ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11579/2017

г. Челябинск

18 октября 2017 года

Дело № А34-83/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2017 по делу № А34-83/2017 (судья Губанов С.С.).

В судебном заседании до перерыва принял участие представитель истца  - индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 01.10.2017).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного района (далее – Администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере 92 912 руб. 50 коп. (л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2017 (резолютивная часть от 27.07.2017) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 106-110).

С вынесенным судебным актом не согласился предприниматель (далее также – апеллянт, податель жалобы), обратился с апелляционной жалобой, в тексте которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что дальнейшие обстоятельства заключения договора купли-продажи, обусловлены несогласием предпринимателя с предложенной редакцией п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 и не связаны с неправомерными действиями Администрации. 

По мнению апеллянта, разногласия сторон касались даты, на которую должна была быть произведена оценка рыночной стоимости арендуемых помещений, что подтверждается представленными в материалы дела документами. 

Также истец не согласен с выводами суда первой инстанции об отказе во взыскании в качестве убытков стоимости отчета об оценке, поскольку расходы, понесенные в рамках досудебного урегулирования спора, нельзя рассматривать в качестве судебных расходов. 

Апеллянт указывает, что расходы по составлению отчета об оценке не входят в состав судебных расходов, поскольку понесены заявителем на стадии досудебного урегулирования спора. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились. 

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст. 123, 156  арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика.

В судебном заседании 10.10.2017 представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, к дате продолжения судебного заседания после перерыва 17.10.2017 представил письменный расчет убытков.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции 27.12.2013 между Администрацией (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды №7 (л.д. 13-15), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 67 кв. м, в том числе, торговый зал 30 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> для торговли промышленными и продовольственными товарами (п. 1.1 договора).

10.04.2014 ИП ФИО2 обратился в Администрацию Целинного района с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи указанного нежилого помещения, ссылаясь на наличие у него преимущественного права приобретения названного помещения как субъекта малого предпринимательства (л.д. 10).

30.04.2014 ответчиком в адрес ИП ФИО2 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с предложенной ценой, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации об обязании принять п. 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Продажная цена объекта составляет 571000 руб.».

Решением Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015, принятым в рамках дела №А34-5327/2014, исковые требования удовлетворены (л.д. 16-21).

Судом решено принять п. 1.1. договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность нежилое здание площадью 89 кв. м и земельный участок площадью 199 кв. м (далее - Объект), расположенные по адресу: 

<

...>. Продажная цена объекта составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек».

Также принято приложение к договору №2 от 30.04.2014 года где отражен «График платежей».

Сумма денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.

Срок рассрочки оплаты 36 (тридцать шесть) месяцев.

Кроме того, с Администрации в предпринимателя  взыскано 12 500 руб., в том числе: судебные расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 8 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решение суда от 02.04.2015  было  обжаловано и вступило в законную силу 03.06.2015.

Обстоятельства, установленные вступившим  в законную силу судебным актом по делу № А34-5327/2014 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания. 

Полагая, что с 03.06.2015 обязательства по уплате арендной платы прекратились, в соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истец в период с февраля 2015 года по июнь 2015 года арендную плату не вносил.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.08.2015 задолженность в пользу Администрации составила 55 275 руб. (л.д. 11-12).

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости должен быть заключен 30.04.2014, истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить ему убытки в виде уплаченной им в период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с мая 2014 года по январь 2015 года арендной платы в размере 82 912 руб. 50 коп. и расходов на оплату услуг оценщика в размере 10 000 руб. (л.д. 22).

Получив отказ ответчика в добровольном удовлетворении претензии (л.д. 23), истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия доказательств незаконности действий Администрации. Кроме того, судом первой инстанции сделан вывод о том, что понесенные истцом расходы по изготовлению отчета оценщика не являются убытками, поскольку отчет был представлен в обоснование заявленных требований в рамках дела №А34-5327/2014.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения  принятого по делу судебного акта.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу ст. 15 ГК РФ  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

По смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В силу статьи 1069 ГК РФ подлежит возмещению вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В силу ст. 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Исходя из совокупного толкования статей 12, 15, 1064 ГК РФ для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Согласно ч. 3 ст. 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Арбитражный суд в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 64 и ст. 71, 168 АПК РФ  на основании имеющихся в деле доказательств устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Требования истца подлежат рассмотрению арбитражным судом исходя из предмета и основания заявленного иска.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие ст. 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Под убытками в размере 82 912 руб. 50 коп. предприниматель заявил уплаченные им  арендные платежи за период с мая 2014 года по январь 2015 года, а также стоимость осуществленной ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

В силу п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона №159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), а по смыслу ст. 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Факт несения ИП ФИО2 расходов в виде арендных платежей в сумме 82 912 руб. 50 коп. подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также не оспаривается сторонами.

Отказывая во взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что 10.04.2014 истец обратился в Администрацию с соответствующим заявлением и уже 30.04.2014 ему был  направлен проект договора купли-продажи. Суд не признал  вины Администрации в незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 30.04.2014, поскольку возможность заключения договора купли-продажи у предпринимателя, имелась, но не была реализована  в связи с наличием спора по условиям договора в цене продажи имущества.

При этом судом первой инстанции не было учтено следующее.

Как указано выше  с заявлением о выкупе помещений истец обратился в Администрацию 10.04.2014.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом даты поступления в Администрацию заявления истца о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность (10.04.2014), договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 10.06.2014 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 10.07.2014 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 24.07.2014 (две недели), а соответственно, проект договора купли-продажи направлен обществу не позднее 04.08.2014 (десять дней).

