ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-13728/2022

26 января 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-14774/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2, (регистрационный номер 08АП-15300/2022) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2022 по делу № А75-13728/2022 (судья Сердюков П.А.),

принятое по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 30860311000025, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Нижневартовска о признании незаконным уведомления и понуждении к заключению дополнительного соглашения, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 

<

***>), кадастровый инженер ФИО3,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от Администрации города Нижневартовска – ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 15.02.2022 № 1-01/79Д сроком действия по 31.12.2023);

от ИП ФИО2 – ФИО5 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 01.12.2022 № 08 сроком действия по 01.12.2023);

от третьих лиц – не явились, извещены надлежаще; 

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – Администрация, истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик по первоначальному иску) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2, расположенного на земельном участке площадью 5 755 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 по адресу: г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС.

Исковые требования со ссылкой на статьи 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ.

Определениями от 01.08.2022, 04.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,  кадастровый инженер ФИО3.

Определением от 10.09.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском к производству принят встречный иск ИП ФИО2 к Администрации о признании незаконным уведомления от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ; о понуждении заключить дополнительное соглашение о пролонгации к договору аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2022 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении их исковых требований и об отказе в удовлетворении требований процессуального оппонента.

В обоснование поданной им апелляционной жалобы ИП ФИО2 указывает, что Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ установлена обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора; письмо о пролонгации направлено предпринимателем до даты подачи искового заявления о расторжении договора; условия для продления договора соблюдены. Предприниматель обращает внимание на неверное указание в решении кадастрового номера незавершенного строительством объекта. выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что объект незавершенного строительства не является недвижимым имуществом, указывает, что требование об изъятии участка заявлено по иному основанию. Приостановка строительства вызвана ухудшением экономического положения в связи с введением ограничительных мер против распространения коронавирусной инфекции, произошло существенное изменение обстоятельств; Администрация не вправе была отказать в пролонгации договора с учетом принимаемых мер по поддержке предпринимательской деятельности в сложных экономических условиях. Арендная плата вносилась предпринимателем, разработана проектная документация, в настоящее время имеется возможность завершить строительство.

Администрация в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отсутствии на участке объектов недвижимости; согласно выписке из ЕГРН на участке расположен объект недвижимости в собственности предпринимателя, право собственности никем не оспорено.

В отзыве на апелляционную жалобу предпринимателя Администрация указывает, что срок договора аренды истек на дату обращения предпринимателя за продлением договора, в связи с чем в продлении было отказано.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Представители надлежаще извещенных третьих лиц в судебное заседание не явились, на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ (далее – договор), согласно которому на основании распоряжения Администрации города Нижневартовска от 28.06.2018 № 867-р «О проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 11.03.2019, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 5 755 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0402001:1087, в границах, указанных в кадастровой выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: нефтехимическая промышленность: строительная промышленность; фармацевтическая промышленность; легкая промышленность, пищевая промышленность; склады; деловое управление, обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС.

Срок аренды земельного участка определен с 25.03.2019 по 24.03.2022. 

Договор прекратил свое действие 25.03.2022.

Истец направил ответчику уведомление от 30.03.2022 об истечении срока аренды и требование о внесении арендной платы (л.д. 18).

Согласно выписке, из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2022 в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, степенью готовности 7 процентов, принадлежащий на праве собственности ФИО2 (л.д. 24-25).

Сотрудниками Администрации города Нижневартовска проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт от 02.03.2022 № 79 (л.д. 22). В ходе обследования установлено, что земельный участок площадью 5 755 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> северный промышленный узел города, ул. 4ПС, предоставлен в аренду ФИО2 по договору аренды для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ. В границах земельного участка расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0402001:1902 степенью готовности 7% в виде свайного поля, принадлежащий на праве собственности ФИО2 согласно регистрации права собственности от 04.05.2021 № 86:11:0402001:1902-86/050/2021-1. Также в границах земельного участка расположена трансформаторная подстанция, вагон-бытовка, несколько легковых автомобилей, грузовой прицеп, автобус. Часть территории очищена от снега, часть участка занесена снегом высотой ориентировочно 60 см. Ограждение земельного участка отсутствует.

В кадастровом номере объекта, приведенном в акте, судом первой инстанции, действительно, допущена опечатка, что не повлияло на существо решения.

Полагая, что в связи с истечением срока действия договора принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо (вх. № 201-вхд-1947 от 24.05.2021), согласно которому он, в связи с государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, просил продлить срок действия договора.

Письмом от 28.06.2021 № 2-01-исх.-2147 ответчику было отказано в продлении срока действия договора на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ и подпункта 2.8.3 пункта 2.8. раздела II административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без торгов», утвержденного постановлением Администрации города Нижневартовска от 23.09.2019 № 779.

Впоследствии ответчиком было направлено письмо от 12.04.2022 № 440 с просьбой продлить договор аренды, сроком на три года, в соответствии с нормами, установленными статей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вх. № 2-01-вхд-1500 от 13.04.2022).

