﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-57115/2019

Дело № А72-7148/2019

г. Казань

06 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика –  Мишалова А.В. (доверенность от 14.01.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРК»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019

по делу № А72-7148/2019

по исковому заявлению Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРК» о взыскании 161 126,04 руб. задолженности по арендной плате, пени и обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРК» (далее – ООО «УК «Парк», ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 159 064,56 руб. за период с 01.10.2018 по 31.01.2019, пени в сумме 2061,48 руб. за период с 11.11.2018 по 10.02.2019, пени с 11.02.2019 по день фактической уплаты основного долга; об обязании вернуть по акту приема-сдачи земельный участок с кадастровым номером 73:24:010903:31.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.05.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 03.07.2019 Арбитражный суд Ульяновской области перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019, исковые требования удовлетворены.

ООО «УК «Парк» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании 23.01.2020 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13 часов 55 минут 30.01.2020, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений  мэрии г. Ульяновская от 07.09.2010 № 4578, от 19.08.2011 № 3733 между мэрией г. Ульяновска (правопредшественник истца) (арендодатель) и ООО «УК «Парк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2011 № 24-1-1528 (далее – договор аренды от 03.10.2011), по условиям которого  арендатору со сроком до 29.09.2014 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:010903:31, из земель населенных пунктов, площадью 1290 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Железнодорожный район, западнее жилого дома № 16/26 по ул. Луначарского, для использования: под строительство многоквартирного жилого дома, до 6-ти этажей в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Фактическая передача указанного земельного участка подтверждается актом приема-сдачи от 03.10.2011, подписанным сторонами.

Соглашением от 3.11.2014 № 751 к договору от 03.10.2011 действие договора продлено с 11.11.2014 по 12.11.2015.

По условиям пункта 3.1 договора от 03.10.2011 размер арендной платы за земельный участок составляет 1 431 581 руб. за три года, то есть 477 193.68 руб. за год.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 03.10.2011 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря текущего месяца.

В пункте 5.2 договора от 03.10.2011 стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области направил в адрес общества уведомление от 06.05.2016 № 73-ИОГВ-10/4052исх о прекращении договорных отношений и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи, которое согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений была вручено последнему 24.05.2016. 

Право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:010903:31 из земель населенных пунктов, площадью 1290 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Железнодорожный район, западнее жилого дома № 16/26 по ул. Луначарского, не разграничено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу пункта 4 статьи 2 Закона № 137-ФЗ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131ФЗ).

Согласно пункту 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области  № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области».

Согласно статье 2 указанного закона уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее - уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее - органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 01.01.2016, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи. 

С января 2016 года в соответствии с Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области № 500-П от 09.12.2008, Департамент госимущества являлся исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным от имени Ульяновской области осуществлять полномочия собственника имущества Ульяновской области, в том числе распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С января 2017 года до 01.01.2019 таким уполномоченным органом являлось Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в соответствии с Положением об Агентстве, действующим в редакции постановления Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 № 1/20-П.

С 01.01.2019 вступило в силу постановление Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 № 25/557-П, которым было утверждено Положение о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, в соответствии с которым Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области; в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (части 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения).

Указывая, что общество за период с 01.10.2018 по 31.01.2019 пользовалось спорным земельным участком в отсутствие внесения платы за такое использование, претензия от 11.02.2019 № 73ИОГВ1704.05.02/51исх с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени, а также вернуть земельный участок по акту приема-передачи оставлена без удовлетворения, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает. При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от бессрочного договора аренды (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 № 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Суды установили, что направленное арендатору уведомление об отказе от договора аренды соответствует требованиям статьи 451.1, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с чем договорные отношения между истцом и ответчиком в силу статьи 450.1 и статьи 610 ГК РФ считаются прекращенными по истечении трех месяцев со дня уведомления арендатора, то есть с 24.08.2016.

Ссылки ответчика на решения Арбитражного суда Пензенской области от 30.10.2018 по делу № А72-11462/2018 и от 08.04.2019 по делу № А72-17056/2018 как на доказательство совершения действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, судами признаны несостоятельными.

