Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9442/2017

22 июня 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  22 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" (адрес: Россия, 115201,  Москва,  пр. Варшавский 1-й, д. 2, копр. 12, кв. I-6, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица:  22.05.2015) 

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Красного Текстильщика,10-12, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 23.12.2004) 

о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 16.11.2016 № 78/089/028/2016-92 об отказе в государственной регистрации; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" (ОГРН: 

<

***>, место нахождения:  115201, Москва, проезд Варшавский 1-й, дом 2,строение 12, помещение I-6) на земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018219:10, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Гуммолосары, участок 15

при участии: 

от заявителя: представителя ФИО2 (доверенность от 20.03.2017) 

от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 22.12.2016) 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пушкин" (далее – Общество) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 16.11.2016 № 78/089/028/2016-92 об отказе в государственной регистрации; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 115201, Москва, проезд Варшавский 1-й, дом 2,строение 12, помещение I-6) на земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018219:10, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Гуммолосары, участок 15. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель заинтересованного лица  возражал относительно удовлетворения требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве. 

Исследовав материалы дела, и заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 22.07.2011 № 78-АЖ 309063. Общество является собственником земельного участка площадью 5 672 кв.м, с кадастровым номером 78:42:18219:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Гуммолосары, уч. 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома.

Обществом получено разрешение  от 10.08.2015 № 78-16025420-2013 на строительство на спорном земельном участке многоквартирного жилого жома. Строительство объекта недвижимости осуществлялось Обществом в том числе на основании Федерального закона № 214-ФЗ.

28.01.2016 Обществом получено разрешение № 78-16-02-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Большинство квартир, являющихся объектами долевого участия в строительстве, переданы гражданам.  Перечень переданных квартир и сведения о зарегистрированных на них правах приведены в перечне (л.д. 60-77).

Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме, земельный участок, на котором этот многоквартирный жилой дом расположен и который сформирован именно для размещения многоквартирного дома, перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права частной собственности на этот участок.

Сообщением от 16.11.2016 Управление отказало Обществу св государственной регистрации прекращения права.

Полагая, что отказ Управления не соответствует закону и нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением. 

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии пунктом 2 статьи 23 Закона государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон о долевом строительстве) возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 этого Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как указывалось выше, земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован именно для размещения, а не для строительства многоквартирного дома. Исходя из данных, имеющихся на публичной кадастровой карте, конфигурация многоквартирного дома, не предполагают возможность строительства на этом участке еще одного многоквартирного дома.

С учетом изложенного, у Управления отсутствовали основания для вывода о том, что земельный участок сформирован не для размещения и эксплуатации возведенного Обществом многоквартирного дома. Какое-либо обоснование данных выводов Управление ни в своем сообщении об отказе, ни в рамках настоящего дела не привело.

Из представленных Управлением сведений усматривается, что на большинство квартир в многоквартирном жилом доме произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства.

В судебном заседании представитель Общества пояснил, что в связи со смертью одного из участников долевого строительства и длительностью процедуры принятия наследства завершить передачу всех квартир в настоящее время не представляется возможным.

Поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению, у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для отказа Обществу в совершении испрашиваемых им регистрационных действий.

Иной подход привел бы к тому, что данные ЕГРН о собственнике спорного участка не соответствовали бы действительности. В частности, при возникновении в силу закона права общей долевой собственности на этот участок, в ЕГРН сохранялась бы запись о регистрации права собственности Общества.

Вопреки доводам Управления, то обстоятельство, что не все квартиры в многоквартирном доме в настоящее временя переданы участникам долевого строительство, не может являться основанием к отказу в государственной регистрации прекращения права собственности Общества.

Наличие зарегистрированной ипотеки на земельный участок на основании Закона о долевом строительстве, не нивелирует положений частей 2 и 5 статьи16 и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не означает, что у остальных участников долевого строительства не возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этим многоквартирным домом.

В силу положений пунктов 1 и 3 статьи 13 Закона о долевом строительстве обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства находится в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности. С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Таким образом, в настоящее время у участника долевого строительства в залоге находится не только земельный участок под многоквартирным домом, но и жилое (нежилое) помещение, являющееся объектом долевого строительства.

Доводы Управления о том, что с государственной регистрацией права собственности Общества будет прекращена ипотека, возникшая в силу вышеуказанных положений закона, является несостоятельным, поскольку при переходе права собственности на заложенное имущество залог сохраняется в силу положений статьи 353 ГК РФ.

В данном случае нарушений прав участника долевого строительства, которому не передан по акту объект долевого строительства не будут нарушены.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, у участника долевого строительства сохраняется не только право требовать передачи объекта долевого строительства, но и право требовать возврата денежных средств от застройщика, в случае непередачи объекта долевого строительства, которое обеспечено в том числе залогом соответствующей квартиры (нежилого помещения).

Кроме этого, суд также учитывает, что в данном случае непередача всех квартир произошла не по вине застройщика и в настоящее время не зависит от его волеизъявления.

При таких обстоятельствах, решение Управления от 16.11.2016 подлежит признанию незаконным, а требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением исковых требований, судебные расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с Управления.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 16.11.2016 № 78/089/028/2016-92 об отказе в государственной регистрации. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" (ОГРН: 

<

***>, место нахождения:  115201, Москва, проезд Варшавский 1-й, дом 2,строение 12, помещение I-6) на земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018219:10, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Гуммолосары, участок 15. 

Взыскать с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пушкин" 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.