Письмом от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 ответчику было отказано в пролонгации договора со ссылкой на подпункт 1 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку на дату обращения арендатора с указанным требованием, срок действия договора истек.

Полагая отказ Администрации города Нижневартовска незаконным, ссылаясь на наличие оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, ответчик обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в  удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего. 

ИП ФИО2 полагает, что у Администрации имеется обязанность продлить срок действия договора аренды для завершения предпринимателем строительства, в связи с чем земельный участок и объект недвижимости не могут быть изъяты; во встречном иске просит признать незаконным уведомление от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ, понудить Администрацию заключить дополнительное соглашение о пролонгации к договору аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Продление такого договора без проведения торгов также не допускается, если иное не предусмотрено законом.

Так, в случае, если земельный участок был предоставлен до 01.03.2015 или право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 01.03.2015, собственник объекта имел право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при определенных условиях (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Договор заключен сторонами в 2019 г. для строительства, объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет в 2021 г., право собственности зарегистрировано также в 2021 г., следовательно, пролонгации по данному основанию договор не подлежит.

Статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.03.2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действительно, установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.

Между тем, в рассматриваемом случае отсутствует обязательное условие для возможности продления договора аренды на основании статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, на которую ссылается предприниматель: на дату обращения ИП ФИО2 за продлением договора по данному основанию (письмо от 12.04.2022) срок действия договора аренды истек, договор прекратился.

В отзыве на исковое заявление от 24.08.2022 предприниматель утверждал, что обращался за продлением также 21.05.2021 (к отзыву приложена расписка о принятии заявления о предоставлении услуги, само заявление не представлено), письмом от 28.06.2021 Администрацией отказано в продлении аренды, предложено завершить строительство до окончания срока действия договора.  На указанную дату Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ еще не был принят, иное обязательное основание продления договора предпринимателем не приведено.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). 

В рассматриваемом случае договор № 4-АЗТ от 25.03.2019 заключен по результатам аукциона для строительства сроком на три года.

Материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается предпринимателем, что на момент окончания срока действия договора аренды строительство объекта не завершено.

Как следует из материалов дела, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0402001:1902, проектируемой площадью 866,6 кв.м., со степенью готовности 7% - нежилое здание АБК, расположенное по адресу: г. Нижневартовск Северный промышленный узел ул. 4ПС, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем.

Исходя из буквального токования статьи 239.1 ГК РФ, а также полпункта 10 пункта и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предметом спорных правоотношений – изымаемым имуществом - должен являться объект незавершенного строительства.

В связи с этим, вопреки доводам апелляционной жалобы предпринимателя, установление того, является ли расположенный на участке объект объектом недвижимости, входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Возражая против вывода суда первой инстанции о том, что учтенный в ЕГРН объект незавершенного строительства фактически не является недвижимым имуществом, стороны, тем не менее, не представили доказательств, этот вывод опровергающих.

ИП ФИО2 указывает лишь на то, что статья 130 ГК РФ не содержит такого квалифицирующего признака недвижимости, как заливка фундамента, Администрация – на то, что право собственности на объект зарегистрировано и не оспорено.

В соответствии с нормой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац 5 пункта 38 Постановления №25).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Судом первой инстанции сторонам было предложено провести обследование спорного объекта для установления признаков завершения обустройства фундамента.

Как следует из акта обследования земельного участка от 21.01.2022 № 206, на момент осмотра земельный участок площадью 0,5755 га с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 с двух сторон огорожен забором из металлического профлиста синего цвета. В границах земельного участка расположены бытовка, вагончик, трансформаторная подстанция, грузовые автомобили в количестве 3 шт., три контейнера, свайное поле в виде свай, заглубленных в поверхность земли. Свайное поле, состоящее из более 60 свай, расположенное на земельном участке, не имеет обвязки монолитным ростверком. Отсутствует монтаж.

Отсутствие обвязки монолитным ростверком со всей очевидностью следует из приложенных к акту фотографий.

Таким образом, материалами дела подтверждено отсутствие технической документации, подтверждающей производство свайных работ, выполнение устройства ростверков с последующим оформлением акта приемки; работы по возведению фундамента объекта не завершены, запроектированная форма фундамента возведена частично.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 объекты недвижимости отсутствуют.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом.

Правовая позиция, что свайное поле как совокупность заглубленных в поверхность земли бетонных свай не является конструктивно сложным сооружением и не имеет функциональной завершенности как фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью в значении, придаваемому этому понятию пунктом 38 Постановления № 25, неоднократно поддерживалась судебной практикой.

При этом, государственная регистрация права собственности сама по себе не является бесспорным доказательством отнесения спорного объекта к недвижимости; при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (например, п.2 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, определения Верховного Суда РФ от 29.09.2021 № 304-ЭС21-17622(1) по делу № А67-4275/2019, от 28.02.2020 № 309-ЭС19-28629 по делу № А76-25053/2018).

С учетом изложенного, поскольку удовлетворение исковых требований Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, в удовлетворении исковых требований Администрации отказано обоснованно.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за их рассмотрение в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателей; Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2022 по делу № А75-13728/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко