АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4453/2019

г. Краснодар

10 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Герасименко А.Н., судей Андреевой Е.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), ФИО3 (лично), ФИО4 (лично), от общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой-2013» – ФИО5 (доверенность от 10.02.2021), ФИО6 (доверенность от 10.02.2021),  ФИО7 (лично), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы ФИО3, ФИО4, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» ФИО1 на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021 по делу № А63-4453/2019, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ» (далее – должник) конкурсный управляющий ФИО8 (далее – конкурсный управляющий)  обратилась в суд с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019, заключенного должником и ООО «ИнвестСтрой-2013» (далее – общество), применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности передать должнику не завершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:33:140101:57 по адресу: Ставропольский край, 

<

...>.

Определением суда от 31.08.2021 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.11.2021 в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств отказано. Определение суда от 31.08.2021 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ФИО3, ФИО4 просят отменить судебные акты и удовлетворить заявление конкурсного управляющего. В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателей жалоб, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. В результате совершения оспариваемой сделки  причинен имущественный вред должнику и кредиторам, поскольку из собственности должника безвозмездно выбыло ликвидное имущество. Кроме того, общество является недобросовестным застройщиком, к которому предъявляются различные требования имущественного характера, а у него самого отсутствуют денежные средства для завершения строительства спорного объекта. В результате заключения оспариваемого соглашения и осуществления достройки обществом участники строительства будут вынуждены нести дополнительные затраты на завершение строительства спорного объекта, в связи с чем, по их мнению, такое завершение строительства должно осуществляться НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае».

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, отказать в удовлетворении кассационных жалоб, указывает, что обществом и физическим лицами подписаны и зарегистрированы в установленном порядке дополнительные соглашения к договорам долевого участия, в которых  отражен переход обязательств по передаче жилых помещений на общество, установлен срок передачи помещений – 30.04.2022.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего, ФИО3 ФИО4 поддержали доводы жалоб, представители общества и ФИО7 отклонили их по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Пламя» обратилось в суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 16.04.2019 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением суда от 20.08.2019 (резолютивная часть от 13.08.2019) в порядке процессуального правопреемства произведена замена первоначального заявителя по делу ООО «Пламя» его правопреемником – ОАО «Пятигорскавтокомсервис», должник  признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО8

Соответствующие сведения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 31.08.2019 № 157.

Определением суда от 05.08.2021 конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемым заявлением, в обоснование которого указал следующие обстоятельства.

21 октября 2015 года администрацией г. Пятигорска должнику выдано разрешение на строительство № 26-33-114-2015 многоквартирного жилого дома общей площадью 19 775 кв. м, количество этажей – 18, подземный этаж – 1, площадь застройки – 1565 кв. м, высота – 56,4 м, количество квартир – 126, полезная площадь встроенно-пристроенных помещений – 3630,85 кв. м, общая площадь жилого здания – 15 907 кв. м на земельном участке площадью 3792 кв. м с кадастровым номером 26:33:140101:57, расположенном по адресу: Ставропольский край, 

<

...> (далее – объект).

В целях привлечения дополнительных денежных средств должник заключал договоры участия в долевом строительстве.

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:140101:57 с видом разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной жилой застройки передан должнику в субаренду от арендатора ООО «Сюрприз» по акту приема-передачи от 15.08.2013 согласно условиям договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях субаренды от 15.08.2013 до 31.12.2016.

Арендная плата вносится субарендатору ежеквартально в размере 105 525 рублей (пункт 2.1 договора).

Как указано в выписке из ЕГРН, в отношении спорного участка в качестве обременений зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.

Как следует из копии реестрового дела, 14.05.2019 должник (застройщик) и общество (новый застройщик) заключили соглашение о передаче функций застройщика, в соответствии с которым застройщик передает новому застройщику свои права и обязанности, связанные с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию спорного объекта (пункт 1 соглашения).

