ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А35-1075/2017

город Воронеж

17 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено  17  января 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                               Протасова А.И.,

судей                                                                              Донцова П.В.,    

                                                                                       Миронцевой Н.Д.,      

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Курск АгроАктив»: ФИО2, представителя по доверенности;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ФИО3: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ФИО4: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 30.10.2017 по делу №А35-1075/2017 (судья Григоржевич Е.М.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Курск АгроАктив» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 на срок до 15.11.2059;

в порядке восстановления нарушения прав и законных интересов ООО «Курск АгроАктив» об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 на срок до 15.11.2059., 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Курск АгроАктив» (далее – ООО «Курск АгроАктив») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области) о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 на срок до 15.11.2059; в порядке восстановления нарушения прав и законных интересов ООО «Курск АгроАктив» об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 на срок до 15.11.2059. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО3 и ФИО4. 

31.03.2017 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО3 использовать земельный участок площадью 732,84 га с кадастровым номером 46:20:000000:891, расположенный по адресу: Россия, Курская область, Рыльский район, Студенокский сельсовет; ФИО3 передавать право использования земельного участка площадью 732,84 га с кадастровым номером 46:20:000000:891, расположенного по адресу: Россия, Курская область, Рыльский район, Студенокский сельсовет, - любым третьим лицам

Решением от 30.10.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с обжалуемым судебным актом Управление Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель полагает, что у Управления Росреестра по Курской области отсутствовала обязанность внести в ЕГРП запись об обременении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив», следовательно, требование заявителя о признании бездействия незаконным безосновательны.

ООО «Курск АгроАктив» возражало на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

В судебное заседание явился представитель ООО «Курск АгроАктив», иные участники процесса в судебное заседание не явились.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных  лиц в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене.

Как видно из материалов дела, 16.11.2010 между собственниками земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:000000:159 (Арендодатели) и закрытым акционерным обществом «РосНива» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:159 общей площадью 1312,02 га в границах Муниципального образования «Акимовский сельсовет» .

Срок действия договора определен с 16.11.2010 по 15.11.2059. 

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 26.11.2010. 

28.09.2011 между ЗАО «РосНива» и ООО «Курск АгроАктив» заключен договор №3-21/46-КУР передачи прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому ЗАО «РосНива» передал, а ООО «Курск АгроАктив» принял права и обязанности Арендодателя по договору №б/н аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010, заключенному между ЗАО «РосНива» и собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:000000:159 . 

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 25.10.2011. 

Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:159, площадью 13120200 кв.м., было зарегистрировано за ФИО4 (общая долевая собственность 104/222, общая долевая собственность 25/222, общая долевая собственность 12/222). 

В ноябре 2016 года ФИО4 был осуществлен выдел земельного участка в счет земельных долей, принадлежащих ей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:159. 

24.10.2016 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:20:000000:891 был поставлен земельный участок общей площадью 7328400 кв.м.; 16.11.2016 в отношении данного земельного участка зарегистрировано право собственности ФИО4; обременения не зарегистрированы .

Право собственности на выделенный земельный участок перешло от ФИО4 к ФИО3 на основании договора дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись (46-46/021-46/021/008/2016-585/2, бременения не зарегистрированы.

ООО «Курск АгроАктив» не согласилось с бездействием Управления Росреестра по Курской области, выразившимся в неосуществлении регистрации обременения правом аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891, и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что избранный заявителем способ восстановления нарушенного права на момент разрешения настоящего дела является неосуществимым. Однако невозможность восстановления нарушенных прав заявителя в рамках настоящего дела на момент рассмотрения заявленных требований по существу не исключает неправомерность оспариваемых бездействий Управления Росреестра по Курской области на момент их допущения – 16.11.2016.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда области и  полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие- либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания в рассматриваемом случае бездействия регистрирующего органа незаконным необходимо одновременное соблюдение двух условий, а именно – несоответствие оспариваемого бездействия закону и нарушение указанными бездействием прав и законных интересов лица, в отношении которого они совершены. 

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

 Согласно части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ, в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 

Согласно части 2.1 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Полномочия уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. 

Судом установлено, что 08.04.2016 состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:159, находящегося по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Студенокский сельсовет» по повестке дня, в том числе о договоре аренды земельного участка и условий договора аренды .

Как усматривается из материалов дела, на указанном собрании участников долевой собственности на исходный земельный участок, представитель ФИО4 – ФИО5, голосовал лишь против увеличения размера арендной платы, при этом доказательств его голосования против заключения договора аренды от 16.11.2010, заключенного между участниками общей долевой собственности и ООО «Курск АгроАктив», в суд не представлено.

