АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22056/22

06 сентября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   30 августа 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            06 сентября 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-12» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

            к акционерному обществу «Теплокоммунэнерго» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

            об обязании заключить договор,

при участии:

от истца: не явился,

от ответчика: представитель  ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 № 08.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-12» (далее - истец) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Теплокоммунэнерго» (далее - ответчик)  об обязании заключить договор.

Определением и.о. председателя седьмого судебного состава от 29.07.2022 произведена замена судьи, дело передано на рассмотрение судье Солуяновой Т.А.

В судебное заседание представитель истца не явился, заявлений, ходатайств не направил.

Ответчик поддержал доводы отзыва на исковое заявление.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания истца.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственность «УО «РСУ-12» с 01.12.2019 года и по настоящее время осуществляет управление многоквартирным жилым домом, располагающимся по адресу: 

<

...>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 25.11.2019, договором управления многоквартирным домом от 01.12.2019, лицензией № 33 от 02.04.2015, приказом о включении МКД в реестр лицензий. 

В ходе осмотра технического состояния общедомового имущества и проведения работ по ремонту инженерных сетей многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> сотрудниками управляющей компании установлен факт пользования акционерным обществом «Теплокоммунэнерго» нежилыми помещениями № 12, 12а, 12б, 12в, 13, 32 цокольного этажа дома путем размещения в них котельной и примыкающих к ней инженерных коммуникаций, что подтверждается актом осмотра общего имущества. 

Указанные помещения являются техническими подвалами и входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. 

Волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома на передачу нежилых помещений № 12, 12а, 12б, 12в, 13, 32 в аренду третьим лицам подтверждается решением общего собрания, оформленным протоколом № 2 от 09.10.2019 года, на основании которого полномочия на сдачу в аренду и заключение договора аренды указанных нежилых помещений было передано управляющей компании – ООО «УО «РСУ-12», а также установлен размер арендной платы за 1 квадратный метр сдаваемого помещения.

Несмотря на фактическое пользование нежилыми помещениями договор аренды между ООО «УО «РСУ-12» и АО «Теплокоммунэнерго» отсутствует, в связи с чем общее имущества дома используется ответчиком на бездоговорной основе.

Как следует из иска, АО «Теплокоммунэнерго» пользуется нежилыми помещениями, относящимися к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в отсутствие каких-либо правовых оснований с 2003 года и по настоящее время.

Данное обстоятельство подтверждается АО «Теплокоммунэнерго» в письме за исх.№ 1444 от 01.04.2022 с приложением – график выполнения мероприятий по ликвидации и модернизации подвальных газовых котельных на период 2013-2027гг.

В вышеуказанном письме АО «Теплокоммунэнерго» просит ООО «УО «РСУ-12» рассмотреть вопрос возможности передачи в аренду подвальных помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, для размещения оборудования в связи с ликвидацией газовой котельной в срок до 2026 года.

При этом из приложения к письму исх.№ 1444 от 01.04.2022 года – графика выполнения мероприятий по ликвидации и модернизации подвальных газовых котельных на период 2013-2027гг. следует, что котельная по адресу: 

<

...> находится в подвальных помещениях (введена в эксплуатацию) с 2003 года и по настоящее время.

Также факт пользования АО «Теплокоммунэнерго» подвальным помещением на бездоговорной основе установлен в решении Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2022 по делу № А53-11267/2022, в судебном акте указано, что несмотря на фактическое пользование нежилыми помещениями договор аренды между ООО «УО «РСУ-12» и АО «Теплокоммунэнерго» отсутствует, в связи с чем общее имущества дома используется ответчиком на бездоговорной основе (абз.6 и абз.7 л.3).

ООО «УО «РСУ-12» в иске указывает, что предприняло все возможные способы для заключения договора аренды подвального помещения с АО «Теплокоммунэнерго» в досудебном порядке, о чем свидетельствует следующее.

13.12.2021 в адрес ООО «УО «РСУ-12» от АО «Теплокоммунэнерго» поступил проект договора аренды нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

В ответ на данное письмо с предложением заключить договор аренды нежилого помещения ООО «УО «РСУ-12» направило на официальную электронную почту АО «Теплокоммунэнерго» протокол разногласий к договору аренды с сопроводительным письмом, в котором заявило, что не возражает против его подписания, но при условии внесения изменений в положения отдельных пунктов, в том числе условия о размере платы за пользование нежилыми помещениями.

27.01.2022 ООО «УО «РСУ-12» повторно путем системы ускоренной почты направило вышеуказанное сопроводительное письмо с претензией (требованием оплатить задолженность), что подтверждается квитанцией об отправке письма № ED236707944RU.

АО «Теплокоммунэнерго» требования ООО «УО «РСУ-12» о заключении договора аренды и об оплате задолженности не удовлетворило и проигнорировало все письма. 

Впоследствии в адрес истца поступило письмо АО «Теплокоммунэнерго» исх.№ 1444 от 01.04.2022 года с приложением – график выполнения мероприятий по ликвидации и модернизации подвальных газовых котельных на период 2013-2027гг., в котором АО «Теплокоммунэнерго» вновь просит ООО «УО «РСУ-12» рассмотреть вопрос возможности передачи в аренду подвальных помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, для размещения оборудования в связи с ликвидацией газовой котельной в срок до 2026 года. 

В ответ на данное письмо ООО «УО «РСУ-12» повторно направило протокол разногласий к договору аренды с сопроводительным письмом, в котором заявило, что не возражает против заключения договора аренды, но при обязательном согласовании со стороны АО «Теплокоммунэнерго» существенного условия – размера платы за пользование подвальным помещением. 

Возражения относительно условия договора аренды о размере платы за пользование помещением истец обосновывает заключением № 20416 от 14.01.2022, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды нежилого помещения в период с 1 июля 2021г. по 31 декабря 2021г. составляет 160 рублей за кв.м. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемых исковых требований.

Арбитражный суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При этом пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Законодательством не предусмотрена обязанность теплоснабжающей организации, к которым относится акционерное общество «Теплокоммунэнерго», заключать с управляющей организацией договор использования (аренды) ответчиком помещений МКД в целях размещения на них оборудования, посредством которого оказываются услуги теплоснабжения, в том числе собственникам помещений спорного МКД.

Договор аренды общего имущества МКД не отнесен законом к публичным договорам, заключение которых является обязательным для лиц, использующих общее имущество.

Кроме того, истцом не представлено доказательств добровольного принятия ответчиком на себя обязательства по заключению с управляющей организацией соответствующего договора.

Письмо-обращение о рассмотрении вопроса о возможности передачи в аренду подвальных помещений от 01.04.2022 не может считаться офертой, т.к. не содержит существенных условий договора аренды. 

Неподписанный договор также не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой. 

Ответчиком добровольное принятие на себя обязательства по заключению с управляющей организацией соответствующего договора отрицается.

В связи с изложенным и, учитывая, что нормами Гражданского кодекса РФ, иными законами не допускается понуждение к заключению требуемого истцом договора, который не является обязательным для ответчика (статья 426 ГК РФ), и отсутствует принятое ответчиком на себя обязательство по заключению указанного истцом договора, исковые требования управляющей организации подлежат оставлению судом без удовлетворения.

Вместе с тем, если управляющая организация полагает, что ее права нарушены, она может избрать иные способы защиты (взыскание неосновательного обогащения в виде платы за размещение оборудования в спорных домах, обязание освободить общее имущество МКД, в случае его использования в отсутствие согласия собственников помещений МКД и пр.).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.