Как обоснованно отметил суд апелляционной инстанции, в рамках дела № А72-11462/2018 по разрешении спора между ООО «УК «Парк» и ООО «Жилищная компания «Навигатор» об освобождении земельного участка площадью 1290 кв. м с кадастровым номером 73:24:010903:31, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Железнодорожный район, западнее жилого дома № 16/26 по ул. Луначарского, от установленных архитектурных форм (детской площадки), а также в рамках дела № А72-17056/2018 о взыскании с ООО «УК «Парк» задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.07.2018, Арбитражным судом Пензенской области обстоятельства, связанные с прекращением договора аренды, не устанавливались.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области оснований для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, наличии в действиях последнего признаков злоупотребления правом как основание для отказа в удовлетворении требований, судебной коллегией отклоняется.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Таким образом, руководствуясь положениями статьи 610 ГК РФ, принимая во внимание то обстоятельство, что Министерство (арендодатель) повторно в феврале 2019 года заявило соответствующие возражения относительно продолжения пользования арендатором земельным участком, строительство на земельном участке с кадастровым номером 73:24:010903:31 обществом не ведется, действие разрешения на строительство на спорном земельном участке прекращено постановлением администрации г. Ульяновска от 14.12.2018 № 2627, обременения земельного участка отсутствуют, суды обоснованно признали, что договор аренды от 03.10.2011 на момент рассмотрения настоящего спора прекратил свое действие, и в такой ситуации каких-либо оснований для продолжения использования обществом спорного земельного участка не имеется. 

Документальных подтверждений того, что после окончания срока действия договора общество выразило намерение на заключение нового договора аренды, не имеется. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 622 ГК РФ, суды обоснованно признали законными требования истца о возложении на общества обязанности по возврату спорного земельного участка.

Вместе с тем Общество не лишено возможности обратиться в суд с самостоятельным иском, в том числе о возмещении убытков, причиненных действиями (бездействиями) должностных лиц по воспрепятствованию в использовании участка по целевому назначению и его освоению при наличии к тому оснований.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, также пришли к выводу об обоснованности иска о взыскании с ООО «УК «Парк» 159 064,56 руб. долга и 2061,48 руб. пени, исходя из следующего: общество принятых на себя обязательств по внесению в спорный период арендной платы за пользование земельным участком в установленном договором аренды размере не исполнило; ввиду нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы последний обязан уплатить предусмотренную договором неустойку. Кроме того, суды, руководствуясь положениями статьи 330 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присудили неустойку по день фактического исполнения обязательства.

Довод ООО «УК «Парк» о погашении задолженности путем зачета излишне внесенных денежных средств по договору аренды земельного участка от 26.05.2017 № 2017/05/01-39 в счет оплаты по настоящему договору (письма № 720 от 08.04.2019, № 1084 от 27.05.2019) обоснованно не принят судами двух инстанций.

Согласно положениям статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из приведенной нормы следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил (за исключением предусмотренных законом случаев, при которых допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил).

Подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (статьи 154, 156, 410 ГК РФ). 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», следует, что правила статьи 319.1 ГК РФ применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора.

Как установлено судами, заявленные к зачету денежные средства  были перечислены в качестве задатка по аукциону на заключение договора аренды от 26.05.2017 № 2017/05/01-39 земельного участка с кадастровым номером 73:05:040116:427, расположенного в р.п. Карсун Карсунского района Ульяновской области, при этом платежным поручением № 535835 от 23.05.2017 уплаченный ответчиком задаток по аукциону на заключение указанного договора аренды в сумме 542 328 руб. был перечислен по платежным реквизитам муниципального образования «Карсунское городское поселение» в УФК по Ульяновской области.

Как указывалось выше, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были перераспределены Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85ЗО. До 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ульяновской области осуществляло Агентство государственного имущества Ульяновской области.

С 01.01.2019 в Закон Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО были внесены изменения (Закон Ульяновской области от 21.07.2017 № 79ЗО), в силу которых уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти Ульяновской области в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования «город Ульяновск» по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в иных муниципальных образованиях Ульяновской области, были переданы соответствующим муниципальным образованиям Ульяновской области.

С 01.01.2019 полномочия по распоряжению указанным земельным участком были переданы в муниципальное образование Карсунский район Ульяновской области. 

Таким образом, установив, что на дату направления заявлении о зачете ни Агентство, ни Министерство не являлись лицами, обладающими встречными требованиями к арендатору по договору аренды земельного участка от 26.05.2017 № 2017/05/01-39 вследствие выбытия, как кредитора, из данного обязательства, и, принимая во внимание, что новый кредитор, вступая с 01.01.2019 в существующие правоотношения, принимает на себя обязанности предыдущего кредитора и получает все права, при этом, если стороны не согласовали иного, предыдущий кредитор выбывает из обязательства, новых обязанностей в связи с таким выбытием у него не возникает, суды обоснованно признали заявление ответчика о зачете встречных однородных требований в счет погашения задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.10.2011 не повлекшим правовых последствий, предусмотренных статьей 410 ГК РФ.

Поскольку сделанное обществом заявление о зачете не повлекло правового эффекта в виде прекращения требования Министерства к обществу, оно не утратило право на ее взыскание в судебном порядке с надлежащего ответчика (дело № А72-16424/2019).

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных  статьи 286 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу № А72-7148/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     Ф.В. Хайруллина