Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-5542/2019

г. Владивосток

23 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» в лице ФИО2, апелляционное производство №05АП-3729/2021 

на решение от 22.04.2021 К.Ю. Иванушкиной

по делу № А24-5542/2019 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску открытого акционерного общества «Зверозавод Авачинский» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о расторжении договора аренды от 01.01.2016 №0116-2016, обязании освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок,

при участии:

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 20.07.2020, сроком действия на 3 года, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Зверозавод Авачинский» (далее – истец, ОАО «Зверозавод Авачинский») обратилось с иском обществу с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» (далее – ООО «Фиш Лэнд», ответчик) о расторжении договора аренды №0116-2016 от 01.01.2016. 

Определением от 19.09.2019 производство по делу № А24-5542/2019 приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Камчатского края от 15.03.2019 по делу №А24-6148/2018.

10.02.2021 от истца поступило ходатайство о возобновлении производства по делу, мотивированное вступлением законную силу решения Арбитражного суда Камчатского края по делу №А24-6148/2018.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 22.04.2021 иск удовлетворен, расторгнут договор аренды №0116-2016 от 01.01.2016, заключенный между ОАО «Зверозавод «Авачинский» и ООО «Фиш Лэнд». Суд обязал ООО «Фиш Лэнд» освободить следующее имущество, расположенное по адресу: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый: здание «холодильник на 600 т», кадастровый (или условный) номер 41:06:1:02:891, площадью 1233,1 кв.м; здание теплушка 8 бригады, кадастровый (или условный) номер 41:06:1:02:890, площадью 55,7 кв.м; здание камера морозильная, кадастровый (или условный) номер 41:06:1:02:888, площадью 865,3 кв.м; здание камера морозильная «англичанка», кадастровый (или условный) номер 41:06:1:02:889, площадью 372,5 кв.м; здание кормоцех 60 т, кадастровый (или условный) номер 41:06:1:02:899, площадью 859,4 кв.м; земельный участок кадастровый номер 41:05:0101076:634, площадью 18582 +/- 48 кв.м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей правовой позиции ссылается на пункт 1 статьи 414 ГК РФ, указывая, что договор аренды прекращен в связи с заключением договора купли-продажи 17.04.2018.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2021 жалоба ООО «Фиш Лэнд» принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.08.2021, впоследствии рассмотрение жалобы отложено до 21.09.2021.

Через канцелярию суда от ОАО «Зверозавод «Авачинский» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Через канцелярию суда от ФИО2 поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, письменные возражения на отзыв, которые в порядке статей 81, 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

На основании определения председателя второго судебного состава от 21.09.2021 произведена замена судьи Е.Н. Шалагановой на судью С.Б.Култышева, рассмотрение апелляционной жалобы началось сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 21.09.2021 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства. 

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.03.2019 по делу №А24-6148/2018, в пользовании ответчика с января 2016 года находится принадлежащее истцу на праве собственности следующее имущество: здание «холодильник на 600 т», кадастровый номер 41:06:1:02:891, площадью 1233,1 кв.м, здание теплушка 8 бригады, кадастровый номер 41:06:1:02:890, площадью 55,7 кв.м, здание камеры морозильной, кадастровый номер 41:06:1:02:888, площадью 865, 3 кв.м, здание камеры морозильной «англичанка», кадастровый номер 41:06:1:02:889, площадью 372,5 кв.м, здание кормоцеха 60 т, кадастровый номер 41:06:1:02:899, площадью 859,4 кв.м, земельный участок кадастровый номер 41:05:0101076:634 площадью 18582 +/- 48 кв.м.

В рамках дела №А24-6148/2018 истец утверждал, что ответчик, исполняя условия договора аренды от 01.01.2016 №0116-2016, получая счета, оплачивая арендные платежи и электроэнергию, подтвердил своими конклюдентными действиями факт заключения договора, поэтому пользуется имуществом истца, исходя из условий указанного договора, который связал стороны определенными обязательствами.

Суд при рассмотрении дела №А24-6148/2018 принял доводы истца о наличии между сторонами договорных отношений по договору аренды от 01.01.2016 №0116-2016, сделав вывод о том, что договор аренды между сторонами заключен, все существенные условия согласованы, стороны связаны арендными обязательствами согласно условиям, изложенным в договоре №0116-2016 от 01.01.2016.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Камчатского края от 27.12.2019 по делу №А24-5538/2019, оставленному без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.02.2021, между ОАО «Зверозавод Авачинский» (продавец) и ООО «Фиш Лэнд» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 17.04.2018, предметом которого является следующее недвижимое имущество: здание теплушка 8 бригады, кадастровый номер 41:06:1:02:890; здание камеры морозильной, кадастровый номер 41:06:1:02:888; здание камеры морозильной «англичанка», кадастровый номер 41:06:1:02:889; здание «холодильник на 600 тн.», кадастровый номер 41:06:1:02:891; здание кормоцеха 60 тн., кадастровый номер 41:06:1:02:899 и земельный участок (№41:05:0101076:634). 

