АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7567/17 

Екатеринбург

28 февраля 2019 г.

Дело № А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Рогожиной О. В., Плетневой В. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России», Банк)  на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 по тому же делу по заявлению Ямалетдиновой (Газизовой) Дианы Анваровны о включении в реестр требований кредиторов должника.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                                 от 23.05.2016 принято к производству заявление Ялаевой Альфии Загировны о признании общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее – общество «ЕТЗК», должник) несостоятельным (банкротом), возбуждено дело о банкротстве.

Решением суда от 05.04.2017 общество «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом) с применением параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Д.А.

Определением суда от 05.02.2018 Ахтямов Д.А. освобожден                             от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества «ЕТЗК», определением суда от 21.03.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Салихов Р.И. 

Ямалетдинова (Газизова) Диана Анваровна 19.06.2018 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений в части однокомнатной квартиры № 37, общей проектной площадью 35,7 кв.м, на 6 этаже жилого дома № 18, расположенной по адресу: Республики Башкортостан, г. Стерлитамак,    ул. Николаева, за которую уплачено 1 300 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                          от 06.08.2018 (судья Гаврикова Р.А.) заявление Ямалетдиновой                    (Газизовой) Д.А. удовлетворено, в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений включено требование Ямалетдиновой               (Газизовой) Д.А. о передаче однокомнатной квартиры № 37, общей проектной площадью 35,7 кв.м, на 6 этаже жилого дома № 18, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, за которую уплачено                                  1 300 000 руб. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 31.10.2018 (судьи Сотникова О.В., Калина И.В., Матвеева С.В.) определение суда первой инстанции от 06.08.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Сбербанк России» просит определение суда первой инстанции от 06.08.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 31.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что суды неправильно истолковали положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав предварительный договор договором долевого участия; в нарушении статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не выявили общую волю сторон на заключение договора купли-продажи квартиры, предварительный договор не содержит обязательных условий для договора долевого участия. Заявитель указывает, что ипотека Банка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения предварительного договора. При этом заявитель также обращает внимание, что суды не определили правовой статус залогового имущества: переданная Ямалетдиновой по предварительному договору квартира находится в залоге у Банка; залог недействительным не признан, то есть  Ямалетдинова должна стать на место первоначального залогодателя (общества «ЕТЗК»). 

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «ЕТЗК» и Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А. 19.11.2015 был заключен предварительный договор № 18/1Н о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры № 37, расположенной на шестом этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, дом 18, в городе Стерлитамаке (строительный адрес), общей площадью 35,7 кв. м, стоимостью 1 300 000 руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств по договору Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А. внесены денежные средства в сумме                                                    1 300 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовыми ордерам, чек-ордерами Банка.

Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А. 19.11.2015 по акту приема-передачи квартиры № 18/1Н передано жилое помещение, в котором она проживает до настоящего времени, неся бремя содержания, в том числе, оплачивая коммунальные услуги.

Поскольку застройщик обязательство по оформлению права собственности на квартиру не исполнил, и в отношении него возбуждено дело о банкротстве, Ямалетдинова (Газизова) Д.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении ее требования в отношении указанной квартиры в реестр требований кредиторов должника по передаче жилого помещения.

Закон о банкротстве содержит особый порядок учета и удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.

В статье 201.1 Закона о банкротстве установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, действующей в спорный период, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что предварительный договор был заключен между сторонами в отношении спорной квартиры 19.11.2015, оценив условия заключенного предварительного договора купли-продажи от 19.11.2015 № 18/1Н, предусматривающего обязанность общества «ЕТЗК» передать в собственность покупателю Ямалетдиновой (Газизовой) Д.А.  квартиру, установив, что по акту приема-передачи от 19.11.2015 квартира фактически передана гражданину, которым в дальнейшем заключены договоры на оказание технических, коммунально-бытовых и иных услуг по обслуживанию дома, суды квалифицировали правоотношения застройщика и гражданина, оформленные предварительным договором, как отношения, характеризующиеся для договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Из совокупной оценки представленных доказательств, суды констатировали, что с учетом сложившихся отношений, сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», в связи с чем данный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества; заключенный между Ямалетдиновой                        (Газизовой) Д.А. и должником предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве; деньги, полученные от кредитора, использовались должником на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Учитывая изложенное, установив, что материалами дела подтвержден факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судами обоснованно указано на то, что в данной ситуации то обстоятельство, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, в связи с чем отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве не может являться причиной отказа во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы общества «Сбербанк России», изложенные в кассационной жалобе, о том, что судами не исследован и не получил надлежащей правовой оценки факт нахождения земельного участка, объекта незавершенного строительства и спорной квартиры в залоге у Банка, не принимаются. Судами обоснованно указано, что в рамках настоящего обособленного спора рассматривалось требование участника строительства о включении в реестр передачи жилых помещений, вопрос о снятии обременения с рассматриваемой квартиры не входил в предмет заявленных требований; Банком не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым определением суда.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предварительный договор между должником и гражданином не содержит всех условий, обязательных для договора долевого участия в строительстве, и не прошел государственную регистрацию, поэтому не может являться законным основанием приобретения гражданином спорной квартиры, не принимаются как направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств. Судами условия предварительного договора купли-продажи исследованы в совокупности с иными доказательствами по делу и получили надлежащую правовую оценку. У суда кассационной инстанции оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Процедура банкротства застройщика согласно нормам § 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств. Таким образом, то обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств кредитных обязательств, а также не совершены действия по регистрации предварительного договора купли-продажи не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           О.Н. Новикова 

Судьи					           О.В. Рогожина 

                                                                                             В.В. Плетнева