На момент заключения соглашения возводимый многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями представляет собой объект незавершенного строительства со степенью готовности 44,3%, этажность – 16 (пункт 2 соглашения).

Новый застройщик принимает на себя обязательство своими силами и средствами, а также средствами участников долевого строительства возвести 17-й, 18-й этажи объекта, окончить строительство; сметная стоимость строительства составляет 105 млн рублей, ввести объект в эксплуатацию и передать участникам долевого строительства помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве; при этом помещения, расположенные на 17-м и 18-м этажах объекта, переходят в собственность нового застройщика (пункт 3 соглашения).

В этих целях застройщик передает новому застройщику имущество, а также комплекс имущественных прав и обязанностей, необходимых для окончания строительства, в том числе объект незавершенного строительства (пункт 4 соглашения).

Новый застройщик наделяется правом окончить строительство спорного объекта за счет собственных средств и средств участников долевого строительства; правом привлекать к строительству третьих лиц и заключать с ними соответствующие договоры; правом получать от своего имени необходимые разрешения и согласования; правом по окончании строительства получать заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и техническим требованиям в области строительства; сдать объект приемной комиссии и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке; передать участникам долевого строительства помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, по акту приема-передачи; осуществить действия, необходимые для регистрации права собственности участников долевого строительства (пункт 7 соглашения).

Застройщик самостоятельно несет риск ответственности перед участниками долевого строительства за последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, а также риск ответственности по иным основаниям перед третьими лицами, возникшим до заключения соглашения (пункт 11 соглашения).

По акту приема-передачи от 14.05.2019 должник в соответствии с условиями соглашения передал обществу, а оно приняло многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:33:140101:57.

8 августа 2019 года произведена государственная регистрация оспариваемого соглашения под номером 26:33:140101:57-26/018/2019-86.

18 апреля 2019 года ООО «Сюрприз» (арендатор) по акту приема-передачи передал, а новый застройщик (общество) принял земельный участок с кадастровым номером 26:33:140101:57. Арендная плата сторонами установлена в размере 16 310 рублей в год. Государственная регистрация договора произведена 30.04.2019.

Постановлением администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 24.06.2019 № 3059 внесено изменение в постановление администрации г. Пятигорска от 21.10.2015 и в разрешение на строительство от 21.01.2015 № 26-33-114-2015, заменен по тексту застройщик (должник на общество) (пункт 1); продлено разрешение на строительство № 26-33-114-2015 (пункт 2); внесены изменения в разрешение на строительство № 26-33-114-2015, пункт 4 разрешения «Краткие проектные характеристики объекта» изложен в следующей редакции: «общая площадь объекта – 21 941 кв. м, количество этажей – 20, подземный этаж – 1, площадь застройки – 1565 кв. м, высота – 56,4 м, количество квартир – 144, вместимость стоянки – 16 машино-мест, общая площадь встроенно-пристроенных помещений – 3760,35 кв. м».

Полагая, что передача должником прав застройщика и арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:57 фактически привела к выводу его активов и, как следствие, к уменьшению имущества, за счет которого могут быть удовлетворены требования кредиторов; стоимость переданного имущества значительно превышает стоимость встречного исполнения обязательств, конкурсный управляющий, ссылаясь на положения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии судебных актов суды руководствовались статьями 2, 61.1, 61.2, 201.10 Закона о банкротстве, статьями 423, 424, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 5, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"», пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», правовыми позициями, содержащимися в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 14452/12.

Суды исходили из следующих обстоятельств.

Заявление о признании должника банкротом принято к производству определением суда от 16.04.2019, оспариваемая сделка заключена 14.05.2019, то есть в период подозрительности, предусмотренный пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По условиям соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019 должник передал обществу права, связанные с окончанием строительства объекта, в том числе за его счет, и обязанности передать участникам строительства объекта квартиры и помещения, указанные в договорах долевого строительства, заключенных с первоначальным застройщиком (пункты 1, 10 соглашения).