Указанные сроки рассчитаны с учетом положений главы 11 ГК РФ об исчислении сроков.

Таким образом, незаконное бездействие органа местного самоуправления подлежит определению с момента, когда он должен был направить арендатору проект договора купли-продажи спорных помещений - не позднее 04.08.2014, а не 10.06.2014, как указал суд первой инстанции.

 Кроме того, отказывая во взыскании убытков в виде арендных платежей, суд исходил из того, что в указанный период в арбитражном суде рассматривалось дело N А34-5327/2014 по урегулированию разногласий по стоимости выкупаемого имущества, возникших при заключении договора купли-продажи № 2 от 30.04.2014.

При этом суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что, инициируя преддоговорный спор, ИП ФИО2 не заявлял о недостоверности отчета об оценке, составленного ИП ФИО4 по заказу органа местного самоуправления, разногласия сторон касались даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Указанное прямо следует из  заявления истца о разногласиях по договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 30.04.2014, полученного продавцом 30.05.2014 (л.д.57).

В силу частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При рассмотрении дела N А34-5327/2014 арбитражный суд, учитывая необходимость осуществления оценки на дату подачи заявления о реализации преимущественного права  ИП ФИО2 - 10.04.2014, назначил  судебную экспертизу  для определения рыночной стоимости помещения на дату 10.04.2014.

Указанное соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/2012, согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

 Оценив представленные в материалы дела документы, в том числе заявления истца о разногласиях по договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 30.04.2014, апелляционный суд полает, что  преддоговорный спор между сторонами был обусловлен неправомерными действиями именно органа местного самоуправления, заказавшего оценку не на дату поступления в уполномоченный орган заявлений о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи нежилых помещений были определены решением Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015 по делу N А34-5327/2014, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015, договор купли-продажи 2 от 30.04.2014 признается заключенным с даты вступления в законную силу названного выше решения суда от 02.04.2015, то есть с 03.06.2015.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку результатом неправомерных действий ответчика явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника имущества, арендная плата за период с 05.08.2014 по 03.06.2015 будет составлять убытки  предпринимателя.

Учитывая, что с февраля 2015 по июнь 2015 арендатор не вносил арендную плату, возмещению подлежат убытки, возникшие  в период с 05.08.2014 по 31.01.2015.

По расчету суда апелляционной инстанции размер убытков истца, связанных с уплатой арендной платы в период  с 05.08.2014 по 31.01.2015 составляет в общей сумме 54 086 руб. 63 коп. 

Кроме того, истцом предъявлены требования о взыскании в качестве убытков расходов за составление отчета оценщика, представленного в обоснование требований об урегулировании разногласий к договору.

10.04.2014 между предпринимателем (заказчик) и ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» (оценщик) заключен договор №42/01/14 (л.д. 7-9), по условиям которого заказчик поручает, а оценщик принимает на себя обязательства по оказанию услуг по определению оценки рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (п. 1.1. договора). 

Стоимость услуг составила 10 000 руб. (п. 2.1 договора). 

Оплата указанной суммы истцом подтверждена квитанциями № 005816 от 28.05.2014 на сумму 5000 руб., №005821 от 26.06.2014 на сумму 5 000 руб. 

Из материалов дела следует, что подготовленный ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» отчет №42/01/14 был представлен истцом в обоснование заявленных требований в дело А34-5327/2014, завершившееся принятием решения суда.

Указывая, что понесенные на изготовление отчета средства были направлены на восстановление нарушенного права, истец обратился за взысканием данной суммы в качестве убытков.

Суд полагает, что указанные расходы не являются убытками истца, поскольку он обратился к оценщику и представил изготовленный им отчет суду в качестве доказательства в обоснование заявленных им требований. Таким образом, истец по существу исполнил предусмотренную ст. 65 АПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых это требование основано.

При этом окончательная цена объекта была определена на основании судебной экспертизы в виде иной независимой оценки для определения рыночной стоимости. Экспертной организацией представлен отчет №7-12/14 от 15.12.2014, из которого усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 577 000 руб. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд признает  соответствующе доводы апелляционной жалобы  несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Таким образом, принятое судом первой инстанции решение об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела ( п.3 части 1 ст.270 АПК РФ).

По делу следует принять судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований  ИП ФИО2 и взыскании в его пользу с Администрации убытков в сумме 54 086 руб. 63 коп. за счет казны муниципального образования Администрации Целинного района Курганской области, в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в общей сумме 3716  руб. 50 коп. по платежному поручению от 17.11.2016 N 426 (л.д. 5), при подаче апелляционной жалобы - государственную пошлину в сумме 3 000 руб. по чеку-ордеру от 30.08.2017 ( л.д. 118).

В связи с изменением решения суда и частичным удовлетворением исковых требований ИП ФИО2, в пользу последнего с Администрации как проигравшей стороны по делу следует взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску  сумму 2 163 руб. 00 коп. и на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2017 по делу № А34-83/2017 изменить в части полного отказа во взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2  удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Целинного района Курганской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в сумме 54 086 руб. 63 коп., судебные расходы по плате государственной пошлины по иску в сумме 2 163 руб. 00 коп.

В остальной части исковых требований отказать.».

Взыскать с Администрации Целинного района Курганской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                            М.И. Карпачева

Судьи:                                                                                    Л.В. Пивоварова 

                                                                                                О.Н. Пирская