﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-1894/2019

г. Краснодар

21 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2021 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова с.М. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от Гавриловой Инги Николаевны – Самойленко А.В. (доверенность от 27.07.2020),  от ПАО «Волсточный экспресс банк» – Викторова Д.А. (доверенность от 25.06.2021), в отсутствие от должника – Иванова Константина Игоревича 31.07.1981 г.р. (СНИЛС 068-866-458 34, ИНН 244800292470), финансового управляющего Иванова А.С., иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Гавриловой Инги Николаевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу    № А63-1894/2019, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Иванова К.И. (далее – должник) Гаврилова И.Н. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером 24:50:0300027:192 общей площадью 506 кв. м, литера АА1, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. 4-я Дальневосточная, д. 1Е (далее – жилой дом), и земельный участок кадастровый номер 24:50:0300027:232 площадью 968 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой массив индивидуальной застройки Покровский, ул. 4-я Дальневосточная (далее – земельный участок), и об исключении указанного имущества из конкурсной массы должника.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.02.2021 заявление Гавриловой И.Н. удовлетворено частично, суд определил зарегистрировать переход права собственности от должника к Гавриловой И.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2014 на спорные объекты недвижимого имущества; исключить из конкурсной массы должника жилой дом и земельный участок. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. 

Судебный акт мотивирован тем, что стороны заключили договор купли-продажи спорных объектов недвижимости; жилой дом и земельный участок переданы Гавриловой И.Н. и находятся в ее фактическом владении и пользовании; покупатель оплатил должнику стоимость спорного имущества, однако должник уклонялся о государственной регистрации перехода права собственности. В данное время невозможно осуществить регистрацию перехода права собственности иным способом.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 определение от 26.02.2021 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору. Гаврилова И.Н. заявила также требование об установлении и включении требований в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 25 млн рублей по данному договору. Вывод суда первой инстанции о невозможности Гавриловой И.Н. зарегистрировать за собой право собственности на спорные объекты не обоснован, поскольку покупатель должен был проявить должную осмотрительность, заключая договор купли-продажи от 23.12.2014, и выявить обременения в отношении жилого дома и земельного участка.

В кассационной жалобе Гаврилова И.Н. просит отменить апелляционное постановление от 21.05.2021 и оставить в силе определение суда от 26.02.2021. 

По мнению подателя жалобы, апелляционный суд своим решением лишил заявителя права собственности на спорные объекты и выселил Гаврилову И.Н. с ее семью несовершеннолетними детьми из единственного жилого помещения. Выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Материалами дела подтверждены факты заключения договора купли-продажи и передачи жилого дома и земельного участка заявителю, полной оплаты за приобретенные объекты недвижимости. С 2014 года Гаврилова И.Н. и члены ее семьи (семь детей) владеют и пользуются жилым домом и земельным участком, несут бремя содержания данного недвижимого имущества. Гаврилова И.Н.  длительное время осуществляла действия по регистрации перехода права собственности, в том числе в судах общей юрисдикции, однако ввиду недобросовестных действий должника не смогла добиться защиты своих гражданских прав. 

В отзывах на кассационную жалобу финансовый управляющий просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, должник просит кассационную жалобу удовлетворить. 

В судебном заседании представитель  Гавриловой И.Н. доводы кассационной жалобы поддержал, банк просит отказать в удовлетворении жалобы.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением от 13.07.2020 (резолютивная часть решения объявлена 06.07.2020) в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Иванов А.С.

Сведения о введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликованы финансовым управляющим в газете «КоммерсантЪ» от 18.07.2020 № 126.

23 декабря 2014 года Иванов К.И. (продавец) и Гаврилова И.Н. (далее – покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в силу пункта 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: жилой 2-этажный дом и земельный участок.

Согласно пункту 1.2 договора продавец гарантировал, что до подписания договора объекты не отчуждены другому лицу, не состоят в споре, под арестом и запретом.

Пунктом 2.1. договора установлена стоимость объектов, которая составила 25 млн рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: 20 млн рублей покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора, 5 млн рублей покупатель уплачивает продавцу в срок до 31.12.2014.

Заявитель произвел расчеты с должником в полном объеме, о чем свидетельствуют составленные собственноручно должником расписки от 08.11.2015 на сумму 20 млн рублей и от 30.12.2015 на сумму 5 млн рублей, а также платежное поручение от 30.12.2014 № 1, подтверждающее перечисление заявителем на расчетный счет бывшей супруги должника Ивановой Е.И., открытый в Восточно-Сибирском Банке Сбербанка России г. Красноярск, денежных средств в сумме 5 млн рублей с назначением платежа «покупка дома город Красноярск, улица 4-ая Дальневосточная, дом 1е».