В рассматриваемом случае замена застройщика (должника) произведена посредством заключения соглашения о передаче функций застройщика обществу.

Согласно представленным сведениям до внесения изменений в проектную документацию застройщику (должнику) выдано разрешение на строительство 18-этажного жилого дома на 126 квартир со встроенными нежилыми помещениями, включая один подземный этаж. По условиям соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019 должник передал обществу права и обязанности, связанные с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, в том числе по окончании строительства 17-го, 18-го этажей объекта своими силами и средствами, а также средствами участников долевого строительства. Новый застройщик также принял обязанность по передаче участникам долевого строительства помещений. Сметная стоимость строительства сторонами определена в размере 105 млн рублей. При этом соглашением предусмотрено, что помещения, расположенные только на 17-м и 18-м этажах объекта, переходят в собственность нового застройщика (пункты 1, 3 соглашения).

Как следует из заключения специалиста-оценщика АНО «Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ"» рыночная стоимость квартир, расположенных на 17-м и 18-м этажах объекта, в соответствии с соглашением о передаче функций застройщика составила 107 млн рублей.

Исходя из пояснений конкурсного управляющего и условий оспариваемого соглашения, новому застройщику по акту приема-передачи передан объект 44,3% готовности (16 этажей).

Как указали суды, на дату заключения оспариваемого соглашения на основании  заключенных должником договоров все жилые и нежилые помещения в объекте реализованы должником участникам строительства. Возможность привлечения средств участников долевого строительства для окончания строительства объекта за счет заключения новых договоров участия в долевом строительстве отсутствует. Обязательства перед дольщиками передать жилые и нежилые помещения также переданы обществу. Сумма требований дольщиков по договорам составляет 277 804 236 рублей. В результате совершения оспариваемой сделки должник передал обществу не только права, но и обязанности, влекущие дополнительные затраты на окончание строительства объекта и на введение его в эксплуатацию. Изложенное свидетельствует о том, что отчуждение имущества произведено при равноценном встречном предоставлении по сделке, следовательно, не могло причинить вред имущественным правам кредиторов.

Довод подателей жалоб о том, что не все квартиры и нежилые помещения были реализованы должником, следовательно, имеется свободная площадь, которая без вознаграждения передана обществу, подлежит отклонению. Как указано ранее, оспариваемым соглашением предусмотрено, что по окончании строительства на праве собственности обществу будут принадлежать только помещения 17-го и 18-го этажей. Кроме того, из материалов дела следует, что требования в отношении 111 помещений включены в реестр, из них 54 требования  подтверждены судебными актами в рамках дела о банкротства. При рассмотрении требований о включении в реестр передачи жилых помещений конкурсный управляющий не указывал, что обязательства по спорному дому переданы обществу. Из письменных пояснений конкурсного управляющего и ФИО9 следует, что они полагают, что ООО «Сюрприз» не исполнило надлежащим образом обязательства перед должником, поэтому по окончании строительства ему не могут быть переданы квартиры и нежилые помещения в данном доме.

Из судебных актов о включении требований участников долевого строительства следует, что 28.01.2013 ООО «Сюрприз» (инвестор) и должником (соинвестор)  заключен инвестиционный договор, по которому они осуществляют инвестирование строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...>. В соответствии с пунктом 3.1 договора в 4000 кв. м жилой площади и 1-й этаж объекта, площадью 1 228,44 кв. м, также 25% площади гаражей составляют долевую собственность ООО «Сюрприз», оставшиеся площади объекта, кроме указанных в пункте 3.1, составляют долю должника.

Фактически доводы конкурсного управляющего и конкурсных кредиторов сводятся к необходимости оспаривания инвестиционного договора, что не свидетельствует о недействительности оспариваемого соглашения от 14.05.2019. Конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться с соответствующим заявлением к ООО «Сюрприз» или за защитой права, которое полагает нарушенным, в суд.

