АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33922/2022

г. Краснодар

12 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Зотовой И.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 05.12.2025), в отсутствие третьих лиц: публичного акционерного общества «Юг-Инвестбанк», общества с ограниченной ответственностью «Фрегат», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2025 по делу № А32-33922/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель), в котором просила:

– признать самовольными постройками двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литера А), площадью 259,3 кв. м, состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование «магазин с офисными помещениями», с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей – 2, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664 площадью 259,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 общей площадью 270 кв. м с видом разрешенного использования «для строительства кафе, торгового павильона, офиса», по адресу: г. Анапа, 

<

...>;

– обязать предпринимателя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос спорного строения;

– указать, что решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности в отношении спорного строения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;

– обязать предпринимателя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования площадью 30,1 кв. м, прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107003:1, путем демонтажа бытовых помещений площадью застройки 35,2 кв. м, примыкающих к спорному строению;

– в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с предпринимателя в пользу администрации 40 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Юг-Инвестбанк» (далее – банк) и ООО «Фрегат».

Решением суда от 21.03.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2023, заявленные требования удовлетворены частично. На предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования площадью 30,1 кв. м, прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107003:1, путем демонтажа бытовых помещений площадью застройки 35,2 кв. м, примыкающих к спорному строению. Суд постановил взыскать с предпринимателя в пользу администрации в случае неисполнения решения суда в установленный срок судебную неустойку в размере 5 тыс. рублей ежедневно до дня исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2023 решение от 21.03.2023 и постановление апелляционного суда от 13.07.2023 в части отказа в удовлетворении исковых требований и распределения судебных расходов отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.

В ходе нового рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым он просил:

– признать самовольной постройкой двухэтажное капитальное здание, обозначенное в техническом паспорте как магазин с офисными помещениями (литера А), состоящее на государственном кадастровом учете как нежилое здание, наименование «магазин с офисными помещениями» с кадастровым номером 23:37:0107003:926, количество этажей – 2, которое разделено на нежилое помещение с кадастровым номером 23:37:0107003:1664 общей площадью 484,5 кв. м, частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1 по адресу: г. Анапа, 

<

...>, а основной своей частью – на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 по адресу: г. Анапа, 

<

...> а;

– обязать предпринимателя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос спорного здания;

– указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения записи о государственной регистрации права собственности в отношении спорного здания.

Определением суда от 14.05.2024 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Решением суда от 21.05.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.09.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, экспертные заключения, положенные в основу выводов судов, являются неясными и противоречивыми; площадь спорного объекта увеличена; ответчиком не представлено горно-геологическое обоснование для получения разрешения на застройку; объект является самовольной постройкой.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и банк указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы жалобы и отзыва

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальному образованию город-курорт Анапа на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1.

На основании договора от 29.04.2002 № 99 указанный земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства кафе, торгового павильона, офиса» передан в аренду ФИО4 на срок до 05.12.2026. По договору от 10.10.2011 ФИО4 передала предпринимателю все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.04.2002 № 99.

В ходе визуальной фиксации использования спорного земельного участка, переданного предпринимателю в аренду, управлением муниципального контроля администрации установлено, что на указанном земельном участке расположено спорное здание, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателем (запись в ЕГРН от 28.07.2011 № 23-23-26/102/2011-580). Основание регистрации права собственности – договор купли-продажи недвижимости от 21.07.2011, заключенный с ФИО4

По результатам проведенного осмотра администрация полагает, что на указанном земельном участке предпринимателем возведена самовольная постройка.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание конкретные фактические обстоятельства настоящего дела, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды исходили из того, что спорное здание возведено на основании разрешительной документации и введено в эксплуатацию актом государственной комиссии приемки законченных строительством объектов от 18.06.2002, согласно которому спорный объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие. Как следует из представленной в дело технической документации (технические паспорта по состоянию на 2002 и 2011 годы) первичная инвентаризация объекта и регистрация права собственности произведены на основании указанного государственного акта от 18.06.2002. Экспертным путем установлено, что здание соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, действовавшим на дату его возведения. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1 предоставлен правопредшественнику истца в установленном порядке для строительства магазина с офисными помещениями в составе торгового центра (постановление главы города-курорта Анапа от 08.04.2002 № 312).

В последующем к спорному зданию присоединена некапитальная веранда с лицевой стороны от главного фасада здания. Из материалов дела не следует и истцом не доказано, что изменение предпринимателем технических характеристик спорного объекта является в действительности реконструкцией, в результате которой возник новый объект.

Оценив представленные в материалы дела документы в совокупности с заключениями экспертиз от 13.01.2023 № 03-001/23, от 29.02.2024 № 13-01/24, от 25.10.2024 № 2952/10-3-24, суды пришли к выводу, что веранда не является недвижимым имуществом. Веранда из легких конструкций расположена частично на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1, а основной своей частью (большей частью) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1808. При этом, вопреки доводам заявителя жалобы, судами установлено, что оба земельных участка принадлежат на праве аренды ответчику, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1808 площадью 149 кв. м с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» передан в аренду ФИО5 на срок до 16.04.2039 на основании договора от 21.04.2014 № 3700006179 (т. 8, л. д. 150 – 154).

Суды указали, что расположение некапитального сооружения на данных земельных участках не противоречит виду их разрешенного использования. Истец не доказал факт осуществления ответчиком деятельности, противоречащей виду разрешенного использования земельных участков, наличие оснований для демонтажа спорной конструкции, предусмотренных статьей 304 Гражданского кодекса, а также нарушения условий договоров аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки в смысле статьи 222 Гражданского кодекса и, соответственно, сносу не подлежит.

Истец не выразил аргументированного и мотивированного несогласия с выводами экспертных заключений. Доводы заявителя жалобы не свидетельствуют о допущенных нарушениях при проведении экспертиз, а также о неправильном применении судами норм материального и процессуального права при их оценке в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела. Заключения экспертов, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, надлежащим образом оценены судами в соответствии со статьями 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса.

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 − 288 Арбитражного процессуального кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2025 по делу № А32-33922/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи	 И.И. Зотова

Е.Л. Коржинек