Согласно пункту 2.1 договора цена за все приобретаемое недвижимое имущество составляет 14 000 000 рублей, с учетом НДС. 

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель перечисляет на счет продавца 4 000 000 рублей в течение семи дней с момента подписания договора, оставшуюся часть в размере 10 000 000 рублей покупатель перечисляет на счет продавца в срок до 30.08.2018. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате. С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанное недвижимое имущество находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать недвижимое имущество или его часть, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.п. (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора после получения окончательного платежа продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за недвижимое имущество в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество при подписании договора, данный пункт имеет силу передаточного акта. 

Впоследствии истец направил в адрес ответчика уведомление от 17.05.2019 о расторжении договора купли-продажи от 17.04.2018 в связи с существенным нарушением последним условий договора, выраженным в неисполнении пункта 2.2 договора более года. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 17.04.2018.

Решением от 27.12.2019 по делу №А24-5538/2019 исковые требования ОАО «Зверозавод Авачинский» были удовлетворены, договор купли-продажи недвижимости, заключенный с ООО «Фиш Лэнд» расторгнут. Суд пришел к выводу о том, что неполучение оплаты за проданные объекты недвижимого имущества лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и, как следствие, к выводу о том, что допущенное ООО «Фиш Лэнд» нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 17.04.2018 в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

05.03.2019 ООО «Фиш Лэнд» обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к ОАО «Зверозавод «Авачинский» о признании договора №0116-2016 аренды нежилого помещения от 01.01.2016 недействительным (ничтожным) (дело №А24-1806/2019).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 27.06.2019 по делу №А24-1806/2019 в удовлетворении иска отказано. Как указано в решении суда, согласно подписанному сторонами акту сверки за период с 01.01.2016 по 16.04.2018 у ООО «Фиш Лэнд» имеется задолженность перед ООО «Зверозавод «Авачинский» по арендной плате и оплате электроэнергии в общей сумме 889 655 рублей 29 копеек. Данное обстоятельство  указывает на фактическое исполнение сторонами оспариваемого договора аренды и свидетельствует о том, что стороны не только имели намерение создать соответствующие заключенной сделкой правовые последствия в рамках арендных отношений, но и совершили для этого необходимые действия. 

14.10.2019 ООО «Фиш Лэнд» направило ходатайство об отказе от исковых требований, в связи с чем постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019 был принят отказ ООО «Фиш Лэнд» от исковых требований, решение Арбитражного суда Камчатского края от 27.06.2019 по делу №А24-1806/2019 отменено, производство по делу прекращено.

В рамках настоящего спора истец просит расторгнуть договор аренды №0116-2016 от 01.01.2016 и обязать ответчика возвратить перечисленные в иске нежилые помещения и земельный участок.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.03.2017 установлен вступившим в законную силу решением суда по делу №А24-6148/2018 и ответчиком не опровергнут. Истцом, в свою очередь, соблюден досудебный порядок расторжения договора (уведомление от 07.06.2019 исх. №07/06).

Поскольку факт наличия задолженности по внесению арендных платежей ответчиком не опровергнут, доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей в материалы дела не представлено, коллегия признает обоснованным вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды №0116-2016 от 01.01.2016 и обязании ООО «Фиш Лэнд» освободить и возвратить истцу спорные нежилые помещения и земельный участок.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 13.03.2020 по делу №А24-6206/2019 ООО «Фиш Лэнд» признано несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство.

Согласно положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, иное недвижимое имущество, находящееся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации право аренды спорного недвижимого имущества не может быть признано активом ответчика, который подлежит включению в конкурсную массу.

Согласно пункту 3.5 договора аренды арендуемые помещения не могут сдаваться в субаренду. Имущественные права аренды не могут быть переданы другому лицу только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В случае, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора (пункт 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

В данном случае согласие арендодателя на передачу права аренды другим лицам отсутствует, воля его направлена на расторжение договора аренды и возврат спорного имущества. Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Поскольку в настоящем случае право аренды не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, требование истца о расторжении договора аренды и возврате имущества подлежало рассмотрению в общеисковом порядке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды прекращен в связи с заключением договора купли-продажи 17.04.2018, не принимаются коллегией, поскольку, принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2018 спорное имущество находилось у ООО «Фиш Лэнд» в аренде на основании договора аренды №0116-2016 от 01.01.2016, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А24-6148/2018, в рассматриваемой ситуации подлежит применению правовая позиция, изложенная в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 22.04.2021  по делу №А24-5542/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова