Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-172560/18-25-1386

27 августа 2019 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 г.

Полный текст решения изготовлен  27 августа 2019 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Мороз К.Г. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерный коммерческий банк «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) (адрес: 115054, 

<

...>. ОГРН: 

<

***>. ИНН: 7.717002773, дата присвоения ОГРН: 13.11.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин-ТВ» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>: дата регистрации 111555. Город Москва. Улица Молостовых, 1А) 

об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке №15/зклв-000/45-2 от 19.05.2015 г. недвижимое имущество и право аренды, 

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.12.2018, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.01.2018, от третьих лиц: представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин-ТВ» об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке № 15/зклв- 000/45-2 от 19.05.2015 г. недвижимое имущество и право аренды: нежилое здание, общей площадью 987 кв.м., кадастровый номер 77:03:0006023:1118, расположенное по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную цену 32 477 899 (Тридцать два миллиона четыреста семьдесят семь тысяч восемьсот девяносто девять) рублей; право аренды земельного участка, общей площадью 736 кв.м., кадастровый номер 77:03:0006023:36, расположенного по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную цену 4 416 000 (Четыре миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей, в связи с неисполнением закрытым акционерным обществом коммерческо-финансовой компанией «ТАМП» обеспеченного залогом обязательства в пользу акционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество), посредством продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований ссылается на положения ст. 309, 310, 810-811, 819, 314 ГК РФ.

Ответчик в удовлетворении исковых требований возражал.

Третьи лица- ЗАО КФК «ТАМП», ООО «СТРОЙИНВЕСТ» в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения спора в отсутствие полномочных представителей указанных лиц, учитывая, что о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, выслушав позицию Истца и Ответчика, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, 19.05.2015 г. между акционерным коммерческим банком «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) (далее - Банк, Залогодержатель) и закрытым акционерным обществом коммерческо-финансовой компанией «ТАМП» (далее - Заемщик, Должник) было заключено кредитное соглашение № 15/клв-000/45 (далее - Кредитный договор).

Согласно п. 1.1 Кредитного договора, Банк принял на себя обязательства открыть Заемщику Кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях Кредитного договора, а Заемщик принял на себя обязательство возвратить полученные кредиты, уплатить по ним проценты и иные платежи в размере, порядке и в сроки, предусмотренные Кредитным договором.

Статьей 819 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется вернуть полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Сумма Кредитной линии по Кредитному договору составляет 252 000 000 рублей.

Согласно п. 1.6. Кредитного договора, Кредиты в рамках Кредитной линии предоставляются Заемщику путем перечисления денежных средств на его расчетный счет Заемщика.

Обязательства Банка по предоставлению Заемщику кредита были исполнены путем зачисления денежных средств на счет Заемщика, открытый в Банке, согласно представленной в материалы дела выписки по счету.

Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

В редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.07.2016 г. к Кредитному договору, дата погашения Кредитной линии - 30.12.2022 г., при этом каждый Кредит в рамках Кредитной линии должен быть погашен Заемщиком не позднее указанного срока, с учетом требований п. 1.8. Кредитного договора.

Согласно п. 1.5. Кредитного договора, процентная ставка по Кредитной линии устанавливается в следующем порядке:

-в период с даты начала действия Кредитного договора по 21.07.2015 г. включительно из расчета 20 процентов годовых;

-в период с 22.07.2015 г. по 30.06.2016 г. включительно из расчета 18 процентов годовых;

-в период с 01.07.2016 г. по дату погашения Кредитной линии включительно из расчета 16 процентов годовых.

Начисление процентов производится Банком с даты, следующей за датой предоставления Кредита в течение срока фактического пользования Кредитом.

В нарушение условий Кредитного договора обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование им Заемщиком не исполнялись надлежащим образом.

С 30.10.2015 г. Должник ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате основного долга по Кредитному договору, а с 30.11.2016 г. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате процентов за пользование кредитом по Кредитному договору, что подтверждается прилагаемыми выписками по счетам учета просроченной задолженности.

18.12.2017 г. Банк уведомил Должника о ненадлежащим исполнении своих обязательства по оплате основного долга и процентов за пользование кредитом по Кредитному договору, направив претензию (требование) кредитора о возврате денежных сумм с исходящим № 02-03/4136. 

Согласно нормам ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По истечении установленного требованием Кредитора срока Заемщик не погасил просроченную задолженность по Кредитному договору.

По состоянию на 05 июля 2018 года размер просроченной задолженности Должника по Кредитному договору составляет - 66 391 490,64 рубля, в том числе: просроченная ссудная задолженность: 9 180 000 рублей, просроченные проценты: 49 108 931,52 рублей, пени по кредиту: 625 707,12 рублей, пени по процентам: 7 476 852 рублей.

19.05.2015 г. в качестве обеспечения исполнения обязательств Должника по Кредитному договору, между Банком (Залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН-ТВ» (далее - Залогодатель) заключен договор об ипотеке № 15/зклв-000/45-2 (далее - Договор ипотеки).

Согласно п. 2.2. Договора ипотеки, предметом договора является передача Залогодателем в залог Банку (Залогодержателю) принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на земельный участок, в обеспечение исполнения обязательств Должника, принятых им по Кредитному договору:

-Залогодатель передал в залог Залогодержателю нежилое здание, общей площадью 987 кв.м., кадастровый номер 77:03:0006023:1118, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Предмет залога 1). Залоговая стоимость Предмета залога 1 определена по соглашению сторон и составляет 32 477 899 (Тридцать два миллиона четыреста семьдесят семь тысяч восемьсот девяносто девять) рублей (п. 2.2.1 - 2.2.3. Договора ипотеки);

-Залогодатель передал в залог Залогодержателю право аренды земельного участка, общей площадью 736 кв.м., кадастровый номер 77:03:0006023:36, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Предмет залога 2). Залоговая стоимость Предмета залога 2 определена по соглашению сторон и составляет 4 416 000 (Четыре миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей (п. 2.2.4 - 2.2.6. Договора ипотеки).

13.07.2015 г. в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесена запись о регистрации за № 77-77/003-77/003/022/2015-495/1 об установлении ограничения прав и обременении Предмета залога 1 в пользу Банка, 4го подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.06.2018 г.

13.07.2015 г. в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесена запись о регистрации за № 77-77/003-77/003/022/2015-496/1 об установлении ограничения прав и обременении Предмета залога 2 в пользу Банка, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.06.2018 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, Предмет залога 1 обременен арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» по договору с 10.10.2010 г. по 20.10.2021 г., о чем внесена регистрационная запись № 77-77-03/118/2010-651.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Факт нарушения обязательства, обеспеченного залогами, выражается в наличии задолженности по кредитному договору.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статья 337 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 339 ГК РФ установлено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Статья 340 ГК РФ предусматривает, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В  рассматриваемом случае соглашение о начальной продажной цене имущества и права аренды между залогодателем и залогодержателем в ходе рассмотрения дела в суде достигнуто не было.

Как видно из искового заявления, Банк просит установить начальную продажную цену заложенного нежилого здания и права аренды земельного участка, исходя из их залоговой стоимости, определенной в договоре об ипотеке № 15/зклв-000/45-2 от 19.05.2016 года (соответственно пункты 2.2.3 и 2.2.6. названного договора).

Ответчик в ходе судебного разбирательства ходатайствовал о назначений экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке (залоге недвижимости).

В обоснование ходатайства указывал, что в течение значительного промежутка времени с момента заключения договора об ипотеке (2015 год) до момента обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и право аренды (2018 год) его действительная рыночная стоимость существенно изменилась.

Определением суда назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества, производство которой поручил эксперту Автономной некоммерческой организации «Союзэкспертиза».

В суд поступило заключение эксперта ФИО4 от 13.06.2019 г. № 026-21-00041.

На основании проведенных расчетов, обоснованных в соответствии с методологией определения рыночной стоимости объекта права аренды земельного участка, общей площадью 736 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 26 977 719 (двадцать шесть миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч семьсот девятнадцать) рублей; рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 987 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 80 933 158 (восемьдесят миллионов девятьсот тридцать три тысячи сто пятьдесят восемь) рублей.

Суд, считает экспертное заключение соответствующим требованиям статей 67, 68 и 86 АПК РФ, в этой связи подлежит отклонению ходатайство Ответчика о назначении повторной экспертизы рыночной стоимости заложенного имущества как необоснованное.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчёта оценщика.

Суд должен установить её в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определённой в отчёте оценщика или в заключении экспертизы.

Статья 341 ГК РФ гласит, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Залогодатель был свободен при заключении Договора залога и при определении его условий.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Факт нарушения обязательства, обеспеченного залогами, выражается в наличии задолженности по кредитному договору.

Между тем, требование Банка об обращении взыскания на заложенное банку имущество в судебном порядке необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении требований в части обращения взыскания суд принимает во внимание, что истцом не представлено доказательств того, что заложенное имущество(предмет залога) на момент рассмотрения спора является собственностью ответчика.

Так, согласно договора купли-продажи недвижимого имущества 77 АГ 0119494 (п. 1.1.-1.4), заключенного между ООО «РУБИН-ТВ» (продавец) и гражданами (покупатели) ФИО5, ФИО6, ФИО7, нежилое здание общей площадью 980, 6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> передается в собственность покупателей в долях. 

С передачей права собственности на объект покупатели приобретают  право аренды земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>.

Из договора усматривается, что стороны сделки осведомлены о том, что указанное имущество является предметом залога в рамках договора ипотеки от 19.05.2015 г. № 15/зклв-000/45-2.

Более того, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, продается с письменного согласия залогодержателя- АКБ «Инвестиционный торговый банк».

Согласно приложению № 1 от 11.06.2019 г. к договору купли-продажи Истец выразил свое согласие на реализацию залогодателем (ООО «Рубин-ТВ») на реализацию имущества, являющегося предметом залога в рамках договора ипотеки от 19.05.2015 г. № 15/зклв-000/45-2.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что спорные предметы залога на дату судебного разбирательства не находятся в собственности ответчика. 

Банком указанные обстоятельства не оспорены, доказательств, опровергающих отчуждение с согласия Банка спорного залогового имущество не представлено, при этом арбитражный суд учитывает, что в соответствии с ч.2 ст.9 АПК РФ участвующие в деле лица несут риск наступления последствий при не совершении ими процессуальных действий, в т.ч. и в части ненадлежащего исполнения требований ч.1 ст.65, ст.130 АПК РФ.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на Истца.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 809, 811, 819 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья                                                                      К.Г. Мороз