АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-19033/2019

г. Новосибирск

30 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

третье лицо: ТСН «Волховский», г. Новосибирск

о признании права собственности на нежилое здание - магазин непродовольственных товаров, общей площадью 1601,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063590:1, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а 

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО2 по доверенности от  12.11.2018, паспорт,

от ответчика: ФИО3. по доверенности №01/40/07176 от 24.12.2018. удостоверение,

от третьего лица: не явился, уведомлен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание - магазин непродовольственных товаров, общей площадью 1601,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0963590:1, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  товарищества собственников недвижимости «Волховский».

ТСЖ «Волховский»,  извещенное надлежащим образом о рассматриваемом деле, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

К материалам дела приобщен отзыв на исковое заявление от третьего лица с отсутствием возражений по существу спора.

От мэрии города Новосибирска в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно удовлетворения предъявленных требований. Определением от 29.07.2019 мэрии города Новосибирска было предложено представить уточнённый отзыв на исковое заявление, исходя из предмета поданного иска о признании права собственности на нежилое здание - магазин непродовольственных товаров, общей площадью 1601,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0963590:1, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а (в отзыве – ссылки на другой земельный участок с кадастровым номером 54:35:012515:103 с иным местоположением: 

<

...>).

Уточненного отзыва, либо дополнения к отзыву от ответчика не поступило.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал возражения, изложенные в представленном в материалы дела отзыве.

Представитель истца исковые требования просит удовлетворить, ссылаясь на наличие по делу оснований для  признания за  индивидуальным предпринимателем ФИО1 права собственности на самовольную постройку, при этом истец сослался на следующие обстоятельства, нашедшие свое подтверждение в ходе судебного разбирательства настоящего дела.

Истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01.02.2019, заключенного между ООО «Завод строительных материалов 7» (продавец») и ФИО1 (покупатель),  принадлежит объект незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:062990:333, находящийся по адресу/ Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а, что подтверждается регистрационной записью из Единого государственного   реестра   недвижимости   (ЕГРН)  № 54:35:062990:333-54/001/2019-15 от 06.02.2019,  а также выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела (л.д. 9-13 с оборотом страницы).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063590:0001. 

Истцу принадлежит часть земельного участка площадью 1466 кв.м. на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка №1 от 18.06.2018, заключенным между ТСН «Волховская» и ООО «Завод строительных материалов № 7»  и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1 от 18.06.2018 от 06.02.2019, заключенным между  ООО «Завод строительных материалов № 7» (первоначальный арендатор), ФИО1 (новый арендатор) и ТСН «Волховская» (арендодатель») (л.д. 14-16 с оборотом страницы). Уступка прав (аренда) зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН № 54:35:063590:1-54/001/2019-8  от 13.03.2019 (л.д. 17). 

Земельный участок, находящийся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования: магазины (4.4) - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м,  был предоставлен истцу для завершения строительства магазина.

В настоящее время истцом за счет собственных сил и средств завершено строительство нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров». Строительство осуществлялось на основании Разрешения на строительство № Ru 54303000-182 от 11.07.2011. Разрешение было выдано на строительство двух блок-секций жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров и трансформаторной подстанции. Однако, после ввода в эксплуатацию одной блок секции жилого дома строительство не было завершено своевременно в связи с банкротством застройщика.

Незавершенный строительством объект, приобретенный истцом на основании договора купли-продажи от 01.02.1019, на момент приобретения  представлял собой нежилое здание без окон, дверей, внешней и внутренней отделки, отсутствовали коммуникации.

В настоящее время истцом завершены строительные и отделочные работы, подключены необходимые для эксплуатации здания коммуникации, что подтверждается Заключением от 05.04.2019 о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, выполненным ООО ЭКБ «СТИНЭКС». В соответствии с указанным заключением функциональное назначение помещений в здании соответствует разрешенному использованию земельного участка и объектов капитального строительства; общее фактическое состояние основных строительных конструкций нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063590:1 по адресу: 

<

...> не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект по назначению (л.д. 26-59).

Общая площадь здания 1601 кв.м, что подтверждается техническим паспортом объекта, составленным ООО «Гео плюс»» по состоянию на 12.03.2019 (л.д. 68-79). 

В соответствии с Заключением кадастрового инженера  ФИО4 контур нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров» полностью находится в границах земельного участка 54:35:063590:1 (л.д. 80-90).

Для ввода объекта в эксплуатацию истцу была выдана справка от 19.03.2019 (л.д. 19).

После обращении истца в УАСИ мэрии города Новосибирска за получением разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания ИП ФИО1  уведомлением от 15.04.2019 было отказано в выдаче соответствующего разрешения  (л.д. 25-26).