После заключения договора заявитель не смог зарегистрировать право собственности на спорные объекты по причине того, что они являлись предметом ипотеки по кредитному договору от 22.08.2013 № 121-13/Кр/КМБ, зарегистрированной 31.10.2014 (регистрационная запись об ипотеке в отношении жилого дома № 24-24-01/226/2014-843, регистрационная запись об ипотеке в отношении земельного участка № 24-24-01/226/2014-842).

Кроме того, на указанные объекты недвижимого имущества в рамках возбужденных позднее исполнительных производств от 13.07.2017 № 31645/17/24014-ИП и от 13.07.2017 № 31644/17/24014- ИП в отношении должника, Ивановой Е.И. (супруги должника), ООО «Автобиография», наложены аресты.

Впоследствии Гаврилова И.Н. предпринимала неоднократные попытки зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок в судебном порядке, однако определением Центрального районного суда г. Красноярска от 31.08.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 11.09.2020) ее исковое заявление оставлено без рассмотрения со ссылкой на необходимость рассмотрения указанного спора в рамках дела о банкротстве Иванова К.И.

В настоящее время Гаврилова И.Н. и семь ее детей зарегистрированы в спорном жилом доме, проживают в нем, несут бремя его содержания, в том числе регулярно оплачивают услуги ресурсоснабжающих организаций, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Недвижимость с момента ее приобретения у должника из ее фактического владения не выбывала.

На основании изложенных обстоятельств, Гаврилова И.Н. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, зарегистрированные за должником, и исключении его из конкурсной массы должника.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель на протяжении шести лет предпринимал все возможные законные шаги для регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, приобретенный у должника. Ввиду отсутствия возможности провести государственную регистрацию права собственности на спорные объекты за Гавриловой И.Н. из-за наличия ограничений прав и обременения объектов, наложенных судебными приставами-исполнителями по долгам Иванова К.И., она обращалась с исками в суд, однако по трем делам в судах общей юрисдикции ее требования то передавались по подсудности, то оставлены без рассмотрения в связи признанием должника банкротом,  поэтому удовлетворение требования об исключении имущества из конкурсной массы должника и о  государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта от должника к Гавриловой И.Н. является единственным способом защиты законных прав Гавриловой И.Н., как добросовестного покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации.

Отменяя определение суда и отказывая в удовлетворении требований, апелляционный суд исходил из того, что все принадлежащее должнику имущество составляет конкурсную массу; с момента открытия в отношении должника конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору. Обратный подход приводит к удовлетворению требований, носящих реестровый характер во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности кредиторы должника вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества входящего в конкурсную массу, в том числе и спорного объекта недвижимости.

Между тем суд апелляционной инстанции  не учел следующего.

Основывая вывод о необходимости трансформации требования Гавриловой И.Н. в денежное требование, апелляционный суд сослался на разъяснения, изложенные в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – постановление № 35) и пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016), без учета разъяснений, изложенных в абзаце первом пункта 34 постановления № 35.

В указанном абзаце содержатся следующие разъяснения: согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Следовательно, требования о признании права собственности, как и требования о применении последствий недействительности, не подлежат трансформации в денежные в ходе процедуры конкурсного производства. 

Кроме того, по смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Положения статей 398, 456 и пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что после открытия в отношении должника процедуры реализации имущества покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.

Однако в рамках данного обособленного спора суды установили, что стороны исполнили сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, спорное имущество передано покупателю и из его владения после заключения договора не выбывало. Стороны не оспаривают, что Гаврилова И.Н. и члены ее семьи с 2014 года зарегистрированы в спорном жилом доме и несут расходы по его содержанию. 

Суд первой инстанции установил, что после заключения договора купли-продажи от 23.12.2014 у Гавриловой И.Н. возникли препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, наличие ограничений в виде регистрационной записи об ипотеке в отношении данного имущества, заложенного должником в обеспечение ранее принятых на себя обязательств по кредитному договору от 22.08.2013 № 121-13/Кр/КМБ, заключенному                             с ПАО «Восточный экспресс Банк» (далее – банк), зарегистрированной 31.10.2014 (регистрационная запись об ипотеке в отношении  жилого дома № 24-24-01/226/2014-843, регистрационная запись об ипотеке в отношении земельного участка № 24-24-01/226/2014-842).