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891 образован путем выделения в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:159, который находится в долгосрочной аренде (до 15.11.2059) у ООО «Курск АгроАктив» на основании договора №б/н аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010. 

Право собственности на выделенный земельный участок перешло от ФИО4 к ФИО3 на основании договора дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись (46-46/021-46/021/008/2016-585/2; обременения не зарегистрированы. 

В силу части 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) предусмотрено, что одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. 

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется регистрирующим органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки. 

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра по Курской области одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО4 и ФИО3 на выделенный земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891. 

Согласно определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1563-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков. 

Часть 1 статьи 46 ЗК РФ определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу положений части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, можно сделать вывод о том, что выделение земельного участка в счет земельных долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и предоставленного на праве долгосрочной аренды сельскохозяйственной организации, не может служить основанием для прекращения действия договора аренды в отношении выделенного земельного участка. 

Наоборот, в силу прямого указания закона в части 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) действие договора аренды в отношении выделенного земельного участка продолжается, что подтверждается обязанностью автоматической регистрации обременения правом аренды наряду с регистрацией права собственности. 

Принимая во внимание, что Управление Росреестра по Курской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что регистрирующий орган допустил противоправное бездействие, которое является предметом настоящего спора. 

Судом области обоснованно отклонена ссылка Управления Росреестра по Курской области на положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, поскольку в соответствии с данной нормой права в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. 

При этом указанная норма, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. 

Пункт 10 указанного постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. 

При этом, внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. 

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Курск АгроАктив» о признании незаконным бездействия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 на срок до 15.11.2059, подлежат удовлетворению. 

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что оспариваемое бездействие Управления Росреестра по Курской области не соответствует требованиям статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора в период времени, когда они должны были быть осуществлены (16.11.2016) до момента прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891, то есть до 04.09.2017. 

Вместе с тем, оспариваемое бездействие Управления Росреестра по Курской области подлежит правовой оценке на момент его допущения. 

Принимая во внимание, что право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891 было зарегистрировано 16.11.2016, а государственная регистрация обременения правом аренды в силу положений части 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ должны была быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права собственности, то на дату допущения оспариваемого бездействия, оно нарушало права и законные интересы ООО «Курск АгроАктив». 

Отсутствие государственной регистрации обременения правом аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 в пользу ООО «Курск АгроАктив» ограничивало права и возможности последнего как законного арендатора в период с 16.11.2016 и до сентября 2017 года.

 В отношении избранного заявителем способа восстановления нарушенного права, суд принимает во внимание следующее. 

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

На момент рассмотрения настоящего спора по существу судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства. 

Решением Рыльского районного суда Курской области от 28.03.2017 по делу №2-100/2017 (т. 3, л.д. 82-91), вступившим в законную силу, исковые требования ООО «Курск АгроАктив» удовлетворены, выдел земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891, общей площадью 732,84 га, произведенный ФИО4 из земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:159, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, Студенокский сельсовет, признан недействительным. 

Кроме того, суд признал ничтожным договор дарения вышеуказанного земельного участка, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Одновременно суд обязал Управление Росреестра по Курской области прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891, общей площадью 732,84 га, и исключить из ЕГРП регистрационную запись от 07.12.2016 №46-46/021-46/008/008/2016-585/2 о праве собственности ФИО3, и восстановить право собственности ФИО4 на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:159, расположенный по адресу: Россия, Курская область, Рыльский район, МО «Акимовский сельсовет», в размере 104/222, 12/222, 25/222. 

Суд также обязал Управление Росреестра по Курской области снять земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891, общей площадью 732,84 га, с кадастрового учета, и восстановить в кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:20:000000:159. 

Судом установлено, что 04.09.2017 в ЕГРН внесена запись о прекращении ранее зарегистрированного права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:891. 

Одновременно в ЕГРН восстановлены записи о праве собственности ФИО4 на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:159. 

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями заинтересованного лица, представленными в материалы дела и приложенной к ним выпиской из ЕГРН . 

С учетом наличия вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции и совершения Управлением Росреестра по Курской области действий по исполнению указанного судебного акта, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что избранный заявителем способ восстановления нарушенного права на момент разрешения настоящего дела является неосуществимым в связи с невозможностью восстановления нарушенных прав заявителя в рамках настоящего дела.

Однако данный факт не исключает неправомерность оспариваемого бездействия Управления Росреестра по Курской области на момент их допущения – 16.11.2016, в связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:891 правом аренды в пользу ООО «Курск АгроАктив» на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 16.11.2010 и удовлетворении заявленных требований. 

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.10.2017 по делу №А35-1075/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента  его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

 

Председательствующий судья                                               А.И. Протасов 

 

судьи                                                                             П.В. Донцов 

 

                                                                                       Н.Д. Миронцева