксперта представлена документация (копии): - документы, поступившие по запросу суда из Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска письмом от 21.06.2016 №2723-014/05, на основании которых ООО «Параллель» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в том числе  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт, разрешение на строительство, градостроительный план, договор аренды   - на 43 листах; кадастровый паспорт здания от 19.03.2013; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером №65:01:0310001:76 от 27.12.2013; свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2013 №65АБ 153027.

Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта № 433 от 04.08.2017 рыночная стоимость объекта без учета стоимости права на земельный участок по состоянию на 18.10.2013 составляет 33 500 000 рублей.

Ответчик посчитал, что проведенная экспертиза не является объективным доказательством стоимости спорного имущества на момент сделки, стоимость объекта, указанная в заключении, носит предположительный характер, заключение эксперта не имеет отношения к заявленным требованиям, поскольку предметом виндикации является объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0310001:80, проведение оценки рыночной стоимости склада, обладающего 100% готовностью, с кадастровым номером 65:01:0310001:75, нецелесообразно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Как указал суд в пункте 9 Информационного письма № 126, ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.

Вместе с тем, применительно к обстоятельствам конкретного спора, несмотря на занижение стоимости оцениваемого объекта, указанное обстоятельство само по себе не свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика, учитывая то обстоятельство, что объект был приобретен ответчиком за цену, вдвое превышающую его инвентаризационную стоимость.

Доводы относительно неосведомленности истца относительно распоряжения ООО «Параллель», как арендатором по договору с истцом,  объектом, принадлежащим истцу, не подтверждены документально.

Судом установлено, что ООО «Параллель» зарегистрировало свое право собственности на спорный склад на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2013 № RU65302000-899, выданного администрацией г. Южно-Сахалинска.

С учетом указанных обстоятельств, в отсутствие доказательств иного, возможность удовлетворения виндикационного требования отсутствует.

Ответчиком – ООО «Вианг» заявлено о применении исковой давности.

Ответчик полагает, что трехлетний срок исковой давности следует исчислять с момента вступления в силу соглашения от 11.07.2011 № 196/2 к договору аренды с 07.07.2011, в связи с заключением которого было прекращено право аренды ООО «Снабженец», в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, и в качестве арендатора было указано ООО «Параллель».

Истец считает, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку его надлежит исчислять с 2015 года, когда истец узнал о том, что еще в 2013 году ООО «Параллель» оформило на себя право собственности на спорный склад и впоследствии продало его ответчику, а также получил доступ на территорию производственно-складской базы после вступления в силу судебных актов о возврате имущества истцу.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Рассмотрев материалы дела, суд признает правомерным довод ответчика о том, что трехлетний срок исковой давности следует исчислять с момента вступления в силу соглашения от 11.07.2011 № 196/2 к договору аренды с 07.07.2011, в связи с заключением которого было прекращено право аренды ООО «Снабженец» на земельный участок, на котором расположен, в том числе, спорный объект недвижимости.

Истцом заявлено требование о применении последствий признания недействительным договора купли-продажи земельного участка № 013-528 от 24.09.2015, заключенного между Администрацией г. Южно-Сахалинска и ООО «Вианг» в виде возврата Администрации г. Южно-Сахалинска земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310001:76 площадью 2696 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы отказом Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска в предоставлении на праве аренды земельного участка, который фактически передан ответчику.  

Как следует из искового заявления, спорный договор является недействительным, поскольку противоречит пункту 1 статьи 36 ЗК РФ.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 24.09.2015 ответчик на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) выкупил у Администрации г. Южно-Сахалинска находящийся в государственной собственности земельный участок.

На спорном земельном участке расположен склад, который на момент заключения договора принадлежит покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделан запись № 65-65-01/058/2013-001 (пункт 1.3 договора).

В силу пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, в редакции, действующей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Статья 36 утратила силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

Согласно статье 166 ГК РФ в действующей в спорный период редакции,  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности ответчика, а также отсутствие доказательств нарушения права заявителя оспариваемой сделкой, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

Закрытому акционерному обществу Фирма «Снабженец» в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                             Т.С. Горбачева