Должник, несмотря на то, что в устной форме обещал потенциальному покупателю   Гавриловой И.Н. до заключения договора купли-продажи погасить задолженность перед банком, в течение более двух лет не исполнял обязательства по погашению задолженности перед банком и снятию регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного недвижимого имущества, в связи с чем Гаврилова И.Н. (помимо выплаченной стоимости дома по договору) погасила  существующую задолженность должника перед банком по состоянию на 16.04.2018 в размере 6 827 775 рублей 91 копейка. Погашение долга в названной сумме перед кредитно-финансовым учреждением позволяло освободить спорное имущество от ипотечных обязательств должника.

После погашения заявителем задолженности должника перед банком,                       в мае 2018 года, должник и Гаврилова И.Н. обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о регистрации перехода права на спорные объекты недвижимого имущества, проведение которой приостановлено до устранения причин, препятствующих государственной регистрации, а именно, наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о запретах на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости, наложенных в рамках исполнительных производств от 19.12.2016 №5 7307/16/24014-ИП, от 11.01.2017 № 57307/16/24014-ИП,     от 30.03.2017 № 57307/16/24014-ИП от 25.07.2017 № 11939/17/24049-ИП, от 25.08.2017    № 13302/17/24049-СД и от 15.02.2018 № 390/18/24002-ИП.

Данные ограничения возникли позднее заключения сторонами договора купли-продажи от 23.12.2014, поэтому Гаврилова И.Н. на дату обращения в государственный регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права на спорные объекты недвижимого имущества  не знала и не могла знать об их наличии. При этом должник не предпринимал какие-либо реальные, либо конклюдентные действия, направленные на снятие имеющихся в отношении недвижимого имущества ограничений с целью исполнения условий договора купли-продажи от 23.12.2014, и что позволило бы сделать вывод о добросовестности должника.

Впоследствии Гаврилова И.Н. предпринимала неоднократные попытки для регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости  в судебном порядке. Гаврилова И.Н. обращалась с требованием о понуждении должника к государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и земельный участок должника, однако определением Центрального районного суда г. Красноярска     от 06.03.2019 по делу 2-1455/2019 дело передано по подсудности на рассмотрение в Изобильненский районный суд Ставропольского края ввиду смены места жительства должника. Определением Изобильненского районного суда Ставропольского края             от 20.05.2019 по делу № 2-655/2019 дело передано на рассмотрение по подсудности в Центральный районный суд г. Красноярска ввиду исключительной подсудности данного иска суду по месту нахождения имущества. В дальнейшем (03.10.2019) Гаврилова И.Н. обратилась в Центральный районный суд г. Красноярска с иском к Иванову К.И. Определением Центрального районного суда г. Красноярска от 31.08.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 11.09.2020) исковое заявление Гавриловой И.Н. оставлено без рассмотрения со ссылкой на необходимость рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве должника.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи от 23.12.2014 Гаврилова И.Н. предпринимала последовательные добросовестные действия для государственная регистрации перехода права собственности на приобретенные у должника жилой дом и земельный участок, тогда как должник не совершил необходимых действий для регистрации перехода права собственности на спорные объекты. В то же время Иванов К.И. не отказывался от дальнейшего исполнения условий договора купли-продажи от 23.12.2014, не раскрывая при этом покупателю причин и обстоятельств, препятствующих регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

Суд первой инстанции учел, что в материалы дела представлены достаточные доказательства как исполнения продавцом (Ивановым К.И.) обязательств по передаче имущества покупателю (Гавриловой И.Н.), так и доказательства того, что недвижимость с момента ее приобретения заявителем из его фактического владения не выбывала. Гаврилова И.Н. и ее семеро детей с 2014 года зарегистрированы и проживают в спорном жилом доме, владеют и пользуются им и земельным участком, оплачивают коммунальные платежи и несут иные расходы по содержанию спорных объектов недвижимого имущества. Должник, в свою очередь, получив встречное предоставление по сделке, не совершил действий, направленных на устранение препятствий для Гавриловой И.Н. к регистрации перехода права. Надлежащих и достоверных доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Установив данные фактические обстоятельства и руководствуясь статьями 131, 218, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 213.25 Закона о банкротстве, разъяснениями, изложенными в пунктах 60 – 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что единственным способом защиты законных прав Гавриловой И.Н., как добросовестного покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, не признанной в установленном порядке недействительной, является регистрация перехода права собственности от должника к Гавриловой И.Н. и исключение из конкурсной массы спорного должника жилого дома и земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу  № А63-1894/2019 отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.02.2021 по тому же делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							И.М. Денека 

Судьи										С.М. Илюшников										Ю.В. Мацко