Кроме того, суды приняли во внимание, что должник признан банкротом и у него отсутствует разрешение на строительство спорного объекта, следовательно, дальнейшее строительство многоквартирного дома осуществляться не будет. Таким образом, передача объекта строительства новому застройщику имела целью не причинение имущественного вреда кредиторам должника, а, прежде всего, завершение строительства объекта и выполнение обязательств перед участниками долевого строительства.

В ходе рассмотрения обособленного спора все участники долевого строительства объекта привлечены к участию в рассмотрении заявления конкурсного управляющего. Возражения относительно передачи функций застройщика обществу поступили только от нескольких участников долевого строительства, которые полагают, что общество является недобросовестным застройщиком, к которому предъявляются различные требования имущественного характера, а у самого общества отсутствуют денежные средства для завершения строительства объекта. Эти участники строительства также полагают, что в результате заключения оспариваемого соглашения и завершения строительства именно обществом они будут вынуждены нести дополнительные затраты на завершение строительства спорного объекта, в связи с чем, по их мнению, такое завершение строительства должно осуществляться НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае».

Как указал суд апелляционной инстанции, приведенные доводы, по сути, выражают несогласие с привлечением к завершению строительства именно общества по причине его недобросовестности и несостоятельности. Однако данные обстоятельства не являются предметом исследования в рамках оспаривания соглашения о передаче функций застройщика от 14.05.2019 по специальным основаниям Закона о банкротстве.

Довод кассационной жалобы о том, что соглашение о передаче функций застройщика от 14.05.2019 является ничтожным, поскольку оно заключено в отсутствие согласия участников долевого строительства, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая оценка. Как указал суд апелляционной инстанции, на основании представленных отзывов третьих лиц, выразивших свое согласие на нового застройщика, начиная с 2018 года строительство объекта прекратилось; с указанной даты до признания должника несостоятельным (банкротом) инициативная группа из числа участников строительства обращалась в различные органы в целях завершения строительства объекта. После обращения к губернатору Ставропольского края ФИО10 и неоднократных встреч с представителями министерства строительства Ставропольского края выработано решение, в соответствии с которым министерство строительства Ставропольского края и администрация г. Пятигорска взяли на себя обязательство по техническому подключению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения при условии завершения строительных работ сторонней организацией, которой выступило общество. Поскольку у данной организации имелся опыт достройки объектов застройщиков, признанных несостоятельными, передача функций застройщика от должника обществу одобрена.

Согласно протоколу от 01.06.2019 № 01/01/06-2019 в общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом, проведенном в форме очного присутствия участников долевого строительства, приняли участие 58 физических лиц и юридические лица. Количество голосов собственников жилых помещений составило 9815,9, собственников нежилых помещений – 1736,1. Присутствующие собственники, обладающие 11 552 голосами (85,14% от общего количества голосов), проголосовали за прекращение полномочий действующего застройщика (должника) в связи с неисполнением обязательств перед участниками долевого строительства объекта, передачу полномочий застройщика по строительству многоквартирного жилого дома обществу с условием принятия им обязательств по завершению строительства объекта на сумму 10,5 млн рублей, возложение на застройщика обязанности подписать дополнительные соглашения к договору долевого участия с каждым участником долевого строительства в течение месяца с даты проведения собрания. Протокол подписан председателем общего собрания ФИО11, секретарем общего собрания ФИО12, членами счетной комиссии ФИО13, ФИО14, ислинской И.Ю., ФИО15, ФИО16 (требования включены в реестр требований кредиторов должника). Подсчет голосов при проведении собрания осуществлялся членами счетной комиссии, о чем составлен протокол. В материалы дела также представлены письменные согласия дольщиков на передачу функций застройщика от должника новому застройщику – обществу (87 согласий от собственников 130 объектов).

С учетом изложенного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов, направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 данного Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2021 по делу № А63-4453/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                                                  А.Н. Герасименко

Судьи                                                                                                                  Е.В. Андреева

                                                                                                                            Е.Г. Соловьев