Ссылаясь на то, что ИП ФИО1 были предприняты все возможные меры к легализации объекта, земельный участок, на котором расположено здание магазина, был предоставлен истцу на законных основаниях и принадлежит предпринимателю на праве аренды, зарегистрированном в Управлении Росреестра по Новосибирской области, объект используется в соответствии с фактическим назначением, возведенное здание соответствует градостроительным, санитарным и противопожарным нормам, что подтверждается заключениями, выполнены все необходимые технические подключения к инженерным коммуникациям, заключены договора с поставщиками услуг, истец просит признать за ним право собственности на указанную постройку в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных истцом требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ  признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

 Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

  В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Поскольку после завершения строительства здания «Магазин непродовольственных товаров необходимое  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истец не получил, спорный объект является самовольной постройкой.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018).

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26  совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Материалами дела подтверждается завершение возведения истцом нежилого здания  «Магазин непродовольственных товаров» в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:1, а также границах части земельного участка по договору аренды №1 от 18.06.2018  и соглашению о передачи прав и обязанностей от 06.02.2019.

Согласно заключению, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 (диплом (СГГА) 2003 г., инженер по специальности «прикладная геодезия», квалификационный аттестат кадастрового инженера № 54-10-2 с 16.12.2010, повышение квалификации в 2019 г., стаж работы 18 лет), подготовленной по результатам проведенной кадастровой съемки «Схемы расположения нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров» в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:1 и границах части земельного участка по договору аренды №1 от 18.06.2018. Местоположение: 

<

...>» (далее - Схема расположения нежилого здания), отображающей в масштабе 1:500 фактическую ситуацию на местности и содержащая следующие сведения о земельном участке и находящемся на нем нежилого здания: границы земельного участка согласно кадастровых сведений; границы части земельного участка; границы нежилого здания; величины отступа стены нежилого здания от границ земельного участка в метрах; границы смежных земельных участков и другие элементы ситуации местности (л.д. 91), контур нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров» полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:1, а также границах части земельного участка по договору аренды №1 от 18.06.2018, пересечений с другими земельными участками не установлено.

В соответствии со сведениями Единого государственного   реестра   недвижимости   (ЕГРН)   вид   разрешенного использования земельного участка 54:35:063590:1 - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) - многоквартирные многоэтажные дома. Земельный участок поставлен на кадастровый учет - 09.03.2005.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска земельный участок 54:35:063590:1 относится к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1); подзона застройки жилыми домами смешанной этажности средней плотности застройки (Ж-1.4).

Согласно ст. 36 Правил землепользования и застройки города Новосибирска к основным видам разрешенного использования в данной зоне также относится вид разрешенного использования «Магазины (4.4) - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров», таким образом строительство здания с наименованием «Магазин непродовольственных товаров» не противоречит регламенту территориальной зоны, в которой он построен.

Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера и составленной им Схемы расположения нежилого здания следует, что на уровне первого этажа факт нахождения контура нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров» полностью (целиком) в пределах границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:1, а также границах части земельного участка по договору аренды №1 от 18.06.2018  и соглашению о передаче прав и обязанностей от 06.02.2019, является установленным, пересечение границы (контура) здания и границ иных земельных участков не установлено. Функциональное назначение объекта «Магазин непродовольственных товаров» соответствует основному виду разрешенного использования зоны градостроительного зонирования в которой он расположен.

Заключением № ТЭ-2297-2019, выполненным ООО «Стинэкс» подтверждается работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций здания магазина (л.д. 26-59).

Заключением  ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» № 61\19 от15.04.2019, составленным по результатам рассмотрения представленной документации и технического обследования объекта, установлено, что здание «Магазин непродовольственных товаров», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № 54:35:063590:1 по адресу: ул. г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а,с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригоден для дальнейшей его эксплуатации (л.д. 60-67).

Согласно выводам Экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» № 5-221\11-11-93 от 12.08.2019, магазин непродовольственных товаров, расположенный на земельном участке с кад. № 54:35:063590:1 по адресу: ул. г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а, соответствует:

- Федеральному Закону № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017),

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий и сооружений и иных объектов». Новая редакция»,

- СанПиН 45-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» (л.д. 153-154).

В отзыве привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ТСН «Волховская», потвердело, что  между ТСН «Волховская» и ИП ФИО1 существуют правоотношения из договора аренды земельного участка. Цель заключения указанного договора - завершение строительства магазина.

В связи с тем, что ИП ФИО1 соблюдены условия договора, земельный участок используется по назначению, ТСН «Волховская» не возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Доводы представленного в материалы дела отзыва мэрии города Новосибирска, не относятся к предмету заявленного иска. 

Возражений по существу спора мэрия города Новосибирска не заявила.

При имеющихся по делу обстоятельствах, являющихся основанием для установления по делу наличия одновременно всех условий, при которых в соответствии со п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на спорный объект незавершенного строительства, исковые требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплаченной по иску государственной пошлине  в сумме 6 000 рублей следует отнести на истца, поскольку обращение с настоящим иском в суд явилось следствием действий самого истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на нежилое здание - магазин непродовольственных товаров, общей площадью 1601,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063590:1, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 33а.

Судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей, уплаченной по иску, отнести на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Выдать  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины по иску в сумме 54 000 рублей 00 копеек.

Справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева